房地产行业证券研究报告一行业月报

2026年7月9日

强于大市

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中银国际证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格

房地产行业

证券分析师：夏亦丰

(8621) 20328348

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证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005

证券分析师：许佳璐

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房地产行业2026年6月月报

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证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002

6月新房成交同比降幅扩大，二手房成交连续三个月同比正增长；土拍溢价率连续三个月提升

核心观点

【新房成交】

6月新房成交面积同比降幅扩大。6月47城新房成交面积环比+7.3%，同比-1.1%，同比降幅扩大1.1pct。1-6月累计同比-6.8%。

从各能级城市来看，6月新房成交面积同比降幅扩大主要是因为一线城市同比走弱，一线城市新房成交同比涨幅明显收窄；而二、三四线城市同比降幅小幅收窄。1）一线城市：6月新房成交面积环比-3.6%，同比+0.3%，同比增速下降16.1pct。具体来看，5月四个一线城市新房成交面积同比均正增长，但6月同比均走弱，经过3、4月需求集中释放后，成交动能逐步减弱：6月上海同环比均正增长，环比增长0.2%，同比+4% （前值：同比+17%）；北京环比+4%，同比-3%（前值：同比+15%）；深圳环比-11%，同比+42%（前值：同比+50%）；广州同环比均下滑，环比-10%，同比-12%（前值：同比+7%）。1-6月一线城市累计同比-0.7%，其中上海同比+4%，北京、广州同比均增长 0.1%，深圳同比-19%。2）二线城市：6月新房成交面积环比+20.6%，同比-2.1%，同比降幅收窄2.2pct。其中武汉、宁波、福州、济南、大连同环比均正增长；杭州、苏州环比正增长，但同比负增长；青岛、南宁、成都同环比均负增长。1-6月二线城市累计同比-11.2%。3）三四线城市：6月新房成交面积环比+0.8%，同比-0.7%，同比降幅收窄2.3pct。其中遵义、丽江、韶关、佛山、泰安、芜湖、池州、梧州同环比均正增长。1-6月三四线城市累计同比-5.1%。

【二手房成交】

6月二手房成交面积同比涨幅虽然小幅收窄，但同比连续三个月正增长。6月23城二手房成交面积环比 1.5%，同比+10.8%，同比涨幅收窄2.0pct。1-6月累计同比+3.3%。

从各城市能级来看，6月一、二线城市二手房成交面积同比涨幅收窄，三四线城市小幅扩大。1）一线城市： 6月二手房成交面积环比+0.4%，同比+14.0%，同比涨幅收窄0.8pct。其中，北京同比+8%、环比+11%，深圳同比+12%、环比-7%，上海同比+20%、环比-5%。1-6月一线城市累计同比+5.0%。其中北京1-6月累计同比+1%，上海同比+10%，深圳同比-3%。2）二线城市：6月二手房成交面积环比-4.7%，同比+5.0%，同比涨幅收窄4.0pct。其中，苏州、大连同环比均正增长；南宁环比正增长，但同比负增长；南京、青岛、厦门、成都环比负增长，同比正增长；杭州同环比均负增长，同比-2%，环比-12%。1-6月二线城市累计同比-1.0%。3）三四线城市：6月二手房成交面积环比+2.9%，同比+20.8%，同比涨幅扩大0.6pct。1-6月三四线城市累计同比+12.7%。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模、去化周期同环比均下降。6月末13城新房库存面积环比-1.9%，同比-9.3%；去化周期18.3个月，环比-0.6个月，同比-1.0个月。具体来看，6月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内（深圳为本月新增）。

【土地市场】

住宅类用地土拍溢价率连续三个月提升，6月一线城市楼面价与溢价率同环比大幅提升。6月全国成交土地规划建面环比 $+16.9\%$ ，同比 $-20.6\%$ ；楼面均价1222元/平，环比 $+17.5\%$ ，同比 $-12.1\%$ ，溢价率 $10.6\%$ ，环比 $+4.1\mathrm{pct}$ ，同比 $+5.5\mathrm{pct}$ 。其中全国住宅类用地楼面价4928元/平，环比 $+8.3\%$ ，同比 $-2.9\%$ ；全国住宅类用地溢价率 $15.3\%$ ，环比 $+6.3\mathrm{pct}$ ，同比 $+9.2\mathrm{pct}$ 。其中一线城市住宅类用地平均楼面价高达5.3万元/平，环比 $+107.0\%$ ，同比 $+75.6\%$ ，平均溢价率 $56.0\%$ ，环比 $+41.3\mathrm{pct}$ ，同比 $+50.8\mathrm{pct}$ 。近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企补货为主。从累计来看，1-6月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。1-6月全国成交土地规划建面同比 $-17.4\%$ ，成交总价同比 $-30.6\%$ ，楼面均价1027元/平，同比 $-16.0\%$ ，平均溢价率 $6.0\%$ ，同比 $-1.7\mathrm{pct}$ 。

【房企】

销售：百强房企6月销售同比降幅扩大。百强房企6月全口径销售额同比 $-11.2\%$ （前值： $-1.1\%$ ）；1-6月累计同比 $-16.1\%$ （前值： $-17.1\%$ ）。TOP20房企中，6月销售额同比增速为正的有：绿地（ $+44\%$ ）、中国中铁（ $+33\%$ ）、越秀（ $+25\%$ ）、中旅投资（ $+16\%$ ）、中建壹品（ $+12\%$ ）、中海（ $+5\%$ ）、保利发展（ $+2\%$ ）、滨江（ $+2\%$ ）、金茂（ $+1\%$ ）；1-6月销售额同比增速为正的有：中旅投资（ $+121\%$ ）、中建壹品（ $+26\%$ ）、中建东孚（ $+22\%$ ）、中海（ $+12\%$ ）、招蛇（ $+8\%$ ）、中国中铁（ $+8\%$ ）、金茂（ $+8\%$ ）、绿地（ $+7\%$ ）、华润（ $+6\%$ ）。

拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长。百强房企6月拿地金额同比+10.1%，拿地强度为25%，环比+12pct，同比+5pct；拿地建面同比-3.8%；楼面均价2.34万元/平，同比+14.5%。具体来看，6月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额171亿元，拿地强度57%）、建发（124亿元，103%）、绿城（111亿元，95%）、华润（92亿元，40%）。从累计来看，上半年百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-6月百强房企拿地金额同比-37.8%，拿地建面同比-25.3%，楼面均价9626元/平，同比-16.7%，拿地强度25%，同比-9pct。1-6月拿地金额排名中，华润排名第一（拿地金额405亿元，同比+16%，拿地强度35%），其次是保利发展（384亿元，-23%，28%）、越秀（296亿元，+19%，59%）、绿城（234亿元，-47%，39%）、建发（171亿元，-51%，27%）、招蛇（147亿元，-50%，15%），滨江（133亿元，-58%，31%），金茂（127亿元，-68%，22%），保利置业（101亿元，-21%，44%），其余房企拿地金额均不足100亿元。

【政策】

6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，修订的重点内容包括：1）扩大公积金提取使用范围，《条例》将提取情形从6项增至9项，新增加3项提取情形，明确了自住住房装修、自住住房物业费纳入提取范围，同时增加“经国务院批准的其他住房消费情形”，提升了提取的灵活性和拓展性，预计未来将支持更多场景提取公积金。另外，房租提取方面的表述也有所调整，从“房租超出家庭工资收入的规定比例”到“支付房租”，提取条件更宽松，更好地支持租房群体。2）扩大缴存覆盖面，明确灵活就业人员可参加住房公积金制度。根据《全国住房公积金2024年年度报告》，截至24年末，全国已有36个城市开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点，累计超100万名灵活就业人员缴存住房公积金，其中24万人已使用住房公积金租房或购房。3）新增明确“加强住房公积金数字化能力建设，强化跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推动住房公积金互认互贷”。早在2015年，《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》中就提出“全面推行异地贷款业务”，强调加强住房公积金领域数字化能力建设，将为缴存人异地使用公积金提供更大便利。此次《条例》落地将为地方优化公积金政策提供法律支撑，有助于公积金更好地支持住房消费，提升公积金服务效能，更大发挥公积金住房保障作用。

地方层面，1）各地公积金政策延续密集调整，武汉放宽首套商贷提取频次，广州、长春等地支持公积金贷款用于城市更新相关用途。2）广州、珠海、佛山等地落地存量盘活配套政策。

【板块收益】

6月房地产板块绝对收益为-11.3%，但相对收益（相对沪深300）为-13.1%，地产板块跑输沪深300，5月以来成交动能出现走弱，市场信心不足。

投资建议

今年3-4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，成交出现了好转；在需求集中释放后，5-6月局部地区的成交动能出现了回落；我们认为，7-8月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计将有所回升。7月需要关注政治局会议的表态，预计7月中旬可能会有一波提前的板块切换，建议关注板块机会。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。


目录

1 6月新房成交同比降幅扩大；二手房成交同比涨幅收窄 ...5

1.1 新房：6月新房成交面积同比降幅扩大 ...5

1.2 二手房：6月二手房成交面积同比涨幅虽然小幅收窄，但同比连续三个月正增长 ...6

1.3 库存：库存规模、去化周期同环比均下降 ...7

2 土地市场：住宅类用地土拍溢价率连续三个月提升，一线城市楼面价与溢价率同环比大幅提升 ...10

3 房企：6月百强房企销售同比降幅扩大；拿地金额、拿地强度同比提升

...13

3.1 销售：百强房企6月销售同比降幅扩大 ...13

3.2 拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长...14

4 政策：公积金管理条例意见稿发布，拟拓宽使用范围、扩大缴存覆盖面；各地持续推进公积金优化政策 ...16

5 6月地产板块跑输沪深300，楼市成交动能走弱，市场信心仍然不足

...18

6 投资建议 ...19

7 风险提示 ...20

8 附录 ...21


图表目录

图表 1.6 月新房成交面积 1366.7 万平，环比上升 7.3%，同比下降 1.1%...5

图表 2.6 月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为-3.6%、20.6%、0.8%...5

图表 3.6 月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为 0.3%、-2.1%、-0.7%...5

图表 4. 我们跟踪的城市中，51%的城市 6 月新房成交面积环比正增长...6

图表 5.6 月 23 城二手房成交面积 1154.5 万平，环比下降 1.5%，同比上升 10.8%6

图表 6.6 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 0.4%、-4.7%、2.9%...6

图表 7.6 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 14.0%、5.0%、20.8%...7

图表 8.6 月我们跟踪的重点城市中，48%的城市二手房成交面积同环比均增长...7

图表 9. 截至 6 月末，13 个城市新房库存面积为 7278.8 万平，环比下降 1.9%，同比下降 9.3%...7

图表 10. 截至 6 月末，一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-2.3%、-3.0%、0.8%...7

图表 11. 截至 6 月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为-11.7%、1.7%、-16.6%...8

图表 12. 截至 6 月末，13 个城市整体新房库存面积去化周期为 18.3 个月，环比下降 0.6 个月，同比下降 1.0 个月...8

图表 13. 截至 6 月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.1、16.4、58.1 个月...8

图表 14. 截至 6 月末，一、二线城市去化周期环比下降 0.7、0.5 个月，三四线城市环比上升 1.5 个月...8

图表 15. 截至 6 月末，一、三四线城市去化周期同比分别下降 1.8、10.8 个月，二线城市同比上升 2.0 个月...8

图表 16. 截至 6 月底，仅上海、深圳、杭州去化周期在 12 个月以内...9

图表 17.6 月全国成交土地规划总建筑面积为 1.6 亿平，环比上升 16.9%，同比下降 20.6%...10

图表 18.6 月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 44.7%、51.6%、12.9%...10

图表 19.6 月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为 8.0%、-3.0%、-21.0%...10

图表 20.6 月全国住宅类成交土地建面 2681.0 万平，环比上升 31.3%，同比下降 33.6%...10

图表 21.6 月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-35.4%、91.0%、62.6%...10

图表 22.6 月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-59.2%、-46.7%、-17.9%...10

图表 23.6 月全国成交土地平均楼面价 1222 元/平，环比上升 17.5%，同比下降 12.1%...11


图表 24.6 月平均土地溢价率为 10.6%，较上月上升了 4.1 个百分点，较 2025 年同期上升了 5.5 个百分点 ...11

图表 25.6 月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为 13.5%、-12.6%、38.1% ...12

图表 26.6 月一、二、三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-20.8%、-50.4%、24.6% ...12

图表 27.6 月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为 36.9%、6.3%、1.2%12

图表 28.6 月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为 4928 元/平，环比上升 8.3%，同比下降 2.9% ...12

图表 29.6 月全国住宅类用地平均溢价率为 15.3%，环比上升 6.3.个百分点，较去年同期上升 9.2 个百分点 ...12

图表 30.6 月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为 107.0%、-30.2%、28.2% ...12

图表 31.6 月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别为 75.6%、-16.5%、37.2% ...12

图表 32.6 月一、二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为 56.0%、8.0%、1.3% ...12

图表 33.百强房企 6 月权益口径销售额 2339 亿元，同比下降 10.9% ...13

图表 34.6 月 CR5、CR10、CR20、CR50 权益口径销售额同比增速分别为-2.7%、-4.0%、-7.8%、-11.5%，同比增速分别下降 9.5、5.1、7.0、10.4 个百分点 ...13

图表 35. 各梯队房企 6 月销售同比增速均下滑，不过，CR5 销售同比持续正增长13

图表 36. TOP20 房企中，6 月销售额同比增速为正的有：绿地（+44%）、中国中铁（+33%）、越秀（+25%）、中旅投资（+16%）、中建壹品（+12%）、中海（+5%）、保利发展（+2%）、滨江（+2%）、金茂（+1%） ...14

图表 37. 百强房企 6 月全口径拿地金额 809 亿元，同比增长 10.1% ...14

图表 38.6 月百强房企拿地强度为 25%，环比提升 12 个百分点 ...14

图表 39.6 月涉及土地投资较多的房企有保利发展、建发、绿城、华润 ...15

图表 40.1-6 月拿地金额排名中，华润排名第一，其次是保利发展、越秀、绿城 15

图表 41. 公积金提取情形对比 ...16

图表 42. 房地产行业 6 月绝对收益为-11.3% ...18

图表 43. 房地产行业 6 月相对沪深 300 收益为-13.1% ...18

图表 44. 城市数据选取清单 ...21


1 6月新房成交同比降幅扩大；二手房成交同比涨幅收窄

1.1 新房：6月新房成交面积同比降幅扩大

6月新房成交面积同比降幅扩大。6月47城新房成交面积1366.7万平，环比上升 7.3%，同比下降 1.1%，同比降幅较5月扩大了1.1个百分点。1-6月47城新房成交面积7000.2万平，同比下降 6.8%。

从各能级城市来看，6月新房成交面积同比降幅扩大主要是因为一线城市同比走弱，一线城市新房成交同比涨幅明显收窄；而二、三四线城市同比降幅小幅收窄。

1) 一线城市：6月一线城市新房成交面积256.9万平，环比下降 3.6%，同比上升 0.3%，同比涨幅较5月收窄16.1个百分点。具体来看，5月四个一线城市新房成交面积同比均正增长，但6月同比均走弱，经过3、4月需求集中释放后，成交动能逐步减弱：上海同环比均正增长，环比增长 0.2%，同比增长 4%（前值：同比+17%）；北京环比增长 4%，同比下降 3%（前值：同比+15%）；深圳环比下降 11%，同比增长 42%（前值：同比+50%）；广州同环比均下滑，环比下降 10%，同比下降 12%（前值：同比+7%）。1-6月一线城市新房成交面积1281.3万平，同比下降 0.7%，其中上海同比增长 4%，北京、广州同比均增长 0.1%，深圳同比下降 19%。

2) 二线城市：6月二线城市新房成交面积576.9万平，环比上升 20.6%，同比下降 2.1%，同比降幅较5月收窄2.2个百分点。其中武汉、宁波、福州、济南、大连同环比均正增长；杭州、苏州环比正增长，但同比负增长；青岛、南宁、成都同环比均负增长。1-6月二线城市新房成交面积 2678.9万平，同比下降 11.2%。

3) 三四线城市：6月三四线城市新房成交面积532.9万平，环比上升 0.8%，同比下降 0.7%，同比降幅较5月收窄2.3个百分点。其中遵义、丽江、韶关、佛山、泰安、芜湖、池州、梧州同环比均正增长。1-6月三四线城市新房成交面积3040.0万平，同比下降 5.1%。

图表1.6月新房成交面积1366.7万平，环比上升 7.3%，同比下降1.1%


资料来源：同花顺，中银证券

图表2.6月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为 -3.6%、20.6%、0.8%


资料来源：同花顺，中银证券

图表3.6月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为 0.3%、-2.1%、-0.7%


资料来源：同花顺，中银证券


图表4. 我们跟踪的城市中， 51%的城市6月新房成交面积环比正增长

2026年6月全国重点城市新房成交面积(单位:万平)

能级

城市

成交面积

环比

同比

能级

城市

成交面积

环比

同比

一线

北京

53

4%

-3%

三四线

江门

19

-27%

-17%

上海

104

0.2%

4%

遵义

6

49%

7%

广州

71

-10%

-12%

汕头

15

-17%

-38%

深圳

28

-11%

42%

丽江

5

72%

76%

一线合计

257

-4%

0.3%

韶关

5

3%

1%

二线

杭州

65

36%

-7%

佛山

45

9%

19%

武汉

143

56%

1%

莆田

8

-3%

20%

青岛

109

-4%

-1%

泰安

10

65%

29%

苏州

36

44%

-23%

芜湖

121

5%

98%

宁波

52

91%

61%

吉安

5

-29%

-22%

福州

22

38%

23%

池州

3

25%

56%

济南

45

14%

6%

肇庆

15

-19%

12%

南宁

35

-2%

-16%

舟山

3

-11%

-36%

成都

61

-19%

-21%

抚州

5

-27%

-24%

大连

9

32%

3%

宿州

-

-

-

二线合计

577

21%

-2%

平凉

8

-2%

-43%

三四线

东莞

21

60%

46%

梧州

17

45%

22%

惠州

58

54%

87%

清远

18

-10%

18%

扬州

12

16%

12%

衢州

4

192%

-44%

嘉兴

33

108%

8%

云浮

5

-42%

-34%

泉州

-

-

-

六盘水

12

5%

-22%

温州

1

-56%

-99%

海门

0.1

-96%

-97%

淮安

49

-23%

13%

鹤壁

2

-8%

-50%

柳州

10

-60%

-51%

茂名

22

-17%

8%

宝鸡

2

24%

-40%

三四线合计

533

1%

-1%

资料来源：同花顺，中银证券

1.2 二手房：6月二手房成交面积同比涨幅虽然小幅收窄，但同比连续三个月正增长

6月二手房成交面积同比涨幅虽然小幅收窄，但同比连续三个月正增长。6月23城二手房成交面积 1154.5万平，环比下降 1.5%，同比增长 10.8%，同比涨幅较5月收窄了2.0个百分点。1-6月23城二手房成交面积6541.2万平，同比增长 3.3%。

从各城市能级来看，6月一、二线城市二手房成交面积同比涨幅收窄，三四线城市小幅扩大。

1) 一线城市：6月一线城市二手房成交面积410.3万平，环比增长 0.4%，同比增长 14.0%，同比涨幅较5月收窄0.8个百分点。其中，北京二手房成交面积同比上升 8%、环比上升 11%，深圳同比上升 12%、环比下降 7%，上海同比上升 20%、环比下降 5%。1-6月一线城市二手房成交面积 2293.8万平，同比增长 5.0%。其中北京1-6月累计同比增长 1%，上海累计同比增长 10%，深圳累计同比下降 3%。

2) 二线城市：6月二线城市二手房成交面积525.7万平，环比下降 4.7%，同比增长 5.0%，同比涨幅较5月收窄4.0个百分点。其中，苏州、大连同环比均正增长；南宁环比正增长，但同比负增长；南京、青岛、厦门、成都环比负增长，同比正增长；杭州同环比均负增长，同比下降 2%，环比下降 12%。1-6月二线城市二手房成交面积3059.3万平，同比下降 1.0%。

3) 三四线城市：6月三四线城市二手房成交面积218.6万平，环比增长 2.9%，同比增长 20.8%，同比涨幅较5月扩大0.6个百分点。1-6月三四线城市二手房成交面积1188.1万平，同比增长 12.7%。

图表5.6月23城二手房成交面积1154.5万平，环比下降 1.5%，同比上升 10.8%


资料来源：同花顺，中银证券

图表6.6月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 0.4%、-4.7%、2.9%


资料来源：同花顺，中银证券


图表7.6月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 14.0%、5.0%、20.8%


资料来源：同花顺，中银证券

图表8.6月我们跟踪的重点城市中， 48%的城市二手房成交面积同环比均增长

2026年6月全国重点城市二手房成交面积(单位:万平)

能级

城市

成交面积

环比

同比

能级

城市

成交面积

环比

同比

一线

北京

152

11%

8%

三四线

东莞

37

10%

30%

上海

206

-5%

20%

扬州

15

-20%

13%

深圳

52

-7%

12%

江门

26

14%

9%

一线合计

410

0.4%

14%

韶关

7

12%

4%

二线

杭州

56

-12%

-2%

佛山

65

-5%

10%

南京

69

-18%

1%

吉安

5

-26%

-19%

青岛

62

-2%

18%

池州

-

-

-

苏州

75

6%

34%

平凉

7

1%

9%

厦门

22

-2%

17%

梧州

12

171%

479%

南宁

19

14%

-49%

清远

31

2%

34%

成都

189

-8%

2%

衢州

9

9%

58%

大连

34

39%

35%

资阳

5

2%

10%

二线合计

526

-5%

5%

三四线合计

219

3%

21%

资料来源：同花顺，中银证券

1.3 库存：库存规模、去化周期同环比均下降

库存规模、去化周期同环比均下降。截至6月末，我们跟踪的13城新房库存面积为7278.8万平，环比下降 1.9%，同比下降 9.3%；整体去化周期为18.3个月，环比下降0.6个月，同比下降1.0个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-2.3%、-3.0%、0.8%，同比增速分别为-11.7%、 1.7%、-16.6%；去化周期分别为15.1、16.4、58.1个月，一线城市环比下降0.7个月、同比下降1.8个月，二线城市环比下降0.5个月、同比提升2.0个月，三四线城市环比提升1.5个月、同比下降 10.8个月。具体来看，6月我们跟踪的所有城市中仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月内（深圳为本月新增）。

图表9. 截至6月末，13个城市新房库存面积为7278.8万平，环比下降 1.9% ，同比下降 9.3%


资料来源：同花顺，中银证券

图表10. 截至6月末，一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-2.3%、-3.0%、0.8%


资料来源：同花顺，中银证券


图表11. 截至6月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为-11.7%、1.7%、-16.6%


资料来源：同花顺，中银证券

图表12. 截至6月末，13个城市整体新房库存面积去化周期为18.3个月，环比下降0.6个月，同比下降1.0个月


资料来源：同花顺，中银证券

图表13. 截至6月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.1、16.4、58.1个月


资料来源：同花顺，中银证券

图表14. 截至6月末，一、二线城市去化周期环比下降 0.7、0.5个月，三四线城市环比上升1.5个月


资料来源：同花顺，中银证券

图表15. 截至6月末，一、三四线城市去化周期同比分别下降1.8、10.8个月，二线城市同比上升 2.0个月


资料来源：同花顺，中银证券


图表16. 截至6月底，仅上海、深圳、杭州去化周期在12个月以内

2026年6月全国重点城市新房库存面积及去化周期(单位:万平、月)

能级

城市

库存面积

环比

同比

去化周期

环比

同比

一线

北京

1728

-3%

-18%

23.8

-10%

-17%

上海

746

-1%

3%

8.5

0.1%

-1%

深圳

243

-3%

-9%

11.6

-8%

12%

广州

950

-2%

-9%

15.6

-2%

-9%

二线

杭州

496

-5%

5%

10.2

4%

24%

苏州

615

1%

7%

26.6

-6%

38%

宁波

580

-4%

-4%

17.9

-12%

-4%

福州

186

-5%

-5%

14.7

-10%

-4%

厦门

255

-4%

1%

19.8

-1%

2%

三四线

宝鸡

205

-1%

-62%

44.4

7%

-77%

韶关

246

0.5%

0.2%

58.2

-1%

46%

莆田

207

0%

8%

37.8

-11%

-21%

平凉

822

2%

2%

73.8

8%

18%

资料来源：同花顺，中银证券

数据说明：商品房：北京，深圳；商品住宅：上海，杭州，苏州，宁波，福州，韶关，莆田。


2土地市场：住宅类用地土拍溢价率连续三个月提升，一线城市楼面价与溢价率同环比大幅提升

6月土地市场成交规模环比增长。6月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.6亿平，环比上升 16.9%，同比下降 20.6%，同比降幅较上月收窄了3.0个百分点。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 44.7%、51.6%、12.9%，同比增速分别为 8.0%、-3.0%、-21.0%。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面2681.0万平，环比上升 31.3%，同比下降 33.6%，同比降幅扩大了8.5个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-35.4%、91.0%、62.6%，同比增速分别为-59.2%、-46.7%、-17.9%。

图表17.6月全国成交土地规划总建筑面积为1.6亿平，环比上升 16.9%，同比下降 20.6%


资料来源：Wind，中银证券

图表18.6月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 44.7% 、51.6% 、12.9%


资料来源：Wind，中银证券

图表19.6月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为 8.0%、-3.0%、-21.0%


资料来源：Wind，中银证券

图表20.6月全国住宅类成交土地建面2681.0万平，环比上升 31.3% ，同比下降 33.6%


资料来源：Wind，中银证券

图表21.6月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-35.4%、91.0%、62.6%


资料来源：Wind，中银证券

图表22.6月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-59.2%、-46.7%、-17.9%


资料来源：Wind，中银证券


从市场热度来看，受核心城市优质地块带动，4-6月住宅类用地土拍溢价率连续三个月提升，其中 6月一线城市住宅类用地楼面均价同环比大幅增长，一线城市溢价率同环比明显提升。近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企补货为主。

从全类型土地来看，6月全国（300城）成交土地平均楼面价1222元/平，环比上升 17.5%，同比下降 12.1%；平均土地溢价率为 10.6%，环比提升4.1个百分点，同比提升5.5个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别9473、1442、1070元/平，环比增速分别为 13.5%、-12.6%、38.1%，同比增速分别为-20.8%、-50.4%、24.6%；平均溢价率分别为 36.9%、6.3%、1.2%，其中一线城市环比提升23.5个百分点，同比提升32.3个百分点；二线城市环比下降1.8个百分点，同比下降1个百分点；三线城市环比下降1.7个百分点，同比下降1.4个百分点。

从住宅类用地来看，6月全国（300城）住宅类用地成交平均楼面价为4928元/平，环比上升 8.3%，同比下降 2.9%。本月全国住宅类用地平均溢价率为 15.3%，环比提升6.3个百分点，同比提升9.2个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为52569、6504、4660元/平，环比增速分别为 107.0%、-30.2%、28.2%，同比增速分别为 75.6%、-16.5%、37.2%；土地溢价率分别为 56.0%、 8.0%、1.3%，其中，一线城市环比提升41.3个百分点，同比提升50.8个百分点；二线城市环比下降2.3个百分点，同比下降0.3个百分点；三线城市环比下降1.6个百分点，同比下降1.3个百分点。

全类型土地累计成交情况来看，1-6月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。 1-6月全国（300城）成交土地规划总建面8.3亿平，同比下降 17.4%，成交总价8541亿元，同比下降 30.6%，楼面均价1027元/平，同比下降 16.0%，平均溢价率 6.0%，同比下降1.7个百分点。一、二、三线城市1-6月累计土地成交建面分别为2596、16124、28460万平，同比增速分别为 -1.8%、-13.6%、-11.7%；累计成交总价分别为1815、2380、2430亿元，同比增速分别为-31.5%、-48.0%、-11.3%；楼面均价分别为6991、1476、854元/平，同比增速分别为-30.3%、-40.0%、0.4%；平均土地溢价率分别为12.2%、5.7%、2.2%，一线城市同比上升2.4个，二、三线城市同比分别下降6.7、0.6个百分点。

住宅土地累计成交情况来看，1-6月全国住宅类用地土地成交总价同比降幅接近四成。1-6月全国 （300城）住宅类用地成交土地规划总建面1.4亿平，同比下降 26.0%，成交总价5531亿元，同比下降 37.8%，楼面均价4091元/平，同比下降 16.0%，平均溢价率 8.3%，同比下降1.9个百分点。一、二、三线城市1-6月累计住宅类用地土地成交建面分别为428、2537、3383万平，同比增速分别为-24.5%、-44.0%、-24.7%；累计住宅类用地成交总价分别为1481、1746、1308亿元，同比增速分别为-37.2%、-54.3%、-13.0%；楼面均价分别为34582、6883、3866元/平，同比增速分别为-16.8%、-18.5%、15.5%；平均土地溢价率分别为16.7%、7.4%、2.1%，一线城市同比上升5.3个，二、三线城市同比分别下降7.7、1.2个百分点。

图表23.6月全国成交土地平均楼面价1222元/平，环比上升 17.5% ，同比下降 12.1%


资料来源：Wind，中银证券

图表24.6月平均土地溢价率为 10.6%，较上月上升了4.1个百分点，较2025年同期上升了5.5个百分点


资料来源：Wind，中银证券


图表25.6月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为 13.5%、-12.6%、38.1%


资料来源：Wind，中银证券

图表26.6月一、二、三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-20.8%、-50.4%、24.6%


资料来源：Wind，中银证券

图表27.6月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为 36.9%、6.3%、1.2%


资料来源：Wind，中银证券

图表28.6月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为4928元/平，环比上升 8.3% ，同比下降 2.9%


资料来源：Wind，中银证券

图表29.6月全国住宅类用地平均溢价率为 15.3% ，环比上升6.3.个百分点，较去年同期上升9.2个百分点


资料来源：Wind，中银证券

图表30.6月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为 107.0%、-30.2%、28.2%


资料来源：Wind，中银证券

图表31.6月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别为 75.6%、-16.5%、37.2%


资料来源：Wind，中银证券

图表32.6月一、二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为 56.0%、8.0%、1.3%


资料来源：Wind，中银证券


3房企：6月百强房企销售同比降幅扩大；拿地金额、拿地强度同比提升

3.1销售：百强房企6月销售同比降幅扩大

百强房企6月销售同比降幅扩大。百强房企6月实现全口径销售额3252亿元，同比下降 11.2% （前值：-1.1%）；权益口径2339亿元，同比下降 10.9%（前值：-0.2%）。百强房企1-6月实现全口径销售额1.49万亿元，同比下降 16.1%（前值：-17.1%）；权益口径1.09万亿元，同比下降 16.2%（前值：-17.1%）

各梯队房企6月销售同比增速均下滑，不过，CR5销售同比持续正增长。6月CR5、CR10、CR20、 CR50全口径销售额同比增速分别为 0.4%、-1.7%、-7.5%、-12.3%，同比增速分别下降6.5、3.8、 5.4、10.4个百分点；CR5、CR10、CR20、CR50权益口径销售额同比增速分别为-2.7%、-4.0%、 -7.8%、-11.5%，同比增速分别下降9.5、5.1、7.0、10.4个百分点。

TOP20房企中，6月销售额同比增速为正的企业有：绿地（+44%）、中国中铁（+33%）、越秀 （+25%）、中旅投资（+16%）、中建壹品（+12%）、中海（+5%）、保利发展（+2%）、滨江 （+2%）、金茂（+1%）。1-6月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+121%）、中建壹品 （+26%）、中建东孚（+22%）、中海（+12%）、招蛇（+8%）、中国中铁（+8%）、金茂 （+8%）、绿地（+7%）、华润（+6%）。

图表33.百强房企6月权益口径销售额2339亿元，同比下降 10.9%


资料来源：克而瑞，中银证券

图表34.6月CR5、CR10、CR20、CR50权益口径销售额同比增速分别为-2.7%、-4.0%、-7.8%、-11.5%，同比增速分别下降9.5、5.1、7.0、10.4个百分点


资料来源：克而瑞，中银证券

图表35. 各梯队房企6月销售同比增速均下滑，不过，CR5销售同比持续正增长

房企梯队

单月全口径销售(亿元)

单月全口径销售增速

2025年6月

2026年5月

2026年6月

2025年6月

2026年5月

2026年6月

CR5

1197

1130

1201

-29.2%

7.0%

0.4%

CR10

1821

1656

1791

-24.9%

2.1%

-1.7%

CR20

2506

2104

2317

-23.3%

-2.2%

-7.5%

CR50

3295

2717

2889

-23.0%

-1.9%

-12.3%

CR100

3660

3072

3252

-21.5%

-1.1%

-11.2%

房企梯队

单月权益口径销售(亿元)

单月权益口径销售增速

2025年6月

2026年5月

2026年6月

2025年6月

2026年5月

2026年6月

CR5

928

868

902

-32.6%

6.8%

-2.7%

CR10

1383

1202

1327

-27.5%

1.1%

-4.0%

CR20

1803

1551

1663

-28.4%

-0.8%

-7.8%

CR50

2363

1991

2090

-26.4%

-1.1%

-11.5%

CR100

2624

2264

2339

-27.0%

-0.2%

-10.9%

资料来源：克而瑞，中银证券


图表36. TOP20房企中，6月销售额同比增速为正的有：绿地（+44%）、中国中铁（+33%）、越秀（+25%）、中旅投资（+16%）、中建壹品（+12%）、中海（+5%）、保利发展（+2%）、滨江（+2%）、金茂（+1%）

销售排名

公司

2026年1-6月全口径金额

同比

2025年全年全口径销售金额月均值

2026年6月全口径金额

同比

2026年5月全口径金额

同比

2026年6月权益金额

同比

2026年5月权益金额

同比

2026年6月全口径面积

同比

2026年5月全口径面积

同比

1

保利发展

1351

-7.0%

211

298

2.4%

276

-3.2%

235

3%

218

-3.1%

135

3.2%

119

-16.4%

2

中海地产

1344

11.8%

209

314

5.4%

273

14.4%

288

5%

251

14.4%

103

-14.8%

89

43.3%

3

华润置地

1165

5.6%

195

230

-1.9%

235

28.1%

148

-6%

166

59.6%

20

-76.8%

72

29.3%

4

招商蛇口

962

8.2%

163

202

-7.1%

208

20.1%

121

-22%

125

3.4%

115

43.9%

45

-37.5%

5

建发国际

638

-9.7%

102

120

-17.8%

138

4.0%

92

-18%

108

13.5%

47

-3.1%

57

6.8%

6

绿城中国

602

-25.0%

128

117

-21.8%

125

-44.3%

84

-19%

86

-39.9%

32

-37.4%

33

-15.4%

7

中国金茂

575

7.8%

95

158

1.1%

105

-15.6%

109

1%

72

-15.7%

60

-17.2%

37

-35.8%

8

越秀地产

505

-17.9%

90

135

25.0%

113

18.0%

81

25%

68

17.7%

38

63.2%

34

137.5%

9

滨江集团

432

-18.2%

85

96

1.7%

93

-8.1%

39

3%

45

-4.9%

14

-36.0%

14

-45.0%

10

绿地控股

359

7.1%

59

122

43.5%

54

-21.4%

110

44%

49

-21.4%

138

245.0%

67

-26.4%

11

万科

350

-49.0%

112

74

-36.6%

62

-44.0%

48

-37%

4

-44.0%

53

-47.8%

48

-50.5%

12

中国铁建

263

-27.3%

61

49

-41.1%

49

39.5%

44

13%

38

26.2%

45

-22.5%

39

86.2%

13

保利置业

231

-13.8%

42

33

-31.3%

44

10.0%

25

-4%

30

-2.3%

10

-36.3%

16

12.9%

14

中建东孚

226

22.2%

34

76

-27.2%

33

60.3%

-

-

34

134.9%

26

-46.1%

4

-88.3%

15

中建壹品

223

25.9%

34

77

12.3%

32

-4.8%

59

32%

29

5.1%

17

-41.1%

6

-44.9%

16

华发股份

221

-55.9%

65

40

-42.8%

44

-42.3%

23

-48%

24

-50.1%

12

-52.3%

16

-39.8%

17

中国中铁

198

7.6%

30

57

32.6%

38

216.7%

42

32%

28

220.5%

25

43.5%

22

-17.9%

18

中旅投资

187

121.3%

14

34

15.7%

21

-

25

12%

8

-

6

-41.7%

4

-

19

碧桂园

170

-17.0%

34

30

-16.3%

31

-18.7%

25

-15%

26

-14.9%

37

-15.9%

38

-19.1%

20

国贸地产

113

-15.8%

28

32

-36.1%

41

7.7%

22

-25%

27

30.5%

11

-14.7%

13

26.0%

CR5

5459

0.2%

906

1201

0.4%

1130

7.0%

902

-2.7%

868

6.8%

551

6.4%

404

-13.1%

CR10

7932

-6.9%

1389

1791

-1.7%

1656

2.1%

1327

-4.0%

1202

1.1%

771

-3.4%

611

-16.2%

CR20

10171

-10.9%

1831

2317

-7.5%

2104

-2.2%

1663

-7.8%

1551

-0.8%

1017

-9.2%

860

-15.3%

CR50

13016

-14.8%

2406

2889

-12.3%

2717

-1.9%

2090

-11.5%

1991

-1.1%

1346

-10.6%

1174

-11.7%

CR100

14949

-16.1%

2798

3252

-11.2%

3072

-1.1%

2339

-10.9%

2264

-0.2%

1523

-8.7%

1354

-9.9%

资料来源：克而瑞，公司公告，中银证券

备注：金额单位：亿元；面积单位：万平。同比基数均来源于克而瑞。红色箭头表示对应指标的排名上升，绿色箭头表示排名下降，黄色横线表示排名不变。

3.2 拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长

在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度回升，楼面均价同比增长。百强房企6月全口径拿地金额809亿元，同比增长 10.1%，百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）为 25%，环比提升 12个百分点，同比提升5个百分点；拿地建面345万平，同比下降 3.8%；楼面均价2.34万元/平，同比增长 14.5%。具体来看，6月拿地金额较多的主流房企有：保利发展（拿地金额171亿元，拿地强度 57%）、建发（124亿元，103%）、绿城（111亿元，95%）、华润（92亿元，40%）。

图表37.百强房企6月全口径拿地金额809亿元，同比增长 10.1%


资料来源：克而瑞，中银证券

图表38.6月百强房企拿地强度为 25%，环比提升12个百分点


资料来源：克而瑞，中银证券


图表39.6月涉及土地投资较多的房企有保利发展、建发、绿城、华润


6月拿地金额（亿元）拿地强度

资料来源：克而瑞，中银证券

从累计来看，上半年百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-6月百强房企全口径拿地金额3710亿元，同比下降 37.8%，拿地建面3854万平，同比下降 25.3%，楼面均价9626元/平，同比下降 16.7%，拿地强度 25%，同比下降9个百分点。1-6月拿地金额排名中，华润置地排名第一（拿地金额405亿元，同比+16%，拿地强度 35%），其次是保利发展（拿地金额384亿元，同比-23%，拿地强度 28%）、越秀地产（拿地金额296亿元，同比+19%，拿地强度 59%）、绿城中国（拿地金额234亿元，同比-47%，拿地强度 39%）、建发国际（拿地金额171亿元，同比- 51%，拿地强度 27%）、招商蛇口（拿地金额147亿元，同比-50%，拿地强度 15%），滨江集团 （拿地金额133亿元，同比-58%，拿地强度 31%），中国金茂（拿地金额127亿元，同比-68%，拿地强度 22%），保利置业（拿地金额101亿元，同比-21%，拿地强度 44%），其余房企拿地金额均不足100亿元。

图表40.1-6月拿地金额排名中，华润排名第一，其次是保利发展、越秀、绿城


资料来源：克而瑞，中银证券


4政策：公积金管理条例意见稿发布，拟拓宽使用范围、扩大缴存覆盖面；各地持续推进公积金优化政策

6月5日，住建部发布《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》，修订的重点内容包括扩大公积金提取使用范围，支持自住住房装修、物业费提取等；扩大缴存覆盖面，明确灵活就业人员可参加住房公积金制度；强化跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推动住房公积金互认互贷等。《条例》落地将为地方优化公积金政策提供法律支撑，有助于公积金更好地支持住房消费，提升公积金服务效能，更大发挥公积金住房保障作用。具体而言，主要变化有：

1) 扩大住房公积金提取使用范围，丰富公积金用途。《条例》将提取情形从6项增至9项，新增加3项提取情形，明确了自住住房装修、自住住房物业费纳入公积金提取范围，同时增加“经国务院批准的其他住房消费情形”这一条，提升了提取的灵活性和拓展性，预计未来将支持更多场景提取公积金。另外，房租提取方面本次修订稿中的表述也有所调整，从“房租超出家庭工资收入的规定比例”到“支付房租”，提取条件更宽松，更好地支持租房群体。

2) 明确灵活就业人员可自愿参加住房公积金制度。根据《全国住房公积金2024年年度报告》披露数据，截至2024年末，全国已有36个城市开展灵活就业人员参加住房公积金制度试点，累计超 100万名灵活就业人员缴存住房公积金，其中24万人已使用住房公积金租房或购房。当前我国灵活就业人口规模增长，支持灵活就业人员参与公积金制度写入行政法规级别的《条例》，将全面推动政策落地，优化灵活就业人员公积金缴存，能够更为有效的帮助灵活就业群体解决住房困难问题。

3) 强化协同，推动住房公积金互认互贷等。本次《条例》新增第三十三条，明确“加强住房公积金数字化能力建设，强化跨地区、跨部门、跨层级的业务协同，推动住房公积金互认互贷”。早在 2015年，住建部、财政部、央行曾联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》，其中提出“全面推行异地贷款业务”，强调加强住房公积金领域数字化能力建设，将为缴存人异地使用公积金提供更大便利。

图表41. 公积金提取情形对比

现行住房公积金管理条例

住房公积金管理条例（修订征求意见稿）

购买、建造、翻建、大修自住住房的

支付房租的

离休、退休的

购买、建造、翻建、大修自住住房的

完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动关系的

偿还购房贷款本息的

出境定居的

装修自住住房不超过一定额度的

偿还购房贷款本息的

支付自住住房物业费的

房租超出家庭工资收入的规定比例的

离休、退休的

完全丧失劳动能力，并与单位终止劳动（人事）关系的出境定居的

经国务院批准的其他住房消费情形

资料来源：中指院，住建部，中银证券

地方层面，

1) 各地公积金政策延续密集调整，武汉放宽首套商贷提取频次，广州、长春等地支持公积金贷款用于城市更新相关用途。

6月2日，南昌优化公积金政策，支持物业费提取；将贷款额度计算公式中的倍数由30倍调整为40倍；优化偿还个人住房商业贷款本息提取方式。提取住房公积金支付住房商业贷款本息的提取方式，由原来按年提取优化调整为可委托按月提取。

6月5日，长春优化公积金政策，家庭贷款额度提高至150万元；支持缴存人使用公积金贷款用于城镇危旧房屋自主更新、原拆原建。

6月8日，广州发布住房公积金个人住房贷款实施办法，新增建造翻建大修贷款，明确申请条件和贷款额度；放宽外国人申请条件，新增“具备外国人来华工作许可及工作类居留许可”的情形；提高可贷额度计算系数，账户余额倍数从8倍提高到10倍。

6月12日，陕西省直公积金优化偿还购房贷款提取频次，主借款人及其配偶可选择按月、季、年申请提取住房公积金。


6月17日，大连公开征求公积金新政意见，拟对二套房贷款借款人给予阶段性贷款利息补贴，对借款人正常还款的实际利息支出给予不超过 15%的利息补贴。

6月23日，武汉优化公积金政策，取消首套自住住房偿还商贷每12个月提取一次的限制；仅使用个人住房商业贷款的，正常还款6个月后即可办理提取，之后每月可提取一次，累计提取金额不超过个人住房商业贷款金额。

2) 广州、珠海、佛山等地落地存量盘活配套政策。

6月22日，广州印发《广州市关于推进低效楼宇更新提升的实施意见》，支持符合一定条件的低效楼宇功能转换或临时利用为科技创新、研发设计、保障性租赁住房、养老、酒店、文娱、医疗健康等用途，其中经认定用于发展国家支持产业、行业的项目，可享受5年内不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策，无需缴纳土地年收益。

6月17日，珠海发布《珠海市既有商业办公建筑功能临时变更为酒店功能使用管理办法（试行）》，经区政府同意的建筑功能临时变更项目，不改变原用地规划条件、土地使用年限，不办理建筑功能变更登记，无须补缴地价款；变更期限不超过5年，且不得超过剩余土地使用年限。

6月18日，佛山发布《佛山市企业自持商品房屋管理实施细则》，明确自持商品住房转为可销售商品住房应补缴的土地价款计收标准：以企业申请日为估价期日，按评估市场价格的 40%确定应补缴金额；单个项目可分期申请，不超过三期，每期不低于10000平方米。

6月18日，广东印发《广东省推进服务业扩能提质实施方案》，明确多项存量盘活支持政策，如推动商业办公用房改作住宿、商场、医疗、养老等用途，促进商业办公用房去库存。支持房地产开发企业、中介机构、物业服务企业等拓展住房租赁业务，通过自建、收购、托管等方式整合闲置房源规模化运营。支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁，扩大租赁住房有效供给。


56月地产板块跑输沪深300，楼市成交动能走弱，市场信心仍然不足

5月地产板块跑输沪深300。6月房地产板块绝对收益为-11.3%，但相对收益（相对沪深300）为- 13.1%，地产板块跑输沪深300，5月以来成交动能出现走弱，市场信心不足。

图表42.房地产行业6月绝对收益为-11.3%


资料来源：同花顺，中银证券

图表43.房地产行业6月相对沪深300收益为-13.1%


资料来源：同花顺，中银证券


6投资建议

今年3-4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，成交出现了好转；在需求集中释放后， 5-6月局部地区的成交动能出现了回落；我们认为，7-8月传统淡季预计还是会影响成交量；但是四季度开始预计将有所回升。7月需要关注政治局会议的表态，预计7月中旬可能会有一波提前的板块切换，建议关注板块机会。从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。


7风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。


8 附录

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于万得。

图表44. 城市数据选取清单

新房成交情况选取城市

【新房】合计47个城市

一线城市(4个):北京、上海、深圳、广州

二线城市(10个):杭州、武汉、青岛、苏州、宁波、福州、济南、南宁、成都、大连

三四线城市(33个):东莞、惠州、扬州、嘉兴、泉州、温州、淮安、宝鸡、江门、遵义、汕头、韶关、佛山、莆田、泰安、肇庆、平凉、清远、衢州、云浮、六盘水、海门、鹤壁、茂名、柳州、丽江、芜湖、吉安、池州、舟山、梧州、抚州、宿州

其中商品房:柳州、丽江、芜湖、吉安、池州、舟山、梧州;商品住宅:北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、青岛、苏州、宁波、福州、济南、南宁、成都、大连、东莞、惠州、扬州、嘉兴、泉州、温州、淮安、宝鸡、江门、遵义、汕头、韶关、佛山、莆田、泰安、肇庆、平凉、清远、衢州、云浮、六盘水、海门、鹤壁、茂名、抚州、宿州。

二手房成交情况选取城市

【二手房】合计23个城市

一线城市(3个):北京、上海、深圳

二线城市(8个):杭州、南京、青岛、苏州、厦门、南宁、成都、大连

三四线城市(12个):东莞、扬州、江门、韶关、佛山、吉安、池州、平凉、梧州、清远、衢州、资阳

其中商品房:上海、青岛、南宁、韶关、吉安、池州、梧州;商品住宅:北京、深圳、杭州、南京、苏州、厦门、成都、大连、东莞、扬州、江门、佛山、平凉、清远、衢州、资阳。

新房库存及成交情况选取城市

【库存】合计13个城市

一线城市(4个):深圳、上海、北京、广州

二线城市(5个):杭州、苏州、宁波、福州、厦门

三四线城市(4个):宝鸡、韶关、莆田、平凉

其中商品房:北京;商品住宅:上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波、福州、厦门、宝鸡、韶关、莆田、平凉。

土地市场选取城市

【土地市场】百城数据,合计122个城市。

一线城市(4个):北京、上海,广州,深圳。

二线城市(26个):合肥,福州,厦门,济南,大连,哈尔滨,石家庄,长春,南昌太原,珠海,兰州成都,重庆杭州武汉,西安天津苏州南京郑州长沙沈阳青岛宁波佛山。

三线城市(92个):潍坊,扬州,海口,汕头,洛阳,乌鲁木齐,临沂唐山镇江,盐城湖州赣州泰州济宁呼和浩特咸阳漳州揭阳江门桂林邯郸芜湖三亚阜阳淮安遵义银川衡阳上饶柳州淄博莆田绵阳湛江商丘宜昌沧州连云港南阳九江,新乡信阳襄阳岳阳蚌埠驻马店滁州威海宿迁株洲宁德邢台潮州秦皇岛肇庆荆州周口马鞍山清远宿州鞍山安庆菏泽宜春黄冈泰安南充六安大庆舟山衢州吉林昆明无锡温州泉州南宁贵阳金华常州惠州嘉兴南通徐州中山保定台州绍兴烟台廊坊东莞嘉峪关。

资料来源：同花顺，万得，中银证券


披露声明

本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，本人未在公司内、外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务，没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20%以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10%-20%；

中性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

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