1金融街证券发布房地产行业8月数据追踪报告，维持“强于大市”评级。
2数据显示8月新房销售环比微降，累计同比降幅收窄；
3一线城市二手房价连续6个月正增长，租金指数持续上行释放积极信号。
4但开发投资累计同比-19.9%，新开工及竣工面积降幅扩大，投资端仍低位运行。
5研报认为核心城市价格具韧性，政策重塑行业模式，租金企稳有望带动房价修复，建议关注核心城市二手房及租金市场持续性。
金融街证券_8月统计局房地产数据追踪：房地产行业：核心城市价格仍有韧性，投资端低位运行_20260929.pdf
摘要
文本
证券研究报告/行业研究/行业深度 2026 年 09 月 29 日
强于大市（维持)
房地产行业：核心城市价格仍有韧 性，投资端低位运行
行业指数与大盘走势对比
——8 月统计局房地产数据追踪
房地产 沪深300
研报摘要
15%
10%
5%
l 新房：8 月新房成交环比略有下降，销售额累计同比降幅收窄。8 月 中国商品房销售额 0.48 万亿，累计同比-13%，单月同比-12.8%，环比0.45%；8 月中国商品房销售面积 0.49 亿平方米，累计同比-12.1%，单月 同比-15.41%，环比-0.46%。库存方面，截至 8 月，商品房待售面积 7.53 亿平方米，较 7 月有所下降，累计同比下降 1.1%。
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
03-30 04-30 05-31 06-30 07-31 08-31
l 二手房：淡季二手房成交量仍有一定韧性，一线城市二手房价连续 6 个月正增长。8 月北上深等重点城市二手房成交套数延续正增长，北 京增速有所回落，上海、深圳同比增速进一步上行，其中，北京、上 海、深圳二手房 8 月单月成交套数分别同比增长 3.92%、19.42%、 4.76%。价格方面，8 月 70 个大中城市二手房价格环比降幅较上月略有 扩大，其中，一线城市二手住宅销售价格环比连续 6 个月保持正增长，8 月环比增长 0.1%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别环 比下降 0.3%、0.3%。
证券分析师
蔡萌萌 S0670524110001 caimengmeng@jrjzq.com.cn
联系人
l 开发投资：低位运行，仍有压力。8 月房地产开发投资完成额累计同比
-19.9%，降幅较前月进一步扩大；8 月新开工面积累计同比下降 24.8%， 施工面积累计同比下滑 12.8%，竣工面积累计同比下滑 23.7%。
l 投资建议：8 月新房销售延续季节性回调，商品房销售面积累计同比降 幅略有扩大，市场仍然延续筑底调整态势。“828”多部门推出现房优先、 封顶预售、个人按揭最长期限延长等政策出台，重塑行业发展模式，9 月 24 日北京进一步出台细则明确有序现房销售推进、在途项目如何过渡等 问题。需求端核心城市二手房和租金市场释放出积极信号，尤其是淡季 之下重点城市二手房成交量仍有一定韧性，一线城市二手房销售价格连 续 6 个月上涨。租金市场上，8 月上海、广州、深圳、天津、成都住宅租 金指数持续正增长，北京较上月持平，重庆环比上月下降，租金市场后 期若能持续上行，有望带动重点市场二手房租金收益率提升，从而带动 房价企稳。
l 风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商
品房去库存不及预期风险
请仔细阅读报告末页声明
目录
一、 一线城市新房价格延续正增长 ................................................................. 4
（一） 新房：8 月新房成交环比略有下降，销售额累计同比降幅收窄 .................4 （二） 二手房：一线城市二手房价环比延续正增长 ................................................6
二、 土地：缩量延续，结构分化 ................................................................... 10 三、 投资：低位运行，仍有压力 ................................................................... 12 四、 投资建议 ................................................................................................... 13 五、 风险提示 ................................................................................................... 14
图表目录
- 图 1：8 月中国商品房销售额 0.48 万亿，累计同比-13%，单月同比-12.8%，环比-0.45% 4
- 图 2：8 月中国商品房销售面积 0.49 亿平方米，累计同比-12.1%，单月同比-15.41%，环比
-0.46% ...................................................................................................................................4
- 图 3：8 月，重点 35 城商品房批准上市 10.06 万套，累计同比-27.85%，单月同比-36.22%
..............................................................................................................................................4
- 图 4：8 月居民中长期贷款减少 822 亿元 .................................................................................5
- 图 5：8 月 5 年期 LPR 保持不变 ...............................................................................................5
- 图 6：截至 2026 年 8 月，中国商品房待售面积 7.53 亿平方米，累计同比-1.1% ................5
- 图 7：截至 2026 年 8 月，不同城市间去化周期分化明显 ......................................................6
- 图 8：8 月 70 个大中城市新房销售价格指数当月同比降幅收窄 ...........................................6
- 图 9：8 月一线城市新房销售价格指数环比增长 0.1% ...........................................................6
- 图 10：8 月，多个重点城市二手房成交套数同比正增长 .......................................................7
- 图 11：8 月 70 个大中城市二手房价格环比降幅较上月略有扩大 .........................................7
- 图 12：8 月一线城市二手住宅销售价格指数环比连续 6 个月正增长 ...................................7
- 图 13：8 月北京二手房价格指数环比转负 ...............................................................................8
- 图 14：8 月杭州、成都二手住宅价格指数环比降幅扩大 .......................................................8
- 图 15：2026 年 8 月，北京、上海二手房成交议价空间较 7 月扩大 .....................................8
- 图 16：成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州 ......................................9
- 图 17：七大重点城市中原二手住宅价格指数走势 ..................................................................9
- 图 18：8 月上海、广州、深圳、天津、成都住宅租金指数持续正增长，北京较上月持平， 重庆环比上月下降 ............................................................................................................10
- 图 19：2026 年 1-8 月，100 大中城市成交住宅类土地规划建筑面积累计同比-31.2% .....10
- 图 20：8 月 100 大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比降幅较前月持平 .............10
- 图 21：2026 年 1-8 月中国住宅土地成交总价累计同比-26.94% ..........................................11
- 图 22：8 月中国住宅土地成交总价累计同比降幅持续收窄 .................................................11
- 图 23：1-8 月一线城市土地成交价值约占 100 大中城市成交土地总额的 36.98% .............11
- 图 24：1-8 月一线城市成交土地总价累计同比-8.63% ..........................................................11
- 图 25：1-8 月央国企支撑土地市场成交 .................................................................................12
- 图 26：8 月房地产开发投资完成额累计同比-19.9% .............................................................12
- 图 27：8 月商品房销售面积、新开工面积累计同比降幅均扩大 .........................................13
- 图 28：8 月房地产新开工面积、施工、竣工面积累计同比降幅均扩大 .............................13
- 图 29：重点房地产 ETF 行情变动 ..........................................................................................13
一、 一线城市新房价格延续正增长
（一） 新房：8 月新房成交环比略有下降，销售额累计同比降幅收窄
8 月单月商品房销售额累计同比降幅收窄。8 月中国商品房销售额 0.48 万亿，累计同比13%，单月同比-12.8%，环比-0.45%；8 月中国商品房销售面积 0.49 亿平方米，累计同比 -12.1%，单月同比-15.41%，环比-0.46%。
图 1：8 月中国商品房销售额 0.48 万亿，累计同比-13%， 单月同比-12.8%，环比-0.45%
图 2：8 月中国商品房销售面积 0.49 亿平方米，累计同比
-12.1%，单月同比-15.41%，环比-0.46%
商品房销售金额当月值（万亿） 累计同比（右轴）
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
2021-02
2021-06
2021-10
2022-02
2022-06
2022-10
2023-02
2023-06
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2024-02
2024-06
2024-10
2025-02
2025-06
2025-10
2026-02
2026-06
160%
140%
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
商品房销售面积当月值（亿平方米） 累计同比（右轴）
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
2021-04
2021-08
2021-12
2022-04
2022-08
2022-12
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2024-08
2024-12
2025-04
2025-08
2025-12
2026-04
2026-08
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
8 月推盘量环比下降，累计同比降幅扩大。根据中指院数据，8 月重点 35 城市商品房批准 上市 10.06 万套，累计同比-27.85%，单月同比-36.22%。需求端，居民中长期贷款减少 822 亿元，居民端对房价下跌的担忧仍在，市场仍处于筑底阶段。
- 图 3：8 月，重点 35 城商品房批准上市 10.06 万套，累计同比-27.85%，单月同比-36.22%
重点35城商品房批准上市套数（万套） 累计同比（右轴） 单月同比（右）
40.0
35.0
30.0
25.0
20.0
15.0
10.0
5.0
0.0
2023/022023/042023/062023/082023/102023/122024/022024/042024/062024/082024/102024/122025/022025/042025/062025/082025/102025/122026/022026/042026/062026/08
30%
20%
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0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
资料来源：中指院，金融街证券研究所
- 图 4：8 月居民中长期贷款减少 822 亿元 图 5：8 月 5 年期 LPR 保持不变
新增居民中长期贷款当月值（亿元） 新增居民中长期贷款累计值（亿元）
5.0%
5年期以上LPR 5年期以上个人公积金贷款利率
35000
30000
25000
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15000
10000
5000
0
-5000
-10000
2022-09
2022-12
2023-03
2023-06
2023-09
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2024-06
2024-09
2024-12
2025-03
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2025-09
2025-12
2026-03
2026-06
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
2019-11
2020-04
2020-09
2021-02
2021-07
2021-12
2022-05
2022-10
2023-03
2023-08
2024-01
2024-06
2024-11
2025-04
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2026-02
2026-07
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
去库存稳步推进，狭义库存持续下降。截至 8 月，商品房待售面积 7.53 亿平方米，较 7 月 有所下降，累计同比下降 1.1%。房地产去库存进展仍按照“控增量、去库存、优供给”的 思路进行，土拍方面对于库存压力大、去化周期超长（超过 36 个月）的城市，要暂停新 增商品住宅用地出让，开发商新开工对待新开工相对审慎，2026 年前 8 个月中国商品房 新开工面积累计同比-24.8%，累计同比降幅持续扩大。未来多元化手段去库存仍将持续， 但不同城市之间库存去化周期分化明显，核心城市凭借稀缺的资源禀赋、优质的产业基础， 商品房去化周期相对较低，去化速度相对较快。截至 2026 年 8 月，北京、上海、深圳、 广州、杭州商品住宅（不含保障房）去化周期分别为 25.24 个月、18.46 个月、14.9 个月、 24.26 个月、11.1 个月，而南京、无锡、沈阳、青岛等城市去化周期均超过 30 个月。
图 6：截至 2026 年 8 月，中国商品房待售面积 7.53 亿平方米，累计同比-1.1%
商品房待售面积（亿平方米） 累计同比（右）
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
2018-06
2018-10
2019-02
2019-06
2019-10
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2021-02
2021-06
2021-10
2022-02
2022-06
2022-10
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2023-06
2023-10
2024-02
2024-06
2024-10
2025-02
2025-06
2025-10
2026-02
2026-06
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
资料来源：iFinD，金融街证券研究所
图 7：截至 2026 年 8 月，不同城市间去化周期分化明显
商品住宅（不含保障房）可售面积（万平方米） 出清周期（右）
3,000.0
90
2,500.0
80
70
2,000.0
60
1,500.0
50
40
1,000.0
30
500.0
20
10
0.0
石家庄
北京
上海
天津
重庆
深圳
广州
杭州
南京
武汉
成都
苏州
大连
厦门
西安
长沙
宁波
无锡
福州
沈阳
青岛
济南
合肥
郑州
长春
海口
南宁
兰州
0
资料来源：中指院，金融街证券研究所
70 大中城市新房价格延续分化，一线城市新房价格指数保持正增长。8 月，70 个大中城 市新房销售价格指数环比下降 0.17%，降幅较前月（-0.18%）略有收窄，其中一线城市新 房价格指数环比增长 0.1%，二线城市新房销售价格指数环比下降 0.1%，同前月持平，三 线城市新房销售价格指数环比下降 0.2%，降幅将上月（-0.3%）略有收窄。
图 9：8 月一线城市新房销售价格指数环比增长 0.1%
图 8：8 月 70 个大中城市新房销售价格指数当月同比降 幅收窄
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
70个大中城市新建商品住宅销售价格指数当月同比
一线城市新建住宅销售价格指数当月同比
样本二线城市新建住宅销售价格指数当月同比 样本三线城市新建住宅销售价格指数当月同比
-8%
2021-09
2021-12
2022-03
2022-06
2022-09
2022-12
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2024-03
2024-06
2024-09
2024-12
2025-03
2025-06
2025-09
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2026-03
2026-06
0.3%
0.2%
0.1%
0.0%
-0.1%
-0.2%
-0.3%
-0.4%
-0.5%
-0.6%
70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比
一线城市新建住宅销售价格指数环比
样本二线城市新建住宅销售价格指数环比 样本三线城市新建住宅销售价格指数环比
2025-05
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2025-11
2025-12
2026-01
2026-02
2026-03
2026-04
2026-05
2026-06
2026-07
2026-08
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
（二） 二手房：一线城市二手房价环比延续正增长
北上深 8 月二手房成交套数仍有韧性。8 月北上深等重点城市二手房成交套数延续正增长，
北京增速有所回落，上海、深圳同比增速进一步上行，其中，北京、上海、深圳二手房 8 月单月成交套数分别同比增长 3.92%、19.42%、4.76%。
- 图 10：8 月，多个重点城市二手房成交套数同比正增长
资料来源：iFinD，金融街证券研究所
一线城市二手房价环比连续 6 个月正增长。8 月 70 个大中城市二手房价格环比降幅较上 月略有扩大，其中，一线城市二手住宅销售价格环比连续 6 个月保持正增长，8 月环比增 长 0.1%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别环比下降 0.3%、0.3%。
- 图 11：8 月 70 个大中城市二手房价格环比降幅较上月略 有扩大
图 12：8 月一线城市二手住宅销售价格指数环比连续 6 个 月正增长
1%
0%
0%
0%
0%
0%
-1%
70个大中城市新建商品住宅价格环比
70个大中城市二手住宅价格环比（右）
0.4%
0.2%
0.0%
-0.2%
-0.4%
-0.6%
-0.8%
-1.0%
1.0%
0.5%
0.0%
-0.5%
-1.0%
-1.5%
一线城市二手住宅销售价格指数当月环比
样本二线城市二手住宅销售价格指数当月环比 样本三线城市二手住宅销售价格指数当月环比
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2021-09
2022-01
2022-05
2022-09
2023-01
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2023-09
2024-01
2024-05
2024-09
2025-01
2025-05
2025-09
2026-01
2026-05
-1.2%
-2.0%
2021-09
2021-12
2022-03
2022-06
2022-09
2022-12
2023-03
2023-06
2023-09
2023-12
2024-03
2024-06
2024-09
2024-12
2025-03
2025-06
2025-09
2025-12
2026-03
2026-06
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
图 13：8 月北京二手房价格指数环比转负 图 14：8 月杭州、成都二手住宅价格指数环比降幅扩大
1.5%
1.0%
北京二手房价格指数环比 上海二手房价格指数环比 广州二手房价格指数环比 深圳二手房价格指数环比
1.5%
1.0%
杭州二手房价格指数环比 合肥二手房价格指数环比 武汉二手房价格指数环比 成都二手房价格指数环比
0.5%
0.0%
-0.5%
-1.0%
-1.5%
0.5%
0.0%
-0.5%
-1.0%
-1.5%
-2.0%
-2.0%
2024-03
2024-05
2024-07
2024-09
2024-11
2025-01
2025-03
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2025-07
2025-09
2025-11
2026-01
2026-03
2026-05
2026-07
-2.5%
2023-032023-062023-092023-122024-032024-062024-092024-122025-032025-062025-092025-122026-032026-06
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
8 月淡季二手房成交难度加大，北京、上海等地二手房议价空间扩大。我们采用二手房成 交均价与二手房挂牌均价比值来大致刻画该城市二手房成交的议价空间，该比值越低，说 明二手房成交过程中，二手房房东让利空间更大。结合各地二手房成交情况，8 月北京、 上海等地二手房成交套数同比虽保持正增长，但淡季市场成交难度加大，二手房议价空间 扩大，北京二手住宅销售价格指数环比转负。
图 15：2026 年 8 月，北京、上海二手房成交议价空间较 7 月扩大
成交均价/挂牌均价
1.10
北京 上海 天津 重庆 深圳
1.05
1.00
0.95
0.90
0.85
0.80
0.75
0.70
2023-03
2023-05
2023-07
2023-09
2023-11
2024-01
2024-03
2024-05
2024-07
2024-09
2024-11
2025-01
2025-03
2025-05
2025-07
2025-09
2025-11
2026-01
2026-03
2026-05
2026-07
资料来源：中指院，金融街证券研究所
图 16：成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州
广州 杭州 南京 武汉 成都
成交均价/挂牌均价
1.2
1.1
1
0.9
0.8
0.7
0.6
2021-03
2021-06
2021-09
2021-12
2022-03
2022-06
2022-09
2022-12
2023-03
2023-06
2023-09
2023-12
2024-03
2024-06
2024-09
2024-12
2025-03
2025-06
2025-09
2025-12
2026-03
2026-06
资料来源：中指院，金融街证券研究所
北京、上海、天津租金指数延续正增长，关注租金市场企稳的持续性。8 月上海、广州、
深圳、天津、成都住宅租金指数持续正增长，北京较上月持平，重庆环比上月下降。租金 作为观测二手房价企稳的关键指标之一，8 月上海、深圳、成都等重点城市二手租金指数 或稳定上涨或同前月持平，为未来二手房价企稳提供了积极信号。
- 图 17：七大重点城市中原二手住宅价格指数走势
1400
北京 上海 广州 深圳 天津 成都 重庆
1200
1000
800
600
400
200
0
2015-07 2016-07 2017-07 2018-07 2019-07 2020-07 2021-07 2022-07 2023-07 2024-07 2025-07 2026-07
资料来源：iFinD，金融街证券研究所
- 图 18：8 月上海、广州、深圳、天津、成都住宅租金指数持续正增长，北京较上月持平， 重庆环比上月下降
290
北京 上海 广州 深圳 天津 成都 重庆
270
250
230
210
190
170
150
130
110
90
2012-07
2013-01
2013-07
2014-01
2014-07
2015-01
2015-07
2016-01
2016-07
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2019-01
2019-07
2020-01
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2022-01
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2024-01
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2025-07
2026-01
2026-07
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 注：图中曲线为各城市二手住宅租金指数
二、 土地：缩量延续，结构分化
8 月 100 大中城市住宅土地规划建筑面积累计同比降度收窄。2026 年 1-8 月 100 大中城市 成交住宅土地规划建筑面积 0.63 亿平方米，同比下降 31.2%。行业去库存仍在进行，商品 房销售尚未出现明显的复苏反弹，土地市场供给相对审慎，开发商在土拍市场上“补库存” 相对谨慎。
图 19：2026 年 1-8 月，100 大中城市成交住宅类土地规 划建筑面积累计同比-31.2%
图 20：8 月 100 大中城市成交住宅土地规划建筑面积累 计同比降幅较前月持平
100大中城市成交住宅土地规划建筑面积（亿平方米）
累计同比（右）
10.0
9.0
8.0
7.0
6.0
5.0
4.0
3.0
2.0
1.0
0.0
120%
100%
80%
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0%
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2008
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2019
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2022
2023
2024
2025
2026.1-8
100大中城市住宅类土地成交规划建筑面积（万平方米）
累计同比（右）
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
2025-01
2025-02
2025-03
2025-04
2025-05
2025-06
2025-07
2025-08
2025-09
2025-10
2025-11
2025-12
2026-01
2026-02
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2026-07
2026-08
0%
-5%
-10%
-15%
-20%
-25%
-30%
-35%
-40%
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
26 年 1-8 月住宅土地成交规模下滑近 3 成。1-8 月，中国住宅土地成交总价 0.59 万亿，累 计同比下降 26.94%。从内部结构来看，1-8 月住宅土地成交中一线城市占 100 大中城市住 宅类土地成交总价的 36.98%，一线城市土拍支撑市场。
图 21：2026 年 1-8 月中国住宅土地成交总价累计同比26.94%
图 22：8 月中国住宅土地成交总价累计同比降幅持续收 窄
中国住宅土地成交总价（万亿） 累计同比（右）
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252026.1-8
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
100大中城市成交住宅土地总价（亿元）
累计同比（右）
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
2025-01
2025-02
2025-03
2025-04
2025-05
2025-06
2025-07
2025-08
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2025-10
2025-11
2025-12
2026-01
2026-02
2026-03
2026-04
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2026-08
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
-50%
-60%
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
图 23：1-8 月一线城市土地成交价值约占 100 大中城市 成交土地总额的 36.98%
图 24：1-8 月一线城市成交土地总价累计同比-8.63%
一线城市成交土地总价（亿元） 累计同比（右）
一线城市 样本二线城市 样本三线城市
800.0
0%
100%
-10%
90%
700.0
80%
-20%
600.0
70%
-30%
500.0
60%
-40%
400.0
50%
-50%
40%
300.0
-60%
30%
200.0
-70%
20%
100.0
10%
-80%
0%
0.0
-90%
2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252026.1-8
2024-01
2024-03
2024-05
2024-07
2024-09
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2025-01
2025-03
2025-05
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2025-09
2025-11
2026-01
2026-03
2026-05
2026-07
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
央国企作为拿地主力，支撑土地市场。1-8 月，华润置地、保利发展、越秀地产全口径新 增货值位列行业前三，新增货值 TOP30 中多数为央企或者地方国企，民企滨江集团 1-8 月 全口径新增货值 291 亿元，位列行业第九位。在当下市场环境下，核心区域土地价值量大， 价格高，去化确定性相对较强，央国企等开发商资金实力相对较强，有能力在土拍市场上
脱颖而出。
图 25：1-8 月央国企支撑土地市场成交
全口径新增货值（亿元） 权益比（右）
1,600.0
1,400.0
1,200.0
1,000.0
800.0
600.0
400.0
200.0
0.0
华润置地保利发展越秀地产绿城中国中国金茂建发房产招商蛇口中海地产滨江集团国贸地产泉州城建集团邦泰集团兴锦建投成都轨道南京江北新区产业投资保利置业泉州金控集团宁波市鄞州区城市开发建设桐乡城投 中海宏洋
120%
100%
80%
60%
40%
20%
0%
资料来源：中指院，金融街证券研究所
三、 投资：低位运行，仍有压力
8 月房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大。8 月房地产开发投资完成额累计同比19.9%，降幅较前月进一步扩大。8 月固定资产投资完成额累计同比下降 7.2%，制造业投 资完成额累计同比下降 2.3%，基建投资完成额累计同比下降 4%，房地产开发投资完成额 累计同比降幅持续扩大，拖累固定资产投资增长。
图 26：8 月房地产开发投资完成额累计同比-19.9%
50%
40%
固定资产投资完成额累计同比 制造业投资完成额累计同比
基础设施投资完成额累计同比 房地产开发投资累计同比
30%
20%
10%
0%
-10%
-20%
-30%
-40%
2019-06
2019-09
2019-12
2020-03
2020-06
2020-09
2020-12
2021-03
2021-06
2021-09
2021-12
2022-03
2022-06
2022-09
2022-12
2023-03
2023-06
2023-09
2023-12
2024-03
2024-06
2024-09
2024-12
2025-03
2025-06
2025-09
2025-12
2026-03
2026-06
资料来源：iFinD，金融街证券研究所
新开工、竣工面积累计同比降度均扩大。8 月新开工面积累计同比下降 24.8%，施工面积 累计同比下滑 12.8%，竣工面积累计同比下滑 23.7%，销售市场尚未出现明显的复苏，去 库存工作持续推进，住宅土地成交仍有一定下滑，开发商开发投资持续谨慎。
图 27：8 月商品房销售面积、新开工面积累计同比降幅 均扩大
图 28：8 月房地产新开工面积、施工、竣工面积累计同比 降幅均扩大
120%
商品房销售面积:累计同比 房屋新开工面积:累计同比
100%
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
2017-03
2017-09
2018-03
2018-09
2019-03
2019-09
2020-03
2020-09
2021-03
2021-09
2022-03
2022-09
2023-03
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2025-03
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80%
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新开工面积累计同比 施工面积累计同比
竣工面积累计同比
20%
0%
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2014-03
2014-11
2015-07
2016-03
2016-11
2017-07
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2018-11
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2020-03
2020-11
2021-07
2022-03
2022-11
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2024-11
2025-07
2026-03
资料来源：iFinD，金融街证券研究所 资料来源：iFinD，金融街证券研究所
四、 投资建议
8 月新房销售延续季节性回调，商品房销售面积累计同比降幅略有扩大，市场仍然延续筑 底调整态势。“828”多部门推出现房优先+封顶预售、个人按揭最长期限延长等政策出台， 重塑行业发展模式，9 月 24 日北京进一步出台细则明确有序现房销售推进、在途项目如 何过渡等问题。需求端核心城市二手房和租金市场释放出积极信号，尤其是淡季之下重点 城市二手房成交量仍有一定韧性，一线城市二手房销售价格连续 6 个月上涨。租金市场上，
8 月上海、广州、深圳、天津、成都住宅租金指数持续正增长，北京较上月持平，重庆环 比上月下降，租金市场后期若能持续上行，有望带动重点市场二手房租金收益率提升，从 而带动房价企稳。
图 29：重点房地产 ETF 行情变动
资料来源：IFinD，金融街证券研究所 注：区间数据为 20260901-20260924;基金规模基于 20260924 计算得到
五、 风险提示
商品房销售不及预期风险； 政策调控效果不及预期风险； 商品房去库存不及预期风险。
本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格
分析师声明
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行业评级
买入--自报告日后 6 个月内，预期股价相对同期基准指数收益 20%以上 增持--自报告日后 6 个月内，预期股价相对同期基准指数收益 10%~20% 持有--自报告日后 6 个月内，预期股价相对同期基准指数收益-10%~10% 卖出--自报告日后 6 个月内，预期股价相对同期基准指数收益-10%以下
强于大市--自报告日后的 6 个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅 5%以上 中性--自报告日后的 6 个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅-5%-5% 弱于大市--自报告日后的 6 个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅-5%以下
相关证券市场代表性指 数说明
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