1东吴证券发布房地产行业月报，维持行业“增持”评级。
22026年1-7月房地产开发投资同比-19.2%，新开工面积同比-24.0%，但竣工降幅收窄至-23.2%；
3销售金额同比-13.1%，降幅收窄，一线城市二手房价连续5个月环比回升，核心城市价格韧性显现。
4到位资金同比-20.3%，销售回款边际改善。
5研报推荐华润置地、招商蛇口、新城控股等房企及华润万象生活等物管公司，认为行业修复呈结构性特征，优质主体率先受益。
东吴证券_房地产行业月报：投资端延续调整，核心城市价格韧性仍在_20260820.pdf
摘要
文本
证券研究报告·行业月报·房地产
房地产行业月报
投资端延续调整，核心城市价格韧性仍在 2026年 08月 19日
增持（维持）
证券分析师 姜好幸
[Table_Tag] [Table_Summary] 投资要点
执业证书：S0600525110001 jianghx@dwzq.com.cn
证券分析师 刘汪
- ■ 开发投资与新开工延续调整，竣工端边际改善。2026 年 1-7 月全国房 地产开发投资 43009 亿元，同比-19.2%，降幅较 1-6 月扩大 1.2pct； 房屋新开工面积 26700 万平方米，同比-24.0%，降幅扩大 0.6pct；房 屋竣工面积 19195 万平方米，同比-23.2%，降幅较 1-6 月收窄 0.5pct。 房企投资决策仍以控制风险、提高项目确定性为主，行业供给侧继续 围绕去库存、优结构展开。核心城市优质土地仍具一定吸引力，有望 为后续优质供给提供支撑。
- ■ 核心城市价格保持韧性。2026年1-7月全国新建商品房销售面积45021 万平方米，同比-11.8%，降幅较 1-6 月扩大 0.2pct；商品房销售额 42718 亿元，同比-13.1%，降幅收窄 0.5pct，销售金额表现相对好于 销售面积。7 月 70 城新房价格环比-0.2%、同比-3.4%，二手房价格环 比-0.3%、同比-5.4%，同比降幅均继续收窄。分城市能级来看，一线城 市二手房价格环比上涨 0.2%，连续 5 个月实现环比回升，核心城市价 格端仍具备一定韧性。
- ■ 资金端整体仍偏紧，销售回款相关资金边际修复。2026 年 1-7 月房地 产开发企业到位资金 45748 亿元，同比-20.3%，降幅较 1-6 月小幅走 扩 0.1pct。分项看，国内贷款、自筹资金累计同比分别-32.1%、-18.5%， 降幅较 1-6 月分别走扩 0.4pct、2.1pct；定金及预收款、个人按揭贷 款累计同比分别-14.4%、-23.5%，降幅均较 1-6 月收窄 1.4pct。7 月 单月到位资金同比-21.0%，较 6 月改善 4.0pct，销售回款相关资金表 现相对更好，资金循环呈现局部修复特征。
- ■ 投资建议：7 月房地产市场仍处筑底调整过程中，开发投资、新开工等 供给端指标继续承压，但竣工、单月销售金额以及销售回款相关资金 出现一定边际改善，房价同比降幅继续收窄，一线城市价格表现相对 稳健。往后看，我们认为行业修复仍将以结构性特征为主，核心城市、 优质项目以及具备稳定融资能力和产品竞争力的房企有望率先受益。 投资建议：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口，新城控股，建 议关注保利发展；2）物业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议 关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪：推荐贝壳-W，建议关注我 爱我家。
执业证书：S0600526030001 liuwang@dwzq.com.cn
行业走势
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房地产 沪深300
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◼ 风险提示：政策效果不及预期；销售与回款不及预期；行业流动性风险 加剧。
内容目录
- 1. 投资与开工压力仍存，竣工降幅边际收窄 ......................................................................................4
- 1.1. 开发投资降幅走扩，1-7 月累计同比-19.2%...........................................................................4
- 1.2. 1-7 月新开工面积累计同比-24.0%，新增供给仍较谨慎........................................................4
- 1.3. 1-7 月竣工面积累计同比-23.2%，降幅边际收窄..................................................................5
- 2. 销售端延续筑底，核心城市价格保持韧性 ......................................................................................6
- 2.1. 销售面积仍承压，销售金额降幅边际收窄.............................................................................6
- 2.2. 70 城房价同比降幅继续收窄，一线城市表现相对稳健.........................................................7
- 到位资金整体承压，销售回款边际改善 ..........................................................................................8
- 3.1. 到位资金累计同比-20.3%，单月降幅有所收窄 .....................................................................8 3.2. 销售回款边际改善，自筹资金仍有压力.................................................................................8
- 4. 投资建议 ..............................................................................................................................................9
- 5. 风险提示 ............................................................................................................................................10
图表目录
- 图 1： 1 至 7 月累计开发投资及同比变化............................................................................................4
- 图 2： 7 月单月开发投资及同比变化....................................................................................................4
- 图 3： 1 至 7 月累计新开工面积及同比变化........................................................................................5
- 图 4： 7 月单月新开工面积及同比变化................................................................................................5
- 图 5： 1 至 7 月累计竣工面积及同比变化............................................................................................5
- 图 6： 7 月单月竣工面积及同比变化....................................................................................................5
- 图 7： 1 至 7 月累计商品房销售面积及同比变化................................................................................6
- 图 8： 7 月单月商品房销售面积及同比变化........................................................................................6
- 图 9： 1 至 7 月累计商品房销售金额及同比变化................................................................................6
- 图 10： 7 月单月商品房销售额及同比变化..........................................................................................6
- 图 11： 7 月 70 城新房价格指数环比-0.2%，同比-3.4% ....................................................................7
- 图 12： 7 月分级别新房价格指数环比走势..........................................................................................7
- 图 13： 7 月 70 城二手房价格指数环比-0.3%，同比-5.4%................................................................7
- 图 14： 7 月分级别二手房价格指数环比走势......................................................................................7
- 图 15： 1 至 7 月累计到位资金及同比变化..........................................................................................8
- 图 16： 7 月单月到位资金及同比变化..................................................................................................8
- 图 17： 1-7 月累计定金及预收款同比-14.4%.......................................................................................9
- 图 18： 1-7 月累计个人按揭贷款同比-23.5%.......................................................................................9
- 图 19： 1-7 月累计国内贷款同比-32.1%...............................................................................................9
- 图 20： 1-7 月累计自筹资金同比-18.5%...............................................................................................9
1. 投资与开工压力仍存，竣工降幅边际收窄
1.1. 开发投资降幅走扩，1-7 月累计同比-19.2%
根据国家统计局数据，2026 年 1-7 月全国房地产开发投资 43009 亿元，同比下降 19.2%，降幅较 1-6 月扩大 1.2pct。7 月单月房地产开发投资 4935 亿元，同比下降 27.4%， 较 6 月单月同比降幅走扩 3.0pct。当前行业投资端仍处调整阶段。一方面，全国新房销 售规模尚未形成持续性回升，销售回款及企业自身现金流仍对投资能力形成一定约束； 另一方面，在“控增量、去库存、优供给”的政策导向下，房企普遍更加重视新增项目 的盈利确定性和去化安全边际，投资节奏整体偏审慎。
土地市场呈现“总量收缩、核心集中”的结构特征。根据中指研究院数据，2026 年 1-7 月 TOP100 房企拿地总额 4189 亿元，同比下降 27.6%，但降幅较 1-6 月收窄 6.1pct， 且 7 月核心城市部分优质地块保持较高热度。头部房企进一步向核心城市、优质区位及 高确定性项目集中。我们预计全国开发投资的全面企稳仍需销售端和资金端持续改善， 但核心市场土地投资边际活跃有望为后续优质供给提供支撑。
图1：1 至 7 月累计开发投资及同比变化 图2：7 月单月开发投资及同比变化
开发投资累计值（万亿元） 累计同比（%，右）
开发投资当月值（亿元） 当月同比（%，右）
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0%
14
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-10%
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6,000
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4
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2
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-35%
0
-25%
0
-40%
数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所
1.2. 1-7 月新开工面积累计同比-24.0%，新增供给仍较谨慎
根据国家统计局数据，2026 年 1-7 月全国房屋新开工面积 26700 万平方米，同比下 降 24.0%，降幅较 1-6 月进一步扩大 0.6pct。7 月单月新开工面积 3461 万平方米，同比 下降 27.8%，降幅较 6 月走扩 1.8pct。新开工延续低位运行，一方面反映房企对新增供 给仍保持较强约束，另一方面也是行业主动控制库存和优化供给结构的结果。我们预计 短期新开工仍将维持低位，随着存量库存进一步消化及核心城市销售修复，供给端降幅 有望逐步趋稳。
图3：1 至 7 月累计新开工面积及同比变化 图4：7 月单月新开工面积及同比变化
房屋新开工面积（亿平方米）
房屋新开工面积（万平方米）
累计同比（%，右）
当月同比（%，右）
25
20%
6,000
0%
10%
-5%
5,000
20
0%
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4,000
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3,000
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5
1,000
-40%
-30%
0
-50%
0
-35%
数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所
1.3. 1-7 月竣工面积累计同比-23.2%，降幅边际收窄
根据国家统计局数据，2026 年 1-7 月全国房屋竣工面积 19195 万平方米，同比下降 23.2%，累计降幅较 1-6 月收窄 0.5pct。7 月单月竣工面积 1974 万平方米，同比下降 18.5%，降幅较 6 月收窄 6.5pct。竣工端边际表现好于开发投资及新开工，主要受益于 存量项目持续推进以及交付节奏相对稳定。考虑到前期新开工规模持续收缩，竣工绝对 规模仍处较低水平，但在保交付持续推进、项目融资支持以及房企资源进一步向存量项 目倾斜的背景下，竣工端降幅进一步扩大的压力或有所缓解。
图5：1 至 7 月累计竣工面积及同比变化 图6：7 月单月竣工面积及同比变化
房屋竣工面积（亿平方米）
房屋竣工面积（万平方米）
累计同比（%，右）
当月同比（%，右）
12
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25,000
5%
15%
0%
10
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20,000
-5%
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8
0%
-10%
15,000
-5%
6
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10,000
-20%
-15%
4
-20%
-25%
5,000
-25%
2
-30%
-30%
0
-35%
0
-35%
数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所
2. 销售端延续筑底，核心城市价格保持韧性
2.1. 销售面积仍承压，销售金额降幅边际收窄
根据国家统计局数据，2026 年 1-7 月全国新建商品房销售面积 45021 万平方米，同 比下降 11.8%，降幅较 1-6 月扩大 0.2pct；商品房销售额 42718 亿元，同比下降 13.1%， 降幅较 1-6 月收窄 0.5pct。单月来看，7 月商品房销售面积 4881 万平方米，同比下降 13.4%，同比降幅较 6 月收窄 0.9pct；商品房销售额 4773 亿元，同比下降 8.9%，同比降 幅较 6 月收窄 5.0pct。
整体来看，7 月处于传统销售淡季，新房市场成交绝对规模有所回落，但同比表现 并未进一步明显恶化，市场延续城市和项目分化特征，需求更多集中于人口基本面较好、 库存压力相对可控以及产品力较强的市场。我们认为，随着政策托底延续、核心城市改 善需求释放及同期基数变化，全国商品房销售同比降幅或逐步收窄，重点关注核心一二 线城市成交持续性以及“金九银十”供货和去化情况。
图7：1 至 7 月累计商品房销售面积及同比变化 图8：7 月单月商品房销售面积及同比变化
商品房累计销售面积（亿平方米）
商品房当月销售面积（万平方米）
累计同比（%，右）
当月同比（%，右）
20
10%
12,000
0%
18
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10,000
16
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-5%
14
8,000
-5%
12
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4,000
6
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-20%
4
2,000
-25%
2
0
-20%
0
-30%
数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 图9：1 至 7 月累计商品房销售金额及同比变化 图10：7 月单月商品房销售额及同比变化
商品房当月销售额（亿元）
商品房累计销售额（万亿元）
当月同比（%，右）
累计同比（%，右）
10,000
0%
20
15%
10%
-5%
8,000
5%
15
-10%
0%
6,000
-5%
8.4
10
-15%
-10%
4,000
-15%
4.3
-20%
5
-20%
2,000
-25%
-25%
0
-30%
0
-30%
数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所
2.2. 70 城房价同比降幅继续收窄，一线城市表现相对稳健
根据国家统计局数据，2026 年 7 月 70 个大中城市新建商品住宅销售价格环比下降 0.2%，降幅与 6 月持平；同比下降 3.4%，降幅较 6 月收窄 0.1pct。二手住宅销售价格 环比-0.3%，降幅与 6 月持平，同比-5.4%，降幅较 6 月收窄 0.2pct。分城市能级来看， 7 月一线、二线、三线城市新房价格环比分别为 0.0%、-0.1%、-0.3%；二手房价格环比 分别为+0.2%、-0.3%、-0.4%，一线城市连续 5 个月保持环比回升。
我们认为，当前价格端尚未进入普遍性上涨阶段，但一线城市价格相对稳定、各线 城市同比降幅总体收窄，房价快速调整的压力正在逐步释放。后续核心城市改善型需求 和高品质项目入市有望对新房价格形成支撑，二手房则仍需关注挂牌量及“以价换量” 压力。
图11：7 月 70 城新房价格指数环比-0.2%，同比-3.4% 图12：7 月分级别新房价格指数环比走势
一线城市新房环比 二线城市新房环比
70城新房价格指数同比
14.0%
2.0%
| 70城新房价格指数环比（右） | ||
|---|---|---|
三线城市新房环比
12.0%
1.5%
10.0%
2.5%
8.0%
1.0%
2.0%
6.0%
4.0%
1.5%
0.5%
2.0%
1.0%
0.0%
0.0%
0.5%
-2.0%
-4.0%
-0.5%
0.0%
-6.0%
-0.5%
-8.0%
-1.0%
2018-01
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-1.0%
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2021-01
数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所
图13：7 月 70 城二手房价格指数环比-0.3%，同比-5.4% 图14：7 月分级别二手房价格指数环比走势
一线城市二手房环比 二线城市二手房环比
70城二手房价格指数同比
10.0%
2.0%
三线城市二手房环比
| 70城二手房价格指数环比（右） | ||
|---|---|---|
1.5%
2.0%
5.0%
1.0%
1.5%
0.5%
1.0%
0.0%
0.5%
0.0%
0.0%
-0.5%
-5.0%
-0.5%
-1.0%
-1.0%
-1.5%
-10.0%
-1.5%
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-2.0%
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数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所
3. 到位资金整体承压，销售回款边际改善
3.1. 到位资金累计同比-20.3%，单月降幅有所收窄
根据国家统计局数据，2026 年 1-7 月房地产开发企业到位资金 45748 亿元，同比下 降 20.3%，降幅较 1-6 月扩大 0.1pct。7 月单月到位资金 5515 亿元，同比-21.0%，降幅 较 6 月收窄 4.0pct。房企资金端仍处偏紧状态，整体改善幅度有限，主要受行业销售规 模仍偏弱、传统融资渠道恢复程度不一以及房企投资经营趋于谨慎等因素影响。我们认 为，随着销售端逐步筑底以及政策效果持续传导，房企资金压力存在边际缓释空间，但 行业整体资金面的持续改善仍需销售回款和信用融资同步恢复。
图15：1 至 7 月累计到位资金及同比变化 图16：7 月单月到位资金及同比变化
累计开发企业到位资金（万亿元）
房地产开发企业到位资金（亿元）
累计同比（%，右）
当月同比（%，右）
25
10%
14,000
0%
5%
12,000
-5%
20
0%
10,000
-10%
-5%
15
8,000
-15%
-10%
6,000
-20%
10
-15%
4,000
-25%
-20%
5
2,000
-30%
-25%
0
-30%
0
-35%
数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所
3.2. 销售回款边际改善，自筹资金仍有压力
分资金来源来看，2026 年 1-7 月房地产开发企业国内贷款 6300 亿元，同比下降 32.1%，降幅较 1-6 月扩大 0.4pct；自筹资金 16544 亿元，同比下降 18.5%，降幅扩大 2.1pct；定金及预收款 14376 亿元，同比下降 14.4%，降幅较 1-6 月收窄 1.4pct；个人按 揭贷款 6040 亿元，同比下降 23.5%，降幅收窄 1.4pct。目前资金端的改善仍具有结构性： 销售回款渠道出现边际修复，但外部融资和企业自有资金仍承压。对于销售表现相对稳 健、核心城市项目占比较高以及信用资质较好的房企，其资金循环和新增投资能力预计 仍将明显优于行业平均水平，行业资源继续向优质主体集中的趋势有望延续。
图17：1-7 月累计定金及预收款同比-14.4% 图18：1-7 月累计个人按揭贷款同比-23.5%
定金及预收款（万亿元） 累计同比（%，右）
个人按揭贷款（万亿元） 累计同比（%，右）
8
20%
3.5
20%
15%
7
3.0
10%
10%
6
5%
2.5
0%
0%
5
2.0
-5%
-16.2%-14.4%
4
-10%
1.3
-10%
2.8
1.5
-17.8%
3
-15%
-20%
-23.5%
1.0
-20%
0.6
1.4
2
-25%
-30%
0.5
1
-30%
0.0
-35%
0
-40%
数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所
图19：1-7 月累计国内贷款同比-32.1% 图20：1-7 月累计自筹资金同比-18.5%
自筹资金（万亿元） 累计同比（%，右）
国内贷款（万亿元） 累计同比（%，右）
7
15%
3.0
10%
5%
10%
6
2.5
0%
5%
-7.3%
5
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-5%
0%
4
3.3
1.4
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1.5
-5%
-15%
-12.2%
3
-10%
1.0
-20%
1.7
0.6
2
-18.5%
-15%
-25%
-32.1%
0.5
1
-20%
-30%
0.0
-35%
0
-25%
数据来源：国家统计局，东吴证券研究所 数据来源：国家统计局，东吴证券研究所
4. 投资建议
7 月房地产市场仍处筑底调整过程中，开发投资、新开工等供给端指标继续承压， 但竣工、单月销售金额以及销售回款相关资金出现一定边际改善，房价同比降幅继续收 窄，一线城市价格表现相对稳健。往后看，我们认为行业修复仍将以结构性特征为主， 核心城市、优质项目以及具备稳定融资能力和产品竞争力的房企有望率先受益。投资建 议：1）房地产开发：推荐华润置地，招商蛇口，新城控股，建议关注保利发展；2）物 业管理：推荐华润万象生活，绿城服务，建议关注保利物业，招商积余；3）房地产经纪： 推荐贝壳-W，建议关注我爱我家。
5. 风险提示
- （1）政策效果不及预期。若后续政策宽松力度或节奏弱于预期，地方执行效果不
及市场判断，可能导致购房信心修复延后，销售回暖斜率放缓，从而影响行业整体修复 进度。
- （2）销售与回款不及预期。若宏观经济增长不及预期或居民收入预期偏弱，购房
观望情绪可能加重，导致销售规模继续承压。核心城市修复不足可能影响全国销售与回 款节奏，进而影响房企经营稳定性和行业企稳进程。
- （3）行业流动性风险加剧。在融资恢复有限、偿债压力较高的背景下，若销售回款
偏弱，房企资金链紧张可能加剧，局部风险有外溢可能。流动性恶化可能影响项目交付 和市场信心，进而延缓行业信用修复。
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东吴证券投资评级标准
投资评级基于分析师对报告发布日后 6 至 12 个月内行业或公司回报潜力相对基准表现 的预期（A 股市场基准为沪深 300 指数，香港市场基准为恒生指数，美国市场基准为标普 500 指数，新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转 让标的），北交所基准指数为北证 50 指数），具体如下：
公司投资评级： 买入：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准在 15%以上； 增持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于 5%与 15%之间； 中性：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于-5%与 5%之间； 减持：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准介于-15%与-5%之间； 卖出：预期未来 6 个月个股涨跌幅相对基准在-15%以下。 行业投资评级： 增持： 预期未来 6 个月内，行业指数相对强于基准 5%以上； 中性： 预期未来 6 个月内，行业指数相对基准-5%与 5%； 减持： 预期未来 6 个月内，行业指数相对弱于基准 5%以上。 我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相 对评级体系，表示投资的相对比重建议。投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身 特定状况，如具体投资目的、财务状况以及特定需求等，并完整理解和使用本报告内容，不 应视本报告为做出投资决策的唯一因素。
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