证券研究报告 | 2026年08月28日

房地产现房销售新规点评

优于大市

短期会有情绪冲击，但长期利大于弊

 行业研究·行业快评  房地产  投资评级：优于大市（维持）

证券分析师： 任鹤 010-88005315 renhe@guosen.com.cn 执证编码：S0980520040006 证券分析师： 王粤雷 0755-81981019 wangyuelei@guosen.com.cn 执证编码：S0980520030001 证券分析师： 王静 021-60893314 wangjing20@guosen.com.cn 执证编码：S0980522100002

事项：

2026 年 8 月 28 日，住建部、自然资源部、金融监管总局发布了《关于完善商品住房销售制度的通知》， 主要内容为完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售和加强政策措施协同。

国信地产观点：1）核心是新老划断、预售完善、优先现房，符合市场早前预期；2）对房企的短期影响： IRR 大幅下降、利润率提升、ROIC 可上可下；3）对房企的长期影响：金融属性再削弱，走向制造业模型； 4）对土地市场的影响：短期接近停摆、长期地价受压；5）纠正常见误区：现房销售并不一定导致房企现 金流断裂、利润率下降或利空房地产开发；6）投资建议：本政策相对温和，且对行业利大于弊。但给市 场的直观感受可能恰恰相反，预计会有一定的情绪影响，并带来一定的调整。我们继续维持看好地产股， 建议调整后加大仓位。个股推荐中国金茂、绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口。 7）风险提示：相关支持政策不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件 超预期冲击。

评论：

 核心内容：新老划断、预售完善、优先现房，符合市场早前预期

政策新老划断，力度相对温和：（1）针对已经拿证（建工证）的项目按原有政策执行，但鼓励现房销售； 针对未来新拿土地和已拿地未拿证的，优先现房销售；（2）对于新项目还坚持预售的，封顶后才能预售， 而且预售资金锁到竣工（相当于预售已经无意义了）；（3）配齐支持措施：同步出台定金制、分期缴纳 土地款、融资支持等。简单总结，以后的新项目优先现房销售，存量已取证项目不受影响。

不过，现房销售新政方向早已确定。早在 2020 年 3 月，海南省就规定，新出让土地建设的商品住房实行 现房销售制度；2022 年以来，山东、河南、浙江、湖南、广东等多个省份开展现房销售试点工作；2024 年末，全国住房城乡建设工作会议提出要有力有序推行现房销售；2025 年 5 月，河南信阳发文明确新拿地 项目一律现房销售；2025 年 7 月，湖北荆门要求 2026 年起新出让土地开发的商品房原则上实行现房销售。

推出时点也符合市场预期。推进现房销售作为“十五五”规划纲要“推动房地产市场平稳健康发展”章节 的重要部分，2026 年以来更是被频繁提及，住建部多次明确表示要在商品房销售环节推进现房销售制度， 从根本上防范交付风险。

现房销售也符合当前房地产市场趋势。2022 年以来，随着房屋新开工规模的走低，住宅销售中的现房销售 占比本就已经自发持续提升。2025 年，全国商品住宅销售面积和销售金额中的现房占比分别为 32%和 27%， 分别较 2021 年提升 22 和 18 个百分点。

图1：全国房屋新开工面积及同比 图2：全国商品住宅销售面积和销售额占比

资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：国家统计局、Wind，国信证券经济研究所整理

 对房企的短期影响：IRR 大幅下降、利润率提升、ROIC 可上可下

回款推后是现房销售最直接的影响，则项目 IRR 将明显下降（以周期 3 年、净利润率 5%、加权回款时间 1.5 年、预售资金监管比例 30%的项目为例，项目 IRR7%以上降至 3%以下）。但考虑房企拿地一般会综合 考虑 IRR 和利润率（如要求 IRR 与利润率的乘积不小于某个数字），IRR 的下降必然导致房企拿地时要求 的利润率更高，由于土地价格由利润要求最低的房企决定，因此行业整体利润率会有所提升。

至于利润率的提升能否对冲回款滞后，需要看各自的幅度。按照简化模型估算， ROIC = (5+i)/(50-2i+300K+100t-100Kt) 其中，i%为项目利润率，K 为预售资金监管比例，t 为加权回款时间 若 IRR 由 7%降至 3%，净利润率由 5%提升至 10%，则 ROIC 不变。

• 图3：预售变现售后的现金流分布

资料来源：国信证券经济研究所整理

• 图4：房企报表主要项目表现

资料来源：国信证券经济研究所整理

 对房企的长期影响：金融属性再削弱，走向制造业模型

房企的金融属性在于无偿占用上下游资金投入再生产的能力（预收款投入拿地，快周转）。2021 年起明显 收紧的预售资金监管其实已经大幅削弱了房企的金融属性，若全部现房销售（包括不让动预售资金的预售 制度），房企的金融属性将近乎消失（施工企业占款也越来越难了）。房企的财务特点将从“低利润率、 高杠杆率、高 ROE”（正常情况下，这几年是特殊情况）演变成“中利润率、中杠杆率、中 ROE”，从“资 产负债表生意”走向“利润表生意”。

此时，房地产开发将会成为资金循环长达 3 年左右的制造业，产品力和成本力有望成为房企阿尔法的核心 来源。对行业而言，这未尝不是一件好事。且本次同步加强政策措施协同，优化土地供应管理、加大融资 支持力度、完善开发建设管理、推行“交房即交证”。

 对土地市场的影响：短期接近停摆、长期地价受压

面对新政带来的不确定性，房企大概率先暂停拿地，土地市场首当其冲。鉴于非热门城市近年来土拍表现 始终疲软，对热门城市土地市场的影响更大，这是短期最直接的影响。

长期来看，如上文分析，IRR 的下降将倒逼房企提高利润诉求，所有房企的要求利润率提升，在其他条件 不变时，愿意支付的地价自然更低。当然，决定长期地价的是未来房价，现房销售政策不是地价的决定性 因素。无论长期还是短期，最承压的角色其实是地方政府。不难推测，土地市场相对较冷的城市或区域在 推进现房销售政策时阻力越小，表现越积极。

• 图5：全国住宅用地当月成交溢价率 图6：各城市能级住宅用地当月成交溢价率

资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理

 纠正常见误区：现房销售并不一定导致房企现金流断裂、利润率下降或利空房地产开发 市场对现房销售政策的理解存在普遍误区，主要集中在以下三点，我们逐一纠正：

• （1）担忧房企现金流断裂：从房企角度，如果不想拿地可以不拿，至少手上存量已取证项目不受影响， 比当年预售资金突然收紧温和多了。考虑到现金流入不受影响，现金流出减少，现金流更好而不是更差。
• （2）担忧房企利润率下降：直观上，房企财务成本提高了，但由于新老划断，针对预先明确现房销售的 地块，增加的资金成本会在拿地测算时候加上，导致给出的地价更低。如前分析，利润率不仅不会下降， 还会提高。
• （3）担忧利空房地产开发：假如土地市场冻结，所有房企都不再拿地，则未来几年新房供应大幅减少， 房价压力缓解，潜在减值减小，这是利好而不是利空。当然，对于有规模诉求的房企，拿地不确定性提高， 资金周转变慢，经营层面要做出较大调整。但对行业整体而言，利好大于利空。

 投资建议：利大于弊、但会有情绪影响、调整后继续推荐

本政策相对温和，且对行业利大于弊。但给市场的直观感受可能恰恰相反，预计会有一定的情绪影响，并 带来一定的调整。我们继续维持看好地产股，建议调整后加大仓位。个股推荐中国金茂、绿城中国、越秀 地产、华润置地、中国海外发展、招商蛇口。

 风险提示： 相关支持政策不及预期；外部环境变化等导致行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

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