房地产

2026年07月16日

投资评级：看好（维持）

行业走势图


数据来源：聚源

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行业点评报告

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新房库存筑底，开竣工深度调整未见拐点

齐东（分析师）

胡耀文（分析师）

qidong@kysec.cn

huyaowen@kysec.cn

证书编号：S0790522010002

证书编号：S0790524070001

单月销售降幅扩大，新房库存连续4个月减少

国家统计局发布2026年1-6月商品房投资和销售数据。1-6月，全国商品房销售面积4.01亿平，同比-11.6%（1-5月-10.8%），其中商品住宅销售面积同比-12.4%； 1-6月商品房销售额3.79万亿元，同比-13.6%（1-5月-13.5%），其中商品住宅销售额同比下降 13.7%；1-6月商品房销售均价9453元/平，同比-2.3%，环比+0.8%。 2026年6月，全国商品房销售面积和金额分别同比-14.3%和-13.9%，环比降幅有所扩大。新房库存自3月以来已连续4个月减少，较2月末峰值下降约4.6%。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前24周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-1.9%、-9.1%、-35.1%，一线城市市场表现更具韧性；其中 7月前两周重点城市成交同比-0.7%（一线+20.3%），进入淡季后成交仍疲软。

拿地规模持续下降，开竣工面积同步收缩

2026年1-6月，全国房屋新开工面积2.32亿平，同比-23.4%（1-5月-22.6%），其中住宅新开工同比-24.1%。我们跟踪的Wind322城2026年1-6月宅地成交面积同比-23%，开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。 1-6月，房屋竣工面积1.72亿平，同比-23.7%（1-5月-23.4%）。2026年6月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-26.0%、-25.0%，投资与开工的持续低迷，反映了供给侧的系统性收缩，从中长期看有利于市场供需再平衡。

开发投资额降幅矿端压力未见明显缓解

2026年1-6月，房地产开发投资额3.81万亿元，同比-18.0%（1-5月-16.2%），其中住宅开发投资额同比-17.8%，投资端与销售端增速差扩大至4.4pct，反映量价收缩导致投资意愿下降的反馈仍在持续。1-6月，房地产开发企业到位资金4.02万亿元，同比-20.2%（1-5月-19.0%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%（1-5月-28.7%、-13.0%、-16.1%、-28.0%），国内贷款降幅持续扩大，房企销售回款资金降幅收窄，“销售回款难”与“融资渠道窄”双重困境持续。

投资建议

整体来看，2026上半年房地产行业仍处销售弱修复+供给收缩的分化格局中。新房库存持续下降表明市场需求端正在缓慢修复，去库存政策效果开始显现。投资端加速探底，房企资金压力未减，市场内生修复动力仍弱。展望下半年，在政策端去库存、控增量的基调下，叠加低基数效应，市场回稳的趋势有望延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

• 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。


目 录

1、 单月销售降幅扩大，新房库存连续4个月减少...3

2、 拿地规模持续下降，开竣工面积同步收缩...4

3、 房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降...5

4、 国内贷款资金降幅扩大，资金端压力未见明显缓解...5

5、 投资建议...6

6、 风险提示...7

图表目录

图 1: 2026 年 1-6 月商品房销售面积同比下降 11.6%...3

图 2: 2026 年 1-6 月商品房销售金额同比下降 13.6%...3

图 3: 2026 年 1-6 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.1%、-10.7%、-12.2%、-21.2%..3

图 4: 2026 年 6 月 30 大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比-2.2%、-8.7%、-8.2%...4

图 5: 2026 年 1-6 月房地产开竣工面积分别同比下降 23.4%和 23.7%...4

图 6: 2026 年 1-6 月房地产开发投资额同比下降 18.0%...5

图 7: 2026 年 1-6 月房地产开发企业到位资金同比下降 19.0%...5

图 8: 2026 年 1-6 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%

...6

图 9: 我们测算 2026 年 6 月居民购房首付比例约 69%...6


1、单月销售降幅扩大，新房库存连续4个月减少

国家统计局发布2026年1-6月商品房投资和销售数据。1-6月，全国商品房销售面积4.01亿平，同比-11.6%（1-5月-10.8%），其中商品住宅销售面积同比-12.4%； 1-6月商品房销售额亿元，同比-13.6%（1-5月-13.5%），其中商品住宅销售额同比下降13.7%；1-6月商品房销售均价9453元/平，同比-2.3%，环比+0.8%。2026年6月，全国商品房销售面积和金额分别同比-14.3%和-13.9%，环比降幅有所扩大。新房库存自3月以来已连续4个月减少，较2月末峰值下降约4.6%。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026年前24周一线、二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-1.9%、-9.1%、-35.1%，一线城市市场表现更具韧性；其中7月前两周重点城市成交同比-0.7%（一线+20.3%），进入淡季后成交仍疲软。

图1：2026年1-6月商品房销售面积同比下降 11.6%


数据来源：Wind、开源证券研究所

图2：2026年1-6月商品房销售金额同比下降 13.6%


数据来源：Wind、开源证券研究所

图3：2026年1-6月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为 -11.1%、-10.7%、-12.2%、-21.2%


数据来源：Wind、开源证券研究所


图4：2026年6月30大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比 -2.2%、-8.7%、-8.2%


数据来源：Wind、开源证券研究所

2、拿地规模持续下降，开竣工面积同步收缩

2026年1-6月，全国房屋新开工面积2.32亿平，同比-23.4%（1-5月-22.6%），其中住宅新开工同比-24.1%。我们跟踪的Wind322城2026年1-6月宅地成交面积同比-23%，开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。1-6月，房屋竣工面积1.72亿平23同比（1-5月-23.4%）。2026年6月，全国房屋开竣工面积单月同比分别-26.0%、-25.0%，投资与开工的持续低迷，反映了供给侧的系统性收缩，从中长期看有利于市场供需再平衡。

图5：2026年1-6月房地产开竣工面积分别同比下降 23.4%和 23.7%


数据来源：Wind、开源证券研究所


3、房企投资意愿不足，开发投资数据同比仍降

2026年1-6月，房地产开发投资额3.81万亿元，同比-18.0%（1-5月-16.2%），其中住宅开发投资额同比-17.8%，投资端与销售端增速差扩大至4.4pct，反映量价收缩导致投资意愿下降的反馈仍在持续。

图6：2026年1-6月房地产开发投资额同比下降 18.0%


数据来源：Wind、开源证券研究所

4、国内贷款资金降幅扩大，资金端压力未见明显缓解

1-6月，房地产开发企业到位资金4.02万亿元，同比-20.2%（1-5月-19.0%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-31.7%、-16.4%、 -15.8%、-24.9%（1-5月-28.7%、-13.0%、-16.1%、-28.0%），国内贷款降幅持续扩大，房企销售回款资金降幅收窄，“销售回款难”与“融资渠道窄”双重困境持续。

图7：2026年1-6月房地产开发企业到位资金同比下降 19.0%


数据来源：Wind、开源证券研究所


图8：2026年1-6月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%


数据来源：Wind、开源证券研究所

图9：我们测算2026年6月居民购房首付比例约 69%


数据来源：Wind、开源证券研究所

5、投资建议

整体来看，2026上半年房地产行业仍处销售弱修复+供给收缩的分化格局中。新房库存持续下降表明市场需求端正在缓慢修复，去库存政策效果开始显现。投资端加速探底，房企资金压力未减，市场内生修复动力仍弱。展望下半年，在政策端去库存、控增量的基调下，叠加低基数效应，市场回稳的趋势有望延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：中国金茂、建发国


际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

6、风险提示

(1) 行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。

(2) 开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。


特别声明

《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。

分析师承诺

本研究报告的署名人员具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，以勤勉的职业态度，独立、客观地出具本报告，并对内容和观点负责。本报告清晰准确地反映了署名人员的研究观点，所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。本报告署名人员保证他们报酬的任何一部分不曾与，不与，也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系。

股票投资评级说明

评级

说明

证券评级

买入(Buy)

预计相对强于市场表现20%以上;

增持(outperform)

预计相对强于市场表现5%~20%;

中性(Neutral)

预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动;

减持(underperform)

预计相对弱于市场表现5%以下。

行业评级

看好(overweight)

预计行业超越整体市场表现;

中性(Neutral)

预计行业与整体市场表现基本持平;

看淡(underperform)

预计行业弱于整体市场表现。

备注：评级标准为以报告日后的6~12个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A股基准指数为沪深300指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。

分析、估值方法的局限性说明

本报告所包含的分析基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大不同。本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。


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