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政策助推住房品质与城市更新双提升，楼市结构性修复显现

2026年4月房地产市场跟踪

国家层面持续强化住房与城市建设领域政策引导，以“好房子”建设为抓手，从标准、设计、建造、运维等环节系统提升住宅品质，促进房企聚焦产品力升级。同步推进的城市更新工作，依托成熟经验推广与中央财政定向支持，构建起规范高效的实施体系，有效破解落地难题，形成住房提质与城市更新协同发力的发展新格局。

3月24日，住房城乡建设部发布《“好房子”建设指南 （试行）（征求意见稿）》（以下简称《指南》）明确新时代的“好房子”需具备安全、舒适、绿色、智慧四大特征，并提出“好房子”建设是一项系统工程，需要政府、企业、社会多方协同，全链条提升标准、设计、材料、建造、运维水平，推动保障性住房率先建成“好房子”，引导商品住房满足多样性住房需求，探索采用科学方法把老房子改造成“好房子”，惠及千家万户。

《指南》明确通过以下五大实施路径施行：完善标准：严格执行工程建设强制性标准《住宅项目规范》，及时开展相关标准制修订，全面提高住房设计、材料、建造、设备以及无障碍、适老化、智能化等方面标准要求。精心设计：针对不同地域特点、不同群体多样化居住需求，设计不同户型、不同面积的“好房子”，提高设计的科学性、合理性，推动各类新技术、新材料、新产品的集成应用。优选材料：推动建材生产与应用协同发展，加强建筑和建材领域标准规范衔接。面向高品质居住需求，着力推动新材料的研发应用，


大力发展绿色建材。精工建造：强化科技赋能，加快推动建筑业与先进制造技术、新一代信息技术的深度融合，大力推广应用智能建造、绿色建造、装配式装修，切实保障住房质量。长效运维：建立住房全生命周期安全管理长效机制，构建住宅建筑信息动态更新和安全隐患消除机制，全面提升房屋安全保障水平。实施物业服务质量提升行动，创新智慧物业服务模式。

中诚信国际认为，当前我国“好房子”建设仍处于理念先行、试点探索阶段，建设过程中存在标准执行不到位、成本约束强、设计与实用脱节、建造工艺粗放、绿色智慧流于形式、长期运维缺失等突出问题；本次《指南》切中要害，对全方位推动住房品质升级提出详细措施，为地方政府及房企提供全面指导，也意味着未来房企产品力竞争将进一步加剧。

城市更新方面，4月3日，住房城乡建设部和自然资源部联合印发《完善城市更新工程项目建设实施管理机制可复制经验做法清单》涉及“加强城市更新项目前期策划、完善城市更新政策标准规范、分类优化城市更新项目审批流程、拓展城市更新‘高效办一件事’应用场景”四个方面共7项主要举措，北京、江苏、浙江、重庆等地30个做法入围，为各地提供了学习借鉴经验。4月16日，财政部和住房城乡建设部联合印发《关于开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动的通知》明确，将通过竞争性选拔，评选不超过15个地级及以上城市，入围城市制定城市更新工作方案，统筹使用中央和地方资金，明显提升城市基础设施水平，改善老旧片区人居环境，完善法规制度、规划标准、投融资机制及相关配套政策，探索城市更新可复制、可推广的机制和模式。中央财政按区域对实施城市更新行动城市给予定额补助。其中：东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过12亿元。

中诚信国际认为，上述两项政策组合形成制度供给+资金保障双轮驱动，既为城市更新提供标准化、可落地的实施路径，又通过财政激励与示范引领加速模式创新，有效破解审批繁琐、资金不足、机制不顺等瓶颈，切实补齐民生短板、激活内需潜力、促进城市转型。预计未来2~3年，入围城市的城市更新项目将进入集中爆发期，对于房企而言，可提前在拟入围城市进行布局，加强与当地政府及平台公司的联系，寻求在城市更新项目上如代建等模式的合作机会。


3月新房价格延续下行趋势，但一线城市销售价格环比上升，二手市场活跃度大幅提升，市场销售情况有所改善。商品房待售面积小幅下降，库存仍处于高位。3月房企境内债券市场净融资缺口有所扩大，二级市场交易热度提高，成交情况较为平稳。

需求端，3月70个大中城市商品住宅销售价格仍呈下行趋势，同比跌幅有所扩大，环比跌幅有所收窄。分城市能级来看，一线城市商品住宅销售价格环比上升，其中北京持平，上海、广州和深圳分别上涨 0.3%、0.3%和 0.2%；二、三线城市商品住宅销售价格分别环比下降 0.2%和 0.3%，降幅均与上月相同。从销售情况来看， 3月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别为 8.01%、13.88%，但环比增幅均接近 10%，市场销售情况有所改善。伴随楼市优化政策落地见效，一线城市新房市场率先回暖，但城市分化格局持续加剧，全国房地产市场未形成整体性复苏，行业下行压力仍存。

供给端，根据克而瑞监测数据，3月房企拿地金额及面积较2月明显恢复，但同比降幅较大，土地拍卖平均溢价率为 3.1%，土拍热度有所回落，一方面是因为一二线城市城市更新地块成交量有所增加，另一方面是三四线城市成交占比上升。但是，仍有部分地块保持较高热度，例如杭州城东新城、钱江世纪城的住宅用地分别溢价 51%和 16%。3月末商品房待售面积小幅降至7.86亿平方米，其中待售3年以下面积5.90亿平方米，商品房库存仍处于高位。房地产开发投资方面，1~3月全国房地产开发投资规模同比下降 11.2%；资金来源中，购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降 34.60%和 20.10%。

二手房市场来看，3月70个大中城市二手住宅销售价格延续下跌趋势，环比跌幅有所收窄。成交量方面，根据克而瑞监测数据，3月全国重点20城市二手房成交面积环比倍增 117%，同比增长 6%。从重点城市成交面积绝对规模看，成都二手房成交面积高踞首位，环比增长 140%，同比增 26%；其次是上海二手房成交面积，环比增长 164%，同比微增 1%。北京、武汉、天津、合肥、西安等一二城市均环比大幅增长且面积超过100万平方米；宁波、佛山、扬州等二三线城市一季度累计亦有显著增长，二手市场活跃度大幅提升。

债券市场方面，3月房企无境外债发行，境内债券发行规模明显增长，其中民营企业华宇集团和滨江集团各发行一笔境内中期票据，华宇集团由中债公司提供担保，滨江集团仍为无增信发行；部分央国企票面利率走高，发行期限缩短，发债有所承压。2026年4月21日，万科“23万科MTN001”的展期方案获债券持有人会议全票通过，2026年4月23日先兑付 40%本金及相关利息，剩余 60%本金展期一


年，新到期日为2027年4月23日。自2026年4月27日至2026年5月末房地产企业境内债整体到期规模221.86亿元（剔除前期已展期或违约主体的存续债券），主要为融资渠道仍较为畅通的央国企和民企，其中万科“23万科MTN002”（债项余额20亿元，到期日2026年5月12日）已启动展期协商程序；境外市场主要是越秀地产、新城控股和仁恒置地有债项到期，以及前期已发生违约或展期的房企发行的境外债到期。二级市场方面，3月，房企境内债券日均交易量环比有所上升，成交热度提高，高收益地产债价格波动放缓，投资类地产债券 $ ^{1} $平稳。境外市场方面，3月中资房企债券交易规模有所收缩，收益率波动不大。



附图：

图1：新建商品住宅和二手住宅价格指数环比变化


数据来源：国家统计局，中诚信国际整理

图2：近年来商品房销售情况变化


数据来源：国家统计局，中诚信国际整理

图3：房企信用债发行与到期


数据来源：choice，中诚信国际整理

图4：地产债收益率及价格表现 $ ^{2} $


数据来源：choice，中诚信国际整理


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