房地产行业证券研究报告一行业周报

2026年5月7日

强于大市

《单月销售降幅收窄，施工建安投资修复带动投资降幅收窄，新开工降幅小幅扩大一房地产行业 2026年1-2月统计局数据点评》（2026/03/17）

《房地产行业2026年2月70个大中城市房价数据点评：70城新房、二手房房价环比跌幅均收窄；一线城市新房房价环比止跌》（2026/03/17）

《延续“着力稳定房地产市场”基调；首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”——2026年政府工作报告学习体会》（2026/03/06）

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《正视困境，冲出重围；长坡薄雪，向阳而生房地产行业2026年年度策略》（2026/01/13）

《稳地产，去库存；方向大于方式中央经济工作会议解读》（2025/12/12）

《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段——“十五五”规划建议解读》（2025/11/3）

中银国际证券股份有限公司

证券分析师：夏亦丰

房地产

(8621) 20328348

yifeng.xia@bocichina.com

证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005

新房成交同比由正转负，二手房成交同比增幅扩大；深圳进一步优化限购和公积金贷款政策

(8621) 20328710

证券分析师：许佳璐

核心观点

jialu.xu@bocichina.com

证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002

新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大；新房库存面积同环比均上涨；去化周期环比下降、同比上涨。

新房成交面积同环比均由正转负。第18周47城新房成交面积262.8万平，环比下降 7.6%同比下降 0.9%，同比增速较上周下降14.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 18.0%、-15.5%、-12.2%，同比增速分别为 20.5%、-6.7%、-6.4%，一线城市同比增幅较上周收窄7.8个百分点、二、三四线城市同比增速分别下降17.3、15.4个百分点。

二手房成交面积环比降幅扩大、同比增幅扩大。第18周23城二手房成交面积为245.2万平，环比下降 19.5%，同比上升 21.9%，同比增幅较上周扩大10.2个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.4%、-27.3%、-22.6%，同比增速分别为 28.5%、26.5%、 0.7%，一、二线城市同比增幅分别扩大了16.9、14.7个百分点，三四线城市同比增幅收窄了10.6个百分点。

新房库存面积同环比均上涨；去化周期环比下降、同比上涨。截至第18周末，13城新房库存面积7877.0万平，环比增速为 0.3% ，同比增速为 1.3% ；去化周期21.0个月，环比下降 0.3个月，同比上升3.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.0、18.7、 64.0个月，一线城市环比下降0.4个月，二、三四线城市环比上升0.1、1.5个月，一线城市同比下降0.1个月，二、三四线城市同比分别上升5.4、10.4个月。

土地市场成交量环比量价齐涨、同比量价齐跌；溢价率同环比均上涨。第17周百城全类型成交土地规划建面为792.0万平，环比上升 23.2% ，同比下降 31.9%；成交土地总价为229.1亿元，环比上升 239.9% ，同比下降 34.2% ；成交土地楼面均价为2893元/平，环比上升 175.9% ，同比下降 3.4% ；土地溢价率为 9.7% ，环比上升6.7个百分点，同比上升4.4个百分点。

房企国内债券发行量环比下降、同比上涨。第18周房地产行业国内债券总发行量为120.1亿元，环比下降 2.6%，同比上升 967.1%。总偿还量为67.8亿元，环比下降 47.6%，同比上升 46.3%；净融资额为52.3亿元。

板块相对收益有所上升。第18周房地产行业绝对收益为 3.8% ，较上周上升4.8pct，相对收益（相对沪深300）为 3.1% ，较上周上升4.9pct。房地产板块PE为12.72X，较上周下降23.45X。

政策

1) 4月28日，政治局会议召开，此次会议对于房地产的表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。从定调来看，房地产提法由去年中央经济工作会议和今年《政府工作报告》的“着力稳定”调整为“努力稳定”，体现了中央对稳定房地产市场的态度，“着力”更侧重于目的，“努力”更侧重于态度和过程。此外，也意味着局部地区阶段性回暖的走势可能存在不确定性，“稳定房地产市场”的主基调仍将延续。今年《政府工作报告》和“十五五”规划纲要均已明确要“高质量推进城市更新”，此次提及“扎实推进”，我们预计配套政策将更加侧重落地性。

2) 深圳自4月30日起进一步优化限购和公积金贷款政策。 $ \textcircled{1} $在福田区、南山区和宝安区 （新安）范围内，本市户籍居民家庭限购数量从2套增至3套，社保/个税满1年的非本市户籍居民家庭限购数量从1套增至2套； $ \textcircled{2} $新增了持有居住证的居民限购规定：持有深圳居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内购买1套，无需缴纳社保/个税。 $ \textcircled{3} $提高住房公积金贷款额度，个人从60万元提高至70万元，家庭从 110万元提高至130万元。 $ \textcircled{2} $优化住房公积金贷款额度上浮比例，购买本市首套房的，上浮比例从 40%提高至 60%；新增初婚初育居民家庭购买本市住房上浮情形，上浮比例为 50%，有两个及以上子女的居民家庭购买本市住房的，上浮比例从 50%提高至 70%，初婚初育家庭和有两个及以上子女居民家庭的上浮比例需二选一，不能叠加；购买本市保障房的，上浮比例从 20%提高至 40%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮 170%，即个人最高可贷189万元家庭最高可贷351万元。

投资建议

进入5月，需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续。我们认为，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。

现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。


目录

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ... 6

1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ... 6

1.2 重点城市新房库存情况跟踪 ... 7

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ... 9

2 百城土地市场跟踪 ... 11

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪 ... 11

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪 ... 13

3 本周行业政策梳理 ... 15

4 本周板块表现回顾 ... 17

5 本周重点公司公告 ... 19

6 本周房企债券发行情况 ... 21

7 投资建议 ... 24

8 风险提示 ... 25

9 附录 ... 26


图表目录

图表 1.47 个城市新房成交套数为 2.4 万套，环比下降 6.2%，同比上升 2.7%...6

图表 2. 新房成交面积为 262.8 万平方米，环比下降 7.6%，同比下降 0.9%...6

图表 3. 一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为 16.1%、-13.0%、-11.3%

...6

图表 4. 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 18.0%、-15.5%、-12.2%

...6

图表 5. 一、二、三四线城市新房成交套数同比增速分别为 20.2%、-9.1%、5.1%6

图表 6. 一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为 20.5%、-6.7%、-6.4%

...6

图表 7.13 个城市新房库存套数为 82.3 万套，环比增速为 3.9%，同比增速为-0.6%

...7

图表 8. 一、二、三四线城市新房库存套数环比增速分别为 1.9%、7.0%、6.6%..7

图表 9. 一、二、三四线城市新房库存套数同比增速分别为-9.3%、6.3%、24.4%7

图表 10. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为 20.0、20.6、75.9 个月

...7

图表 11. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期环比增速分别为-1.8%、6.0%、9.7%

...8

图表 12. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期同比增速分别为-3.7%、49.1%、24.1%

...8

图表 13.13 个城市新房库存面积为 7877.0 万平方米，环比增速为 0.3%，同比增速为 1.3%

...8

图表 14. 一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.3%、1.4%、0.04%

...8

图表 15. 一、二、三四线城市新房库存面积同比增速分别为-7.7%、4.4%、22.8%

...8

图表 16. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 17.0、18.7、64.0 个月

...8

图表 17. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为-2.5%、0.5%、2.4%

...9

图表 18. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为-0.3%、40.4%、19.5%

...9

图表 19.23 个城市二手房成交套数为 2.8 万套，环比下降 18.4%，同比上升 24.5%

...9

图表 20.23 个城市二手房成交面积为 245.2 万平方米，环比下降 19.5%，同比上升 21.9%

...9

图表 21. 一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为-7.1%、-25.1%、-23.2%

...9

图表 22. 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.4%、-27.3%、-22.6%

...9

图表 23. 一、二、三四线城市二手房成交套数同比增速分别为 31.8%、27.5%、-0.3%


10

图表 24. 一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 28.5%、26.5%、0.7%

10

图表 25. 百城成交土地规划建筑面积为 792.0 万平方米，环比上升 23.2%，同比下降 31.9%

11

图表 26. 百城成交土地总价为 229.1 亿元，环比上升 239.9%，同比下降 34.2%

11

图表 27. 百城成交土地楼面均价为 2893.4 元/平，环比上升 175.9%，同比下降 3.4%

11

图表 28. 百城成交土地溢价率为 9.7%，环比上升 6.7 个百分点，同比上升 4.4 个百分点

11

图表 29. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 171.1%、41.5%、-1.2%

12

图表 30. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为 214.6%、-46.6%、-29.5%

12

图表 31. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为 2864.4%、145.8%、18.6%

12

图表 32. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为 10602.4%、-72.4%、-40.5%

12

图表 33. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为 993.5%、73.8%、20.1%

12

图表 34. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为 3301.7%、-48.3%、-15.6%

12

图表 35. 一、二、三线城市平均土地溢价率分别为 3.3%、1.7%、14.2%

12

图表 36. 百城成交住宅土地规划建筑面积为 126.9 万平方米，环比上升 69.0%，同比下降 33.5%

13

图表 37. 百城成交住宅土地总价为 149.9 亿元，环比上升 295.1%，同比下降 29.3%

13

图表 38. 百城成交住宅土地楼面均价为 11810.2 元/平方米，环比上升 133.8%，同比上升 6.2%

13

图表 39. 百城成交住宅类用地溢价率为 37.5%，环比上升 33.3 个百分点，同比上升 22.5 个百分点。

13

图表 40. 二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积环比增速为-4.0%、82.0%

13

图表 41. 二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积同比增速分别为-73.2%、10.9%

13

图表 42. 二、三线城市住宅成交土地总价环比增速为 72.5%、65.6%

14

图表 43. 二、三线城市住宅成交土地总价同比增速分别为-75.7%、-36.5%

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图表 44. 二、三线城市住宅成交楼面均价环比增速为 79.7%、-9.0%

14

图表 45. 二、三线城市住宅成交楼面均价同比增速为-9.5%、-42.8%

14

图表 46. 一、二、三线城市住宅类成交土地溢价率分别为 9.4%、10.1%、58.3%

14

图表 47. 2026 年第 18 周大事件

16

图表 48. 房地产行业绝对收益为 3.8%，较上周上升 4.8 个百分点

17


图表 49. 房地产行业相对沪深 300 收益为 3.1%，较上周上升 4.9 个百分点...17

图表 50. 房地产板块 PE 为 12.72X，较上周下降 23.45X...18

图表 51. A 股涨跌幅靠前的三家公司依次为绿地控股、金地集团、保利发展...18

图表 52. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、融创中国、中国海外发展18

图表 53. 2026 年第 18 周（4 月 25 日-5 月 1 日）重点公司公告汇总...20

图表 54. 2026 年第 17 周房地产行业国内债券总发行量为 120.1 亿元，环比下降 2.6%，同比上升 967.1%...21

图表 55. 2026 年第 17 周国内债券总偿还量为 67.8 亿元，环比下降 47.6%，同比下降 46.3%...21

图表 56. 2026 年第 17 周房地产行业国内债券净融资额为 52.3 亿元...21

图表 57. 本周债券发行量最大的房企为上海城开、建发房产、广州市番盈新投资，发行量分别为 11.2、10.1、10.0 亿元...22

图表 58. 本周债券偿还量最大的房企为首创城发、美的置业、上海仁杰河滨园房地产，偿还量分别为 18.5、15.0、14.8 亿元...23

图表 59. 报告中提及上市公司估值表...24

图表 60. 城市数据选取清单...26


1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第18周：4月25日-5月1日）相比于上周，新房成交面积同环比均由正转负；二手房成交面积环比降幅扩大，同比增幅扩大；新房库存面积同环比均上涨；一线城市新房库存面积去化周期环比下降、二、三四线城市环比上涨，一线城市同比下降、二、三四线城市同比上涨。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周47个城市新房成交套数为2.4万套，环比下降 6.2%、环比由正转负，同比上升 2.7%、同比增幅收窄；新房成交面积为262.8万平方米，环比下降 7.6%、环比由正转负，同比下降 0.9%、同比由正转负。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为0.6、0.8、0.9万套，环比增速分别为 16.1%、-13.0%、-11.3%，同比增速分别为 20.2%、-9.1%、5.1%。一、二、三四线城市新房成交面积分别为66.7、100.1、96.0万平方米，环比增速分别为 18.0%、-15.5%、-12.2%，同比增速分别为 20.5%、-6.7%、-6.4%。

图表1.47个城市新房成交套数为2.4万套，环比下降 6.2%，同比上升 2.7%


资料来源：同花顺、中银证券

图表2. 新房成交面积为262.8万平方米，环比下降 7.6%同比下降 0.9%


资料来源：同花顺、中银证券

图表3. 一、二、三四线城市新房成交套数环比增速分别为 16.1% 、-13.0% 、-11.3%


资料来源：同花顺、中银证券

图表4. 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 18.0%、-15.5%、-12.2%


资料来源：同花顺、中银证券

图表5. 一、二、三四线城市新房成交套数同比增速分别为 20.2%、-9.1%、5.1%


资料来源：同花顺、中银证券

图表6. 一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为 20.5%、-6.7%、-6.4%


资料来源：同花顺、中银证券


1.2 重点城市新房库存情况跟踪

13个城市新房库存套数为82.3万套，环比增速为 3.9% ，同比增速为-0.6% ，一、二、三四线城市新房库存套数分别为47.5、18.1、16.6万套，环比增速分别为 1.9%、7.0%、6.6% ，同比增速分别为-9.3%、 6.3%、24.4%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为30.0、6.1、8.9、2.4万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为 3.5%、-0.3%、0.6%、-6.6% ，北京、上海、广州、深圳的同比增速分别为-11.9%、1.7%、-5.3%、-13.8%。

在新房库存套数去化周期方面，13个城市新房库存套数去化周期为23.7个月，环比上升0.3个月，同比上升2.8个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为20.0、20.6、75.9个月，一线城市环比下降0.4个月、二、三四线城市环比分别上升1.2、6.7个月，一线城市同比下降0.8个月、二、三四线城市同比上升6.8、14.8个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数去化周期分别为34.1、7.3、17.3、17.0个月，北京环比上升0.1个月，上海、广州、深圳环比分别下降0.2、1.0、1.7个月，北京、上海、广州同比分别下降2.9、0.02、1.0个月，深圳同比上升6.4个月。

图表7.13个城市新房库存套数为82.3万套，环比增速为 3.9%，同比增速为-0.6%


资料来源：同花顺、中银证券

图表8. 一、二、三四线城市新房库存套数环比增速分别为 1.9%、7.0%、6.6%


资料来源：同花顺、中银证券

图表9. 一、二、三四线城市新房库存套数同比增速分别为-9.3%、6.3%、24.4%


资料来源：同花顺、中银证券

图表10. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为20.0、20.6、75.9个月


资料来源：同花顺、中银证券


图表11. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期环比增速分别为-1.8%、6.0%、9.7%


资料来源：同花顺、中银证券

图表12. 一、二、三四线城市新房库存套数去化周期同比增速分别为-3.7%、49.1%、24.1%


资料来源：同花顺、中银证券

13个城市新房库存面积为7877.0万平方米，环比增速为 0.3%，同比增速为 1.3%。一、二、三四线城市新房库存面积分别为3879.0、2225.0、1773.0万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为-0.3%、 1.4%、0.04%，同比增速分别为-7.7%、4.4%、22.8%。

在新房库存面积去化周期方面，13个城市新房库存面积去化周期为21.0个月，环比下降0.3个月，同比上升3.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.0、18.7、64.0个月，一线城市环比下降0.4个月、二、三四线城市环比上升0.1、1.5个月，一线城市同比下降0.1个月、二、三四线城市同比分别上升5.4、10.4个月。

图表13.13个城市新房库存面积为7877.0万平方米，环比增速为 0.3% ，同比增速为 1.3%


资料来源：同花顺、中银证券

图表14. 一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.3%、1.4%、0.04%


资料来源：同花顺、中银证券

图表15. 一、二、三四线城市新房库存面积同比增速分别为-7.7%、4.4%、22.8%


资料来源：同花顺、中银证券

图表16. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.0、18.7、64.0个月


资料来源：同花顺、中银证券


图表17. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为-2.5%、0.5%、2.4%


资料来源：同花顺、中银证券

图表18. 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为-0.3%、40.4%、19.5%


资料来源：同花顺、中银证券

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周23个城市二手房成交套数为2.8万套，环比下降 18.4%，同比上升 24.5%；成交面积为245.2万平方米，环比下降 19.5%，同比上升 21.9%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套数分别为1.2、1.3、0.4万套，环比增速分别为-7.1%、-25.1%、-23.2%，同比增速分别为 31.8%、 27.5%、-0.3%；一、二、三四线城市成交面积分别为98.3、104.4、42.5万平方米，一、二、三四线城市环比增速分别为-7.4%、-27.3%、-22.6%，同比增速分别为 28.5%、26.5%、0.7%。

图表19.23个城市二手房成交套数为2.8万套，环比下降 18.4%，同比上升 24.5%


资料来源：同花顺、中银证券

图表20.23个城市二手房成交面积为245.2万平方米，环比下降 19.5% ，同比上升 21.9%


资料来源：同花顺、中银证券

图表21. 一、二、三四线城市二手房成交套数环比增速分别为-7.1%、-25.1%、-23.2%


资料来源：同花顺、中银证券

图表22. 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.4%、-27.3%、-22.6%


资料来源：同花顺、中银证券


图表23. 一、二、三四线城市二手房成交套数同比增速分别为 31.8%、27.5%、-0.3%


资料来源：同花顺、中银证券

图表24. 一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 28.5%、26.5%、0.7%


资料来源：同花顺、中银证券


2百城土地市场跟踪

土地市场方面，我们选取2026年第17周（4月20日-4月26日）的数据，土地市场环比量价齐涨、同比量价齐跌。从城市能级来看，一线城市同环比均量价齐涨，二线城市环比量价齐涨、同比量价齐跌，三线城市环比量跌价涨、同比量价齐跌；一、三线城市溢价率同环比均上涨，二线城市环比上涨、同比下降。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为792.0万平方米，环比上升 23.2%，同比下降 31.9%；成交土地总价为229.1亿元，环比上升 239.9%，同比下降 34.2%；成交土地楼面均价为2893.4元/平，环比上升 175.9%，同比下降 3.4%；百城成交土地溢价率为 9.7%，环比上升6.7个百分点，同比上升4.4个百分点。

图表25.百城成交土地规划建筑面积为792.0万平方米，环比上升 23.2% ，同比下降 31.9%


资料来源：中指院、中银证券

图表26.百城成交土地总价为229.1亿元，环比上升 239.9%，同比下降 34.2%


资料来源：中指院、中银证券

图表27.百城成交土地楼面均价为2893.4元/平，环比上升 175.9% ，同比下降 3.4%


资料来源：中指院、中银证券

图表28. 百城成交土地溢价率为 9.7% ，环比上升6.7个百分点，同比上升4.4个百分点


资料来源：中指院、中银证券

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为96.0、317.5、378.5万平方米，一、二、三线城市环比增速分别为171.1%、41.5%、-1.2%，一、二、三线城市同比增速分别为214.6%、-46.6%、-29.5%；一、二、三线城市成交土地总价分别为113.2、78.2、37.7亿元，一、二、三线城市环比增速分别为2864.4%、145.8%、18.6%，一、二、三线城市同比增速分别为10602.4%、-72.4%、-40.5%；一、二、三线城市平均楼面价分别为11794.0、2464.4、995.8元/平，一、二、三线城市环比增速分别为993.5%、73.8%、20.1%，一、二、三线城市同比增速分别为3301.7%、-48.3%、-15.6%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为3.3%、1.7%、14.2%，一、二、三线城市环比分别上升3.3、1.7、10.3个百分点，一、三线城市同比上升3.3、11.2个百分点、二线城市同比下降8.6个百分点。


图表29. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 171.1%、41.5%、-1.2%


资料来源：中指院、中银证券

图表30. 一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为 214.6% 、-46.6% 、-29.5%


资料来源：中指院、中银证券

图表31. 一、二、三线城市成交土地总价环比增速分别为 2864.4%、145.8%、18.6%


资料来源：中指院、中银证券

图表32. 一、二、三线城市成交土地总价同比增速分别为 10602.4%、-72.4%、-40.5%


资料来源：中指院、中银证券

图表33. 一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为 993.5%、73.8%、20.1%


资料来源：中指院、中银证券

图表34. 一、二、三线城市成交土地楼面均价同比增速分别为 3301.7%、-48.3%、-15.6%


资料来源：中指院、中银证券

图表35.一、二、三线城市平均土地溢价率分别为 3.3%、1.7%、14.2%


资料来源：中指院、中银证券


2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为126.9万平方米，环比上升 69.0%，同比下降 33.5%；成交住宅土地总价149.9亿元，环比上升 295.1%，同比下降 29.3%；成交住宅土地楼面均价为11810.2元/平方米，环比上升 133.8%，同比上升 6.2%；百城成交住宅类用地溢价率为 37.5%，环比上升 33.3个百分点，同比上升22.5个百分点。

图表36.百城成交住宅土地规划建筑面积为126.9万平方米，环比上升 69.0%，同比下降 33.5%


资料来源：中指院、中银证券

图表37.百城成交住宅土地总价为149.9亿元，环比上升 295.1%，同比下降 29.3%


资料来源：中指院、中银证券

图表38. 百城成交住宅土地楼面均价为11810.2元/平方米，环比上升 133.8%，同比上升 6.2%


资料来源：中指院、中银证券

图表39.百城成交住宅类用地溢价率为 37.5% ，环比上升 33.3个百分点，同比上升22.5个百分点。


资料来源：中指院、中银证券

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线土地建筑面积分别为20.2、33.5、 73.2万平米，二、三线城市环比增速分别为-4.0%、82.0%，二、三线城市同比增速分别为-73.2%、 10.9%；一、二、三线城市住宅类成交土地总价分别为85.3、43.4、21.1亿元，二、三线城市环比增速分别为 72.5%、65.6%，二、三线城市同比增速分别为-75.7%、-36.5%；一、二、三线城市住宅类平均楼面价分别为42219、12975、2884元/平，二、三线城市环比增速分别为 79.7%、-9.0%，二、三线城市同比增速-9.5%、-42.8%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别为 9.4%、10.1%、 58.3%，二、三线城市溢价率环比上升10.1、50.6个百分点，二线城市同比下降13.2个百分点、三线城市同比上升56.9个百分点。

图表40.二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积环比增速为-4.0%、82.0%


资料来源：中指院、中银证券

图表41. 二、三线城市住宅类用地成交土地规划建筑面积同比增速分别为-73.2%、10.9%


资料来源：中指院、中银证券


图表42.二、三线城市住宅成交土地总价环比增速为 72.5%、65.6%


资料来源：中指院、中银证券

图表43. 二、三线城市住宅成交土地总价同比增速分别为 -75.7%、-36.5%


资料来源：中指院、中银证券

图表44.二、三线城市住宅成交楼面均价环比增速为 79.7%、-9.0%


资料来源：中指院、中银证券

图表45.二、三线城市住宅成交楼面均价同比增速为 -9.5%、-42.8%


资料来源：中指院、中银证券

图表46.一、二、三线城市住宅类成交土地溢价率分别为 9.4%、10.1%、58.3%


资料来源：中指院、中银证券


3 本周行业政策梳理

中央

4月28日，政治局会议召开，此次会议对于房地产的表述为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”。从定调来看，房地产提法由去年中央经济工作会议和今年《政府工作报告》的“着力稳定”调整为“努力稳定”，体现了中央对稳定房地产市场的态度，“着力”更侧重于目的，“努力”更侧重于态度和过程。此外，也意味着局部地区阶段性回暖的走势可能存在不确定性，“稳定房地产市场”的主基调仍将延续。今年《政府工作报告》和“十五五”规划纲要均已明确要“高质量推进城市更新”，此次提及“扎实推进”，我们预计配套政策将更加侧重落地性。

住建部：住房城乡建设系统认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，不断加强重点行业领域安全监管，各项工作取得新进展新成效，住房城乡建设领域安全形势总体平稳。

地方

深圳：自4月30日起进一步优化限购和公积金贷款政策。 $ \textcircled{1} $在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内，本市户籍居民家庭限购数量从2套增至3套，社保/个税满1年的非本市户籍居民家庭限购数量从1套增至2套； $ \textcircled{2} $新增了持有居住证的居民限购规定：持有深圳居住证的非本市户籍居民家庭，可在福田区、南山区和宝安区（新安）范围内购买1套，无需缴纳社保/个税。 $ \textcircled{3} $提高住房公积金贷款额度，个人从60万元提高至70万元，家庭从110万元提高至130万元。 $ \textcircled{2} $优化住房公积金贷款额度上浮比例，购买本市首套房的，上浮比例从 40%提高至 60%；新增初婚初育居民家庭购买本市住房上浮情形，上浮比例为 50%，有两个及以上子女的居民家庭购买本市住房的，上浮比例从 50%提高至 70%，初婚初育家庭和有两个及以上子女居民家庭的上浮比例需二选一，不能叠加；购买本市保障房的，上浮比例从 20%提高至 40%。同时符合多种上浮情形可累加上浮比例，最高可上浮 170%即个人最高可贷189万元家庭最高可贷351万元。

苏州：苏州市住房公积金管理中心发布“新农人”专属政策礼包，为其提供缴存补贴、利息补贴、低息贷款及税收优惠等专属服务，政策明确35周岁以下本科及以上学历者贷款额度可上浮 50%至最高225万元。

广东：《广东省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》正式发布，提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力稳定房地产市场，全面提升群众居住品质。

香港：香港差饷物业估价署公布，3月私人住宅售价指数按月上升 1.4%，报312.8点，连续第十个月上涨，屡创逾两年新高。今年首三个月累计升幅达 4.4%，并较2025年3月所创逾八年半低位累计反弹 9.8%。

江西：江西省住房和城乡建设厅等五部门于近期关于印发《江西省新房购置“一件事”工作实施方案》的通知，2026年6月底前将实现该事项线上线下融合办理，优化购房办事流程。

郑州：郑州住房公积金管理中心发布通知，明确住宅小区老旧电梯更新改造可提取本人、配偶、子女的住房公积金支付个人分摊费用，提取总额不超过实际负担费用，自工程验收单签订之日起五年内可申请提取。

河北：4月28日，河北省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要全文发布。纲要提出，将通过利用存量房源、发放租赁补贴等方式，满足新增住房保障需求。

广州：广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。主要内容包括：1）优化住房公积金使用政策，提高住房公积金贷款额度，一人申请贷款的最高额度调整至100万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至200万元，符合相关条件的最高贷款额度提高至360万元；2）对2026年底前网签新房且1年内出售旧房的居民，按贷款总额 1%发放“卖旧买新”补贴，单套最高3万元，总额2亿元；3）落实“去库存”要求，支持在城中村改造中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业安置，并继续使用专项债券收回低效存量土地等。

江门：江门市于4月28日实施“人才房票”政策，符合条件人才购房可享最高6万元补贴，并提升公积金贷款额度，首批覆盖三区31个项目超3600套房源。


图表47.2026年第18周大事件

类型

时间

内容

中央

2026/5/1

住建部：住房城乡建设系统认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，不断加强重点行业领域安全监管，各项工作取得新进展成效，住房城乡建设领域安全形势总体平稳。

地方

2026/4/27

上海：上海市土地交易市场发布沪告字（2026）第031号公告，挂牌出让浦东新区Z000302单元两幅相邻地块。

杭州：杭州市区挂牌2宗住宅用地，计划于5月26日出让，两宗地块分别位于西湖区转塘单元和萧山区北干西单元，总出让面积149.2亩，总建筑面积16.2万平方米，总起始价29.2亿元。

苏州：苏州市住房公积金管理中心发布“新农人”专属政策礼包，为其提供缴存补贴、利息补贴、低息贷款及税收优惠等专属服务，政策明确35周岁以下本科及以上学历者贷款额度可上浮50%至最高225万元。

珠海：珠海市自然资源局公布《珠海市城中村改造专项规划（2023-2035）》，此次规划共识别出64条城中村作为改造对象，总用地面积约14平方公里。其中，香洲区31条，高新区15条，斗门区13条，金湾区5条。

2026/4/28

武汉：武汉市首批80个城市更新片区已开工78个，开工率达97.5%。第二批102个片区总投资1957亿元，已有44个开工，预计9月底前全面开工。

青岛：青岛市老市北核心区一宗住宅用地发布拍卖出让公告，将于2026年5月19日重启网上拍卖。该地块位于内蒙古路、营口路、华阳路合围区域，占地面积约1.2万平方米，建筑面积约2.6万平方米。

福州：福州市自然资源和规划局集中推介12幅拟出让地块，总面积约158亩，地块涵盖滨江商务、文旅融合、城市更新、交通配套等热点领域。

海口：海口市四部门联合印发《海口市限价商品住房上市交易实施细则》，明确限价房上市需满足取得房产证满5年等四项条件，交易时需按差额15%缴纳土地溢价，新规将于5月23日起施行。

2026/4/29

长沙：长沙发布公积金新政，5月1日起执行。缴存人家庭购买新建商品房最高可贷120万元，多孩家庭新房最高可贷156万元。同时支持代际互助提取还贷，重大疾病提取病种扩至35种。

广东：《广东省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》正式发布，提出加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，着力稳定房地产市场，全面提升群众居住品质。

香港：香港差饷物业估价署公布，3月私人住宅售价指数按月上升1.4%，报312.8点，连续第十个月上涨，屡创逾两年新高。今年首三个月累计升幅达4.4%，并较2025年3月所创逾八年半低位累计反弹9.8%。

福州：福州市自然资源和规划局发布公告，拟于5月20日出让晋安区、仓山区两幅地块，总占地面积约26.7亩，起拍价合计1.4亿元。其中商服用地起拍价1.2亿，保障性租赁住房用地起拍价0.2亿。

2026/4/30

深圳：深圳市住房和建设局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，自2026年4月30日起施行，进一步放开限购政策提高公积金贷款额度。

杭州：杭州萧山区市北单元XS070101-18、XS070101-19地块将于4月30日开启限时竞价，地块起拍价约16.6亿元，起始楼面价23000元/平方米。

江西：江西省住房和城乡建设厅等五部门于近期关于印发《江西省新房购置“一件事”工作实施方案》的通知，2026年6月底前将实现该事项线上线下融合办理，优化购房办事流程。

郑州：郑州住房公积金管理中心发布通知，明确住宅小区老旧电梯更新改造可提取本人、配偶、子女的住房公积金支付个人分摊费用，提取总额不超过实际负担费用，自工程验收单签订之日起五年内可申请提取。

河北：4月28日，河北省国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要全文发布。纲要提出，将通过利用存量房源、发放租赁补贴等方式，满足新增住房保障需求。

2026/5/1

广州：广州市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》。主要内容包括：1）优化住房公积金使用政策，提高住房公积金贷款额度，一人申请贷款的最高额度调整至100万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至200万元，符合相关条件的最高贷款额度提高至360万元；2）对2026年底前网签新房且1年内出售旧房的居民，按贷款总额1%发放“卖旧买新”补贴，单套最高3万元，总额2亿元；3）落实“去库存”要求，支持在城中村改造中收购存量商品住宅用作安置房，鼓励收购存量商办用房用于经营性物业安置，并继续使用专项债券收回低效存量土地等。

天津：天津市南开区长江道92号地于近日正式挂牌，编号为津南长（挂）2026-05号，土地面积约1.2万平方米，容积率1.6，挂牌起始价3.5亿元，预计5月28日摘牌。

杭州：杭州市区2026年第十次挂牌，共推出上城、西湖、钱塘区4宗宅地，起始价32.6亿元，将于2026年6月3日出让。

南京：南京土地市场网发布公告，推出1幅二类居住用地（NO.2026G16），规划用地性质为R2二类居住用地，出让面积9917.1㎡，容积率1.01香港：1）香港房屋局公布最新数据，截至2026年3月底，香港未来3至4年一手私人住宅潜在供应量录得10.1万伙，较上季减少3000伙，为近三个季度以来的低位。2）香港金融管理局公布2026年3月份的住宅按揭统计调查结果。3月份新申请贷款个案较2月份按月增加26.9%，至1.0万宗；新批出的按揭贷款额较2月份增加38.6%，至401亿港元。

武汉：武汉市自然资源和城乡建设局发布武告字（2026年）6号公告，决定以网上拍卖方式出让3宗国有建设用地使用权，总起始价7.21亿元，3宗地块分别位于武昌区、江岸区及青山区，涵盖住宅、商务金融、工业等用地类型，总土地面积约5.86万平方米，竟买保证金合计1.89亿元。

西安、咸阳：西安市不动产登记服务中心、咸阳市不动产登记中心联合发布通告，宣布自2026年5月1日起正式实施西安—咸阳不动产登记“同城办证”服务，为两地企业和群众提供跨区域不动产登记便利。

青岛：青岛城阳区城阳街道国城路以西、硕阳路以北地块发布出让公告，起拍楼面地价3749元/㎡，总价2.2亿元，容积率1.6，将于2026年5月21日网上拍卖。

江门：江门市于4月28日实施“人才房票”政策，符合条件人才购房可享最高6万元补贴，并提升公积金贷款额度，首批覆盖三区31个项目超3600套房源。

湛江：江多部门联合发布《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（“湛七条”），适度提高住房公积金最高贷款额度，缴存人家庭购买住房最高贷款额度提高至120万元；现役或退役军人家庭申请住房公积金贷款的，每户贷款额度在现行可贷款度基础上提高20万元。

嘉兴：嘉兴南湖区挂牌1宗宅地，出让面积41382㎡，容积率1.2-1.6，起价56101.6万元，起始楼面价8690元/㎡，预计5月21日出让。

资料来源：住建部、各地政府官网、地产观点网、中银证券


4 本周板块表现回顾

本周（4月25日-5月1日），在大盘表现方面，上证指数收于4112点，较上周上升32.26点，涨跌幅为 0.8%；创业板指收于3677点，较上周上升9.36点，涨跌幅为 0.3%；沪深300指数收于4807点，较上周上升37.94点，涨跌幅为 0.8%。

在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为有综合、电子、石油石化，涨跌幅分别为 7.8%、4.8%、4.4%；涨跌幅靠后的行业依次为通信、食品饮料、银行，涨跌幅分别为-2.0%、 -1.2%、-1.0%。

板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为 3.8% ，较上周上升4.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为 3.1% ，较上周上升4.9pct。房地产板块PE为12.72X，较上周下降23.45X。

图表48.房地产行业绝对收益为 $3.8\%$ ，较上周上升4.8个百分点


资料来源：同花顺、中银证券

图表49.房地产行业相对沪深300收益为 $3.1\%$ ，较上周上升4.9个百分点


资料来源：同花顺、中银证券


图表50.房地产板块PE为12.72X，较上周下降23.45X


资料来源：同花顺、中银证券

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周A股涨跌幅靠前的三家公司依次为绿地控股、金地集团、保利发展，涨跌幅分别为 16.3%、7.4%、4.6%，涨跌幅靠后的三家公司依次为滨江集团、招商蛇口、万科A，涨跌幅分别为-6.6%、0.9%、2.6%。港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、融创中国、中国海外发展，涨跌幅分别为 7.1%、6.5%、5.9%，涨跌幅靠后的公司依次为龙湖集团、美的置业、旭辉控股集团、碧桂园，涨跌幅分别为-2.3%、-1.2%、0.0%、0.0%。

图表51. A股涨跌幅靠前的三家公司依次为绿地控股、金地集团、保利发展


资料来源：同花顺、中银证券

图表52. 港股涨跌幅靠前的三家公司依次为中国金茂、融创中国、中国海外发展


资料来源：同花顺、中银证券


5 本周重点公司公告

2025年年报：

大悦城：2025年营业收入308.9亿元，同比下降 14%；归母净利润-23.5亿元，亏损减小（2024年： -29.8亿元）。

绿地控股：2025年营业收入1800.9亿元，同比下降 25%；归母净利润-262.1亿元，亏损扩大（2024年：-155.5亿元）。

华发股份：2025年营业收入834.3亿元，同比上升 39%；归母净利润-95.0亿元，由盈利转为亏损（2024年：9.5亿元）。

建发股份：2025年营业收入6712.7亿元，同比下降 4%；归母净利润-108.1亿元，由盈利转为亏损 （2024年：29.5亿元）。

高管变动公告：

陆家嘴：杨国兴先生因工作安排原因辞去公司第十届董事会董事、薪酬与考核委员会委员、战略与 ESG委员会委员职务。辞任后，杨国兴先生将不再担任公司任何职务。

雅生活服务：陈卓雄先生由于已届龄退休，已提请辞任本公司执行董事兼董事会联席主席及风险管理委员会成员。

鑫苑服务：1）王勇先生因有意投入更多时间和精力于个人事务，已辞任本公司执行董事及首席财务官职务。2）汤宇操先生已获委任为执行董事，李京梅女士和侯凯文先生已获委任为独立非执行董事；李轶梵先生因有意投入更多时间和精力于事业发展及个人事务，已辞任本公司非执行董事职务。

中海物业：林云峰先生将退任本公司独立非执行董事、可持续发展督导委员会主席，以及审核委员会、提名委员会及薪酬委员会成员；郭磊先生将辞任本公司非执行董事；李镇强先生将获委任为本公司独立非执行董事、可持续发展督导委员会主席，以及审核委员会、提名委员会及薪酬委员会成员；刘慧明先生将获委任为本公司非执行董事。

世联行：陈卫城先生因个人原因请求辞去公司董事、董事长及董事会专门委员会相关职务，辞去上述职务后，将不在公司及下属子公司担任任何职务。

招商蛇口：孔英先生期满离任后不再担任独立董事以及董事会各专门委员会中的全部职务，为保证公司董事会规范运作，孔英先生继续履行相关职责。

深深房A：独立董事米旭明先生因个人原因申请辞去公司独立董事及相关董事会专门委员会职务；公司董事会决定提名宋博通先生为公司独立董事候选人。

武商集团：董事会授权公司董事长潘洪祥代行总经理职责。

建发国际集团：程东方先生已获委任为建发国际投资集团有限公司非执行董事。

首开股份：工作调整原因，高士尧女士申请辞去公司董事会秘书职务，辞任后高士尧女士仍继续担任公司总法律顾问职务。

经营数据公告：

张江高科：公司发布2026年第一季度经营数据公告，公司房地产业务合同销售面积2.3万平方米，实现合同销售金额5.3亿元，同比减少 44.1%。

保利置业：公司发布截至2026年3月31日止三个月未经审核营运数据，其中营业收入达226.9亿元，归母净利润达4.5亿元。

港龙中国地产：集团发布2026年3月未经审核营运数据，集团连同其合营公司和联营公司由2026年 1月至3月共实现合同销售金额约人民币42.5亿元。

股权变动公告：

华夏幸福：公司实际控制人王文学先生解除质押1859.1万股股份，占公司总股本的 0.5% ，解除质押后，累计质押股份1859.1万股，占公司总股本的 0.5%。

其他重要公告：

衢州发展：股票于2026年4月22日、4月23日、4月24日连续3个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计达到 20%，属于股票交易异常波动情形。


金融街：1)“23金街03”将于4月28日付息，当期票面利率为 3.3% ，每张面值1000元的本期债券派发利息32.5元(含税)。2)“23金街03”回售金额为5.7亿元，本次撤销回售后，剩余未回售债券数量为0张。3）本期债券存续期前3年票面利率为 3.1% ，根据公司的实际情况以及当前的市场环境，在本期债券的第3年末，本公司选择下调本期债券票面利率34个基点，即本期债券存续期后 2年票面利率为 2.8%。

京城佳业：截至2025年12月31日年度末期股息为每股0.1元。

保利物业：截至2025年12月31日年度末期股息为每股1.4元。

图表53.2026年第18周（4月25日-5月1日）重点公司公告汇总

公告类型

公司名称

公告内容

高管变动公告

陆家嘴

杨国兴先生因工作安排原因辞去公司第十届董事会董事、薪酬与考核委员会委员、战略与ESG委员会委员职务。辞任后，杨国兴先生将不再担任公司任何职务。

雅生活服务

陈卓雄先生由于已届龄退休，已提请辞任本公司执行董事兼董事会联席主席及风险管理委员会成员。

鑫苑服务

1)王勇先生因有意投入更多时间和精力于个人事务，已辞任本公司执行董事及首席财务官职务。2)汤宇操先生已获委任为执行董事，李京梅女士和侯凯文先生已获委任为独立非执行董事；李轶梵先生因有意投入更多时间和精力于事业发展及个人事务，已辞任本公司非执行董事职务。

中海物业

林云峰先生将退任本公司独立非执行董事、可持续发展督导委员会主席，以及审核委员会、提名委员会及薪酬委员会成员；郭磊先生将辞任本公司非执行董事；李镇强先生将获委任为本公司独立非执行董事、可持续发展督导委员会主席，以及审核委员会、提名委员会及薪酬委员会成员；刘慧明先生将获委任为本公司非执行董事。

世联行

陈卫城先生因个人原因请求辞去公司董事、董事长及董事会专门委员会相关职务，辞去上述职务后，将不在公司及下属子公司担任任何职务。

招商蛇口

孔英先生期满离任后不再担任独立董事以及董事会各专门委员会中的全部职务，为保证公司董事会规范运作，孔英先生继续履行相关职责。

深深房A

独立董事米旭明先生因个人原因申请辞去公司独立董事及相关董事会专门委员会职务；公司董事会决定提名宋博通先生为公司独立董事候选人。

武商集团

董事会授权公司董事长潘洪祥代行总经理职责。

建发国际集团

程东方先生已获委任为建发国际投资集团有限公司非执行董事。

首开股份

工作调整原因，高士尧女士申请辞去公司董事会秘书职务，辞任后高士尧女士仍继续担任公司总法律顾问职务。

2025年年报

大悦城

2025年营业收入308.9亿元，同比下降14%；归母净利润-23.5亿元，亏损减小（2024年：-29.8亿元）。

绿地控股

2025年营业收入1800.9亿元，同比下降25%；归母净利润-262.1亿元，亏损扩大（2024年：-155.5亿元）。

华发股份

2025年营业收入834.3亿元，同比上升39%；归母净利润-95.0亿元，由盈利转为亏损（2024年：9.5亿元）。

建发股份

2025年营业收入6712.7亿元，同比下降4%；归母净利润-108.1亿元，由盈利转为亏损（2024年：29.5亿元）。

中天服务

2025年营业收入4.0亿元，同比上升11%；归母净利润0.3亿元，同比上升353%。

华联控股

2025年营业收入6.2亿元，同比上升46%；归母净利润0.7亿元，同比上升73%。

苏州高新

2025年营业收入54.7亿元，同比下降25%；归母净利润1.5亿元，同比上升13%。

衢州发展

2025年营业收入35.9亿元，同比下降78%；归母净利润2.6亿元，同比下降74%。

荣安地产

2025年营业收入55.6亿元，同比下降77%；归母净利润-11.5亿元，亏损减小（2024年：-17.3亿元）。

金融街

2025年营业收入80.0亿元，同比下降58%；归母净利润-53.8亿元，亏损减小（2024年：-110.8亿元）。

华丽家族

2025年营业收入3.8亿元，同比上升8%；归母净利润-0.7亿元，亏损扩大（2024年：-0.3亿元）。

云南城投

2025年营业收入17.5亿元，同比下降9%；归母净利润-2.9亿元，亏损扩大（2024年：-0.5亿元）。

万通发展

2025年营业收入4.6亿元，同比下降6%；归母净利润-6.5亿元，亏损扩大（2024年：-4.6亿元）。

天地源

2025年营业收入61.0亿元，同比下降43%；归母净利润-13.0亿元，亏损扩大（2024年：-10.2亿元）。

津投城开

2025年营业收入9.7亿元，同比下降64%；归母净利润-13.6亿元，亏损扩大（2024年：-2.1亿元）。

栖霞建设

2025年营业收入49.3亿元，同比上升133%；归母净利润-18.4亿元，亏损扩大（2024年：-9.4亿元）。

南山控股

2025年营业收入130.6亿元，同比上升56%；归母净利润-19.7亿元，亏损扩大（2024年：-17.7亿元）。

光明地产

2025年营业收入44.8亿元，同比下降19%；归母净利润-36.5亿元，亏损扩大（2024年：-9.5亿元）。

福星股份

2025年营业收入38.3亿元，同比下降56%；归母净利润-41.3亿元，亏损扩大（2024年：-26.0亿元）。

荣盛发展

2025年营业收入97.9亿元，同比下降71%；归母净利润-174.4亿元，亏损扩大（2024年：-68.3亿元）。

华夏幸福

2025年营业收入86.0亿元，同比下降64%；归母净利润-228.6亿元，亏损扩大（2024年：-48.2亿元）。

津滨发展

2025年营业收入4.1亿元，同比下降85%；归母净利润-0.4亿元，由盈利转为亏损（2024年：5.1亿元）。

经营数据公告

张江高科

公司发布2026年第一季度经营数据公告，公司房地产业务合同销售面积2.3万平方米，实现合同销售金额5.3亿元，同比减少44.1%。

保利置业

公司发布截至2026年3月31日止三个月未经审核营运数据，其中营业收入达226.9亿元，归母净利润达4.5亿元。

港龙中国地产

集团发布2026年3月未经审核营运数据，集团连同其合营公司和联营公司由2026年1月至3月共实现合同销售金额约人民币42.5亿元。

股权变动公告

华夏幸福

公司实际控制人王文学先生解除质押1859.1万股股份，占公司总股本的0.5%。

其他重要公告

衢州发展

股票于2026年4月22日、4月23日、4月24日连续3个交易日内收盘价格涨幅偏离值累计达到20%，属于股票交易异常波动情形。

金融街

1)“23金街03”将于4月28日付息，当期票面利率为3.3%，每张面值1000元的本期债券派发利息32.5元(含税)。2)“23金街03”回售金额为5.7亿元，本次撤销回售后，剩余未回售债券数量为0张。3)本期债券存续期前3年票面利率为3.1%，根据公司的实际情况以及当前的市场环境，在本期债券的第3年末，本公司选择下调本期债券票面利率34个基点，即本期债券存续期后2年票面利率为2.8%。

京城佳业

截至2025年12月31日年度末期股息为每股0.1元。

保利物业

截至2025年12月31日年度末期股息为每股1.4元。

资料来源：公司公告、中银证券


6 本周房企债券发行情况

本周房企国内债券总发行量同比上升、环比下降，总偿还量同比上升、环比下降。2026年第18周 （4月25日-5月1日）房地产行业国内债券总发行量为120.1亿元，环比下降 2.6%，同比上升 967.1% （前值：-11.6%）。总偿还量为67.8亿元，环比下降 47.6%，同比下降 46.3%（前值：-18.9%）；净融资额为52.3亿元。

具体来看，本周债券发行量最大的房企为上海城开、建发房产、广州市番盈新投资，发行量分别为 11.2、10.1、10.0亿元。本周债券偿还量最大的房企为首创城发、美的置业、上海仁杰河滨园房地产，偿还量分别为18.5、15.0、14.8亿元。

图表54.2026年第17周房地产行业国内债券总发行量为120.1亿元，环比下降 2.6%，同比上升 967.1%


资料来源：同花顺、中银证券

图表55.2026年第17周国内债券总偿还量为67.8亿元，环比下降 47.6%，同比下降 46.3%


资料来源：同花顺、中银证券

图表56.2026年第17周房地产行业国内债券净融资额为52.3亿元


资料来源：同花顺、中银证券


图表57. 本周债券发行量最大的房企为上海城开、建发房产、广州市番盈新投资，发行量分别为11.2、10.1、10.0亿元

发行日期

债券简称

发行人

发行人企业性质

发行总额(亿)

到期日期

债券类型

2026-04-27

26建发地产MTN002

建发房产

地方国有企业

10.10

2031-04-28

中期票据

2026-04-27

26杨滨01

杨浦滨江

地方国有企业

10.00

2029-04-29

公司债

2026-04-27

26番盈01

广州市番盈新投资

地方国有企业

10.00

2029-04-29

公司债

2026-04-29

26海恒优

恒创智能

地方国有企业

9.80

2044-04-26

资产支持证券

2026-04-27

26联发集MTN002

联发集团

地方国有企业

7.00

2032-04-28

中期票据

2026-04-28

26五新实业MTN002

五新实业集团

私营

6.80

2031-04-29

中期票据

2026-04-28

26沪开B

上海城开

地方国有企业

6.69

2044-04-30

资产支持证券

2026-04-27

26滨江房产CP001

滨江集团

私营

6.00

2027-04-29

短期融资券

2026-04-27

科发2优

科学城(广州)发展集团

地方国有企业

5.50

2044-04-29

资产支持证券

2026-04-29

26宝应城投PPN004

宝应城投

地方国有企业

5.20

2031-04-30

非公开定向债务融资工具(PPN)

2026-04-27

26相新01

苏州相高新投资控股集团

地方国有企业

5.00

2029-04-29

公司债

2026-04-29

26虞发01

绍兴市上虞杭州湾产业投资发展集团

地方国有企业

5.00

2031-05-06

公司债

2026-04-27

26盘龙01

武汉盘龙投资发展集团

地方国有企业

5.00

2031-04-29

公司债

2026-04-28

26宁工01

宁海县工业投资发展

地方国有企业

5.00

2031-04-30

公司债

2026-04-28

26宁工02

宁海县工业投资发展

地方国有企业

5.00

2031-04-30

公司债

2026-04-28

26沪开A

上海城开

地方国有企业

4.50

2044-04-30

资产支持证券

2026-04-29

漳文旅优

文旅康养

地方国有企业

3.82

2038-02-25

资产支持证券

2026-04-29

26海阳V1

海阳市城市商业运营

地方国有企业

3.50

2031-04-30

公司债

2026-04-27

26金产K1

攀枝花金沙产业投资

地方国有企业

2.10

2031-04-29

公司债

2026-04-29

26筑富实业MTN002

筑富实业

地方国有企业

2.00

2031-04-30

中期票据

2026-04-27

G26东凯2

东营市东凯投资发展集团

地方国有企业

1.00

2031-04-29

公司债

2026-04-28

26李桥优

武汉市极辰通泰资产运营

地方国有企业

0.97

2044-04-30

资产支持证券

2026-04-28

26李桥次

武汉市极辰通泰资产运营

地方国有企业

0.03

2044-04-30

资产支持证券

2026-04-29

26海恒次

恒创智能

地方国有企业

0.01

2044-04-26

资产支持证券

2026-04-29

漳文旅次

文旅康养

地方国有企业

0.01

2038-02-25

资产支持证券

2026-04-28

26沪开C

上海城开

地方国有企业

0.01

2044-04-30

资产支持证券

2026-04-27

科发2次

科学城(广州)发展集团

地方国有企业

0.01

2044-04-29

资产支持证券

资料来源：同花顺、中银证券


图表58. 本周债券偿还量最大的房企为首创城发、美的置业、上海仁杰河滨园房地产，偿还量分别为18.5、15.0、14.8亿元

偿还日期

债券简称

发行人

发行人企业性质

偿还类型

偿还量(亿)

发行利率(%)

债券类型

2026-04-30

21首创置业MTN001

首创城发

地方国有企业

到期

18.50

3.75

中期票据

2026-04-29

24美的置业MTN002

美的置业

港、澳、台投资

到期

15.00

4.69

中期票据

2026-04-30

PR仁皇优

上海仁杰河滨园房地产

私营

提前偿还

14.81

4.2

资产支持证券

2026-04-30

安高优

高速地产集团

地方国有企业

提前偿还

9.41

3.15

资产支持证券

2026-04-28

24滨江房产MTN002

滨江集团

私营

到期

5.00

3.8

中期票据

2026-04-27

23麓谷实业PPN001

麓谷实业

地方国有企业

到期

4.00

2.4

非公开定向债务融资工具(PPN)

2026-04-30

23金桥优

浦东金桥

地方国有企业

提前偿还

0.14

3

资产支持证券

2026-04-30

21印力2A

印力商用置业

私营

提前偿还

0.12

4.3

资产支持证券

2026-04-29

PR金外A

黄浦区房地产

地方国有企业

提前偿还

0.12

2.35

资产支持证券

2026-04-27

25上资优

上城资本

地方国有企业

提前偿还

0.11

1.93

资产支持证券

2026-04-27

湘建投A1

湖南建投地产

地方国有企业

提前偿还

0.10

2.65

资产支持证券

2026-04-28

18京住总ABN001A

北京住总

地方国有企业

提前偿还

0.10

4.2

资产支持证券

2026-04-30

19京住总ABN001优先A

北京住总

地方国有企业

提前偿还

0.10

3.9

资产支持证券

2026-04-27

九江2优A

天杰物业

地方国有企业

提前偿还

0.09

2.7

资产支持证券

2026-04-27

九江2优B

天杰物业

地方国有企业

提前偿还

0.05

2.7

资产支持证券

2026-04-27

PR新广A

衢州发展

地方国有企业

提前偿还

0.03

6.5

资产支持证券

2026-04-30

丰盛里A

静安置业

地方国有企业

提前偿还

0.02

2

资产支持证券

2026-04-27

PR1优A

天杰物业

地方国有企业

提前偿还

0.02

3.1

资产支持证券

2026-04-27

鹏越01优

万科

地方国有企业

提前偿还

0.02

3.6

资产支持证券

2026-04-27

PR1优B

天杰物业

地方国有企业

提前偿还

0.01

3.2

资产支持证券

2026-04-30

城发YW优

城发旅游

地方国有企业

提前偿还

0.01

2.56

资产支持证券

2026-04-30

25宁安优

南京建发

地方国有企业

提前偿还

0.01

2.29

资产支持证券

2026-04-27

GC安联2A

安徽安联高速公路

地方国有企业

提前偿还

0.01

1.85

资产支持证券

资料来源：同花顺、中银证券


7投资建议

进入5月，需要密切关注部分一线城市的楼市阶段性回暖的行情能否延续。我们认为，后续走势取决于库存去化情况以及价格是否企稳。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。

现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

图表59. 报告中提及上市公司估值表

公司代码

公司简称

评级

股价(元)

市值(亿元)

每股收益(元/股)

市盈率(x)

最新每股净资产(元/股)

2025A

2026E

2025A

2026E

002244.SZ

滨江集团

买入

9.30

289.36

0.68

0.85

13.67

10.94

9.47

1109.HK

华润置地

未有评级

28.34

2,296.16

3.56

3.57

7.95

7.95

40.60

001979.SZ

招商蛇口

未有评级

8.36

753.74

0.11

0.19

73.62

43.09

10.83

1908.HK

建发国际集团

买入

12.37

314.97

1.63

1.84

7.59

6.72

18.79

0817.HK

中国金茂

未有评级

1.38

212.15

0.04

0.10

31.55

14.05

3.94

0119.HK

保利置业集团

买入

1.65

71.46

0.06

0.07

27.92

25.32

8.82

000031.SZ

大悦城

未有评级

2.89

123.87

-0.55

0.00

-5.27

790.52

2.40

1209.HK

华润万象生活

未有评级

41.15

1,067.30

1.74

1.94

23.66

21.17

6.77

1972.HK

太古地产

未有评级

21.91

1,433.61

-0.24

0.82

-91.71

26.73

42.00

0272.HK

瑞安房地产

未有评级

0.45

40.94

-0.22

-

-2.02

-

4.54

0683.HK

嘉里建设

未有评级

20.36

335.83

0.58

0.90

35.11

22.72

65.09

600827.SH

百联股份

未有评级

8.10

144.52

0.35

0.30

22.90

27.44

11.43

资料来源：同花顺、中银证券

注：股价截止日4月30日。未有评级公司盈利预测来自同花顺一致预期。


8风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。


9 附录

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于中指院。

图表60. 城市数据选取清单

新房成交情况选取城市

【新房】合计47个城市

一线城市(4个):北京、上海、深圳、广州

二线城市(10个):杭州、武汉、青岛、苏州、宁波、福州、济南、南宁、成都、大连

三四线城市(33个):东莞、惠州、扬州、嘉兴、泉州、温州、淮安、宝鸡、江门、遵义、汕头、韶关、佛山、莆田、泰安、肇庆、平凉、清远、衢州、云浮、六盘水、海门、鹤壁、茂名、柳州、丽江、芜湖、吉安、池州、舟山、梧州、抚州、宿州

其中商品房:柳州、丽江、芜湖、吉安、池州、舟山、梧州;商品住宅:北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、青岛、苏州、宁波、福州、济南、南宁、成都、大连、东莞、惠州、扬州、嘉兴、泉州、温州、淮安、宝鸡、江门、遵义、汕头、韶关、佛山、莆田、泰安、肇庆、平凉、清远、衢州、云浮、六盘水、海门、鹤壁、茂名、抚州、宿州。

二手房成交情况选取城市

【二手房】合计23个城市

一线城市(3个):北京、上海、深圳

二线城市(8个):杭州、南京、青岛、苏州、厦门、南宁、成都、大连

三四线城市(12个):东莞、扬州、江门、韶关、佛山、吉安、池州、平凉、梧州、清远、衢州、资阳

其中商品房:上海、青岛、南宁、韶关、吉安、池州、梧州;商品住宅:北京、深圳、杭州、南京、苏州、厦门、成都、大连、东莞、扬州、江门、佛山、平凉、清远、衢州、资阳。

新房库存及成交情况选取城市

【库存】合计13个城市

一线城市(4个):深圳、上海、北京、广州

二线城市(5个):杭州、苏州、宁波、福州、厦门

三四线城市(4个):宝鸡、韶关、莆田、平凉

其中商品房:北京;商品住宅:上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波、福州、厦门、宝鸡、韶关、莆田、平凉。

土地市场选取城市

【土地市场】百城数据,合计122个城市。

一线城市(4个):北京、上海,广州,深圳。

二线城市(26个):合肥,福州,厦门,济南,大连,哈尔滨,石家庄,长春,南昌太原,珠海,兰州成都,重庆,杭州武汉,西安天津苏州南京郑州长沙沈阳青岛宁波佛山。

三线城市(92个):潍坊,扬州,海口,汕头,洛阳,乌鲁木齐,临沂唐山镇江盐城湖州赣州泰州济宁呼和浩特咸阳漳州揭阳江门桂林邯郸芜湖三亚阜阳淮安遵义银川衡阳上饶柳州淄博莆田绵阳湛江商丘宜昌沧州连云港南阳九江,新乡信阳襄阳岳阳蚌埠驻马店滁州威海宿迁株洲宁德邢台潮州秦皇岛肇庆荆州周口马鞍山清远宿州鞍山安庆菏泽宜春黄冈泰安南充六安大庆舟山衢州吉林昆明无锡温州泉州南宁贵阳金华常州惠州嘉兴南通徐州中山保定台州绍兴烟台廊坊东莞嘉峪关。

资料来源：同花顺、中指院、中银证券


披露声明

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买 入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20%以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10%-20%；

中 性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中 性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

风险提示及免责声明

本报告由中银国际证券股份有限公司证券分析师撰写并向特定客户发布。

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本报告所载的资料、意见及推测仅基于现状，不构成任何保证，可随时更改，毋须提前通知。本报告不构成投资、法律、会计或税务建议或保证任何投资或策略适用于阁下个别情况。本报告不能作为阁下私人投资的建议。

过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证，也不能代表或对将来表现做出任何明示或暗示的保障。本报告所载的资料、意见及预测只是反映证券分析师在本报告所载日期的判断，可随时更改。本报告中涉及证券或金融工具的价格、价值及收入可能出现上升或下跌。

部分投资可能不会轻易变现，可能在出售或变现投资时存在难度。同样，阁下获得有关投资的价值或风险的可靠信息也存在困难。本报告中包含或涉及的投资及服务可能未必适合阁下。如上所述，阁下须在做出任何投资决策之前，包括买卖本报告涉及的任何证券，寻求阁下相关投资顾问的意见。

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