房地产证券研究报告一行业点评

2026年6月16日

强于大市

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国家统计局发布2026年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。5月销售面积6062平，同比增速 $-13.2\%$ （前值： $-9.5\%$ ）；开发投资金额6387亿元，同比增速 $-24.4\%$ （前值： $-20.1\%$ ）；新开工面积4029万平，同比增速 $-24.6\%$ （前值： $-26.6\%$ ）。

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统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

核心观点

1. 商品房销售：

5月商品房销售量同比降幅扩大；销售均价同环比均持续正增长。1）商品房销售同比降幅扩大。5月全国商品房销售面积6062万平，同比下降 13.2% ，降幅较4月扩大了3.7个百分点；销售金额6366亿元，同比下降 9.3% ，降幅较4月扩大了1.7个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 11.7% ，住宅销售金额同比下降 8.0% ，同比降幅较4月分别扩大了2.6、1.6个百分点。从3月的集中需求释放至今，成交动能已经逐渐开始减弱。2）销售均价同环比均持续正增长。5月商品房销售均价10501元/平，环比增长 4.9%，同比增长 4.5%；其中住宅销售均价11067元/平，环比增长 4.4%，同比增长 4.2%。从绝对值来看，房价回升至2023年5月的水平。3）从区域来看，以核心城市为主的东部地区销售均价同比连续两个月正增长，绝对值处于2024年11月以来的最高水平；中、西部销售均价同比增速在5月由负转正。5月东、中、西部销售面积同比增速分别为-12.8%、-11.5%、-13.3%，降幅较4月分别扩大2.2、2.4、4.3个百分点；销售金额同比增速分别为-7.9%、-9.0%、-10.3%；销售均价同比增速分别为5.6%、2.8%、3.5%，东部地区销售均价达到1.44万元/平，从绝对值来看，处于2024年11月以来的最高水平，且同比连续两个月正增长，5月同比增速较4月提升了0.6个百分点，中、西部地区销售均价同比增速均在5月由负转正，同比增速较4月分别提升了3.4、5.5个百分点。4）从累计来看，销售量累计同比降幅扩大，价累计同比降幅收窄。1-5月全国商品房销售面积3.13亿平，同比下降 10.8% （前值：-10.2%）；销售金额2.94万亿元，同比下降 13.5% （前值：-14.6%）；销售均价9376元/平，同比下降 3.0% （前值：-4.9%）。

2. 商品住宅库存：

因过去两个月销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；不过现房库存占比仍处于历史最高水平。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至5月末，我国商品住宅广义库存面积为13.6亿平，环比下降 1.5%，同比下降 18.4%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）24.4个月，环比下降0.1个月，同比下降1.3个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至5月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.16亿平，环比下降 1.2%，同比增长 0.8%；现房去化周期为21.9个月（由于1-4月现房销售未公布，我们采用2025年7-12月销售均值计算），环比下降0.3个月，同比提升2.0个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 30.6%，环比提升0.1个百分点，同比提升5.8个百分点。

3. 房地产开发投资、新开工、竣工：

房地产投资同比降幅扩大，土地投资与施工建安投资均低迷。5月开发投资金额6387亿元，同比下降 24.4%，降幅较4月扩大了4.3个百分点。其中住宅开发投资金额4962亿元，同比下降 23.8%，降幅较4月扩大了5.4个百分点。投资降幅扩大主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。1）土地投资走弱。2025年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降 11.5%，增速较二季度下降32.9个百分点，四季度降幅扩大至 22.7%，今年一季度降幅进一步扩大至 29.2%，我们预计对今年二、三季度的土地投资或持续造成拖累。2）施工建安投资持续低迷。1-5月施工面积同比下降 12.3%，降幅扩大了0.2个百分点。从区域来看，各地区投资降幅均扩大。东部、中部、西部地区5月投资额同比增速分别为-25.5%、 -20.8%、-23.4%，同比降幅分别扩大5.3、0.2、4.1个百分点。从累计来看，1-5月开发投资金额3.04万亿元，同比下降 16.2%（前值：-13.7%）。

新开工面积单月同比降幅虽收窄，但降幅仍然不小，且处于2003年以来同期最低水平，累计同比降幅持续扩大。5月新开工面积4029万平，同比下降 $24.6\%$ ，降幅虽较4月收窄了2.0个百分点，但降幅仍然不小，且从绝对值来看，新开工面积处于2003年以来同期最低水平。从累计来看，1-5月新开工面积为1.79亿平，同比下降 $22.6\%$ （前值： $-22.0\%$ ）。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2026年新开工和投资预计将持续回落。

竣工面积同比降幅扩大，仍处于2007年以来同期最低水平。5月竣工面积2201万平，同比下降 20.0%，降幅较4月扩大了1.0个百分点，且从绝对量来看，处于2007年以来同期的最低水平。1-5月累计竣工面积1.41亿平，同比下降 23.4%（前值：-24.0%）。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，我们预计，2026年竣工将延续周期性的缩量。

4. 开发商资金：

房企到位资金降幅小幅收窄，主要是因为房款降幅收窄，由于投资减少、外部融资仍然走弱。5月房企到位资金6059亿元，同比减少 21.5% （前值：-21.9%）。1）房款3016亿元，同比减少 10.8% （前值： -14.2%）。其中定金及预收款同比减少 9.7%，个人按揭贷款同比下降 13.2%，降幅较4月分别收窄0.1、 10.0个百分点。2）非房款3043亿元，同比减少 29.9% （前值：-27.9%）。其中国内贷款676亿元，同比下降 42.3%，降幅较4月扩大8.0个百分点；自筹资金2147亿元，同比下降 22.9%，降幅较4月收窄 2.9个百分点。从累计来看，1-5月房企到位资金3.28万亿元，同比下降 19.0% （前值：-18.4%）。

5月商品住宅销售面积同比降幅扩大。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。我们认为，从3月的集中需求释放至今，动能已经逐渐开始减弱。接下来将进入到传统淡季，可能对成交量价都会有一定影响。此外，房地产投资的降幅还在持续扩大，且连续两个月降幅超过两成。近期上海和深圳的高溢价地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企在核心地段的补货为主。短期并不会体现在整体投资上，仍需要持续关注土拍市场的情况。我们认为，短期内，核心城市的稀缺地段的高质量产品可能仍有机会，长期来看，仍需要二手房价格的首先企稳。

投资建议

从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换、以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。


附录

图表1.2026年5月全国商品房销售面积6062万平，同比下降 13.2%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表2.2026年5月全国商品房销售金额6366亿元，同比下降 9.3%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表3.2026年5月全国商品房销售均价10501元/平，同比增长 4.5%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表4.2026年5月东、中、西、东北部地区销售面积同比增速分别为-12.8%、-11.5%、-13.3%、-24.8%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表5.2026年5月房地产开发投资完成额6387亿元，同比下降 24.4%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表6.2026年5月新开工面积4029万平，同比下降 24.6%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券


图表7.2026年5月竣工面积2201万平，同比下降 20.0%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表8.2026年5月房企到位资金6059亿元，同比下降 21.5%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表9.2026年5月房企到位资金中房款与非房款的增速分别为-10.8%、-29.9%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表10.2026年5月房款中定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-9.7%、-13.2%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券


图表11.2026年5月非房款中国内贷款、自筹资金增速分别为-42.3%、-22.9%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券


披露声明

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买 入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20%以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10%-20%；

中 性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中 性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

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