中邮证券_房地产行业报告：小阳春提前，关注度提升_20260127.pdf

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摘要

1中邮证券维持房地产行业“强于大市”评级。
2报告指出，受换房个税退税优惠延期及商办首付比例下调等政策利好驱动，房地产“小阳春”行情提前显现，核心城市二手房市场率先回暖。
3上周申万房地产指数上涨5.21%，显著跑赢大盘。
4尽管新房成交同比仍下滑，但去库存政策与需求释放形成共振，预计春节后供需关系将成关键观察窗口。

文本

![](page=0,bbox=[62, 83, 696, 236])

强于大市|维持

行业基本情况

收盘点位 2343.49

52周最高 2436.17

52周最低 1870.99

行业相对指数表现

![](page=0,bbox=[125, 904, 685, 1279])

资料来源：聚源，中邮证券研究所

研究所

分析师：高丁卉

SAC 登记编号：S1340524080001

Email:gaodinghui@cnpsec.com

近期研究报告

《地产延续调整等待销售边际企稳》-2026.01.19

房地产行业报告 （2026.1.19-2026.1.25）

投资要点

本周政策组合拳聚焦“稳需求、去库存”：财政部等三部门将换房个税退税优惠延至2027年底，降低改善型需求交易成本；央行将商业用房首付比例从 50%降至 30%，直接激活商办市场流动性。房地产市场“小阳春”行情提前显现，政策密集发力与核心城市需求释放形成共振，上周板块指数逆势上涨，二手房市场率先回暖，核心城市成交韧性凸显，预计春节后挂牌量变化将成为供需关系观察关键窗口。

行业基本面跟踪

(1) 新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为119.25万方，本年累计新房成交面积为594.21万方，累计同比-27.9%。30大中城市近四周平均成交面积为148.55万方，同比-27.9%，环比- 23.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%，二线城市近四周平均成交面积为77.29万方，同比- 21.4%，环比-30.4%，三线城市近四周平均成交面积为29.53万方，同比-39.2%，环比-17.6%。上周14城商品住宅可售面积为7906.98万方，同比-5.18%，环比-0.72%，14城去化周期为20.36个月，其中一线城市去化周期为14.56个月。

(2) 二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为241.17万方，本年累计二手房成交面积为871.87万方，累计同比-5.1%。20城近四周平均成交面积为217.97万方，同比-5.1%，环比+1.6%。截至 2026/1/12全国城市二手房出售挂牌量指数为4.07，环比-35.7%，挂牌价指数为146.34，环比-0.27%。

(3) 土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为15宗，新增供应商服类土地数量为52宗，成交商服类土地数量为24宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.86。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为 4675.25元/平方米，溢价率为 $ 0.77\% $ ，环比-0.24pct，成交商服类土地楼面均价为2551.5元/平方米，溢价率为 $ 2.62\% $ ，环比-0.16pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指数上涨 5.21%，沪深300指数下跌 0.62%，房地产指数跑赢沪深300指数5.83pct。上周港股恒生物服务及管理指数上涨 1.08%，恒生综合指数下跌 0.12%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.2pct。

风险提示：

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

![](page=1,bbox=[1402, 120, 1829, 223])

目录

1 行业基本面跟踪...4

1.1 新房成交及库存...4

1.2 二手房成交及挂牌...5

1.3 土地市场成交...6

2 行情回顾...7

3 风险提示...9

![](page=2,bbox=[1401, 120, 1829, 223])

图表目录

图表 1: 30 大中城市新房成交面积及同比 ...4

图表 2: 一线城市新房成交面积及同比 ...4

图表 3: 二线城市新房成交面积及同比 ...4

图表 4: 三线城市新房成交面积及同比 ...4

图表 5: 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ...5

图表 6: 重点城市二手房成交面积及同比 ...5

图表 7: 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ...6

图表 8: 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ...6

图表 9: 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ...6

图表 10: 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ...6

图表 11: 100 大中城市土地供销比 ...7

图表 12: 100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率 ...7

图表 13: 近一年 A 股房地产指数和沪深 300 走势 ...7

图表 14: 近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 ...7

图表 15: 上周 A 股申万一级行业涨跌幅情况 ...8

图表 16: 上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 ...8

图表 17: 上周 A 股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ...8

图表 18: 上周港股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ...8

图表 19: 上周重点物企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ...9

![](page=3,bbox=[1401, 120, 1829, 223])

1行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为119.25万方，本年累计新房成交面积为594.21万方，累计同比-27.9%。30大中城市近四周平均成交面积为148.55万方，同比-27.9%，环比-23.5%。其中一线城市近四周平均成交面积为41.73万方，同比-29.3%，环比-11.7%，二线城市近四周平均成交面积为77.29万方，同比-21.4%，环比-30.4%，三线城市近四周平均成交面积为29.53万方，同比-39.2%，环比-17.6%。

图表1：30大中城市新房成交面积及同比

![](page=3,bbox=[159, 1100, 995, 1585])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表2：一线城市新房成交面积及同比

![](page=3,bbox=[1014, 1102, 1826, 1597])

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比

原：Wind，中邮证券研究所

图表3：二线城市新房成交面积及同比

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。

![](page=3,bbox=[160, 1859, 984, 2349])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表4：三线城市新房成交面积及同比

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。

![](page=3,bbox=[1009, 1859, 1821, 2338])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比

![](page=4,bbox=[1402, 120, 1829, 222])

上周14城商品住宅可售面积为7906.98万方，同比-5.18%，环比-0.72%， 14城去化周期为20.36个月，其中一线城市去化周期为14.56个月。

图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期

![](page=4,bbox=[447, 480, 1801, 940])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为241.17万方，本年累计二手房成交面积为 871.87万方，累计同比-5.1%。20城近四周平均成交面积为217.97万方，同比-5.1%，环比+1.6%。

图表6：重点城市二手房成交面积及同比

![](page=4,bbox=[476, 1657, 1819, 2147])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉渭南、宿迁。

截至2026/1/12全国城市二手房出售挂牌量指数为4.07，环比-35.7%，挂牌价指数为146.34，环比-0.27%。

![](page=5,bbox=[1403, 120, 1830, 223])

图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数

![](page=5,bbox=[170, 327, 972, 832])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：2015年1月为100

图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数

![](page=5,bbox=[1025, 326, 1814, 830])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：2015年1月为100

图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数

![](page=5,bbox=[166, 1082, 962, 1589])

资料来源：Wind，中邮证券研究所注：2015年1月为100

图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数

![](page=5,bbox=[1022, 1086, 1807, 1588])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：2015年1月为100

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为23宗，成交住宅类土地数量为15宗，新增供应商服类土地数量为52宗，成交商服类土地数量为24宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.98，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.86。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为4675.25元/平方米，溢价率为 0.77% ，环比-0.24pct，成交商服类土地楼面均价为2551.5元/平方米，溢价率为 2.62% ，环比-0.16pct。

![](page=6,bbox=[1402, 120, 1830, 223])

图表11：100大中城市土地供销比

![](page=6,bbox=[165, 343, 961, 812])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率

![](page=6,bbox=[1013, 325, 1827, 820])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

2 行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指数上涨 5.21%，沪深300指数下跌 0.62%，房地产指数跑赢沪深300指数5.83pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨 1.08%，恒生综合指数下跌 0.12%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.2pct。

图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势

![](page=6,bbox=[203, 1552, 931, 1992])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势

![](page=6,bbox=[1025, 1561, 1786, 2039])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第6，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第9。

![](page=7,bbox=[1401, 121, 1828, 223])

图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况

![](page=7,bbox=[432, 316, 1817, 797])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况

![](page=7,bbox=[430, 950, 1814, 1435])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：大悦城（+14.38%）、万通发展（+11.51%）、新城控股（+9.75%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：绿城中国（+10.87%）、中国金茂（+8.4%）、保利置业集团（+8.12%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：新大正（+9.41%）招商积余（+6.33%）、保利物业（+5.65%）。

图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位

![](page=7,bbox=[168, 1980, 958, 2461])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位

![](page=7,bbox=[1002, 1970, 1810, 2456])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

![](page=8,bbox=[1402, 120, 1829, 223])

图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位

![](page=8,bbox=[430, 393, 1815, 874])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

3 风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

![](page=9,bbox=[1401, 120, 1829, 223])

中邮证券投资评级说明

投资评级标准

类型

评级

说明

报告中投资建议的评级标准：报告发布日后的6个月内的相对市场表现，即报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数、可转债价格）的涨跌幅相对同期相关证券市场基准指数的涨跌幅。市场基准指数的选取：A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；可转债市场以中信标普可转债指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。

股票评级

买入

预期个股相对同期基准指数涨幅在20%以上

增持

预期个股相对同期基准指数涨幅在10%与20%之间

中性

预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间

回避

预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%以下

行业评级

强于大市

预期行业相对同期基准指数涨幅在10%以上

中性

预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间

弱于大市

预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%以下

可转债评级

推荐

预期可转债相对同期基准指数涨幅在10%以上

谨慎推荐

预期可转债相对同期基准指数涨幅在5%与10%之间

中性

预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%与5%之间

回避

预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%以下

分析师声明

撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。

本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等利益相关方的干涉和影响，特此声明。

免责声明

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《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供中邮证券签约客户使用，若您非中邮证券签约客户，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司不会因接收人收到、阅读或关注本报告中的内容而视其为签约客户。

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![](page=10,bbox=[1401, 120, 1829, 223])

公司简介

中邮证券有限责任公司，2002年9月经中国证券监督管理委员会批准设立，是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司。

公司经营范围包括：证券经纪，证券自营，证券投资咨询，证券资产管理，融资融券，证券投资基金销售，证券承销与保荐，代理销售金融产品，与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问等。

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