开源证券_房地产行业周报：一揽子房地产信贷和现房销售制度推出_20260830.pdf

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摘要

1开源证券发布房地产周报，维持行业“看好”评级。
28月28日多部委推出一揽子新政，全面改革房地产信贷、融资及销售制度，推动行业向现房销售模式转型。
3第35周全国30城新房成交同比降9.6%，二手房微增0.3%，土地成交同比降2%，冰山指数环比跌0.14%。
4研报认为政策落地有望加速市场止跌回稳，推荐保利发展、招商蛇口、华润置地等产品力强及商业运营优质的房企和物管标的。

文本

房地产

行 业 研 究

一揽子房地产信贷和现房销售制度推出

房地产

2026 年 08 月 30 日

——行业周报

投资评级：看好（维持）

齐东（分析师） 胡耀文（分析师）

qidong@kysec.cn

huyaowen@kysec.cn

证书编号：S0790522010002

证书编号：S0790524070001

行业走势图

⚫ 行业将向着加强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进

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房地产 沪深300

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2026 年 8 月 28 日，房地产和银行业迎来多项重磅新政，政策体系主要围绕房地 产融资、信贷和销售制度进行全面改革。本次房地产和银行业一揽子新政主要围 绕房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革，未来行业将向着加强融资监管、 保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进。本次政策后，行业从销售“期货”切 换为销售“现货”。未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。 我们认为，2026 年以来房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心 城市限制性政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有空间。若政策力度和推 进速度进一步加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。 推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国 际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、 绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和 消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服 务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、 招商积余、滨江服务、建发物业。

行 业 周 报

数据来源：聚源

相关研究报告

《核心城市百轮竞价频现，供给侧缩 量驱动土地价值重估—行业深度报 告》-2026.8.25 《上海出台房地产新政“沪八条”，国 务院公布新住房公积金管理条例—行 业周报》-2026.8.23 《上海出台楼市沪八条，精准释放外 环 外 改 善 需 求 — 行 业 点 评 报 告 》 -2026.8.20

开 源 证 券

⚫ 政策端：房地产信贷和销售制度全面改革

中国人民银行、国家金融监督管理总局共同发布了《关于改革完善房地产信贷管 理推动加快构建房地产发展新模式的意见》；住房城乡建设部、自然资源部、金 融监管总局共同发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》；中国证监会发布 了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。同时金融监管总局还配 套推出了五个融资制度，覆盖房地产全周期金融支持，用以明确商品住房开发贷 款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务等 方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度。

证 券 研 究 报 告

⚫ 市场端：新房单周成交都有所下降，二手房较为稳定

销售端： 2026 年第 35 周，全国 30 城新房单周成交面积（网签口径）173.9 万 平米，单周同比下降 9.6%；全国 30 城新房累计成交面积（网签口径）6288.9 万 平米，累计同比下降 6.5%。2026 年第 35 周，全国 15 城二手房单周成交面积（网 签口径）148.5 万平米，单周同比增长 0.3%；全国 15 城二手房累计成交面积（网 签口径）5737.1 万平米，累计同比增长 1.3%。

投资端： 2026 年第 35 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 1639.2 万 平方米，单周同比下降 2%。2026 年前 35 周，全国 100 大中城市成交土地规划 建筑面积 70376.6 万平方米，累计同比下降 11%。

价格端：2026 年第 35 周，冰山 100 指数为 9746，周环比-0.14%，周同比-9.1%。

⚫ 风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

目 录

  • 1、房地产信贷和销售制度全面改革 .......................................................................................................................................... 3
  • 2、销售端：新房单周成交都有所下降，二手房较为稳定 ....................................................................................................... 4
  • 2.1、全国 30 城新房成交面积单周同比下降9.6%............................................................................................................. 4
  • 2.2、15 城二手房成交面积单周同比增长 0.3% ................................................................................................................. 5
  • 3、投资端：100 大中城市土地成交面积同比下降 .................................................................................................................... 7
  • 4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降 .............................................................................................................................. 9
  • 5、投资建议：维持行业“看好”评级 ........................................................................................................................................ 10
  • 6、风险提示 .............................................................................................................................................................................. 10

图表目录

  • 图 1： 全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 9.6%.............................................................................. 4
  • 图 2： 一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 2.7%................................................................................ 5
  • 图 3： 全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 0.3%.......................................................................... 5
  • 图 4： 一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 2.2%................................................. 6
  • 图 5： 全国 100 大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降 2% ...................................................................................... 7
  • 图 6： 100 大中城市成交楼面价（4 周移动平均）环比下降 .................................................................................................. 8
  • 图 7： 全国 100 大中城市土地成交溢价率（4 周移动平均）环比下降 .................................................................................. 8
  • 图 8： 冰山 100 指数单周同比-9.1% ......................................................................................................................................... 9
  • 图 9： 冰山 100 指数单周环比-0.14% ....................................................................................................................................... 9
  • 表 1： 本周八项新政策涵盖房地产发展新模式等多方面 ........................................................................................................ 3
  • 表 2： 全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 6.5%.............................................................................. 4
  • 表 3： 一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 0.2%................................................................................ 4
  • 表 4： 全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.3%.......................................................................... 5
  • 表 5： 一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.3%................................................. 6
  • 表 6： 全国 100 大中城市土地成交面积（万方）累计同比下降 11%..................................................................................... 7
  • 表 7： 全国 100 大中城市土地成交溢价率为（4 周移动平均）6.6% ..................................................................................... 7

1、房地产信贷和销售制度全面改革

全国政策： 2026 年 8 月 28 日，房地产和银行业迎来多项重磅新政，政策体系主要围绕房地

产融资、信贷和销售制度进行全面改革。中国人民银行、国家金融监督管理总局共 同发布了《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》 （以下简称“《信贷完善意见》”）；住房城乡建设部、自然资源部、金融监管总局共 同发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《销售制度通知》）；中国 证监会发布了《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》。同时金融监管总 局还配套推出了五个融资制度，覆盖房地产全周期金融支持，用以明确商品住房开 发贷款、个人住房贷款、商业地产贷款、城市更新项目贷款、房地产领域信托业务 等方面管理要求，形成适配房地产发展新模式的融资制度。

本次一揽子新政策，宣告了房地产在贷款融资、开发模式、销售制度等底层基 础制度上的重大变革。基于过往“高负债、高杠杆、高周转”的旧发展模式下诸多 弊病，本次新政是一整套系统性改革方案。从政策设计理念看，未来行业将向着加 强融资监管、保障购房人权益、企业稳健经营的方向前进。

表1：本周八项新政策涵盖房地产发展新模式等多方面 出台部门 政策文件

中国人民银行、国家金融监督管理总局 《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》

住房城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局 《关于完善商品住房销售制度的通知》 国家金融监督管理总局 《商品住房开发贷款管理办法（试行）》 国家金融监督管理总局 《个人住房贷款管理办法（试行）》 国家金融监督管理总局 《商业地产贷款管理办法（试行）》 国家金融监督管理总局 《城市更新项目贷款管理办法（试行）》 国家金融监督管理总局 《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》

中国证监会 《关于资本市场支持构建房地产发展新模式的意见》 资料来源：中国人民银行、国家金融监督管理总局、住房城乡建设部、自然资源部、中国证监会、开源证券研究所

2、销售端：新房单周成交都有所下降，二手房较为稳定

2.1、全国 30 城新房成交面积单周同比下降 9.6%

根据房管局数据，2026 年第 35 周，全国 30 城新房单周成交面积（网签口径） 173.9 万平米，单周同比下降 9.6%；全国 30 城新房累计成交面积（网签口径）6288.9 万平米，累计同比下降 6.5%。

表2：全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 6.5%

全国 30 城市新房 单周（万平米）

全国 30 城市累计 （万平米）

周数 周度开始日期 周度结束日期

单周同比增速

累计同比增速

  • 2026W31 2026-07-26 2026-08-01 200.8 9.4% 5707.9 -6.1%
  • 2026W32 2026-08-02 2026-08-08 124.8 -8.0% 5832.7 -6.2%
  • 2026W33 2026-08-09 2026-08-15 130.1 -6.2% 5962.8 -6.2%
  • 2026W34 2026-08-16 2026-08-22 152.3 -12.7% 6115.0 -6.4%
  • 2026W35 2026-08-23 2026-08-29 173.9 -9.6% 6288.9 -6.5%

数据来源：Wind、开源证券研究所

  • 图1：全国 30 城新房成交面积（万方，网签口径）单周同比下降 9.6%

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数据来源：Wind、开源证券研究所

根据房管局数据，2026 年第 35 周，一线城市新房单周成交面积（网签口径）50.3 万平米，单周同比增长 2.7%；一线城市新房累计成交面积（网签口径）1718.2 万平 米，累计同比下降 0.2%。

表3：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）累计同比下降 0.2%

一线城市新房单 周（万平米）

一线城市累计（万 平米）

周数 周度开始日期 周度结束日期

单周同比增速

累计同比增速

  • 2026W31 2026-07-26 2026-08-01 48.5 -7.2% 1537.0 -1.8%
  • 2026W32 2026-08-02 2026-08-08 46.1 38.2% 1583.0 -0.9%
  • 2026W33 2026-08-09 2026-08-15 39.1 8.2% 1622.2 -0.7%
  • 2026W34 2026-08-16 2026-08-22 45.7 17.3% 1667.9 -0.3%
  • 2026W35 2026-08-23 2026-08-29 50.3 2.7% 1718.2 -0.2%
图2：一线城市新房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 2.7%

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数据来源：Wind、开源证券研究所

2.2、15 城二手房成交面积单周同比增长 0.3%

根据房管局数据，2026 年第 35 周，全国 15 城二手房单周成交面积（网签口径） 148.5 万平米，单周同比增长 0.3%；全国 15 城二手房累计成交面积（网签口径）5737.1 万平米，累计同比增长 1.3%。

表4：全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.3%

全国 15 城市 二手单周（万 平米）

全国 15 城市 累计（万平 米）

单周同比增 速

周数 周度开始日期 周度结束日期

累计同比增速

  • 2026W31 2026-07-26 2026-08-01 152.5 3.6% 5139.6 1.3%
  • 2026W32 2026-08-02 2026-08-08 140.4 -1.0% 5280.0 1.2%
  • 2026W33 2026-08-09 2026-08-15 152.3 7.9% 5432.4 1.4%
  • 2026W34 2026-08-16 2026-08-22 156.3 0.2% 5588.6 1.3%
  • 2026W35 2026-08-23 2026-08-29 148.5 0.3% 5737.1 1.3%

数据来源：Wind、开源证券研究所

图3：全国 15 城二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 0.3%

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根据房管局数据，2026 年第 35 周，一线城市（北京及深圳）二手房单周成交面 积（网签口径）41.4 万平米，单周同比增长 2.2%；一线城市（北京及深圳）二手房 累计成交面积（网签口径）1490.7 万平米，累计同比增长 1.3%。

表5：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）累计同比增长 1.3%

一线城市（北 京及深圳）二 手单周（万平 米）

一线城市（北 京及深圳）累 计（万平米）

周数 周度开始日期 周度结束日期

单周同比

累计同比增速

  • 2026W31 2026-07-26 2026-08-01 41.3 9.1% 1336.5 1.5%
  • 2026W32 2026-08-02 2026-08-08 34.4 0.4% 1370.9 1.5%
  • 2026W33 2026-08-09 2026-08-15 38.6 0.8% 1409.5 1.5%
  • 2026W34 2026-08-16 2026-08-22 39.7 -5.9% 1449.3 1.2%
  • 2026W35 2026-08-23 2026-08-29 41.4 2.2% 1490.7 1.3%

数据来源：Wind、开源证券研究所

图4：一线城市（北京及深圳）二手房成交面积（万方，网签口径）单周同比增长 2.2%

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2024年 2025年 2026年

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数据来源：Wind、开源证券研究所

3、投资端：100 大中城市土地成交面积同比下降

2026 年第 35 周，全国 100 大中城市成交土地规划建筑面积 1639.2 万平方米， 单周同比下降2%。2026 年前35周，全国100大中城市成交土地规划建筑面积 70376.6 万平方米，累计同比下降 11%。

表6：全国 100 大中城市土地成交面积（万方）累计同比下降 11%

100 大中城市成交地 块规划建面（万方）

累计成交地块规划建 面（万方）

周数 周度开始日期 周度结束日期

单周同比

累计同比

  • 2026W31 2026-07-25 2026-08-01 1941.4 -11% 63682.7 -10%
  • 2026W32 2026-08-01 2026-08-08 1967.6 -26% 65650.3 -11%
  • 2026W33 2026-08-08 2026-08-15 1651.6 -30% 67302.0 -11%
  • 2026W34 2026-08-15 2026-08-22 1435.3 -7% 68737.3 -11%
  • 2026W35 2026-08-22 2026-08-29 1639.2 -2% 70376.6 -11%

数据来源：Wind、开源证券研究所

图5：全国 100 大中城市土地成交面积（万方）单周同比下降 2%

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数据来源：Wind、开源证券研究所

2026 年第 35 周，全国 100 大中城市土地成交楼面价为 2373.8 元/平米，同比下 降 1%；土地成交总价 184.8 亿元，同比下降 3%；平均溢价率（4 周移动平均）为 6.6%。

表7：全国 100 大中城市土地成交溢价率为（4 周移动平均）6.6%

成交楼面价 （元/平米） （4 周移动平均）

平均溢价率 （4 周移动平均）

周数

单周同比 成交土地总价（亿元） 单周同比

  • 2026W31 1527.5 -43% 315.3 -49% 7.4%
  • 2026W32 2041.3 173% 803.2 103% 6.9%
  • 2026W33 2190.8 73% 336.7 22% 6.3%
  • 2026W34 2498.0 24% 322.6 15% 7.1%
  • 2026W35 2373.8 -1% 184.8 -3% 6.6%
图6：100 大中城市成交楼面价（4 周移动平均）环比下降

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数据来源：Wind、开源证券研究所

图7：全国 100 大中城市土地成交溢价率（4 周移动平均）环比下降

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数据来源：Wind、开源证券研究所

8 月以来，核心城市土拍次数减少，本周我们跟踪到广州、无锡有土地成交：

  • （1）8 月 28 日，广州迎来首宗现房销售宅地出让。南沙开建以总价19.07 亿元

竞得南沙珠江街 2026NJY-3 地块，折合名义楼面价 7980 元/平。

  • （2）无锡 8 月 28 日成交 4 宗宅地，总价 30.74 亿元，均底价成交。梁溪区惠山

古镇地块楼面价 19088 元/㎡，由无锡市锦沧投资发展有限公司和无锡隐源投资发展 有限公司联合竞得。

  • 4、价格端：二手房冰山指数环比继续下降 2026 年第 35 周，冰山 100 指数为 9746，周环比-0.14%，周同比-9.1%。
图8：冰山 100 指数单周同比-9.1%

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数据来源：冰山指数、开源证券研究所

图9：冰山 100 指数单周环比-0.14%

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冰山100指数 周环比

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数据来源：冰山指数、开源证券研究所

5、投资建议：维持行业“看好”评级

2026 年 8 月 28 日，房地产和银行业迎来多项重磅新政，政策体系主要围绕房地 产融资、信贷和销售制度进行全面改革。本次房地产和银行业一揽子新政主要围绕 房地产融资、信贷和销售制度进行全面改革，未来行业将向着加强融资监管、保障 购房人权益、企业稳健经营的方向前进。本次政策后，行业从销售“期货”切换为 销售“现货”。未来房企的竞争，产品力和融资能力成为房企竞争的胜负手。我们认 为，2026 年以来房地产政策仍处于持续落地和效果观察阶段，后续核心城市限制性 政策优化、公积金贷款、城市更新等政策仍有空间。若政策力度和推进速度进一步 加强，房地产市场止跌回稳进程有望加快，维持行业“看好”评级。

推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发

国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、 绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消 费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政 策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积 余、滨江服务、建发物业。

6、风险提示

市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。

特别声明

《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用 的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险 承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。

分析师承诺

本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态 度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分 析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估 值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会 与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。

股票投资评级说明

评级说明
证券评级<br><br>买入（Buy）预计相对强于市场表现 20%以上；
增持（outperform）预计相对强于市场表现 5%～20%；
中性（Neutral）预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动；
减持（underperform）预计相对弱于市场表现 5%以下。
行业评级<br><br>看好（overweight）预计行业超越整体市场表现；
中性（Neutral）预计行业与整体市场表现基本持平；
看淡（underperform）预计行业弱于整体市场表现。
备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中 A 股基准指数为沪 深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针 对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同 的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决 定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较 完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。

分析、估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型 均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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