东吴证券_房地产行业月报：核心城市量价趋稳，地产周期底部基本确认_20260419.pdf

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摘要

1东吴证券发布房地产行业月报，维持行业“增持”评级。
2报告指出2026年1-3月全国商品房销售面积同比降10.4%，降幅收窄；
3核心城市房价率先企稳，一线城市新房、二手房价格环比转正。
4新开工与竣工降幅收窄，供给侧调整边际改善。
5尽管资金面仍有压力，但自筹资金韧性显现。
6报告认为地产大周期底部基本确认，推荐华润置地、新城控股、招商蛇口等优质房企及物管龙头。

文本

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销售端降幅持续收窄，核心城市量价企稳信号进一步强化。2026年1-3月全国商品房销售面积为19525万平方米，同比变化-10.4%，降幅较 2026年1-2月收窄6.1pct；销售额17262亿元，同比变化-16.7%，降幅较2026年1-2月收窄6.9pct，需求修复动能稳步增强。3月70城新房、二手房价格环比分别下降 0.2%和 0.2%，跌幅分别收窄0.1和0.2个百分点；其中一线城市新房、二手房价格环比分别为+0.2%和+0.4%。同时，重点城市二手房挂牌量持续回落，库存压力边际缓解，行业“量稳价稳、库存下降”的特征逐步明晰。

开工竣工降幅收窄，供给侧调整节奏边际改善。2026年1-3月全国房地产累计开发投资17720亿元，同比变化-11.2%，降幅较1-2月走扩0.1pct；累计房屋新开工面积10373万平方米，同比变化-20.3%，降幅较1-2月收窄2.8pct；累计竣工面积9789万平方米，同比变化-25.0%，降幅较1-2月收窄2.9pct。整体来看，房地产供给侧仍处于调整过程中，但开竣工指标逐步趋稳，供需关系有望继续向再平衡演进。

房地产行业月报

风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险加剧。

核心城市量价趋稳，地产周期底部基本确认增持（维持）

投资要点

资金面短期波动，结构持续优化。2026年1-3月，房地产开发企业累计到位资金额为20524亿元，同比变化-17.3%，同比降幅较1-2月走扩 0.8pct，资金面仍有一定压力。分类别来看，国内贷款、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-23.7%、-20.1%、-34.6%，销售修复向资金传导尚需时间，自筹资金累计同比下降5.3%，降幅较1-2月收窄0.6pct，企业自身资金调配能力和经营韧性有所提升。随着销售端逐步改善、政策继续支持合理融资需求，房企资金面有望延续温和修复。

投资建议：当前行业已呈现出较为清晰的三重积极信号：一是核心城市房价率先企稳，价格企稳信号持续强化；二是重点城市二手房挂牌量回落，库存去化取得阶段性进展；三是销售、开工、竣工等核心指标持续改善，基本面修复趋势逐步明确，地产大周期底部基本确认。在政策端持续支持房企合理融资与居民购房需求、企业自筹资金韧性逐步显现的背景下，行业修复动能有望进一步增强。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。

2026年04月19日

证券分析师 姜好幸

执业证书：S0600525110001

jianghx@dwzq.com.cn

证券分析师 刘汪

执业证书：S0600526030001

liuwang@dwzq.com.cn

行业走势

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内容目录

  1. 开发投资降幅持续收窄，新开工与竣工边际改善 ...4

1.1. 开发投资降幅持续收窄，1-3月开发投资累计同比-11.2% ...4

1.2. 新开工面积降幅持续收窄，1-3月新开工面积累计同比-20.3% ...4

1.3. 竣工面积边际改善，1-3月竣工面积累计同比降幅环比收窄 2.9pct ...5

  1. 销售端降幅持续收窄，市场成交逐步回暖 ...5

2.1. 销售端降幅持续收窄，需求修复动能稳步增强 ...5

2.2. 70城3月房价跌势进一步趋缓，城市分化格局清晰 ...6

  1. 资金端短期波动可控，结构改善蓄力向好 ...7

3.1. 资金面短期平稳波动，结构优化支撑稳步修复 ...7

3.2. 资金结构分化改善，自筹资金韧性凸显 ...8

  1. 投资建议 ...9
  1. 风险提示 ...9

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图表目录

图1: 累计至3月开发投资及同比变化...4

图2: 3月单月开发投资及同比变化...4

图3: 累计至3月新开工面积及同比变化...4

图4: 3月单月新开工面积及同比变化...4

图5: 累计至3月竣工面积及同比变化...5

图6: 3月单月竣工面积及同比变化...5

图7: 累计至3月商品房销售面积及同比变化...5

图8: 3月单月商品房销售面积及同比变化...5

图9: 累计至3月商品房销售金额及同比变化...6

图10: 3月单月商品房销售额及同比变化...6

图11: 3月新房价格指数环比-0.2%，同比-3.6%...6

图12: 3月分级别新房价格指数环比走势...6

图13: 3月二手房价格指数环比-0.2%，同比-6.3%...7

图14: 3月分级别二手房价格指数环比走势...7

图15: 累计至3月到位资金及同比变化...7

图16: 3月单月到位资金及同比变化...7

图17: 2026年3月累计定金及预收款同比-20.1%...8

图18: 2026年3月累计个人按揭贷款同比-34.6%...8

图19: 2026年3月累计国内贷款同比-23.7%...8

图20: 2026年3月累计自筹资金同比-5.3%...8

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1. 开发投资降幅持续收窄，新开工与竣工边际改善

1.1. 开发投资降幅持续收窄，1-3月开发投资累计同比-11.2%

根据国家统计局数据，2026年1-3月全国房地产累计开发投资17720亿元，同比变化-11.2%，较2026年1-2月降幅走扩0.1pct。单月来看，3月开发投资额为8108亿元，同比变化-11.3%，仍处在下滑通道，降幅较2026年1-2月略增0.2pct，主要原因是一季度为传统开工淡季，叠加房企仍以优化库存、稳妥推进项目为主，投资节奏保持理性审慎。

图1：累计至3月开发投资及同比变化

![](page=3,bbox=[149, 904, 967, 1372])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图2：3月单月开发投资及同比变化

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数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

1.2. 新开工面积降幅持续收窄，1-3月新开工面积累计同比-20.3%

根据国家统计局数据，1-3月全国房屋新开工面积10373万平方米，同比-20.3%，降幅较1-2月收窄2.8pct。3月当月新开工面积5289万平方米，同比下降17.4%，开工端调整态势趋于缓和。主要得益于重点城市优质地块逐步入市，叠加企业开工节奏更趋有序，新开工降幅呈现持续收窄态势。

图3：累计至3月新开工面积及同比变化

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数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图4：3月单月新开工面积及同比变化

![](page=3,bbox=[1021, 1982, 1839, 2457])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

![](page=4,bbox=[1423, 72, 1840, 170])

1.3. 竣工面积边际改善，1-3月竣工面积累计同比降幅环比收窄2.9pct

根据国家统计局数据，1-3月全国房屋竣工面积9789万平方米，同比-25.0%，降幅较1-2月收窄2.9pct；3月单月竣工面积3469万平方米，同比下降 19.1%，竣工端延续边际改善态势。“保交房”政策持续落地见效，竣工交付力度加大，带动竣工数据稳步修复，有效提振市场信心与居民购房预期。

图5：累计至3月竣工面积及同比变化

![](page=4,bbox=[153, 645, 962, 1193])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图6：3月单月竣工面积及同比变化

![](page=4,bbox=[1026, 650, 1829, 1194])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

2. 销售端降幅持续收窄，市场成交逐步回暖

2.1. 销售端降幅持续收窄，需求修复动能稳步增强

根据国家统计局数据，1-3月全国商品房销售面积19525万平方米，同比-10.4%，降幅较1-2月收窄3.1pct；销售额17262亿元，同比-16.7%，降幅较1-2月收窄3.5pct。 3月单月销售面积10232万平方米，同比-7.4%；销售额9076亿元，同比-13.3%。受新房供应阶段性收缩影响，商品房销售仍处于筑底修复过程中，但销售面积降幅逐步收窄，市场需求端正在逐步修复，居民置业信心缓慢回升，多地优化限购、提高公积金贷款额度等政策效果逐步显现，刚需及改善性需求有序释放，推动成交稳步回暖。

图7：累计至3月商品房销售面积及同比变化

![](page=4,bbox=[159, 1938, 958, 2470])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图8：3月单月商品房销售面积及同比变化

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数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

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图9：累计至3月商品房销售金额及同比变化

![](page=5,bbox=[155, 374, 964, 913])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图10：3月单月商品房销售额及同比变化

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数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

2.2. 70城3月房价跌势进一步趋缓，城市分化格局清晰

根据国家统计局数据，2026年3月，70个大中城市房价跌势继续趋缓，价格体系逐步企稳。新房价格环比-0.2%，跌幅较2月收窄0.1pct；二手房价格环比-0.2%，跌幅较2月收窄0.2pct。分城市级别来看，3月一、二、三线城市销售价格环比分别为+0.2%、 -0.2%和-0.3%，其中一线城市较2月提升0.2个百分点，率先由平转升；二手房方面，一、二、三线城市销售价格环比分别为+0.4%、-0.2%和-0.4%，其中一线城市较2月提升 0.5个百分点，率先由降转升。整体来看，核心城市房价企稳特征更加明确，二线城市已逐步接近企稳区间，而三线城市仍处于筑底调整过程中。

图11： 3月新房价格指数环比-0.2%，同比-3.6%

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数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图12：3月分级别新房价格指数环比走势

![](page=5,bbox=[1030, 1826, 1841, 2318])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

![](page=6,bbox=[1424, 72, 1840, 171])

图13：3月二手房价格指数环比-0.2%，同比-6.3%

![](page=6,bbox=[153, 320, 962, 844])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图14：3月分级别二手房价格指数环比走势

![](page=6,bbox=[1026, 313, 1841, 848])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

3. 资金端短期波动可控，结构改善蓄力向好

3.1. 资金面短期平稳波动，结构优化支撑稳步修复

根据国家统计局数据，2026年1-3月，房地产开发企业到位资金额为20524亿元，同比变化为-17.3%，同比降幅较1-2月走扩0.8pct。3月单月房地产开发企业到位资金额为7477亿元，同比变化为-18.7%。一季度资金小幅波动主要源于季节性淡季、高基数效应、销售回款传导时滞，以及金融机构择优投放、房企主动降杠杆等阶段性因素，并非趋势性走弱。当前行业资金结构持续优化，自筹资金保持韧性，叠加销售端逐步回暖、政策支持加码，后续随着回款改善与融资环境修复，房企资金面有望稳步向好。

图15：累计至3月到位资金及同比变化

![](page=6,bbox=[151, 1762, 963, 2309])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图16：3月单月到位资金及同比变化

![](page=6,bbox=[1027, 1776, 1827, 2282])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

![](page=7,bbox=[1423, 72, 1840, 171])

3.2. 资金结构分化改善，自筹资金韧性凸显

2026年1-3月，房地产到位资金中，国内贷款为3419亿元，同比下降 23.7%；自筹资金为7762亿元，同比下滑 5.3%，降幅较1-2月收窄0.6pct，企业自主资金调配能力逐步修复；定金及预收款为5858亿元，同比下降 20.1%，降幅较1-2月收窄1.4pct；个人按揭贷款2204亿元，同比-34.6%，降幅较1-2月收窄7.3pct。销售修复节奏偏慢、需求释放存在时滞影响，后续随市场成交回暖，销售回款有望稳步改善。

图17：2026年3月累计定金及预收款同比-20.1%

![](page=7,bbox=[154, 898, 963, 1426])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图18：2026年3月累计个人按揭贷款同比-34.6%

![](page=7,bbox=[1023, 898, 1838, 1422])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图19：2026年3月累计国内贷款同比-23.7%

![](page=7,bbox=[154, 1768, 954, 2292])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

图20：2026年3月累计自筹资金同比-5.3%

![](page=7,bbox=[1018, 1774, 1831, 2298])

数据来源：国家统计局，东吴证券研究所

![](page=8,bbox=[1424, 72, 1840, 171])

4. 投资建议

当前行业已呈现出较为清晰的三重积极信号：一是核心城市房价率先企稳，价格企稳信号持续强化；二是重点城市二手房挂牌量回落，库存去化取得阶段性进展；三是销售、开工、竣工等核心指标持续改善，基本面修复趋势逐步明确，地产大周期底部基本确认。在政策端持续支持房企合理融资与居民购房需求、企业自筹资金韧性逐步显现的背景下，行业修复动能有望进一步增强。投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家。

5. 风险提示

(1) 政策效果不及预期。若后续政策宽松力度或节奏弱于预期，地方执行效果不及市场判断，可能导致购房信心修复延后，销售回暖斜率放缓，从而影响行业整体修复进度。

(2) 销售与回款不及预期。若宏观经济增长不及预期或居民收入预期偏弱，购房观望情绪可能加重，导致销售规模继续承压。核心城市修复不足可能影响全国销售与回款节奏，进而影响房企经营稳定性和行业企稳进程。

(3) 行业流动性风险加剧。在融资恢复有限、偿债压力较高的背景下，若销售回款偏弱，房企资金链紧张可能加剧，局部风险有外溢可能。流动性恶化可能影响项目交付和市场信心，进而延缓行业信用修复。

![](page=9,bbox=[1272, 101, 1680, 199])

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东吴证券投资评级标准

投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期（A股市场基准为沪深300指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的），北交所基准指数为北证50指数），具体如下：

公司投资评级：

买入：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在 15%以上；

增持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于 5%与 15%之间；

中性：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与 5%之间；

减持：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间；

卖出：预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。

行业投资评级：

增持：预期未来6个月内，行业指数相对强于基准 5%以上；

中性：预期未来6个月内，行业指数相对基准-5%与 5%；

减持：预期未来6个月内，行业指数相对弱于基准 5%以上。

我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不应视本报告为做出投资决策的唯一因素。

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