房地产证券研究报告一行业点评

2026年2月13日

强于大市

房地产行业2026年1月70个大中城市房价数据点评

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70城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄；一线城市二手房房价环比跌幅收窄幅度最大

核心观点

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国家统计局发布2026年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降 0.4%；二手房价格环比下降 0.5%。

《稳地产，去库存；方向大于方式一一中央经济工作会议解读》（2025/12/12）

《房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段 “十五五”规划建议解读》（2025/11/3）

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证券分析师：夏亦丰

中银国际证券股份有限公司

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房地产行业

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证券分析师：许佳璐

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70城新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄。26年1月70大中城市新房房价环比下降 0.4%，与25年12月持平；二手房房价环比下跌 0.5%，环比降幅较25年12月收窄0.2个百分点，这是自25年8月以来首次降幅收窄。不过新房、二手房房价已经分别持续下跌了32、33个月，此次收窄能否持续需紧密观察。从房价下跌的城市数量来看，26年1月70城中新房房价环比下跌的城市数量有62个，较25年12月增加4个，新房房价下跌城市平均跌幅为 0.42%，较25年12月收窄了0.04个百分点；70城中二手房房价环比下跌的城市数量有67个（扬州、湛江、沈阳环比止跌，扬州环比+0.4%、湛江环比+0.3%、沈阳环比持平），扭转了连续4个月（25年9-12月）所有城市二手房房价全部下跌的情况，二手房房价下跌的城市平均跌幅为 0.57%，较25年12月收窄0.13个百分点。

一线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：26年1月一线城市新房房价环比下降 0.3% ，环比降幅与25年12月持平。具体来看，上海新房房价环比持平，北京、深圳环比跌幅收窄，广州环比跌幅持平。其中，上海环比持平（前值：+0.2%），上海新房价格自2019年8月以来已经连续78个月上涨或持平；北京环比下降 0.3% （前值：-0.4%）；深圳环比下降 0.4% （前值：-0.5%）；广州环比下降 0.6% （前值：-0.6%）。2）二手房：26年1月一线城市二手房房价环比下降 0.5% ，环比降幅较上月收窄0.4个百分点，降幅收窄幅度大于二、三线城市。具体来看，北京、上海、广州二手房房价环比跌幅收窄，深圳跌幅持平，其中北京环比跌幅改善幅度较大。北京环比下降 0.2% （前值：-1.3%）；上海环比下降 0.4% （前值：-0.6%）；深圳环比下降 0.6% （前值：-0.6%）；广州环比下降 0.7% （前值：-1.0%）。

二线城市新房、二手房房价环比跌幅均收窄。1）新房：26年1月二线城市新房房价环比下降 0.3%，环比降幅较25年12月收窄0.1个百分点。13%的二线城市新房房价环比上涨或持平：大连环比上涨 0.2%，合肥、厦门、武汉环比上涨 0.1%。2）二手房：26年1月二线城市二手房房价环比下降 0.5%，环比降幅较25年12月收窄0.2个百分点。除沈阳二手房房价环比持平以外，其他二线城市环比均下跌，跌幅相对较小的有：济南、厦门、南京、哈尔滨、长春、石家庄，环比跌幅均为 0.2%；跌幅相对较大的有：南昌、青岛、长沙、西安，环比跌幅均大于等于 0.8%。

三线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄；三线城市的新房、二手房房价环比跌幅均大于一、二线城市。1）新房：26年1月三线城市新房房价环比下降 0.4%，环比跌幅与25年12月持平。具体来看，仅南充环比上涨 0.1%，三亚、大理环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有襄阳、徐州、泸州、济宁，环比跌幅均大于等于 0.7%。2）二手房：26年1月三线城市二手房房价环比下降 0.6%，环比跌幅较25年12月收窄0.1个百分点。具体来看，除扬州环比上涨 0.4%、湛江环比上涨 0.3%以外，其余三线城市环比均下跌，跌幅相对较大的城市有：北海、秦皇岛、包头、徐州、九江、平顶山、泸州，环比跌幅均大于等于 0.9%。

各类型产品新房房价环比跌幅均相同，且与12月相比跌幅均持平；各类型产品二手房房价环比跌幅均收窄，刚需产品环比跌幅略大于刚改和改善型产品。1）刚需产品：26年1月90平以下新房房价环比下降 0.4%，环比跌幅与25年12月持平；二手房房价环比下降 0.6%，环比降幅较25年12月收窄0.1个百分点。2）刚改产品：26年1月90-144平新房房价环比下降 0.4%，环比跌幅与25年12月持平；二手房房价环比下降 0.5%，环比跌幅较25年12月收窄0.2个百分点。3）改善型产品：26年1月144平以上新房房价环比下降 0.4%，环比跌幅与25年12月持平；二手房房价环比下降 0.5%，环比降幅较25年12月收窄0.2个百分点。

投资建议

虽然1月二手房房价环比跌幅收窄，但我们仍需继续观察年后成交量价，特别是本年度是否有可能出现金三银四的小阳春。2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置。节奏上，可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的 “基本面拐点”。从投资建议角度来说，“政策拐点”需要提前布局，“基本面拐点”机会持续时间会更长，持续性的修复仍要待价格止跌回稳。“政策拐点”可能会体现在房地产供需两端的政策积极性提升，“基本面拐点”主要指需求好转的明朗度，主要体现在二手房价格的降幅收窄。从投资主线来说，部分房企在2025年计提减值相对充分，2026、2027年减值压力减轻，在此变化之下有反转可能性；部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。

现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

风险提示：政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。


附录

70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：

一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；

二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；

三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。

附注：

1) 调查范围：各城市的市辖区，不包括县。

2) 调查方法：新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合，基础数据来源于房地产经纪机构上报、相关部门提供和调查员实地采价。

3) 如当月无成交，则视为价格总体水平无变动。

图表1.2026年1月70大中城市新建商品住宅价格环比下降 0.4%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表2.2026年1月70大中城市中一、二、三线城市新建商品住宅价格环比增速分别为-0.3%、- 0.3%、-0.4%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券


图表3.2026年1月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市数为5个，下跌城市数量为62个，持平城市数量为3个


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表4.2026年1月70大中城市二手住宅价格环比下降 0.5%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表5.2026年1月70大中城市中一、二、三线城市二手住宅价格环比增速分别为-0.5%、- 0.5%、-0.6%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券


图表6.2026年1月70大中城市二手住宅价格环比上涨城市数为2个，下跌城市数量为67个，持平城市数量为1个


上涨城市数 个 下跌城市数 个 持平城市数 个

资料来源：国家统计局，万得，中银证券


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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买 入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20%以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10%-20%；

中 性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中 性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

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