1国信证券维持房地产行业“优于大市”评级。
2数据显示5月上旬二手房价环比跌幅收窄至-0.2%，接近止跌，新房销售同比跌幅亦明显收窄，楼市从超跌反弹走向真实企稳。
3报告认为当前地产股估值合理，已充分定价悲观预期，存在预期差和筹码结构优势。
4建议继续增配地产股，优选拿地积极、布局合理、折价充分的标的，重点推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家及贝壳-W。
国信证券_近期地产数据观察：淡季不淡延续，建议继续增配地产股_20260513.pdf
摘要
文本
近期地产数据观察
优于大市
淡季不淡延续，建议继续增配地产股
行业研究·行业快评
房地产
证券分析师： 任鹤
投资评级：优于大市（维持）
010-88005315
证券分析师： 王粤雷
renhe@guosen. com. cn
执证编码：S0980520040006
0755-81981019
证券分析师： 王静
wangyuelei@guosen.com.cn
021-60893314
执证编码：S0980520030001
wangjing20@guosen.com.cn
执证编码：S0980522100002
事项：
观察近期地产数据，我们发现：1）二手房方面，5月上旬房价月环比跌幅收窄至-0.2%（上年同期-1.0%）已接近止跌，上海等城市房价出现温和上涨。2）新房方面，近期新建商品房销售同比跌幅也明显收窄。
国信地产观点：
1) 小阳春过后，淡季不淡延续、从超跌反弹走向真实企稳。如果说2026年Q1的量价反弹尚可用“超跌反弹”解释，但4月和5月的持续改善已经脱离超跌反弹，逐渐倾向于真实企稳。更重要的是，观察到量价改善并非局限于个别热门城市，而是广泛出现于各能级城市。且从二手量价、业主信心等指标看，数据似乎并无迅速回落的迹象，意味着当前可能已是价格底部，楼市正在从二阶导转正（即跌幅收窄），走向一阶导转正（即房价止跌），这是改变预期的重要变化。
2) 资本市场存在预期差、筹码结构好。2026年初，市场一致预期本年跌幅收窄，所以当3月和4月出现跌幅持续收窄时，并无预期差，股价也无反应。但如果数据持续向好，一阶导转正将成为很大的预期差。此外，由于市场对地产股配置极低，对数据改善的关注度和敏感度较低，本身就隐含了较大的潜在机会。
3) 投资建议：继续增配地产股。我们最早在3月发布的行业快评《2026小阳春观察：不好不坏》中提出，当前地产板块估值水平较为合理，已充分反应出政策面和基本面的悲观预期，板块中枢的继续下跌需要市场加速恶化，而上涨仅需要二手房价跌幅收窄成为市场共识，当前是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时点。且在4月持续强调由于地产折价已充分定价潜在的房价下跌，地产股具备增配的条件。而近期的地产基本面表现甚至好于我们当时的预期，建议继续增配，优选拿地积极、布局合理、折价充分的标的。个股端推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。
4) 风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
评论：
二手房网签和实时成交量均保持历史同期高位，新房表现也相对不错，同比跌幅自4月以来收窄
截至2026年5月10日，18城二手住宅7天移动平均成交套数同比+22%；其中，北京、上海、深圳、杭州二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+30%、+34%、+33%、+13%；一线、二线、三线城市二手住宅7天移动平均成交套数同比分别为+31%、+15%、+33%。18城二手住宅累计成交28.9万套，同比-1%；其中，北京、上海、深圳、杭州二手住宅成交套数累计同比分别为+4%、+8%、-7%、-22%；一线、二线、三线城市二手住宅成交套数累计同比分别为+1%、-5%、+6%。从核心城市最新中介实时成交来看，5月上旬，北京、上海、深圳成交量已明显超过去年同期，在小阳春后并未显著回落，而是保持在近四年来的高位。
图1：历年18城二手住宅单日成交套数7天移动平均（单位：套）
资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理
图2：主流城市二手住宅成交套数累计同比，2026
资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理
图3：分城市能级二手住宅成交套数累计同比，2026
资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理
图4：核心6城二手房实时成交7天移动平均
资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理
图5：北京二手房实时成交7天移动平均
资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理
图6：上海二手房实时成交7天移动平均
资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理
图7：深圳二手房实时成交7天移动平均
资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理
图8：广州二手房实时成交7天移动平均
资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理
新房表现也相对不错。截至2026年5月10日，30城新建商品房7天移动平均成交面积同比-8%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-36%、+2%、-15%、+148%；一线、二线、三线城市新建商品房7天移动平均成交面积同比分别为-3%、-5%、-22%。30城新建商品房累计成交 2569万m²，同比-11%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-5%、-5%、+1%、-37%；一线、二线、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为-8%、-12%、-14%。4月单月，30城新建商品房成交面积同比+4%，为2025年10月以来首次转正。
图9：历年30城新建商品房单日成交面积7天移动平均（单位：万 $ \mathrm{m^{2}} $）
资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理
图10：主流城市新建商品房成交面积累计同比，2026
资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理
图11：分能级新建商品房成交面积累计同比，2026
资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理
二手房价跌幅持续收窄，离止跌仅一步之遥，且从带看量和信心指数观察，趋势大概率延续
根据冰山指数，截至2026年5月10日，全国44城二手房价月环比-0.2%，较去年同期的-1.0%显著收窄，离整体止跌仅一步之遥；其中一线、强二线、弱二线、三线城市二手房价月环比分别为-0.1%、-0.4%、-0.3%、 -0.1%，下跌幅度均窄于去年同期。44城中，上海、苏州、合肥、大连、廊坊、昆明、太原、汉中、惠州、开封、徐州11个城市的月环比为正，房价企稳并非局限于个别热门城市，而是广泛出现于各能级城市。全国44城二手房带看活跃度也维持水平，除了一线城市略低于2025同期，强二线、弱二线、三线均高于 2025同期。且从二手房信心指数（=上调价格房源数/全部调价房源数）观察，房价企稳趋势大概率延续。
图12：全国44城二手房均价月环比表现
资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理
图13：一线城市二手房价格月环比
资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理
图14：北上深核心区二手房价格月环比
资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理
图15：全国44城二手房活跃度表现
资料来源：冰山指数，国信证券经济研究所整理
图16：四大一线二手房信心指数
资料来源：蝴蝶指数，国信证券经济研究所整理
图17：四大二线二手房信心指数
资料来源：蝴蝶指数，国信证券经济研究所整理
投资建议：继续增配地产股
我们最早在3月发布的行业快评《2026小阳春观察：不好不坏》中提出，当前地产板块估值水平较为合理，已充分反应出政策面和基本面的悲观预期，板块中枢的继续下跌需要市场加速恶化，而上涨仅需要二手房价跌幅收窄成为市场共识，当前是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时点。且在4月持续强调由于地产折价已充分定价潜在的房价下跌，地产股具备增配的条件。而近期的地产基本面表现甚至好于我们当时的预期，建议继续增配，优选拿地积极、布局合理、折价充分的标的。个股端推荐招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。
图18：地产股超额收益vs二手房价累计跌幅
资料来源：冰山指数、Wind，国信证券经济研究所整理
风险提示：
政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。
相关研究报告：
《统计局2026年1-3月房地产数据点评-销售量价边际改善，地产股配置价值提升》 2026-04-17 《房地产行业专题-租金收益率的陷阱》 2026-03-18
《统计局2026年1-2月房地产数据点评-开年地产销售投资同比下跌，但跌幅相对去年Q4边际收窄》 — 2026-03-18
《房地产行业快评-2026小阳春观察：不好不坏》 2026-03-17
《房地产行业快评-“沪七条”进一步释放购买力，数据改善和政策博弈情绪共振》 2026-02-27
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国信证券投资评级
投资评级标准
类别
级别
说明
报告中投资建议所涉及的评级(如有)分为股票评级和行业评级(另有说明的除外)。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现,也即报告发布日后的6到12个月内公司股价(或行业指数)相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数(000300.SH)作为基准;新三板市场以三板成指(899001.CSI)为基准;香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准;美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数(IXIC.GI)为基准。
股票投资评级
优于大市
股价表现优于市场代表性指数10%以上
中性
股价表现介于市场代表性指数±10%之间
弱于大市
股价表现弱于市场代表性指数10%以上
无评级
股价与市场代表性指数相比无明确观点
行业投资评级
优于大市
行业指数表现优于市场代表性指数10%以上
中性
行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间
弱于大市
行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上
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