房地产|专题报告 证券研究报告

2026/8/12

房地产专题报告

收储存量房落地提速

——以一线城市为例

证券分析师： 分析师登记编号：

徐超 S1190521050001

证券分析师：

分析师登记编号：

戴梓涵 S1190524110003

报告摘要

一、收储存量房相关政策。2024年以来，中央会议多次提及支持收购存量商品房。2026年《政府工作报告》中首次提及“探索 多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。近年多城市积极推动收储存量商品房落地。截至2026年 2月中旬，全国已有36个重点城市发布明确收储公告，超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。除了收购新建商品房之外， 收购二手房也是各地盘活存量的重要方式。收购存量商品房的用途逐步扩大，部分高校收购存量商品房用作学生宿舍。 二、上海收储存量房进展。2026年2月2日，中国建设银行上海市分行牵头的首批二手住房收购用于保障性租赁住房项目签约仪 式顺利举行，浦东新区、静安区、徐汇区为试点区。此举标志着上海市通过市场化方式收购存量住房、扩大保障性租赁住房供 给的工作进入实质性推进阶段。收储要求方面，三区在收购模式和收购要求上存在一定区别。5月起，试点扩容至黄浦、长宁、 虹口、普陀、杨浦。截至2026年7月25日，徐汇、浦东、静安三大试点区域已累计收购二手房551套，16户居民顺利完成旧房处 置、置换新房。 三、广州收储存量房进展。2026年4月30日，广州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》，其中提出 发放总金额2亿元的“卖旧买新”专项补贴。2026年7月29日，广州市住房和城乡建设局举办首批次专项补贴发放仪式，经审核， 首批次共120位业主获得“卖旧买新”专项补贴，补贴发放金额267.88万元（税前），这些业主卖旧房、买新房的交易总金额 达到8.5亿元。广州安居集团开展居民商品住宅“卖旧买新”试点工作。广州南沙区拟收购约20000平方米新房用作安置房源。 四、投资建议。目前房地产行业收储去库存处于关键期，政策层面支持力度持续加大。去年12月中央经济工作会议明确强调

“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，2026年政府工作报告中也提及“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量 商品房重点用于保障性住房等”。随着各地政策逐步推进，后续配套政策也有望进一步完善，存量商品房收储既是盘活存量房 产、消化商品房库存的举措，也是拓展保障性住房供给渠道的路径，将持续赋能房地产市场平稳健康发展与城市高质量发展。

考虑到收储仍面临供需错配、资金成本等方面的问题，随着各地政策逐步推进，收储的城市范围、规模以及政府扶持力度有望

进一步扩大，建议关注相关地方国企及开发商。 五、风险提示：政策落地进程不及预期;需求修复不及预期；房地产行业下行风险

目录

• 1、收储存量房相关政策
• 2、上海收储存量房进展
• 3、广州收储存量房进展
• 4、深圳收储存量房进展
• 5、北京收储存量房进展
• 6、投资建议
• 7、风险提示

 2026年3月5日上午，十四届全国人大四次会议召开，国务院总理李强作政府工作报告，其中强调“着 力稳定房地产市场”，目前不同城市的房地产市场表现存在分化，报告提出“因城施策控增量、去库 存、优供给”，控制新增土地供给、去库存是直接改善市场供求关系，修复市场预期的关键举措。

• 图表1：2023年以来《政府工作报告》中房地产提法对比

 2024年以来，中央会议多次提及支持收购存量商品房相关政策。

 2024年以来，中央会议多次提及支持收购存量商品房。2026年《政府工作报告》中首次提及 “探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房”。

• 图表2：中央出台存量房“收储”相关政策

政府“收储”存量房包括两种模式。我们之前在报告中提及，商品房“收储”是指由政府收购已 建成的存量商品房，将其用作保障性住房。从收购房源的角度来看，具体包括两种模式。

模式一国企收储未售新房：地方国企直接收购开发企业已建成未出售的存量商品房，改为保障性 住房等。

模式二国企收购居民旧房：各城市政府指定地方国企或第三方收购市民存量旧房，售房款项用于 居民购买指定新房项目，地方国企收购的旧房可用作保障房、安置房等用途。

• 图表3：模式一国企收储未售新房 图表4：模式二国企收购居民旧房

资料来源：中指研究院，太平洋证券 资料来源：中指研究院，太平洋证券

 多城市积极推动收储存量商品房。

 近年多城市积极推动收储存量商品房落地。截至2026年2月中旬，全国已有36个重点城市发布 明确收储公告，超80个城市表态支持区属国企收购存量住房。除了收购新建商品房之外，收购

二手房也是各地盘活存量的重要方式。

图表5：部分城市收购二手房开展住房“以旧换新”政策内容

城市 时间 具体内容 郑州 2024/4/1

房管局等部门联合发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案(试行)》，2024 年郑州全市计划完成二手住房“卖旧 买新、以旧换新"10000 套。

南京 2024/4/27

青岛 2025/4/16

武汉 2025/4/30

北京怀柔区 2025/7/21

南京安居建设集团发布关于开展存量住房“以旧换新"试点活动的公告，试点期间，换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套 新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。

满足改善性住房需求深化“以旧换新"。鼓励国有企业及各类市场主体收购个人二手住房进行以旧换新。换房人在出售旧房的同时购 买新建商品住房，旧房售房款用于抵扣新房购房款，支持居民"卖旧房、买新房"改善居住条件。对于主体收购个人二手住房用作保障 性租赁住房或长租房的，由市级财政给予每套了万元的一次性收购补助，由新建商品住房所在区(市)给予收购贷款连续5年、每年 2% 的贴息补助。

鼓励国有企业及各类市场主体收购个人二手住房推进以旧换新。积极开展住房跨区“以旧换新"，全市计划收购个人二手住房 3000 套用于各类租赁住房、安置房。

怀柔区发布住房“以旧换新"政策，通过国有企业成立平台公司收购二手房的方式进行，对于收购房屋要求为:旧房已取得房产证或不 动产权证，且自房屋竣工备案之日起至今不超过 30 年的二手普通商品住房，面积不超过120 平方米(含)，不存在查封限制状况。实 施范围暂时为区域内龙山街道、泉河街道及怀柔镇。可换购的新房则为怀柔区范围内已取得房屋预/现销售许可备案证明的商品房。

宁波 2025/9/5

宁波城建投资集团有限公司下属城投置业，推出首期宁波市商品住房“以旧换新“活动，定量收购旧房 500 套，旧房范围覆盖市六 区，即海曙、江北、镇海、北仑、鄞州、奉化1换购新房范围涉及全市。

海口征集存量商品房用作保障性住房。征集范围:海口市中心城区及海口市辖区内的海南自贸港重点产业园区范围内新建成未出售的

普通商品住房项目。 房源条件：单套建筑面积原则上控制在120 m以内，根据市场供求关系及房地产发展因素，可适当放宽；房源开工时间原则上在 2020 年(含)以后；优先选取可整栋或整单元收购的楼栋项目作为基本收购单位。优先收购能促进产业发展需求的房源项目。

海口 2026/1/22

资料来源：中指研究院，太平洋证券

2025年7月31日，广东省住房城乡建设厅召开全省收购存量商品房用作保障性住房视频培训会议。 2025年以来，广州、深圳、佛山、珠海等4个城市已完成4个项目共1377套的存量商品房用作保 障性住房项目收购工作，收购金额14.43亿元，相关项目预计供应保障性住房共约2100套。

截至2025年9月，广西省累计收购2.92万套存量商品房用作保障性住房。

截至2025年年底，郑州全市已累计配租人才公寓10.92万套（间），服务保障青年人才超过12万 人，市级项目平均出租率达97%。

资金方面，各地收购存量商品房的资金来源包括地方政府专项债、保障性住房再贷款、商业银

行贷款等。根据中指研究院不完全统计，2025年5月以来，浙江、四川等省市先后发行专项债券 收购存量商品房，截至2026年3月末，全国累计发行用于收购存量商品房的专项债券超60亿元，

收购存量商品房约1.3万套，建筑面积超100万m²，但整体发行规模仍偏低，发行节奏较为缓慢。

今年以来，河南、湖南、重庆等地强调“推进利用专项债收购存量商品房用作保障性住房”。 预计2026年将有更多配套政策出台，保障性安居工程补助资金、城中村改造专项资金等用于收 购存量商品房或将成为更多城市探索的方向，推动商品房去库存。

资金方面，中航北京昌保租赁住房REIT（基金代码：180503）于2026年4月29日在深交所上市。

中航北京昌保租赁住房REIT基金份额4亿份，发售价格2.317元/份，募集资金总额9.268亿元。 中航北京昌保租赁住房REIT原始权益人为北京市昌平保障房建设投资管理有限公司，基金管理 人为中航基金管理有限公司，专项计划管理人为中航证券有限公司。项目底层资产为滟澜新宸 项目、国瑞熙院项目、未来融尚家园项目三个人才公租房项目，分别于2017年、2022年投入运 营，2022年至2024年历史三年平均出租率均达98%。通过将收储存量房打包为资产支持证券，对 接资本市场募资，有效压降融资成本，REITs工具为存量房收储提供长期稳定资金，实现了民生 保障与市场化运作的双赢。

收购存量商品房的用途逐步扩大，部分高校收购存量商品房用作学生宿舍。

2025年2月，湖北大学阳逻校区收购352套存量商品房用于学生住宿。根据湖北省发改委的批复 文件，湖北大学阳逻校区将整体购置武汉城建·水岸（阳逻水乡）5号楼、6号楼存量商品房352 套，用于学生住宿，总建筑面积37048.04平方米（全部为地上建筑面积），新增学生住宿床位 2800个。项目估算投资为1.98亿元，其中毛坯购置费用1.72亿元，装修改造费用2586.29万元。

2025年9月，有3所教育部直属高校单一来源采购购置存量房地产用作学生宿舍项目，包括合肥 工业大学、中国矿业大学（徐州）和中南大学。合肥工业大学拟以1.18亿元收购龙湖翠湖壹号1 号楼用作学生宿舍。

图表6：收储存量商品房用作学生宿舍案例

资料来源：中指研究院，太平洋证券

 2024年上海首次推出商品住房“以旧换新”活动。

 2024年5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会曾联合倡议，在上海发起

住房“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民，购房居民先与房 地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售 后按约定完成新房交易。若旧房未在约定期限内售出，则无条件“退房退款”。首批参加倡议 的房地产开发企业20余家、房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在 嘉定、松江、青浦、奉贤及临港等区域。

 到2024年底，中铁、招商、象屿、金地、中国能建、中建、金融街、金茂、中交、宝业等17家

企业27个项目、10家经纪公司参加，“以旧换新”小程序形成流量近18万，通过“以旧换新” 成交的量占项目总成交量的20%左右。

 闵房集团旗下公司宣布公开收购商品房用作保障性租赁住房。

 2025年6月9日，上海闵房集团旗下的上海市闵行公共租赁住房投资运营有限公司发布公告称，

为进一步盘活存量房源，现面向社会公开征集符合要求的房地产项目用作保障性租赁住房（阶 段性房源）使用。收购标的须为合法合规的新建住宅商品房项目，并具备现房交付条件。这也 是上海2025年首个通过收购商品房用作保障性租赁住房的项目。

图表7：闵房集团旗下公司征集收购商品房范围及条件

资料来源：证券时报，太平洋证券

 奉发集团收购二手房。

 2025年12月26日，奉贤的平台公司奉发集团官微发布消息，宣布拟收购50套旧房，可置换为奉

发旗下在售商品住房，包括奉发云境、奉发云境pro、奉发左岸晶邸、奉发右岸晶邸、奉发贤荟 悦邸等。截至2026年1月23日，活动累计收到104组意向报名信息。经严格的初步筛选与沟通， 已完成首批50组家庭的正式登记工作，并全面启动针对性的旧房评估与新房匹配工作，另有14 组家庭进入轮候序列。据奉发集团官微，近日，奉发集团商品房“以旧换新”活动首单签约成 功。自活动启动后的短短三周内，历经公开报名、专业评估、新房匹配洽谈等流程，该项目迅

速完成了从政策落地到首单成交的跨越。

图表8：奉发集团"以旧换新"活动可置换的奉发旗下在售商品房

资料来源：凤凰网房产上海，太平洋证券

 2026年2月2日，中国建设银行上海市分行牵头的首批二手住房收购用于保障性租赁住房项目签 约仪式顺利举行，浦东新区、静安区、徐汇区为试点区，此举标志着上海市通过市场化方式收

购存量住房、扩大保障性租赁住房供给的工作进入实质性推进阶段。收储要求方面，三区在收

购模式和收购要求上存在一定区别。

图表9：上海三区开启收购二手房试点要求

资料来源：中指研究院，太平洋证券

 为确保试点工作规范、高效推进，各区均建立组织协调机制，普遍采取“政府专班统筹+国企平 台实施+金融机构支持”模式。由区住房保障和房屋管理局、财政局、国有资产监督管理委员会 等部门联合组成的工作专班负责政策制定、标准把握与统筹协调；区属保障性住房公司作为收

购主体，进行专业化、市场化操作。

 金融支持保障方面，中国建设银行将提供一揽子综合金融服务。据中国建设银行上海静安支行 行长严卫东介绍，银行将组合运用住房租赁贷款，统筹支持房源收购与后续运营，提供期限长、 价格优惠的专项融资方案。同时，配套提供按揭服务、租金监管、房票安置、交易资金监管等 全方位金融支持，实现“一条龙”专业化服务，覆盖从收购、改造到运营管理的全过程。

 规模方面，据上海市政协委员丁祖昱采访提及：“浦东、徐汇和静安收购二手房，来提供给保

租房，未来可能有7个区会加入，估计全年的（收购）总规模大概在1万套左右”。

 据上观新闻，自2026年2月份上海启动收购二手住房用作保障性租赁住房试点后，5月起， 试点扩容至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦。截至2026年7月25日，徐汇、浦东、静安三 大试点区域已累计收购二手房551套，16户居民顺利完成旧房处置、置换新房。

 据上观新闻，徐汇区吴女士夫妇家中有一54.7平方米的7楼无电梯顶楼房屋，5月通过区房

产交易中心收购专窗对接保障房工作组，房屋历经评估公司初评、房管局复核双重定价， 最终以4.2万元/平方米，总价约230万元达成收购，目前夫妇正抓紧时间购置新房，初步 意向在松江或青浦购置面积较大的新房。

 另外，徐汇区漕泾一村习勤小区杨先生有一建筑面积50.73平方米的房屋，委托子女咨询 收购政策。工作小组提供代办指导，大幅压缩办理周期，实地踏勘房屋后，约定网签时间，

过户时间，交房条件后，顺利在2026年7月6日完成网签，评估单价5.5万元/平方米，总价

279万元。

 上海市“住房收购置换”模式首个案例2026年3月31日在静安区完成签约。据新华社，施 先生作为首例申请人，分别与静安区保障房公司签订存量房收购合同，与开发企业保利置 业签订买卖合同，这也标志着“住房收购置换”模式完成从房源收储、居民置换到保租房

筹措的全流程落地。

 其出售的旧房位于静安区宝山路核心地段，建筑面积40平方米，评估收购价格220万元， 被政府收购后，他拿房票在静安区“誉静安”楼盘购置一套112平方米的新房。施先生透 露，从春节后偶然得知该政策并提交申请，到出具评估价、双方达成收购意向，全部流程 未超过两个月。

 按照模式设计，静安区保障房公司作为实施主体，遵循市场化原则，收购区内产权清晰、

总价适宜的成套小户型存量住房。房源经统一标准化改造后，纳入区级保租房管理体系，

以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年人等群体居住需求。同时，该模式 为有住房改善需求的居民开辟新渠道：居民可先锁定静安区内新建商品房意向房源及购买 条件，再向静安区保障房公司提交旧房收购申请；静安区保障房公司给居民“房票”专项 用于置换，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环。

 截至目前，静安区已经成功落地5例，累计接待咨询136户，已落成的房源主要位于大宁板

块和不夜城板块，均靠近重点产业园区、商圈或轨交站点，区位优势明显。收购后的房屋 参照保租房标准进行改造提升，完工后将作为保障性租赁住房正式对外供应。

 上海启动收购二手房的进展情况。

 根据浦发集团官微，截至2026年4月25日，浦东新区有2套房屋率先完成收购，居民均置换招商臻 境项目的新建商品住房，另有十几套房源正在紧锣密鼓地洽谈与评估之中。

 浦东在此次工作中明确，被收购房屋的产权人在出售旧房后，购房款将参照“房票”形式进行专 账监管，用于购买浦东新区范围内的市场化一手住房。当新房完成预告登记，监管银行会将资金 支付给开发商。价格方面采用一房一价“双评估”机制，以周边真实二手住房成交价格为参考，

先后开展初次询价评估和交易前复核评估，最终确定收购价格。

 浦发集团作为此次收购工作的核心实施主体，集团旗下住房保障板块不仅负责具体房源的筛选、 谈判与收购，更承担着“金融+运营”的双重使命。积极对接金融资源，在建设银行等机构的支 持下，组合运用住房租赁贷款，确保了收购资金的足额、及时到位。

图表10：上海浦东新区已有两笔完整置换落地

资料来源：新民晚报，太平洋证券

 上海启动收购二手房的影响。

 对于购房者，将直接减少卖房-买房过程中的中介费，降低购房者置业成本，同时也解决 改善型业主“卖房难、变现慢”的问题，打通“卖旧买新”通道，带动一二手房联动回暖。

 上海此前保租房多集中在中环以外，中心城区房源紧缺、租金偏高，此次收储精准填补空

白。内环内核心地段小户型房源，交通便捷、配套齐全，改造为保租房后，能满足青年人

才就近居住、便捷通勤的需求，推进职住平衡，完善租购并举住房体系，助力城市人才引 进与留住人才。

 对于企业，有助于提高新房销售，加快库存去化，也将改善企业现金流。

 上海二手房成交占比高。

 根据中指数据，2025年上海二手房占一二手房总成交量（不含保障房）的比例为83%，二手房市

场占据绝对主导地位。2025年上海总价400万元以下且面积在70平方米以下的二手房成交7.9万 套，占全市二手房成交总量的36%，其中浦东新区、徐汇区和静安区分别成交16709套、4800套、 4737套，分别占各区域二手房成交总量的34.9%/36.8%/46.6%，高于全市36%的水平，满足收购 条件的基础房源较多。

图表12：2021-2025年上海市及三个区70m²以下&总价低于400 万元二手住宅成交套数及占比

图表11：上海二手商品房成交套数

资料来源：中指研究院，太平洋证券 资料来源：中指研究院，太平洋证券

 静安和徐汇区新房成交总价偏高。

 分价格段来看，据中指数据，2025年静安区和徐汇区成交总价位于1000万元以上的房源占比约 98%，位于1200万元以上的房源占比超过90%，两区的新房价格相对偏高，故对于想出售二手房 置换新房的购房者购房压力较大，参与落地难度较大，而浦东新区新房成交各价格段分布较为 平均，1000万元以下房源占比超过60%。

图表13：2025年上海市及三个试点区新房成交总价段情况

资料来源：中指研究院，太平洋证券

 上海全面健全完善“一张床、一间房、一套房”的多层次供应体系，覆盖新毕业大学生、新市民、

城市建设者等群体。据青年报，2025年全年，上海筹措供应“新时代城市建设者管理者之家”床位

3.2万张，其中，新增床位中位于中心城区的占比约60%，比2024年提高20%，更多劳动者能以低廉 的价格，获得舒适的居住体验。建设筹措保障性租赁住房7.4万套（间），累计达到61万套（间）。

 2021年以来，上海保租房入市提速，据克而瑞数据，上海保租房年度平均供应约7万套，带动整体 规模走高，截至2025年末保租房占比达55%，约八成保租房位于中环以外。

 据统计，截至2026年8月6日，目前上线随申办的保租房项目共752个，总房源达到28.60万间，其中

浦东、闵行、松江三区保租房数量较多，金山和崇明区的保租房数量相对较低。

图表14：上海2021-2025年集中式公寓规模及各类供给规模（万套）

图表15：上海各区保障性租赁住房供应数量（截至2026年8月6日）

市场化 保租房 保租房占比（右轴）

项目数 套数（右轴）

54% 56%

60

60%

120

60,000

46%

100

50,000

50

50%

80

40,000

35%

40

40%

31%

60

30,000

30

30%

40

20,000

20

20%

20

10,000

0

0

10

10%

0

0%

2021 2022 2023 2024 2025

资料来源：随申办，太平洋证券

资料来源：克而瑞，太平洋证券

 2026年4月30日，广州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》， 其中提出发放总金额2亿元的“卖旧买新”专项补贴。5月26日，广州市住房和城乡建设局 发布《关于商品住房“卖旧买新”专项补贴有关事项的通知》，明确了申领条件、补贴标

准、申领流程、发放计划等。

 申请条件：1）自2026年4月30日至2026年12月31日在本市行政区域内购买新建商品住宅并 完成网签。2）在新建商品住宅网签当日的前后1年内，完成个人名下本市二手住宅的转移 登记，也就是说，既支持“先卖后买”，也支持“先买后卖”。3）个人购买新建商品住 宅申请了按揭贷款并完成抵押登记。

 补贴标准方面，居民个人购买新建商品住宅的贷款总额不超过300万元的，按发放贷款总

额的1%给予补贴；贷款总额达到或超过300万元，按每套新建商品住宅3万元的最高限额给

予补贴，1套新建商品住宅只给予1次补贴。

 发放计划方面，专项补贴资金总规模2亿元，补贴每季度发放一次，自2026年6月至2027年 12月共发放7批次，第一至第六批次的补贴名额为1000个，第七批次结合结转额度实际情 况适当增加发放名额，补贴资金用完即止。

 据广州日报，首批“卖旧买新”专项补贴经过申领人线上申请、住建部门资格审核和名单 公示后已开始发放。2026年7月29日，广州市住房和城乡建设局举办首批次专项补贴发放 仪式，经审核，首批次共120位业主获得“卖旧买新”专项补贴，补贴发放金额267.88万

元（税前），这些业主卖旧房、买新房的交易总金额达到8.5亿元。

 市住房城乡建设局介绍，专项补贴精准助力居民改善居住条件，有效支持了改善性住房需 求。从首批次专项补贴申领情况看，专项补贴申请人购买的新房与卖掉的旧房相比，面积 增大的占比超过80%，增加的面积普遍为20%～50%；58%属于跨区置换，既有外围区域置换 到中心城区，也有中心城区置换到外围区域。从新旧房屋单价情况看，“卖旧买新”的改 善性需求购房承载能力较强，75%的申请人所购置的新房较旧房的均价增幅超过50%。

 广州“卖旧买新”业主购买新房时偏重热销楼盘，购买量前三的项目分别为番禺区长润花

园（华润置地长隆万博悦府）、天河区璟序花园（越秀·阅璟台）、番禺区御颂花园（越 秀万博和臻）。本次获得补贴的申领人中，10余人认购了越秀地产在天河、海珠、白云、 番禺核心区域的8个在售项目，7人选择了华润置地长隆万博悦府项目，补贴政策直接降低 置换成本，增强“卖旧买新”驱动力，加速企业优质项目的去化。

广州安居集团开展居民商品住宅“卖旧买新”试点工作。

据广州安居集团官微，2026年5月26日，广州安居集团发布开展居民商品住宅“卖旧买新”试点工 作的通告，试行期至2026年12月31日止，收购主体为广州安居集团有限公司指定其下属广州安居 资产经营有限公司等子公司。二手住宅收购条件包括1）位于广州环城高速以内，原则上距离轨道

交通站点3公里范围内；2）建筑面积不高于70平方米，收购对价不高于300万元人民币；3）已取

得合法不动产权证书，产权清晰，无抵押、无查封、未设立居住权等限制情形，符合交易条件且 换房人拥有完全处置权利；4）存在租赁关系的，须与收购主体就租赁事宜协商一致；5）不存在 结构性安全隐患、违法搭建、擅自改变房屋主体结构或使用性质的情形。

• 图表16：广州安居集团居民商品住宅“卖旧买新”试点工作流程

报名登记 确定价格 签订协议 资金托管 资金托管 购买新房

|换房人按要求 提交报名资 料，收购主体 进行审核。|

|---|

|采用“两次评估＋ 协商确认”机制， 开展第三方专业机 构初次询价评估及 复核评估，最终与 换房人协商确定收

购价格。|

|---|

|换房人与收购主 体签订《二手住 宅收购协议》， 并与资金托管银 行签订《房屋交 易资金托管服务

协议书》。|

|---|

|收购主体将二 手住宅收购款 全额划入托管 银行的专用账 户，定向用于 购买新建商品

住宅。|

|---|

|办理二手住宅

产权转移登

记，完成二手 住宅交付及户 口迁出。|

|---|

|换房人须在签订 《二手住宅收购协 议》后180个自然

日内购买位于广州 市行政区域内的新 建商品住宅，并申

请资金划付。|

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广州安居集团常态化向社会征集符合条件的房源进行收购。

据广州安居集团官微，2024年11月18日，广州安居集团第一次发布收购存量商品房用作保障性 住房的征集通告，2025年11月18日，发布“关于持续推进收购存量商品房用作保障性住房等房 源的征集通告”，其中对房源的要求有所放宽，并指出将常态化向社会征集符合条件的房源进 行收购。广州安居集团有限公司或其下属广州安居投资发展有限公司、广州安居住房置业有限 公司等各级子公司作为收购主体实施收购。

• 图表17：广州安居集团收购存量商品房用作保障性住房征集要求

类别 第一次 第二次

通告发布日期 2024年11月18日 2025年11月18日

自通告发布之日起至2025年11月25日为集中报名征集时间， 集中接受项目报名。同时，2024年11月18日-2024年12月18 日已报名的项目纳入项目储备库，如项目报价、工程状态变 化的可补充提交申报材料。 本次集中报名征集结束后，接受持续常态化报名征集。

征集时间 自通告发布之日起至2024年12月18日止

广州市行政区域内已建成的存量商品房房源，房源所 属项目周边交通便利、配套设施较为齐全。

广州市行政区域内房地产企业的存量商品房房源，房源所属 项目周边交通便利、配套设施较为齐全。

征集范围

一是资产负债和法律关系清晰。二是已取得竣工联合验收意 见书或项目纳入保交房攻坚战且主体已经封顶、剩余工程量 不大的在建未售商品房。三是房屋建筑面积原则上在90平方 米以下。四是房源权属清晰可交易，不存在查封登记、异议 登记等限制；存在抵押等权利限制的房源，应取得相关权利 人书面同意。五是优先选取整栋或独立单元未售、可实现封 闭管理的楼栋项目。

一是资产负债和法律关系清晰；二是已取得竣工联合 验收意见书；三是面积在90平方米以下；四是房源权 属清晰可交易，不存在查封登记、异议登记等限制， 存在抵押等权利限制的，应取得相关权利人书面同意；

征集条件

五是优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的

楼栋项目。

 广州南沙区拟收购约20000平方米新房用作安置房源。

 据凤凰网房产，2026年2月24日，广州市南沙区在中国政府采购网挂出商品房作为安置房 源采购项目公告，计划投入2.9亿元，采购2万平方米区内商品房用作安置房源，助力城中 村旧改安置与房地产市场平稳发展。

 据悉，该项目由广州南沙开发区土地开发中心负责采购，项目编号为CZ2026-0149，采购

方式为公开招标。招标文件明确，采购房源为南沙区内存量房，单价上限14500元/㎡，需 具备国有出让产权、无权属争议，且已取得预售许可证及竣工验收合格文件。房源单套面 积在60㎡-180㎡，配备一室一卫一厨，全屋普通装修，可满足拎包入住需求。

 此次采购是为了进一步解决南沙区万顷沙镇居民安置房供应问题，有效提高安置效率，解 决南沙区历史拆迁安置需求，实现“房等人”安置模式。

4、深圳收储存量房进展

 深圳安居集团曾发布收购商品房用作保障性住房的征集通告。

 2024年8月7日，深圳安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》，房源 征集范围为深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优 先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。

 房源条件：1、位置合适。处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心

片区，具备产业基础、发展优势；2、户型面积合适。原则上项目（房源）主力户型面积 应满足我市保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求；3、生活便利。周边交通便利， 临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；4、手续齐全。拟 收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。

5、北京收储存量房进展

 北京怀柔区商品房“以旧换新”试点活动启动。

 据北京日报，2025年3月22日，2025年怀柔“春悦安居·怀柔置业季”房博会启动。此次 房博会上，怀柔区发布住房“以旧换新”政策。

 据怀柔青年公众号，2025年7月14日，怀柔区商品房“以旧换新”试点活动正式启动，有

效期1年。怀柔区商品房“以旧换新”试点活动通过怀胜智慧城市公司收购二手住房的方

式开展，怀胜智慧城市公司委托专业评估机构对“以旧换新”意向群众名下二手住房进行 评估，双方根据评估价格洽谈协商一致后完成二手住房收购，怀胜智慧城市公司通过专用 资金监管账户或其他方式将二手住房收购款发放至“以旧换新”意向群众。

 “以旧换新”意向群众后续在怀柔区新购商品房时，怀胜智慧城市公司配合意向群众，将 二手住房的收购款转至新购商品房开发企业，作为一部分新房购房款，意向群众补足新购

商品房剩余尾款，完成“以旧换新”。怀胜智慧城市公司从居民手中收购的二手住房，后

续将作为保障性租赁住房使用，进一步完善我区多渠道保障、租购并举的住房保障体系。

6、投资建议

 目前房地产行业收储去库存处于关键期，政策层面支持力度持续加大。去年12月中央经济工

作会议明确强调“鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”，2026年政府工作报告中也 提及“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。随着各 地政策逐步推进，后续配套政策也有望进一步完善，存量商品房收储既是盘活存量房产、消 化商品房库存的举措，也是拓展保障性住房供给渠道的路径，将持续赋能房地产市场平稳健 康发展与城市高质量发展。考虑到收储仍面临供需错配、资金成本等方面的问题，随着各地

政策逐步推进，收储的城市范围、规模以及政府扶持力度有望进一步扩大，建议关注相关地

方国企及开发商。

风险提示

 政策落地进程不及预期;

 需求修复不及预期；  房地产行业下行风险

投资评级说明

• 1、行业评级 看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数5%以上； 中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与5%之间； 看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数5%以下。
• 2、公司评级 买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在15%以上； 增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于5%与15%之间； 持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与5%之间； 减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间； 卖出：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅低于-15%以下。

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