国信证券_统计局2025年1-12月房地产数据点评：2025年以基本面下行落幕，关注2026年初地产积极信号_20260123.pdf

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摘要

1国信证券点评2025年房地产数据：全年开发投资降17.2%，销售面积降8.7%。
2虽基本面下行，但近期二手房挂牌价跌幅收窄，一线城市核心区止跌。
3报告认为2026年房价止跌概率提升，地产股调整充分，建议乐观对待。
4维持行业“优于大市”评级，推荐中国金茂、招商蛇口。

文本

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统计局2025年1-12月房地产数据点评 2025年以基本面下行落幕，关注2026年初地产积极信号

优于大市

行业研究·行业快评

房地产

投资评级：优于大市（维持）

证券分析师： 任鹤

010-88005315

renhe@guosen. com. cn

证券分析师： 王粤雷

执证编码：S0980520040006

0755-81981019

wangyuelei@guosen.com.cn

证券分析师： 王静

021-60893314

执证编码：S0980520030001

wangjing20@guosen.com.cn

执证编码：S0980522100002

事项：

2026年1月，统计局公布2025年1-12月房地产投资和销售数据。2025年1-12月，全国房地产开发投资 82788亿元，同比下降 17.2%；房屋新开工面积58770万平方米，下降 20.4%；房屋竣工面积42984万平方米，下降 19.8%；新建商品房销售面积88101万平方米，同比下降 8.7%；新建商品房销售额83937亿元，下降 12.6%；房地产开发企业到位资金93117亿元，同比下降 13.4%。

国信地产观点：1）销售累计降幅扩大但单月收窄，期房占比持续下降，待售面积增速放缓。2）2025年四季度房价下跌趋势明显，不过近1个月以来二手挂牌价跌幅较快收窄。3）房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌，房企资金受销售低迷的拖累加深，拿地热情降温。4）新开工在较低基数上略有好转，竣工作为滞后指标下行趋势确定。5）投资建议：2025年四季度，地产基本面明显下跌，但2025年末至 2026年初的近1个月以来，房价结束急跌，基本面稳步改善，政策预期也逐步提升，虽然言底尚早，但基于当前的量价组合，2026年房价止跌的概率，从之前的“不可能”至少提高到了“有可能”，若春节后不再重演“以价换量”，则止跌概率将进一步提高至“很可能”。且2025年12月地产股调整已较为充分，我们建议对地产股的态度更加乐观，推荐标的中国金茂、招商蛇口。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

评论：

销售累计降幅扩大但单月收窄，期房占比持续下降，待售面积增速放缓

2025年1-12月，全国商品房销售额为83937亿元，累计同比-12.6%，降幅较1-11月扩大了1.5个百分点；商品房销售面积为88101万 $ m^{2} $ ，累计同比-8.7%，降幅较1-11月扩大了0.9个百分点。12月单月，商品房销售额同比-23.6%，降幅较11月收窄了1.5个百分点；商品房销售面积同比-15.6%，降幅较11月收窄了 1.7个百分点。观察相对历史同期的销售规模，2025年12月，商品房的销售额和销售面积分别相当于2019年同期的 43%和 41%，仍处于低位。

拆解全国商品房销售结构，2025全年，期房销售面积为5.6亿m²，占比 64%，较2024年下降6pct；商品住宅销售面积为7.3亿m²，占比 83%，较2024年下降1pct，其中期房住宅销售面积为5.0亿m²，占比 68%，较2024年下降5pct。截至2025年末，全国商品房待售面积为7.7亿m²，同比+2%，增幅较2022-2024年明显收窄；其中商品住宅待售面积为4.0亿m²，占比 53%，较2024年提升1pct。

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图1：商品房销售额累计同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图2：商品房销售额单月同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图3：商品房销售面积累计同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图4：商品房销售面积单月同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图5：商品房单月销售金额与2019年同期相比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图6：商品房单月销售面积与2019年同期相比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

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图7：历年商品房销售额及同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图8：历年商品房销售面积及同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图9：历年商品住宅销售额及同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图10：历年商品住宅销售面积及同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图11：历年商品房期房销售面积及占比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图12：历年商品住宅期房销售面积及占比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

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图13：历年商品房待售面积及同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图14：历年商品住宅待售面积及占比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

2025年四季度房价下跌趋势明显，不过近1个月以来二手挂牌价跌幅较快收窄

2025年1-12月，新建商品房销售均价9527元/m²，累计同比-4.3%，降幅较1-11月扩大了0.7个百分点。 12月单月，新建商品房销售均价9370元/m²，同比-9.5%，降幅与11月持平。2025全年，新建商品住宅销售均价为10005元/m²，同比-4%。

从城市维度看，2025年12月，70城新建商品住宅销售价格同比-3.0%，降幅较11月扩大了0.2个百分点，环比-0.4%，降幅与11月持平；而70城二手住宅销售价格同比-6.1%，降幅较11月扩大了0.4个百分点，环比-0.7%，降幅与11月持平。

不过，2025年12月末以来至2026年1月中旬，跟踪二手房挂牌价的冰山指数月环比跌幅已连续6周快速收窄，尤其一线城市较为明显，上海核心区已基本止跌，因此我们建议对房价从悲观转向中性。

图15：商品房销售均价累计同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图16：商品房销售均价单月同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

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图17：70个大中城市新建商品住宅销售价格同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图18：70个大中城市新建商品住宅销售价格环比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图19：70个大中城市二手住宅销售价格同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图20：70个大中城市二手住宅销售价格环比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图21：分城市能级新建商品住宅销售价格同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图22：分城市能级二手住宅销售价格同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

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图23：分城市能级二手房挂牌价格指数月环比

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资料来源：冰山大数据，国信证券经济研究所整理

房地产开发投资和房企到位资金均加速下跌，房企资金受销售低迷的拖累加深，拿地热情降温

2025年1-12月，房地产开发投资额82788亿元，同比-17.2%，降幅较1-11月扩大了1.3个百分点。12月单月，开发投资额同比-35.8%，降幅较11月扩大了5.5个百分点。拆解开发投资来源，2025年1-12月，施工投资额同比-19.8%，降幅较1-11月扩大了1.7个百分点；而土地购置费同比-13.7%，降幅较1-11月扩大了0.9个百分点，冲高回落明显，房企拿地热情降温。

2025年1-12月，房企到位资金93117亿元，同比-13.4%，降幅较1-11月扩大了1.5个百分点。12月单月，房企到位资金同比-26.7%，降幅较11月收窄了5.8个百分点。拆解房企资金来源，2025年1-12月，定金及预收款同比-16.2%，降幅较1-11月扩大了1.0个百分点；而个人按揭贷款同比-17.8%，降幅较1-11月扩大了2.7个百分点。房企资金受销售低迷的拖累加深。

观察相对历史同期的投融资规模，2025年12月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的 38%和 44%，均处于历史较低水平。

图24：房地产开发投资累计同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图25：房地产开发投资单月同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

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图26：房地产开发投资中的施工投资额累计同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图27：房地产开发投资中的土地购置费累计同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图28：施工投资占比 vs 土地购置占比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图29：施工投资拉动vs土地购置拉动

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图30：房企到位资金累计同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图31：房企到位资金单月同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

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图32：房企到位资金中的定金及预收款累计同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图33：房企到位资金中的个人按揭贷款累计同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图34：国内贷款占比 vs 销售回款占比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图35：国内贷款拉动vs销售回款拉动

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图36：房地产开发投资与2019年同期相比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图37：房企到位资金与2019年同期相比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

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图38：历年房地产开发投资及同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图39：历年房企到位资金及同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

新开工在较低基数上略有好转，竣工作为滞后指标下行趋势确定

2025年1-12月，房屋新开工面积为58770万m $ ^{2} $ ，同比-20.4%，降幅较1-11月收窄了0.1个百分点；房屋竣工面积为42984万 $ m^{2} $ ，同比-19.8%，降幅较1-11月扩大了0.1个百分点。12月单月，新开工面积同比 -19.4% ，降幅较11月收窄了8.2个百分点；竣工面积同比-18.3% ，较11月收窄了7.2个百分点。

观察相对历史同期的开竣工规模，2025年12月，新开工面积相当于2019年同期的 24% ，在较低基数上略有好转；而竣工面积相当于2019年同期的 65% ，虽然月度数据波动较大，但作为滞后指标下行趋势确定。

图40：房屋新开工面积累计同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图41：房屋新开工面积单月同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

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图42：房屋竣工面积累计同比

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图43：房屋竣工面积单月同比

资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图44：房屋新开工面积与2019年同期相比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图45：房屋竣工面积与2019年同期相比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图46：历年房屋新开工面积及同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

图47：历年房屋竣工面积及同比

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资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理

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投资建议：

2025年四季度，地产基本面明显下跌，但2025年末至2026年初的近1个月以来，房价结束急跌，基本面稳步改善，政策预期也逐步提升，虽然言底尚早，但基于当前的量价组合，2026年房价止跌的概率，从之前的“不可能”至少提高到了“有可能”，若春节后不再重演“以价换量”，则止跌概率将进一步提高至“很可能”。且2025年12月地产股调整已较为充分，我们建议对地产股的态度更加乐观，推荐标的中国金茂、招商蛇口。

风险提示：

政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致房地产基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

相关研究报告：

《统计局2025年1-11月房地产数据点评-销售量价持续下行，投融资指标加速下跌》 2025-12-16

《数据背后的地产行业图景-关注非热门城市的新房供需新格局》 2025-12-08

《统计局2025年1-10月房地产数据点评-地产基本面趋势下行，高基数影响逐渐显现》 2025-11-15

《房地产行业2026年度投资策略-止跌之路：收入、预期、外力》 2025-11-05

《统计局2025年1-9月房地产数据点评-地产基本面持续承压，四季度政策预期走强》 2025-10-20

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国信证券投资评级

投资评级标准

类别

级别

说明

报告中投资建议所涉及的评级(如有)分为股票评级和行业评级(另有说明的除外)。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现,也即报告发布日后的6到12个月内公司股价(或行业指数)相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。A股市场以沪深300指数(000300.SH)作为基准;新三板市场以三板成指(899001.CSI)为基准;香港市场以恒生指数(HSI.HI)作为基准;美国市场以标普500指数(SPX.GI)或纳斯达克指数(IXIC.GI)为基准。

股票投资评级

优于大市

股价表现优于市场代表性指数10%以上

中性

股价表现介于市场代表性指数±10%之间

弱于大市

股价表现弱于市场代表性指数10%以上

无评级

股价与市场代表性指数相比无明确观点

行业投资评级

优于大市

行业指数表现优于市场代表性指数10%以上

中性

行业指数表现介于市场代表性指数±10%之间

弱于大市

行业指数表现弱于市场代表性指数10%以上

重要声明

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