1开源证券发布房地产行业点评，维持“看好”评级。
22026年1-9月商品房销售面积及金额同比分别下降13.2%和13.9%，9月单月降幅扩大至-20.7%，但待售3年以下面积同比下降5.0%，去库存见效；
3二手房网签面积同比增10.7%。
4新开工降幅收窄，竣工降幅扩大。
5研报推荐保利发展、招商蛇口等优质房企及华润万象生活等物管标的，预计四季度政策基调不变，市场回稳方向延续。
开源证券_房地产行业点评报告：单月销售降幅扩大，待售三年以下面积同比下降_20261020.pdf
摘要
文本
行 业 研 究
行 业 点 评 报 告
开 源 证 券
证 券 研 究 报 告
房地产
房地产
2026 年 10 月 19 日
单月销售降幅扩大，待售三年以下面积同比下降
——行业点评报告
投资评级：看好（维持）
行业走势图
房地产 沪深300
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2025-10 2026-02 2026-06
数据来源：聚源
相关研究报告
《二手房成交保持增长，商品房预售 新 政 累 计 八 城 落 地 — 行 业 周 报 》
- -2026.10.18 《七城出台商品房预售新政，因城施 策 灵 活 度 较 高 — 行 业 点 评 报 告 》
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- -2026.10.11
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
⚫ 单月销售降幅扩大，二手房网签面积保持增长 国家统计局发布 2026 年 1-9 月商品房投资和销售数据。1-9 月，全国商品房销售 面积 5.65 亿平，同比-13.2%（1-8 月-12.1%），其中商品住宅销售面积同比-13.8%；
1-9 月商品房销售额 5.38 万亿元，同比-13.9%（1-8 月-13.0%），其中商品住宅销 售额同比下降 13.7%；1-9 月商品房销售均价约 9525 元/平，同比约-0.8%，环比 +0.1%。9 月单月，全国商品房销售面积和金额分别同比-20.7%和-20.1%，单月 降幅较 8 月分别扩大 5.9pct 和 8.0pct，8 月边际企稳的迹象被逆转，下滑斜率有 所加大。库存端，9 月末新建商品房待售面积 7.48 亿平，同比-1.5%，其中待售 3 年以下面积同比-5.0%，去库存政策效果延续。1-9 月二手房交易网签面积 6.17
亿平，同比+10.7%，二手韧性显著强于新房。 ⚫ 单月开工降幅边际收窄，竣工降幅明显扩大
2026 年 1-9 月，全国房屋新开工面积 3.40 亿平，同比-24.9%（1-8 月-24.8%）， 其中住宅新开工同比-25.4%；9 月单月新开工面积同比-25.6%，降幅较 8 月 （-30.9%）收窄 5.3pct，新开工端出现边际改善的积极信号；我们跟踪的 Wind 322 城 2026 年 1-9 月宅地成交面积同比-22%，拿地开工链条收缩仍在深化。1-9 月房 屋竣工面积 2.33 亿平，同比-25.1%（1-8 月-23.7%），降幅扩大 1.4pct；9 月单月 竣工面积同比-36.4%，较 8 月（-28.4%）进一步扩大 8.0pct，竣工端此前收窄的 积极迹象再度被逆转，且竣工跌幅已深于新开工，反映交付节奏与压力仍存。
⚫ 开发投资额降幅扩大，资金面结构性分化 2026 年 1-9 月，房地产开发投资额 5.34 万亿元，同比-20.6%（1-8 月-19.9%），
降幅扩大0.7pct，其中住宅开发投资同比-20.5%；9月单月开发投资额同比-26.3%， 较 8 月（-25.5%）扩大 0.8pct，投资与销售面积增速差收窄至 7.4pct（1-8 月为 7.8pct）。1-9 月房地产开发企业到位资金 5.68 万亿元，同比-21.6%（1-8 月-21.0%）， 其中分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分 别-33.1%、-21.4%、-14.8%、-22.1%，资金面内部继续分化。
⚫ 投资建议 整体房地产行业仍处于销售弱修复、供给收缩的分化格局中，9 月销售端单月降 幅重新走扩，投资端降幅仍扩大，积极信号来自新房库存连续去化（待售 3 年以 下面积-5.0%）、9 月新开工单月降幅收窄、国内贷款单月有所改善，以及二手房 成交延续正增长。展望四季度，我们预计政策端去库存、控增量基调不变，叠加 低基数效应，市场回稳大方向预计延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、 产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发 展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重 的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、 新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管 标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
⚫ 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进 一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。
目 录
- 1、 单月销售降幅扩大，二手房网签面积保持增长 .....................................................................................................................3
- 2、 开工降幅边际收窄，竣工降幅明显扩大.................................................................................................................................4
- 3、 房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大.............................................................................................................................5
- 4、 国内贷款资金降幅扩大，资金面结构性分化 .........................................................................................................................5
- 5、 投资建议 ....................................................................................................................................................................................7
- 6、 风险提示 ....................................................................................................................................................................................7
图表目录
- 图 1： 2026 年 1-9 月商品房销售面积同比下降 13.2%................................................................................................................3
- 图 2： 2026 年 1-9 月商品房销售金额同比下降 13.9%................................................................................................................3
- 图 3： 2026 年 1-9 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-12.9%、-13.3%、-12.3%、-21.9%..3
- 图 4： 2026 年 9 月 30 大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比+6.9%、-19.4%、-16.3% ...............4
- 图 5： 2026 年 1-9 月房地产开竣工面积分别同比下降 24.9%和 25.1%.....................................................................................4
- 图 6： 2026 年 1-9 月房地产开发投资额同比下降 20.6%............................................................................................................5
- 图 7： 2026 年 1-9 月房地产开发企业到位资金同比下降 20.6% ................................................................................................6
- 图 8： 2026 年 1-9 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-33.1%、-21.4%、-14.8%、-22.1%
............................................................................................................................................................................................................6
- 图 9： 我们测算 2026 年 9 月居民购房首付比例约 67% .............................................................................................................7
1、 单月销售降幅扩大，二手房网签面积保持增长
国家统计局发布 2026 年 1-9 月商品房投资和销售数据。1-9 月，全国商品房销 售面积 5.65 亿平，同比-13.2%（1-8 月-12.1%），其中商品住宅销售面积同比-13.8%； 1-9 月商品房销售额 5.38 万亿元，同比-13.9%（1-8 月-13.0%），其中商品住宅销售额 同比下降 13.7%；1-9 月商品房销售均价约 9525 元/平，同比约-0.8%，环比+0.1%。9 月单月，全国商品房销售面积和金额分别同比-20.7%和-20.1%，单月降幅较 8 月分别 扩大 5.9pct 和 8.0pct，8 月边际企稳的迹象被逆转，下滑斜率有所加大。库存端，9 月末新建商品房待售面积 7.48 亿平，同比-1.5%，其中待售 3 年以下面积同比-5.0%， 去库存政策效果延续。1-9 月二手房交易网签面积 6.17 亿平，同比+10.7%，二手韧 性显著强于新房。
图1：2026 年 1-9 月商品房销售面积同比下降 13.2% 图2：2026 年 1-9 月商品房销售金额同比下降 13.9%
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商品房销售面积累计同比 商品房销售面积单月同比
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商品房销售金额累计同比 商品房销售金额当月同比
数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所
图3：2026 年 1-9 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为
-12.9%、-13.3%、-12.3%、-21.9%
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东部地区累计同比 东北地区累计同比 中部地区累计同比 西部地区累计同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
图4：2026 年 9 月 30 大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比
+6.9%、-19.4%、-16.3%
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30城商品房成交增速：一线 30城商品房成交增速：二线
30城商品房成交增速：三四线
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数据来源：Wind、开源证券研究所
- 2、 开工降幅边际收窄，竣工降幅明显扩大
2026 年 1-9 月，全国房屋新开工面积 3.40 亿平，同比-24.9%（1-8 月-24.8%）， 其中住宅新开工同比-25.4%；9 月单月新开工面积同比-25.6%，降幅较 8 月（-30.9%） 收窄 5.3pct，新开工端出现边际改善的积极信号；我们跟踪的 Wind 322 城 2026 年 1-9 月宅地成交面积同比-22%，拿地开工链条收缩仍在深化。1-9 月房屋竣工面积 2.33 亿平，同比-25.1%（1-8 月-23.7%），降幅扩大 1.4pct；9 月单月竣工面积同比-36.4%， 较 8 月（-28.4%）进一步扩大 8.0pct，竣工端此前收窄的积极迹象再度被逆转，且竣 工跌幅已深于新开工，反映交付节奏与压力仍存。
图5：2026 年 1-9 月房地产开竣工面积分别同比下降 24.9%和 25.1%
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竣工面积累计同比 开工面积累计同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、 房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大
2026 年 1-9 月，房地产开发投资额 5.34 万亿元，同比-20.6%（1-8 月-19.9%）， 降幅扩大 0.7pct，其中住宅开发投资同比-20.5%；9 月单月开发投资额同比-26.3%， 较 8 月（-25.5%）扩大 0.8pct，投资与销售面积增速差收窄至 7.4pct（1-8 月为 7.8pct）， 负反馈边际趋缓但仍处高位。
图6：2026 年 1-9 月房地产开发投资额同比下降 20.6%
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房地产开发投资额累计同比 房地产开发投资额单月同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
4、 国内贷款资金降幅扩大，资金面结构性分化
2026 年 1-9 月，房地产开发投资额 5.34 万亿元，同比-20.6%（1-8 月-19.9%）， 降幅扩大 0.7pct，其中住宅开发投资同比-20.5%；9 月单月开发投资额同比-26.3%， 较 8 月（-25.5%）扩大 0.8pct，投资与销售面积增速差收窄至 7.4pct（1-8 月为 7.8pct）， 负反馈边际趋缓但仍处高位。1-9 月房地产开发企业到位资金 5.68 万亿元，同比-21.6% （1-8 月-21.0%），其中分结构看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭 贷款累计同比分别-33.1%、-21.4%、-14.8%、-22.1%，资金面内部继续分化：9 月单 月国内贷款同比-31.2%（8 月-44.0%）大幅收窄 12.8pct、定金及预收款同比-14.8%（8 月-18.1%）亦有收窄，但个人按揭贷款单月同比-19.5%较 8 月（-13.0%）降幅扩大 6.5pct、自筹资金单月降幅亦走扩，信贷与按揭支持出现结构性再分化。
图7：2026 年 1-9 月房地产开发企业到位资金同比下降 20.6%
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房地产开发企业到位资金累计同比 房地产开发企业到位资金当月同比
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数据来源：Wind、开源证券研究所
图8：2026 年 1-9 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分 别-33.1%、-21.4%、-14.8%、-22.1%
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2021/12
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国内贷款累计同比 自筹资金累计同比
定金及预收款累计同比 个人按揭贷款累计同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
图9：我们测算 2026 年 9 月居民购房首付比例约 67%
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近似首付比例：定金及预售款/（个人按揭贷款+定金及预售款）
数据来源：Wind、开源证券研究所
5、 投资建议
整体房地产行业仍处于销售弱修复、供给收缩的分化格局中，9 月销售端单月降 幅重新走扩，投资端降幅仍在扩大，积极信号来自新房库存连续去化（待售 3 年以 下面积-5.0%）、9 月新开工单月降幅收窄、国内贷款单月有所改善，以及二手房成交 延续正增长。展望四季度，我们预计政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数 效应，市场回稳大方向预计延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强 的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海 外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运 营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖 集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、 绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、 风险提示
- （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
- （2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。
特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用 的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险 承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。
分析师承诺
本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态 度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分 析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估 值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会 与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。
股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
|---|---|---|
| 证券评级 | 买入（Buy） | 预计相对强于市场表现 20%以上； |
| 增持（outperform） | 预计相对强于市场表现 5%～20%； | |
| 中性（Neutral） | 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； | |
| 减持（underperform） | 预计相对弱于市场表现 5%以下。 | |
| 行业评级<br><br> | 看好（overweight） | 预计行业超越整体市场表现； |
| 中性（Neutral） | 预计行业与整体市场表现基本持平； | |
| 看淡（underperform） | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中 A 股基准指数为沪 深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针 对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同 的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决 定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较 完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 |
分析、估值方法的局限性说明
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