房地产

2026年04月07日

投资评级：看好（维持）

行业走势图


数据来源：聚源

行业点评报告

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成交数据出现拐点，政策累积效应开始显现

齐东（分析师）

胡耀文（分析师）

qidong@kysec.cn

huyaowen@kysec.cn

证书编号：S0790522010002

证书编号：S0790524070001

单周成交数据增速转正，政策累积效应开始显现

2026年第14周我们跟踪的全国32城新房成交面积和15城二手房成交面积增速自春节后以来首次转正，市场回暖的范围在扩大，其中一线城市新房单周成交面积同比+88%，率先回暖为全国市场注入了强心剂。2026年第14周政策仍以地方公积金政策调整为主，在节后政策持续松动刺激下，政策累积效应开始显现，叠加房企推货节奏加快，市场交易活跃度在月末迎来反转信号。在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

·政策端：多地公积金政策优化

多地优化公积金政策：杭州公积金贷款最高额度由130万元提高到180万元，个人可贷额度计算倍数由15倍调整为20倍，多子女家庭额度上浮 50%。安徽扩大住房公积金提取范围，支持支付物业费、城市更新住房改造、购房缴纳契税、缴存住宅专项维修资金提取住房公积金。西藏自治区公积金贷款最高额度由原标准提高至160万元。武汉取消存量房住房公积金贷款比例按房屋房龄分级的规定扩大异地贷款范围，调整贷款套数认定。

市场端：新房二手房成交面积同比增长，土地成交面积同比下降

销售端：2026年第14周，全国32城新房单周成交面积（网签口径）321.4万平米，单周同比增长 43.6%；全国32城新房累计成交面积（网签口径）2411.1万平米，累计同比下降 13.2%。2026年第14周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径）193.8万平米，单周同比增长 25.2%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）2110万平米，累计同比降

投资端：2026年第14周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1446.5万平方米，同比下降 45%。2026年前14周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积31815.2万平方米，累计同比下降 8%。土地成交楼面价为1169元/平米，同比下降 48%；土地成交总价208.2亿元，同比下降 71%；平均溢价率（4周移动平均）为 2.5%。3月底以来重点城市土地出让减少，成交热度有所下降。

价格端：2026年第14周，冰山100指数为9973，周环比-0.1%，周同比-12.3%；其中北京、上海、深圳、广州周同比分别-14.6%、-10.7%、-9.9%、-12.6%，环比分别-0.1%、+0.2%、-0.1%、+0.1%。

• 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。


目 录

1、多地公积金政策优化，上海发布2026年供地计划...3

2、销售端：新房、二手房成交面积同比均增长...3

2.1、全国32城新房成交面积同比增长...3

2.2、15城二手房成交面积同比增长...5

3、投资端：100大中城市土地成交面积单周同比下降...6

4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降...9

5、投资建议：维持行业“看好”评级...9

6、风险提示...10

图表目录

图1：全国32城新房单周成交面积（网签口径）同比增长 43.6%（万方）...4

图2：一线城市新房单周成交面积（网签口径）同比增长 88.4%（万方）...5

图3：全国15城二手房单周成交面积（网签口径）同比增长 25.2%（万方）...5

图4：一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）同比增长 19.1%（万方）...6

图5：全国100大中城市土地成交面积单周同比下降 45%（万方）...7

图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）同比下降（元/平米）...8

图7：全国100大中城市土地成交溢价率有所下降...8

图8：冰山100指数单周同比-12.3%...9

图9：冰山100指数单周环比-0.1%...9

表1：多地公积金政策优化，上海发布2026年供地计划...3

表2：全国32城新房累计成交面积（网签口径）同比下降 13.2%...4

表3：一线城市新房累计成交面积（网签口径）同比下降 12.3%...4

表4：全国15城二手房累计成交面积（网签口径）同比下降 5.8%...5

表5：一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）同比下降 5.2%...6

表6：全国100大中城市累计土地成交面积同比-8%...7

表7：全国100大中城市土地成交溢价率为 2.5%...7


1、多地公积金政策优化，上海发布2026年供地计划

(1) 杭州：发布住房公积金管理委员会关于优化住房公积金使用政策的通知，自2026年4月1日起施行。住房公积金贷款最高额度由130万元提高到180万元，职工个人可贷额度不超过90万元，个人可贷额度计算倍数由15倍调整为20倍，多子女家庭额度上浮 50%。

(2) 安徽：扩大住房公积金提取范围，支持支付物业费、城市更新住房改造、购房缴纳契税、缴存住宅专项维修资金提取住房公积金，扩大重大疾病提取住房公积金病种的范围。

(3) 西藏自治区：公积金新政正式发布，区内商品住房公积金贷款最高额度由原标准提高至160万元，“好住宅”标准及现房最高180万元。

(4) 上海：市规自局正式发布《上海市2026年度国有建设用地供应计划》，明确全年商品住房用地计划供应275-385公顷，按中值计算同比减少约100公顷，降幅约为 23.3%。

(5) 中国香港：地产建设商会就《2026年（修花）例草案》提出两项修订建议，要求将逾亿元豪宅印花税税率由 4.25%提高至 6.5%的政策实施日期延后至 7月1日。

(6) 武汉：优化住房公积金使用政策，取消存量房住房公积金贷款比例按房屋房龄分级的规定，首二套最高贷款最高比例分别为房屋总价的 80%、70%，扩大异地贷款范围，调整贷款套数认定。

表1：多地公积金政策优化，上海发布2026年供地计划

时间

政策内容

2026/3/30

杭州市发布杭州住房公积金管理委员会关于优化住房公积金使用政策的通知，自2026年4月1日起施行。住房公积金贷款最高额度由130万元提高到180万元，职工个人可贷额度不超过90万元，个人可贷额度计算倍数由15倍调整为20倍，多子女家庭额度上浮50%。

2026/3/31

安徽扩大住房公积金提取范围，支持支付物业费、城市更新住房改造、购房缴纳契税、缴存住宅专项维修资金提取住房公积金，扩大重大疾病提取住房公积金病种的范围。

2026/4/1

西藏自治区公积金新政正式发布，区内商品住房公积金贷款最高额度由原标准提高至160万元，“好住宅”标准及现房最高180万元。

2026/4/2

上海规自局正式发布《上海市2026年度国有建设用地供应计划》，明确全年商品住房用地计划供应275-385公顷，按中值计算同比减少约100公顷，降幅约为23.3%。

2026/4/2

中国香港地产建设商会就《2026年印花税(修订)条例草案》提出两项修订建议，要求将逾亿元豪宅印花税税率由4.25%提高至6.5%的政策实施日期延后至7月1日。

2026/4/3

武汉优化住房公积金使用政策，取消存量房住房公积金贷款比例按房屋房龄分级的规定，首二套最高贷款最高比例分别为房屋总价的80%、70%，扩大异地贷款范围，调整贷款套数认定。

资料来源：Wind、各地政府官网、开源证券研究所

2、销售端：新房、二手房成交面积同比均增长

2.1、全国32城新房成交面积同比增长


根据房管局数据，2026年第14周，全国32城新房单周成交面积（网签口径） 321.4万平米，单周同比增长 43.6%；全国32城新房累计成交面积（网签口径）2411.1万平米，累计同比下降 13.2%。

表2：全国32城新房累计成交面积（网签口径）同比下降 13.2%

周数

周度开始日期

周度结束日期

全国32城市新房单周(万平米)

单周同比

全国32城市累计(万平米)

累计同比增速

2026W10

2026-03-01

2026-03-07

123.6

-29.4%

1383.5

-22.4%

2026W11

2026-03-08

2026-03-14

186.1

-6.2%

1569.6

-20.8%

2026W12

2026-03-15

2026-03-21

221.8

-12.3%

1791.4

-19.8%

2026W13

2026-03-22

2026-03-28

298.3

-6.2%

2089.7

-18.1%

2026W14

2026-03-29

2026-04-04

321.4

43.6%

2411.1

-13.2%

数据来源：Wind、开源证券研究所

图1：全国32城新房单周成交面积（网签口径）同比增长 43.6% （万方）


数据来源：Wind、开源证券研究所

根据房管局数据，2026年第14周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）105.4万平米，单周同比增长 88.4%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）595.2万平米，累计同比下降 12.3%。

表3：一线城市新房累计成交面积（网签口径）同比下降 12.3%

周数

周度开始日期

周度结束日期

全国32城市新房单周(万平米)

单周同比

全国32城市累计(万平米)

累计同比增速

2026W10

2026-03-01

2026-03-07

29.7

-32.5%

329.0

-24.3%

2026W11

2026-03-08

2026-03-14

52.2

-6.5%

381.1

-22.3%

2026W12

2026-03-15

2026-03-21

50.4

-19.6%

431.5

-21.9%

2026W13

2026-03-22

2026-03-28

58.3

-16.2%

489.8

-21.3%

2026W14

2026-03-29

2026-04-04

105.4

88.4%

595.2

-12.3%

数据来源：Wind、开源证券研究所


图2：一线城市新房单周成交面积（网签口径）同比增长 88.4% （万方）


数据来源：Wind、开源证券研究所

2.2、15城二手房成交面积同比增长

根据房管局数据，2026年第14周，全国15城二手房单周成交面积（网签口径） 193.8万平米，单周同比增长 25.2%；全国15城二手房累计成交面积（网签口径）2110万平米，累计同比下降 5.8%。

表4：全国15城二手房累计成交面积（网签口径）同比下降 5.8%

周数

周度开始日期

周度结束日期

全国15城市二手单周(万平米)

单周同比

全国15城市累计(万平米)

累计同比增速

2026W10

2026-03-01

2026-03-07

134.1

-31.3%

1340.2

-7.3%

2026W11

2026-03-08

2026-03-14

171.2

-18.8%

1511.4

-8.7%

2026W12

2026-03-15

2026-03-21

196.1

-6.8%

1707.5

-8.5%

2026W13

2026-03-22

2026-03-28

208.7

-4.1%

1916.2

-8.1%

2026W14

2026-03-29

2026-04-04

193.8

25.2%

2110.0

-5.8%

数据来源：Wind、开源证券研究所

图3：全国15城二手房单周成交面积（网签口径）同比增长 25.2% （万方）


数据来源：Wind、开源证券研究所


根据房管局数据，2026年第14周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）53.4万平米，单周同比增长 19.1%；一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）566.7万平米，累计同比下降 5.2%。

表5：一线城市（北京及深圳）二手房累计成交面积（网签口径）同比下降 5.2%

周数

周度开始日期

周度结束日期

全国15城市二手单周(万平米)

单周同比

全国15城市累计(万平米)

累计同比增速

2026W10

2026-03-01

2026-03-07

35.7

-26.1%

354.4

-8.7%

2026W11

2026-03-08

2026-03-14

45.1

-16.0%

399.6

-9.6%

2026W12

2026-03-15

2026-03-21

55.4

3.4%

455.0

-8.2%

2026W13

2026-03-22

2026-03-28

58.3

2.0%

513.3

-7.2%

2026W14

2026-03-29

2026-04-04

53.4

19.1%

566.7

-5.2%

数据来源：Wind、开源证券研究所

图4：一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面积（网签口径）同比增长 19.1% （万方）


数据来源：Wind、开源证券研究所

3、投资端：100大中城市土地成交面积单周同比下降

2026年第14周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积1446.5万平方米，同比下降 45%。2026年前14周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积31815.2万平方米，累计同比下降 8%。


表6：全国100大中城市累计土地成交面积同比-8%

周数

周度开始日期

周度结束日期

100大中城市成交地块规划建面(万方)

同比

累计成交地块规划建面(万方)

累计同比

2026W10

2026-02-28

2026-03-07

2287.3

-11%

23078.1

-17%

2026W11

2026-03-07

2026-03-14

2665.7

450%

25743.7

-9%

2026W12

2026-03-14

2026-03-21

2037.3

40%

27781.0

-7%

2026W13

2026-03-21

2026-03-28

2587.8

23%

30368.7

-5%

2026W14

2026-03-28

2026-04-04

1446.5

-45%

31815.2

-8%

数据来源：Wind、开源证券研究所

图5：全国100大中城市土地成交面积单周同比下降 45% （万方）


数据来源：Wind、开源证券研究所

2026年第14周，全国100大中城市土地成交楼面价为1169元/平米，同比下降 48%；土地成交总价208.2亿元，同比下降 71%；平均溢价率（4周移动平均）为 2.5%。 3月底以来重点城市土地出让减少，成交热度有所下降。

表7：全国100大中城市土地成交溢价率为 2.5%

周数

成交楼面价

(元/平米)

(4周移动平均)

同比

成交土地总价(亿元)

同比

平均溢价率

(4周移动平均)

2026W10

1044.0

-25%

345.0

-33%

5.2%

2026W11

976.8

-36%

300.3

250%

6.0%

2026W12

1072.5

6%

233.7

49%

6.1%

2026W13

1186.0

-54%

248.9

-43%

6.4%

2026W14

1169.0

-48%

208.2

-71%

2.5%

数据来源：Wind、开源证券研究所


图6：100大中城市成交楼面价（4周移动平均）同比下降（元/平米）


数据来源：Wind、开源证券研究所

图7：全国100大中城市土地成交量下降


数据来源：Wind、开源证券研究所

3月底以来，北京和上海均有一宗土地出让，成都集中出让5宗土地，整体溢价率不高：

(1) 北京：1宗土地底价成交，通州区城市副中心0703街区地块由首开摘得，总价17.69亿元。

(2) 上海：1宗土地溢价成交，长宁区中山公园宅地由保利发展摘得，总价59.22亿元竞得地块，成交楼面价为77697元/平，溢价率 6.43%。

(3) 成都：5宗土地2宗溢价，收金26.23亿元，越秀地产、中国金茂、四川联投、新希望地产均有斩获。


4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降

2026年第14周，冰山100指数为9973，周环比-0.1%，周同比-12.3%；其中北京、上海、深圳、广州周同比分别-14.6%、-10.7%、-9.9%、-12.6%，环比分别-0.1%、 +0.2%、-0.1%、+0.1%。

图8：冰山100指数单周同比-12.3%


数据来源：Wind、开源证券研究所

图9：冰山100指数单周环比-0.1%


数据来源：Wind、开源证券研究所

5、投资建议：维持行业“看好”评级

2026年第14周我们跟踪的全国32城新房成交面积和15城二手房成交面积增速自春节后以来首次转正，市场回暖的范围在扩大，其中一线城市新房单周成交面积同比+88%，率先回暖为全国市场注入了强心剂。2026年第14周政策仍以地方公积金政策调整为主，在节后政策持续松动刺激下，政策累积效应开始显现，叠加房企推货节奏加快，市场交易活跃度在月末迎来反转信号。在各项促进房地产市场止跌回稳政策作用下，预计房地产市场将迎来供需改善、价格企稳的良好局面，维持行


业“看好”评级。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

6、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。


特别声明

《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。

分析师承诺

本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。

股票投资评级说明

评级

说明

证券评级

买入(Buy)

预计相对强于市场表现20%以上;

增持(outperform)

预计相对强于市场表现5%~20%;

中性(Neutral)

预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动;

减持(underperform)

预计相对弱于市场表现5%以下。

行业评级

看好(overweight)

预计行业超越整体市场表现;

中性(Neutral)

预计行业与整体市场表现基本持平;

看淡(underperform)

预计行业弱于整体市场表现。

备注：评级标准为以报告日后的6~12个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。

分析、估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。


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