房地产开发

行 业 研 究

现房销售雏形初现，房地产信贷和销售制度全面改革

房地产开发

2026 年 08 月 30 日

——行业点评报告

投资评级：看好（维持）

齐东（分析师） 胡耀文（分析师）

qidong@kysec.cn

huyaowen@kysec.cn

证书编号：S0790522010002

证书编号：S0790524070001

行业走势图

⚫ 新项目优先选择现房销售，房企现金流迎来考验

|-32%

-22%

-12%

-3%

7%

17%

2025-09 2025-12 2026-04 2026-08

房地产开发 沪深300

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现房销售模式下，销售回款现金流推后，开发建设沉淀资金更重，对房地产企业 的现金流会带来更大挑战；从企业经营逻辑看，当前房企拿地时重点研判的是未 来一年的市场价格及流速；而切为现房销售后，需要研判两年后的市场价格及流 速，这对企业投资拿地的研判提出了更高要求。

行 业 点 评 报 告

⚫ 加强预售资金监管，全程资金封闭管理 按照现行制度，大多数省份的预售资金监管额度为工程建设预算总额的，110% 新政后对资金监管要求大幅加强，预售资金要到竣工验收后才能解除监管，且首 付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，购房者资金安全保障 大幅加强，新政基本等价于全程资金封闭管理。

数据来源：聚源

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⚫ 银行信贷支持体系贯通，覆盖开发建设、运营、购房多环节

《开源证券_行业投资策略_房地产行 业 2026 中期投资策略：公积金额度提 升“变相降息”，核心城市置换链条逐 步 打 通 _ 房 地 产 团 队 _20250519 》 -2026.5.20

本次相关办法全面落实房地产发展新模式各项要求，坚持以项目为中心、主办银 行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构对房地产开发、建设、销售、运营等 全周期金融支持。这与房地产行业所处的阶段相关，过去房地产以开发类贷款为 主，而未来则逐步向开发和持有运营并重转型，因此相关的贷款要求和规定也做 出调整。

开 源 证 券

⚫ 供给侧改革加剧，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手 对房企的影响：巨大分化，取决于之前的经营风格和城市布局：本次政策调整对 房企的影响是分化的，影响大小与当前项目流速正相关：流速越快，影响越大。 本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品力和 融资能力成为房企竞争的胜负手。对购房者来说，本次一揽子新政是靠谱、扎实 的利好。政策推进现房销售，未来购房者所见即所得，能够大幅下降交付风险， 产品的优劣势、装修标准、建筑质量、公区配套、设计兑现度都被即时检验，这 也倒逼开发商去提高产品品质。

证 券 研 究 报 告

⚫ 行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进 本次房地产和银行业一揽子新政主要围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面 改革，未来行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前 进。本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品 力和融资能力成为房企竞争的胜负手。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产 品力领先的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发 展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重 的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、 新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标 的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

⚫ 风险提示：行业下行超预期、部分房企融资压力超预期、市场恢复不及预期。

目 录

• 1、 房地产信贷和销售制度全面改革 ........................................................................................................................................ 3
• 2、 引导行业走向：加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营 .................................................................................. 4

• 2.1、 新项目优先选择现房销售，房企现金流迎来考验 .................................................................................................. 4
• 2.2、 加强预售资金监管，全程资金封闭管理 .................................................................................................................. 5
• 2.3、 银行信贷支持体系贯通，覆盖开发建设、运营、购房多环节 ............................................................................... 6

• 3、 政策影响：供给侧改革加剧，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手 ...................................................................... 8

• 3.1、 对房企的影响：巨大分化，取决于之前的经营风格和城市布局 ........................................................................... 8
• 3.2、 对行业格局的影响：供给侧改革加剧，产品力成为核心竞争力 ........................................................................... 8
• 3.3、 对购房者影响：交付风险大幅下降，倒逼开发商提升品质 ................................................................................... 8

• 4、 投资建议 .............................................................................................................................................................................. 9
• 5、 风险提示 .............................................................................................................................................................................. 9

图表目录

• 表 1： 八项新政策涵盖房地产发展新模式等多方面 ................................................................................................................ 3
• 表 2： 《关于完善商品住房销售制度的通知》对预售管理和现房销售明确了细则 .............................................................. 4
• 表 3： 一个典型 30 层住宅项目施工周期约 590 天 .................................................................................................................. 5
• 表 4： 北京过往预售要求涉及的相关法规法条 ....................................................................................................................... 5
• 表 5： 本次新政将资金监管与个人住房贷款发放要求联动 .................................................................................................... 6
• 表 6： 本次新政系统性、体系性地对现有房地产各类贷款进行了明确 ................................................................................. 7

1、 房地产信贷和销售制度全面改革

2026 年 8 月 28 日，房地产和银行业迎来多项重磅新政，政策体系主要围绕房地 产融资、信贷和销售制度进行全面改革。中国人民银行、国家金融监督管理总局共 同发布了《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》 （以下简称“《信贷完善意见》”）；住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局共 同发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《销售制度通知》）；中国 证监会发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。同时国家金融监 督管理总局还配套推出了五个融资制度，覆盖房地产全周期金融支持，用以明确商 品住房开发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域 信托业务等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度。

本次一揽子新政策，宣告了房地产在贷款融资、开发模式、销售制度等底层基 础制度上的重大变革。基于过往“高负债、高杠杆、高周转”的旧发展模式下诸多 弊病，本次新政是一整套系统性改革方案。从政策设计理念看，未来行业将向着加 强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进。

表1：八项新政策涵盖房地产发展新模式等多方面 出台部门 政策文件

中国人民银行、国家金融监督管理总局 《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》

住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局 《关于完善商品住房销售制度的通知》 国家金融监督管理总局 《商品住房开发贷款管理办法（试行）》 国家金融监督管理总局 《个人住房贷款管理办法（试行）》 国家金融监督管理总局 《商业地产贷款管理办法（试行）》 国家金融监督管理总局 《城市更新项目贷款管理办法（试行）》 国家金融监督管理总局 《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》

中国证监会 《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》 资料来源：中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局、中国证监会、开源证券研究所

2、 引导行业走向：加强融资监管、保障购房人权益、企业稳 健经营

2.1、 新项目优先选择现房销售，房企现金流迎来考验

本次《销售制度通知》中规定，对新出让土地的商品住房项目和已出让土地未 取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规 划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时《信贷完善意见》中指出：所 购新建住房实行现房销售的，个人住房贷款应在销售备案后发放；实行预售的，应 严格在项目竣工备案后发放。对房企来说，未来现房销售的最大压力来自于销售回 款时点大幅推迟。

表2：《关于完善商品住房销售制度的通知》对预售管理和现房销售明确了细则 制度 主要视角 政策内容

商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确 定。

预售条件

完善商品住房 预售管理

市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。住 房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管 账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房 项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。

资金监管

新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先 选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

实施范围

实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人 签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交 付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。市县住房城乡建设部门履行定金监管 职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。房屋具 备交付条件后，解除定金监管。

有力有序推行 商品住房现房 销售

现房销售定金制

土地供应 对于实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。 推行“交房即交证” 推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

资料来源：中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房城乡建设部、自然资源部、开源证券研究所

我们以一个位于北京、主体结构 30 层、地下室 2 层的住宅项目举例，用其施工 周期来模拟测算：在原预售方式下，预售时点为主体结构施工至 1/2 处，对应时间为 开工后 240 天左右（约 8 个月）；而如果采用现房销售方式，销售时点为竣工验收后， 对应时间为开工后 550 天左右（约 18 个月）。考虑到在项目开工前还有设计、招标、 报批报建等工作，通常需要 150 天左右，开发商的资金占用周期从现有的 390 天（约 13 个月）延长到 700 天（约 23 个月）。

可以看出，采用现房销售，开发商的整体回款周期拉长了 310 天（约 10 个月）。 现房销售模式下，销售回款现金流推后，开发建设沉淀资金更重，对房地产企业的 现金流会带来更大挑战；从企业经营逻辑看，当前房企拿地时重点研判的是未来一 年的市场价格及流速；而切为现房销售后，需要研判两年后的市场价格及流速，这 对企业投资拿地的研判提出了更高要求。

表3：一个典型 30 层住宅项目施工周期约 590 天

参考启动 时间（d）

参考结束 时间（d）

参考节点 工期（d)

项目阶段 序号 施工阶段/主要节点

备注与说明

• 1 取得《建设工程施工许可证》 开工前 开工日 - 开工的必要前置条件。

• 2 项目整体开工 0 - - 通常指土方开挖或桩基施工的开始时间。

前期准备 阶段

• 3 土方及支护工程 0 90 90

• 4 桩基工程 30 90 60

• 5 地下结构施工 90 150 60 按照 2 层地库标准工期约 60 天估计。

• 6 主体结构施工至封顶 150 330 180

地下与主 体施工阶 段

标准层工期行业常见为 6 天/层；此处按照 30 层住宅估计。

• 7

外墙装饰工程、外立面工程、塔 吊外架拆除、电梯拆除

300 450 150

与主体结构交叉施工。落架速度约 4 天/层 （此处按照 30 层住宅估计）。外墙装饰约 60 天。

• 8 电梯、地面、屋面、安装工程 330 420 90 主体结构封顶后开始。

• 9 室内精装修 270 430 160

通常主体结构施工至 20 层后，开始穿插施 工。

• 10 公区精装修、室外工程 400 490 90 穿插施工，楼栋封顶后开启。

装饰装修 与安装阶 段

竣工验收 与交付阶 段

• 11 竣工验收与备案 490 550 60

需完成规划、消防、人防等专项验收，取 得《建设工程竣工验收备案证书》。

• 12 正式交付入伙 550 590 40 从竣备到交付通常预留 40 天。

资料来源：潜进《房地产开发全流程强力剖析》、开源证券研究所

表4：北京过往预售要求涉及的相关法规法条 资料来源：开源证

制定机关 法条（具体规定）内容

券研究所依据名称

商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五 以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管 理部门登记备案。 商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

中华人民共和国全 国人民代表大会常 务委员会

中华人民共和国城 市房地产管理法

北京市住房和城乡 建设委员会关于进 一步加强本市商品 房预售许可管理有 关问题的通知

2013 年 8 月 1 日后新签订土地出让合同的房地产开发项目，对商业、办公等非住宅楼栋，以 及套均建筑面积大于 140 平方米的住宅楼栋，申请预售许可时，施工进度应达到以下条件： 地上规划层数 7 层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8 层（含）以上的，施工 进度应达到地上规划层数 1/2 以上（且不低于 7 层）。

北京市住房和城乡 建设委员会

资料来源：国家市场监督管理总局、北京区海淀区政府官网、开源证券研究所

2.2、 加强预售资金监管，全程资金封闭管理

本次新政对资金监管的要求也大幅加强，《销售制度通知》中规定，对实行预售 的，“购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商

品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管”；对实 行现售的，购房者购房时需交定金，但住房城乡建设部门履行定金监管职责，“住房 资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。房屋具备 交付条件后，解除定金监管”。

按照现行制度，大多数省份的预售资金监管额度为工程建设预算总额的 110%，

新政后对资金监管要求大幅加强，预售资金要到竣工验收后才能解除监管，且首付 款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户，购房者资金安全保障大幅 加强，新政基本等价于全程资金封闭管理。

表5：本次新政将资金监管与个人住房贷款发放要求联动 监管类型 资金监管要求 个人住房贷款发放要求

市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。 住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资 金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。 商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。

所购新建住房实行预售的，个人 住房贷款应严格在项目竣工备案 后发放。

预售管理 资金监管

所购新建住房实行现房销售的， 个人住房贷款应在销售备案后发 放

现房销售 定金监管

市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项 目的主办银行开立定金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。

资料来源：中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房城乡建设部、自然资源部、开源证券研究所

2.3、 银行信贷支持体系贯通，覆盖开发建设、运营、购房多环节

本次相关办法全面落实房地产发展新模式各项要求，坚持以项目为中心、主办 银行制、资金封闭管理，指导银行业金融机构对房地产开发、建设、销售、运营等 全周期金融支持。

本次《信贷完善意见》系统性、体系性地对现有房地产各类贷款进行了明确和 阐述，对房地产开发建设、运营、购房多环节的各类型贷款进行了更新，以适配行 业的需求。这与房地产行业所处的阶段相关，过去房地产以开发类贷款为主，而未 来则逐步向开发和持有运营并重转型，因此相关的贷款要求和规定也做出调整。

表6：本次新政系统性、体系性地对现有房地产各类贷款进行了明确

阶段 贷款类型 介绍 贷款期限及金额

合理确定贷款金额。 预售销售：不超过 3 年，最长不超过 5 年。 现房销售：期限不超过 5 年，最长不超过 7 年。

商品住房开发

贷款 房地产开发贷款指银行业金融机构向具备房 地产开发资质的开发企业发放的用于房地产 项目开发建设的贷款。房地产开发贷款实行 主办银行制，单个房地产项目对应一家银行 作为主办银行（单家贷款行或银团贷款牵头 行），对项目资金进行封闭管理。

保障性住房开 发贷款

合理确定还款方式；贷款利率一般应低于商品住房开发贷 款利率水平。

房地产开发 建设阶段

住房租赁开发 建设贷款

期限一般为 3 年，最长不超过 5 年。

商业地产开发 贷款

审慎确定贷款金额。用于商业地产开发，期限不超过 7 年。

经营性物业贷款期限最长不超过 15 年，贷款金额原则上 不超过物业评估价值的 70%。

经营性物业贷

款 经营性物业贷款指银行业金融机构向持有商 业性房地产的企业发放的以经营性物业为抵 押的贷款。贷款对象为依法成立、持有已竣 工备案、取得不动产权证书并投入运营的商 业性房地产的企业法人。

住房租赁经营性贷款期限最长不超过 20 年，贷款金额原 则上不超过物业评估价值的 80%。住房租赁企业依法合规 改造工业厂房、商业用房、城中村等形成的非自有产权租 赁住房，住房租赁经营性贷款期限最长不超过 5 年，贷款 金额原则上不超过贷款期限内应收租金总额的 70%。

房地产运营 阶段

住房租赁经营 性贷款

最长不超过 40 年。 （调整前为不超过 30 年）

个人住房贷款

购房贷款指银行业金融机构向自然人或企业 等法人实体发放的购买房屋用于自住、经营 或租赁的贷款。

向企业法人发放。审慎确定贷款金额。 商业用房购房贷款期限一般不超过 10 年，最长不超过 15 年（调整前为 10 年）

商业用房购房 贷款

购房贷款

住房租赁团体 购房贷款

不超过 30 年。

其他 可以根据经济社会发展需要，新设房地产贷款品种。 资料来源：中国人民银行、国家金融监督管理总局、开源证券研究所

3、 政策影响：供给侧改革加剧，产品力和融资能力成为房企 竞争的胜负手

3.1、 对房企的影响：巨大分化，取决于之前的经营风格和城市布局

本次政策调整对房企的影响是分化的，影响大小与当前项目流速正相关：流速 越快，影响越大。当前不同城市、不同区位的项目流速差异巨大：1）核心城市、核 心区域项目流速较快，房企对于项目回款速度诉求较高，现房销售对流速产生较大 折损，未来需要房企和政府在土地价格上重新博弈，找到新的均衡点；2）非核心城 市，特别是三四线线城市，多数项目目前流速较慢，甚至已经进入“准现房”销售 状态，反而基本不会受到现房销售的冲击。

但同时也要看到，本次一揽子新政中也在贷款政策上做了一定宽松：更长的贷 款期限、主办银行制下的银行深度合作、房地产领域信托业务，这些对冲性举措能 够达到一定的平滑作用。

3.2、 对行业格局的影响：供给侧改革加剧，产品力成为核心竞争力

本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品 力和融资能力成为房企竞争的胜负手。

从产品力看，从预售到现售，消费者“所见即所得”，开发商的承诺不再只是一 纸空话，而是要实实在在拿出产品来审视。一草一木、一门一柱都会被购房人认真 审视，这时候产品力和交付力就成为核心点。

从融资能力看，房地产过往“三高”模式彻底成为历史，预售资金全程闭环管 理、现房销售两手政策将行业快速回款的逻辑击碎，能否通过合作开发、引入财务 投资者、持有物业等方式进行资本循环成为关键点。

3.3、 对购房者影响：交付风险大幅下降，倒逼开发商提升品质

对购房者来说，本次一揽子新政是靠谱、扎实的利好。政策推进现房销售，未 来购房者所见即所得，能够大幅下降交付风险；行业从销售“期货”切换为销售“现 货”，产品的优劣势、装修标准、建筑质量、公区配套、设计兑现度都被即时检验， 也倒逼开发商去提高产品品质。

4、 投资建议

本次房地产和银行业一揽子新政主要围绕房地产融资、信贷和销售制度进行全 面改革，未来行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前 进。本次政策后，行业从销售“期货”切换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品 力和融资能力成为房企竞争的胜负手；对购房者来说，本次一揽子新政是靠谱、扎 实的利好，未来购房者所见即所得，能够大幅下降交付风险；产品的优劣势、装修 标准、建筑质量、公区配套、设计兑现度都被即时检验，也倒逼开发商去提高产品 品质。

推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力领先的优质房企：中国金茂、建 发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地 产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏 和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务” 政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商 积余、滨江服务、建发物业。

风险提示 5、

行业销售下行超预期：若房地产行业下行幅度超预期，会增强现房销售政策对 于房地产企业现金流的压力

部分房企融资压力超预期：存在部分房企仍融资压力，现房销售会带来房企现 金流恶化风险。

市场恢复不及预期：若房地产行业持续下行，居民购房金额会持续萎缩。

特别声明

《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已正式实施。根据上述 规定，开源证券评定此研报的风险等级为R3（中风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定 为专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5的普通投资者。若您并非专业投资者及风险承受能力为C3、C4、C5 的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。

分析师声明

本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态 度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分 析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估 值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会 与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。

股票投资评级说明

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