1开源证券发布房地产行业点评，维持“看好”评级。
2深圳于4月30日起优化限购及公积金政策：核心区域（福田、南山等）深户可购第3套，非深户门槛降低；
3公积金贷款额度上调，家庭最高可达351万元。
4报告指出新政利好改善型需求释放，有望带动核心区域成交回暖，巩固价格企稳成果。
5推荐布局基本面好、信用强的房企如招商蛇口、华润置地等，以及优质物管标的。
开源证券_房地产行业点评报告：深圳限购进一步放松，全面提升公积金额度_20260505.pdf
摘要
文本
房地产
2026年05月04日
投资评级：看好（维持）
行业走势图
数据来源：聚源
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深圳限购进一步放松，全面提升公积金额度
齐东（分析师）
胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
事件：深圳化调整住房限购政策及公积金贷款政策
2026年4月29日，深圳住建局印发《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，进一步优化调整住房限购政策、进一步优化调整住房公积金贷款政策，自2026年4月30日起施行。
核心区域限购套数增加，利好改善型需求释放
本次政策针对限购局部调整，在福田、南山及宝安新安街道这一核心优质区域，允许特定群体增购1套住房。具体包括：深户家庭可购第3套；非深户（社保/个税满1年）家庭可购第2套；持有效居住证的非深户家庭可直接购1套（无需社保），其他区域政策不变。政策利好区域内改善型需求及长期在深工作但此前受限的非户籍家庭，有助于促进职住平衡。区域二手房及改善型新房有望迎来成交量回升，带动整体市场情绪好转。
公积金贷款额度上调，深圳新房市场承压
本次政策对首套房、多子女家庭、初婚初育家庭公积金贷款额度给予更高上浮比例，个人额度由60万提至70万，家庭由110万提至130万；首套房、多子女家庭、保障房等上浮比例均有明显提高，且多种情形可累加，家庭最高可贷351万元。深圳2026年1-3月新房成交0.47万套，同比-50.1%；二手房成交1.69万套，同比-0.9%；4月1-28日新房成交2548套，同比-2.3%；二手房成交6689套，同比+2.5%。价格端，深圳3月新房和二手房价格指数环比分别+0.2%、+0.4%，环比有企稳趋势。整体来看深圳二手房成交趋稳，新房去化压力较大，本次政策调整有望带动核心区域改善型新房成交，帮助房企加快资金回笼，以价稳为前提、以量升为目标，巩固价格企稳成果。
投资建议
继2025年底以来，北京、上海陆续放松限购和公积金政策，此次深圳的跟进政策调整精准施策、符合预期：限购仅针对核心区域特定群体松绑，公积金则普遍加力惠及各类购房需求。短期来看，核心区域的二手房及改善型新房成交有望回暖，市场信心将得到一定提振；但由于居民预期仍是关键变量，政策对远郊区域的传导效应可能有限。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
- 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。
附图1：深圳房地产新政包含限购、公积金两方面
一、优化限购
购买区域
家庭子女情况
调整前限购套数
调整后限购套数
南山区、福田区、宝安区新安街道
深户
2套
3套
非深户(有1年社保)
1套(如果有2个及以上未成年子女，2套)
2套(如果有2个及以上未成年子女，3套)
持有有效深圳经济特区居住证的非本市户籍居民家庭(办理门槛低:社保1年or大专以上学历)
此前无
1套
企事业单位
须设立满1年、累计缴税100万元、员工10人以上，不限套数
本次无调整
罗湖区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明新区、宝安区(不含新安街道)
深户、非深户(有1年社保)
不限套数
非深户(无法提供1年社保)
2套
企事业单位
不再审核资格，不限套数
深汕合作区、盐田区、大鹏新区
不再审核
不限套数
二、优化公积金额度
额度
上浮情况
上浮最高额度
公积金
个人申请70万；家庭申请130万（此前分别为60、110）
首套住房的，额度上浮60%；初婚初育居民家庭、有两个及以上子女的居民家庭可以分别上浮50%、70%；购买本市保障性住房的，上浮40%。
个人最高可贷189万元，家庭最高可贷351万元（此前为126、231万元）。
资料来源：深圳市住建局、开源证券研究所
附图2：深圳房地产限购调整主要针对核心区域
资料来源：深圳市住建局、开源证券研究所
附图3：2026年3月深圳新房成交套数同比-43.8%
数据来源：Wind、开源证券研究所
附图4：2026年3月深圳二手房成交套数同比-1.5%
数据来源：Wind、开源证券研究所
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股票投资评级说明
评级
说明
证券评级
买入(Buy)
预计相对强于市场表现20%以上;
增持(outperform)
预计相对强于市场表现5%~20%;
中性(Neutral)
预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动;
减持(underperform)
预计相对弱于市场表现5%以下。
行业评级
看好(overweight)
预计行业超越整体市场表现;
中性(Neutral)
预计行业与整体市场表现基本持平;
看淡(underperform)
预计行业弱于整体市场表现。
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