中银证券_房地产行业2025年12月统计局数据点评：25年全国商品房销售量价降幅较24年收窄，投资降幅扩大_20260122.pdf

中银证券2026-01-22查看原文

摘要

1中银证券发布房地产行业点评，维持“强于大市”评级。

22025年12月商品房销售面积同比降15.6%，降幅收窄；

3但开发投资同比降35.8%，创历史最大跌幅。

4全年销售面积降8.7%，投资降17.2%。

5报告指出市场信心不足，预计2026年一季度仍有调整压力，二季度或随政策出台企稳。

6建议关注核心城市布局房企及商业地产运营商，如华润置地、滨江集团等。

文本

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房地产证券研究报告一行业点评

2026年1月22日

强于大市

房地产行业2025年12月统计局数据点评

25年全国商品房销售量价降幅较24年收窄，投资降幅扩大

国家统计局发布2025年12月份全国房地产开发投资和销售情况。12月销售面积9399万平，同比增速-15.6%（前值：-17.3%）；开发投资金额4197亿元，同比增速-35.8%（前值：-30.3%）；新开工面积5313万平，同比增速-19.4%（前值：-27.6%）。2025年全年销售面积8.81亿平，同比增速-8.7%；开发投资金额8.28万亿元，同比增速-17.2%；新开工面积5.88亿平，同比增速-20.4%。

统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。核心观点

1. 商品房销售：

2. 商品住宅库存：

现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重进一步提升至 27%。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至2025年末，我国商品住宅广义库存面积为14.9亿平，环比下降 2.4%，同比下降 16.9%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.6个月，环比增长0.2个月，同比下降0.4个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2025年末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.02亿平，环比增长 2.2%，同比增长 2.8%；现房去化周期为21.0个月（由于12月现房销售未公布，我们采用2025年6-11月销售均值计算），环比增长0.5个月，同比增长0.2个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 27.0%，环比提升1.2个百分点，同比提升5.2个百分点。

3. 房地产开发投资、新开工、竣工：

房地产开发投资持续走弱，12月创历史最大跌幅，2025年全年降幅较2024年扩大。12月开发投资金额4197亿元，同比下降 $35.8\%$ ，降幅较11月再度扩大5.5个百分点，今年以来单月投资降幅持续扩大，创下2000年有数据以来的最大单月同比降幅。其中，住宅开发投资金额3082亿元，同比下降 $35.6\%$ ，降幅较11月扩大6.1个百分点。1）受到市场仍然低迷、房企资金紧张等诸多因素影响，行业供给端收缩，房企拿地意愿低迷，拖累房地产开发投资。2025年全国（300城）土地成交总价同比下降 $10\%$ ，预计将继续拖累后续的土地投资。2）施工建安投资持续低迷。12月新开工面积5313万平，同比下降 $19.4\%$ ，同比降幅虽然较11月收窄8.2个百分点，但从绝对值来看，处于1999年有数据以来同期最低位。2025年施工面积同比也有 $10.0\%$ 的下降，12月单月施工同比下降 $48.8\%$ 。从区域来看，各区域12月投资降幅均扩大，东、中、西部地区12月投资额同比分别下降 $40.1\%$ 、 $32.6\%$ 、 $21.4\%$ ，同比降幅较11月分别扩大4.1、4.7、3.7个百分点。经济相对更好的东部地区也明显出现投资乏力的情况。从单季数据来看，2025Q4开发投资金额1.51万亿元，同比下降 $29.4\%$ ，较Q3降幅扩大10.0个百分点；新开工面积1.34亿平，同比下降 $25.1\%$ ，降幅较Q3扩大8.5个百分点。从全年数据来看，2025年开发投资金额8.28万亿元，同比下降 $17.2\%$ ，降幅较2024年扩大6.6个百分点；新开工面积5.88亿平，同比下降 $20.4\%$ ，降幅较2024年收窄2.6个百分点。我们认为，前期拿地较少、库存规模仍然较高，叠加现金流管理、主动停工等，如果市场销售没有任何起色，未来新开工和投资预计压力更大。

单月与全年竣工面积同比降幅仍然较大，竣工仍然面临周期性回落压力。12月竣工面积2.09亿平，同比下降 18.3%，同比降幅虽然较11月收窄7.2个百分点，但降幅仍然较大。2025年全年竣工面积为6.03亿平，同比下降 18.1%，降幅较2024年收窄了9.6个百分点。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，我们预计，竣工将延续周期性的缩量。

4. 开发商资金：

12月房企到位资金降幅收窄；房款压力大于非房款。12月房企到位资金7972亿元，同比减少 26.7%（前值： -32.5%）。1）房款4057亿元，同比减少 28.5%（前值：-39.6%）。定金及预收款同比减少 23.7%，降幅较 11月收窄18.1个百分点，个人按揭贷款同比下降 39.2%，降幅较11月扩大4.5个百分点。2）非房款3915亿元，同比减少 24.8%（前值：-25.5%）。12月国内贷款945亿元，同比下降 45.0%，同比降幅较11月扩大34.6个百分点；自筹资金2521亿元，同比下降 15.7%，同比降幅较11月收窄15.0个百分点。2025年全年房企到位资金 9.31万亿元，同比下降 13.4%，降幅较2024年收窄3.6个百分点；房款4.09万亿元，占比 44%，同比下降 16.7%；非房款5.22万亿元，占比 56%，同比下降 10.6%，整体而言，房款压力大于非房款。

投资建议

12月销售面积降幅虽然收窄，但从绝对值来看，处于2002年以来同期的最低水平，考虑到2025年一季度的销售的基数相对较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定调整压力。投资端也持续走弱，单月投资创2000年有数据以来的最大降幅，可能会继续拖累经济。因此，仍需关注及防范市场进一步下行带来的风险，当前防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期也可能会倒逼政策尽快出台。我们预计，2026年一季度末可能会有适当的政策调整。若政策思路清晰，调整有力，二季度开始市场下行幅度或出现收窄。2026年板块具有一定配置价值。地产从标的来看，一方面，适配核心城市、户型、产品力需求的房企或更具备a属性，在传统的开发赛道走出重围；另一方面，在“新消费”主导的商业地产赛道中，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司更具优势。

现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。

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附录

图表1.2025年12月全国商品房销售面积9399万平，同比下降 15.6%

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资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表2.2025年12月全国商品房销售金额8807亿元，同比下降 23.6%

![](page=1,bbox=[516, 151, 920, 319])

资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表3.2025年12月全国商品房销售均价9370元/平，同比下降 9.5% ，环比增长 3.0%

![](page=1,bbox=[82, 407, 485, 565])

资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表4.2025年12月东、中、西、东北部地区销售面积同比增速分别为-20.5%、-11.7%、-9.5%、-26.2%

![](page=1,bbox=[518, 406, 919, 565])

资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表5.2025年12月房地产开发投资完成额4197亿元，同比下降 35.8%

![](page=1,bbox=[81, 648, 485, 833])

资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表6.2025年12月新开工面积5313万平，同比下降 19.4%

![](page=1,bbox=[515, 649, 928, 834])

资料来源：国家统计局，万得，中银证券

![](page=2,bbox=[78, 30, 388, 71])

图表7.2025年12月竣工面积2.09亿平，同比下降 18.3%

![](page=2,bbox=[80, 122, 485, 282])

资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表8.2025年12月房企到位资金7972亿元，同比下降 26.7%

![](page=2,bbox=[515, 122, 925, 285])

资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表9.2025年12月房企到位资金中房款与非房款的增速分别为-28.5%、-24.8%

![](page=2,bbox=[212, 350, 936, 553])

资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表10.2025年12月房款中定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-23.7%、-39.2%

![](page=2,bbox=[212, 615, 934, 814])

资料来源：国家统计局，万得，中银证券

![](page=3,bbox=[78, 30, 387, 71])

图表11.2025年12月非房款中国内贷款、自筹资金增速分别为-45.0%、-15.7%

![](page=3,bbox=[213, 112, 925, 310])

资料来源：国家统计局，中银证券

![](page=4,bbox=[77, 30, 388, 71])

披露声明

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20%以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10%-20%；

中性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

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房地产行业2025年12月统计局数据点评

25年全国商品房销售量价降幅较24年收窄，投资降幅扩大

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