证券研究报告：房地产|行业周报

发布时间：2026-08-24

房地产行业报告 （2026.8.17-2026.8.23）

行业投资评级

强于大市|维持

行业基本情况

收盘点位 1866.97 52 周最高 2436.17 52 周最低 1741.7

行业相对指数表现

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房地产 沪深300

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资料来源：聚源，中邮证券研究所

研究所

分析师:高丁卉 SAC 登记编号:S1340524080001 Email:gaodinghui@cnpsec.com

近期研究报告

《全国租金有企稳态势 新房需求仍在 磨底》 - 2026.08.17

国务院公积金条例大修 上海"沪八条"落地

⚫ 投资要点

国务院修订《住房公积金管理条例》，提取情形从 6 种扩容至 9 种，实现缴存记录全国互信互认；允许公积金管理中心将公积金用于 购买政策性金融债。上海出台"沪八条"，扩大首付提取范围至新房现 房；购房提取频次从"5 年一次"放宽至"每年一次"；新增契税、车位 /储藏室纳入公积金支付范围。外环外二套房商贷最低首付比例从 20% 降至 15%。外环外"以旧换新"购房可叠加两项补贴，最高 8 万元。本 周政策力度显著升级，全国性增量政策预期再升温。

⚫ 行业基本面跟踪

• （1）新房成交及库存：上周 30 大中城市新房成交面积为 135.9

万方，本年累计新房成交面积为 5350.36 万方，累计同比-6.4%。30 大中城市近四周平均成交面积为138.26万方，同比-4.3%，环比-2.5%。 其中一线城市近四周平均成交面积为 44.46 万方，同比+10.5%，环比 +0.1%，二线城市近四周平均成交面积为 66.85 万方，同比-7%，环比 -2.8%，三线城市近四周平均成交面积为 26.95 万方，同比-16.8%， 环比-5.7%。上周 14 城商品住宅可售面积为 7130.4 万方，同比11.03%，环比-0.14%，14 城去化周期为 18.27 个月，其中一线城市去 化周期为 12.42 个月。

• （2）二手房成交及挂牌：上周 20 城二手房成交面积为 202.24 万

方，本年累计二手房成交面积为 7516.82 万方，累计同比+4.3%。20 城近四周平均成交面积为 200.71 万方，同比+5.1%，环比-1.8%。截 至 2026/8/10 全国城市二手房出售挂牌量指数为 1.05，环比-1.9%， 挂牌价指数为 141.6，环比+0.45%。

• （3）土地市场成交：上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数

量为 44 宗，成交住宅类土地数量为 25 宗，新增供应商服类土地数量 为 67 宗，成交商服类土地数量为 37 宗。近四周 100 大中城市平均住 宅类土地成交数量/供应数量为 0.73，平均商服类土地成交数量/供应 数量为 0.65。近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为 9990.5 元/平方米，溢价率为 9.38%，环比+0.29pct，成交商服类土地楼面均 价为 3018 元/平方米，溢价率为 1.48%，环比-0.03pct。

⚫ 行情回顾：

上周 A 股申万一级房地产行业指数下跌 1.81%，沪深 300 指数下 跌 1.01%，房地产指数跑输沪深 300 指数 0.8pct。上周港股恒生物业 服务及管理指数上涨 4.06%，恒生综合指数上涨 3.19%，物业服务及 管理指数跑赢恒生综合指数 0.87pct。

⚫ 风险提示：

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情 绪极端避险。

市场有风险，投资需谨慎 请务必阅读正文之后的免责条款部分

目录

• 1 行业基本面跟踪........................................................................... 4

• 1.1 新房成交及库存....................................................................... 4
• 1.2 二手房成交及挂牌..................................................................... 5
• 1.3 土地市场成交......................................................................... 6

• 2 行情回顾................................................................................. 7
• 3 风险提示................................................................................. 9

图表目录

• 图表 1： 30 大中城市新房成交面积及同比...................................................4
• 图表 2： 一线城市新房成交面积及同比 .....................................................4
• 图表 3： 二线城市新房成交面积及同比 .....................................................4
• 图表 4： 三线城市新房成交面积及同比 .....................................................4
• 图表 5： 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 .............................................5
• 图表 6： 重点城市二手房成交面积及同比 ...................................................5
• 图表 7： 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 .............................................6
• 图表 8： 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 .............................................6
• 图表 9： 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 .............................................6
• 图表 10： 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ............................................6
• 图表 11： 100 大中城市土地供销比 ........................................................7
• 图表 12： 100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率...........................................7
• 图表 13： 近一年 A 股房地产指数和沪深 300 走势 ............................................7
• 图表 14： 近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 ........................................7
• 图表 15： 上周 A 股申万一级行业涨跌幅情况 ................................................8
• 图表 16： 上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 ................................................8
• 图表 17： 上周 A 股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ..........................................8
• 图表 18： 上周港股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ..........................................8
• 图表 19： 上周重点物企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ..............................................9

1 行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周 30 大中城市新房成交面积为 135.9 万方，本年累计新房成交面积为 5350.36万方，累计同比-6.4%。30 大中城市近四周平均成交面积为 138.26万方， 同比-4.3%，环比-2.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为 44.46 万方，同比 +10.5%，环比+0.1%，二线城市近四周平均成交面积为 66.85 万方，同比-7%，环 比-2.8%，三线城市近四周平均成交面积为 26.95 万方，同比-16.8%，环比-5.7%。

图表1：30 大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比

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同比去年（%） 同比19年（%）

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一线城市成交面积（万方） 一线城市成交面积MA4（万方）

同比去年（%） 同比19年（%）

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资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比

资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。

图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比

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三线城市成交面积（万方） 三线城市成交面积MA4（万方）

同比去年（%） 同比19年（%）

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资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。

资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比

上周 14 城商品住宅可售面积为 7130.4 万方，同比-11.03%，环比-0.14%， 14 城去化周期为 18.27 个月，其中一线城市去化周期为 12.42 个月。

图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期

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14城商品住宅可售面积（万方） 14城商品住宅去化周期（月） 一线城市去化周期（月）

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资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：14 城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆 田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周 期=可售面积/最近 12 个月月均成交量。

1.2 二手房成交及挂牌

上周 20 城二手房成交面积为 202.24 万方，本年累计二手房成交面积为 7516.82 万方，累计同比+4.3%。20 城近四周平均成交面积为 200.71 万方，同比

+5.1%，环比-1.8%。

图表6：重点城市二手房成交面积及同比

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重点城市二手房成交面积（万方） 重点城市二手房成交面积MA4（万方）

同比去年（%） 同比19年（%）

累计同比（%）|

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资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：MA4 为 4 周平均，同比数据为 4 周平均同比。20 城包括：北京、上海、深圳、杭州、成 都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉、 渭南、宿迁。

截至 2026/8/10 全国城市二手房出售挂牌量指数为 1.05，环比-1.9%，挂牌 价指数为 141.6，环比+0.45%。

图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数

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资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015 年 1 月为 100

资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015 年 1 月为 100

图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数

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资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015 年 1 月为 100

资料来源：Wind，中邮证券研究所 注：2015 年 1 月为 100

1.3 土地市场成交

上周 100 大中城市新增供应住宅类土地数量为 44 宗，成交住宅类土地数量 为 25 宗，新增供应商服类土地数量为 67 宗，成交商服类土地数量为 37 宗。近 四周 100 大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为 0.73，平均商服类土地 成交数量/供应数量为 0.65。

近四周 100 大中城市成交住宅类土地楼面均价为 9990.5 元/平方米，溢价率 为 9.38%，环比+0.29pct，成交商服类土地楼面均价为 3018 元/平方米，溢价率 为 1.48%，环比-0.03pct。

图表11：100 大中城市土地供销比 图表12：100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率

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成交土地楼面均价MA4-住宅（元/㎡） 成交土地楼面均价MA4-商服（元/㎡）

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资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所

2 行情回顾

上周 A 股申万一级房地产行业指数下跌 1.81%，沪深 300 指数下跌 1.01%， 房地产指数跑输沪深 300 指数 0.8pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨 4.06%，恒生综合指数上涨 3.19%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数 0.87pct。

图表13：近一年 A 股房地产指数和沪深 300 走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势

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房地产(申万) 沪深300

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8/21/26

恒生物业服务及管理 恒生综合指数

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9/5/25

1/9/26

2/6/26

3/6/26

4/3/26

5/1/26

8/7/26

• 5/29/26
• 6/12/26

8/22/25

• 9/19/25
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1/23/26

2/20/26

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资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所

从行业排名来看，上周 A 股房地产在 31 个申万一级行业中排名第 20，港股 地产分类、物业服务及管理在 14 个恒生综合行业中分别排名第 2、第 6。

图表15：上周 A 股申万一级行业涨跌幅情况

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0%

2%

4%

6%

石油石化

有色金属

银行

煤炭

交通运输

农林牧渔

家用电器

基础化工

钢铁

非银金融

社会服务

纺织服饰

商贸零售

建筑装饰

轻工制造

通信

环保

汽车

电力设备

房地产

机械设备

公用事业

医药生物

美容护理

电子

建筑材料

食品饮料

国防军工

综合

计算机

传媒|

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银行

煤炭

钢铁

通信

环保

汽车

电子

综合

传媒

建筑装饰

房地产

计算机

石油石化

有色金属

交通运输

农林牧渔

家用电器

基础化工

非银金融

社会服务

纺织服饰

商贸零售

轻工制造

电力设备

机械设备

公用事业

医药生物

美容护理

建筑材料

食品饮料

国防军工

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况

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资料来源：Wind，中邮证券研究所

上周重点 A 股房地产个股涨幅居前的分别为：福星股份（+5.12%）、栖霞建 设（+1.87%）、中国国贸（+0.87%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿 景中国地产（+10.16%）、深圳控股（+7.41%）、太古地产（+7.35%），重点物业服 务企业涨幅居前的分别为：雅生活服务（+10.71%）、融创服务（+8.75%）、恒大物 业（+7.58%）。

图表17：上周 A 股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位

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资料来源：Wind，中邮证券研究所 资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表19：上周重点物企涨跌幅前 5 位及后 5 位

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10%

12%

雅生活服务 融创服务 恒大物业 中海物业 滨江服务 特发服务 招商积余 建发物业 万物云 世茂服务

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资料来源：Wind，中邮证券研究所

3 风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

中邮证券投资评级说明

分析师声明

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公司简介

中邮证券有限责任公司于 2002 年 9 月经中国证券监督管理委员会批准设立，公司注册资本 61.68 亿元人民币， 是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司，公司是中邮创业基金管理股份有限公司的第二大股东。

公司经营范围包括:证券经纪，证券自营，证券投资咨询，证券资产管理，融资融券，证券投资基金销售，证券 承销与保荐，代理销售金融产品，与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问，具备展业的各项资格。截至 2025 年 10 月底，公司在全国设有 58 家分支机构(含 29 家分公司、29 家营业部)，1 家资产管理分公司和 1 家另类投资子公 司。

中邮证券紧密依托中国邮政集团有限公司的雄厚实力，通过强化“自营+协同”发展模式，实现快速发展，当前 服务的经纪客户已超过 260 万人。公司始终坚持诚信经营、践行金融为民，为社会大众提供全方位专业化的证券投 融资服务，努力成为员工自豪、股东放心、客户信赖、社会尊重的优秀企业，打造契合中国邮政资源禀赋和市场地 位的特色精品券商。

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