房地产行业证券研究报告一行业月报

2026年6月15日

强于大市

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房地产行业2026年5月月报

中银国际证券股份有限公司

核心观点

【新房成交】

具备证券投资咨询业务资格

房地产行业

证券分析师：夏亦丰

(8621) 20328348

证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005

yifeng.xia@bocichina.com

证券分析师：许佳璐

5月二手房成交环比由正转负，成交动能走弱；土拍溢价率同环比均提升

(8621) 20328710

5月新房成交面积环比正增长，同比增速由正转负。5月47城新房成交面积环比+9.2%，同比-0.5%，同比增速由正转负，同比增速较4月下降3.3pct。1-5月累计同比-8.3%。

证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002

jialu.xu@bocichina.com

从各能级城市来看，5月一线城市新房成交同比增幅收窄，二线城市同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。1）一线城市：5月新房成交面积环比+4.0%，同比+16.5%，同比增幅较4月收窄11.2pct。其中上海、广州、深圳同环比均增长，上海环比+2%，同比+17%，广州环比+23%，同比+7%，深圳环比+55%，同比+50%；而北京虽同比增长 15%，但环比出现了 27%的下滑。1-5月一线城市累计同比-0.9%，其中北京、上海、广州同比上升 1%、4%、3%，深圳同比- 28%。2）二线城市：5月新房成交面积环比+3.4%，同比-4.3%，同比降幅较4月扩大3.6pct。其中武汉、苏州、福州、大连同环比均正增长；济南、南宁环比正增长、但同比负增长；青岛、宁波环比负增长、同比正增长；杭州、成都同环比均出现了下滑，杭州环比-11%、同比-12%，成都环比-7%、同比-16%。1-5月二线城市累计同比-13.4%。3）三四线城市：5月新房成交面积环比+18.3%，同比-4.2%，同比降幅较4月收窄0.3pct。其中佛山、莆田、芜湖、吉安、肇庆、梧州、清远、茂名同环比均正增长。1-5月三四线城市累计同比-6.5%。

【二手房成交】

5月二手房成交环比增速由正转负，成交动能减弱；低基数影响下同比涨幅扩大。5月23城二手房成交面积环比 11.3%，同比+12.5%，同比涨幅较4月扩大4.1pct。1-5月23城二手房成交面积同比+1.8%。

从各城市能级来看，5月各能级城市二手房成交环比均出现了负增长，同比涨幅均有所扩大。5月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.9%、-15.9%、-4.2%，同比增速分别为 14.8%、8.3%、20.2%，同比增幅较4月分别扩大2.3、2.3、12.0pct。一线城市中，北京同比+3%、环比-14%，深圳同比+15%、环比+0.2%，上海同比+23%、环比-6%；二线城市均环比下降，除南宁外同比均上升。其中杭州同比+4%、环比-16%，成都同比+11%、环比-12%。1-5月一、二、三四线城市累计同比增速分别为 3.2%、-2.3%、11.0%。其中北京1-5月累计同比+0.2%，上海累计同比+8%，深圳累计同比-6%，杭州累计同比-15%。

【新房库存与去化】

库存与去化：库存规模同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升。5月末13城新房库存面积环比-5.6%，同比 4.5%；去化周期18.9个月，环比-1.5个月，同比+2.1个月。具体来看，5月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。

【土地市场】

受核心城市优质地块带动，5月住宅类用地拍溢价率同环比均提升。5月全国成交土地规划建面环比+12.6%，同比-23.8%；楼面均价1061元/平，环比-3.9%，同比-8.9%，溢价率6.9%，环比+0.6pct，同比+3.5pct。其中全国住宅类用地楼面价 4666元/平，环比+15.6%，同比-11.2%；全国住宅类用地溢价率9.6%，环比+0.8pct，同比+5.3pct。一、二、三线城市住宅类用地溢价率为14.7%、11.7%、2.9%，一线城市环比+8.9pct，同比+12.4pct；二线城市环比-0.7pct，同比+3.7pct；三线城市环比-2.4pct，同比-0.6pct。一、二线城市住宅类用地拍溢价率均超 10%。不过，土拍市场分化明显，根据中指院，上海、杭州平均溢价率分别为 34%、28%，而南京、沈阳、郑州普遍低溢价或底价成交。从累计来看，1-5月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。1-5月全国成交土地规划建面同比-16.7%，成交总价同比-30.2%，楼面均价989元/平，同比-16.3%，平均溢价率5.2%，同比-3.0pct。

【房企】

销售：百强房企5月销售同比降幅持续收窄。百强房企5月全口径销售额同比-1.1%（前值：-11.6%）；1-5月累计同比-17.1%（前值：-20.7%）。TOP20房企中，5月销售额同比为正的有：中国中铁（+217%）、中建东孚（+60%）、中国铁建（+40%）、华润（+28%）、招蛇（+20%）、越秀（+18%）、中海（+14%）、保利置业（+10%）、建发（+4%）。1-5月销售额同比为正的有：中旅投资（+177%）、中建东孚（+87%）、中建壹品（+34%）、中海（+14%）、招蛇（+13%）、金茂（+11%）、华润（+8%）。

拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度小幅回升，楼面均价同比增长。百强房企5月全口径拿地金额同比+6.4%，拿地强度13%，环比+3pct，同比+1pct；拿地建面同比-3.5%；楼面均价1.6万元/平，同比+10.2%。具体来看，5月拿地金额较多的主流房企有：华润（拿地金额95亿元，拿地强度41%）、保利发展（80亿元，29%）、滨江（63亿元，68%）、绿城（45亿元，36%）。1-5月百强房企全口径拿地金额同比-43.9%，拿地建面同比-24.8%，楼面均价8233元/平，同比-25.4%，拿地强度25%，同比-9pct。1-5月华润置地以313亿元的拿地金额排名第一，其次是越秀（282亿元）、保利发展（214亿元）、绿城（123亿元）、金茂（121亿元）、滨江（121亿元）。

【政策】

5月28日，城市更新“十五五”规划发布。这是我国首个以“五年规划”形式出台的城市更新专项顶层设计。与“十四五”相比，“十五五”定量目标更清晰精准、结构更更“质效与可持续”。各项改造指标分化：1）规模增加：危旧房改造（50万套/间）、老旧街区厂区改造（1500个），历史建筑修缮（1.5万个）、地下管网更新（36.5万公里）规模明显提升；体育场地规模（12.8万公顷）略有增加；2）规模减少：城中村改造数量（4000个）虽略有下滑，但体量仍然较大；老旧小区改造（11.5万个）下滑；3）新增：新增城市公园绿地（2万公顷）、应急避难场所（5万个）、城镇房屋基础信息数字化率（>95%）等改造目标。此外，规划有三大亮点：1）构建可持续的城市建设运营投融资体系。$\textcircled{1}$财政支持：提及“中央财政支持”；“允许通过地方政府专项债券……支持用作项目资本金”；“地方政府加大财政投入”等。25年城市更新相关债券发行规模超3500亿元，同比+2%，占新增债券的7.6%；26Q1发行接近1200亿元，同比+7%，其中城中村改造债券发行超500亿元，同比+140%。$\textcircled{2}$金融支持：提及“允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持”。$\textcircled{3}$社会资本：提及“推动符合条件的城市更新项目发行REITs、资产证券化产品等”；“支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等”；“鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设”。2）构建多主体协同参与机制，支持民企参与城市更新。规划提出“政府统筹协调各类存量资源，支持国有企业、民营企业参与城市更新”。各方的角色定位更加清晰，政府作为资源的统筹者，积极调动各方力量参与城市更新大工程。由于涉及面广，民企可根据自身资源、设计、产业及效率优势，在城市更新大势中找到机会。3）规划提出“促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”，为房企未来发展指明出路。从短周期的“开发商”转向长周期的“城市运营商”。我们认为，未来房企参与城市更新将从单纯的项目争夺转向差异化城市更新品牌构建。在城市更新过程中，过去房企靠新城增量开发，向外围扩大城市边界，未来将城市核心区域的存量资产盘活是重点内容，以内生改造激活城市活力，更好激活存量资产的价值。

地方层面，1）广州启动收购二手房，上海收购二手房成效初显，并将试点扩大至全部中心城区。5月26日，广州发布楼市“穗八条”系列配套文件，其中指出，广州安居集团启动支持居民“卖旧买新”试点工作，收购对象为总价在300万元以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限，居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。此外，上海披露收购二手房工作进展。根据上海市房管局官网，截至5月21日，三区已累计完成房源收购523套，其中徐汇区458套、浦东新区64套、静安区1套。今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作。2）5月公积金仍是各地政策的主要优化调整方向。苏州大幅提高贷款额度上限（叠加后最高可贷400万元）；广州、苏州、青岛、大连等地扩大公积金提取用途，其中广州、青岛支持公积金用于原拆原建；广州“商转公”扩大受益面、降低转贷门槛（符合条件的商贷可转为组合贷款，累计缴存公积金时限由60个月缩短为36个月，原商贷放款年限由3年缩短为2年，申请对象由本市缴存人扩展至大湾区或广州市圈城市缴存，贷款额度提高至 80%）。

【板块收益】

5月房地产板块绝对收益为-4.8%，但相对收益（相对沪深300）为-6.6%，地产板块跑输沪深300，虽然3-4月楼市出现了“小阳春”行情，但5月成交动能出现走弱，市场信心仍然不足。

投资建议

5月新房成交面积同比走弱；尽管因低基数原因，二手房成交同比数据仍然较好，但环比增速已经走弱；可以看出，从3月的集中需求释放至今，成交动能已经逐渐开始减弱。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。深圳、上海的最新批次土拍也有地块拍出了超高溢价率的地块，但细究其背后，有些地块是降低了起拍价，造成了高溢价率的现象；有些地块是较为稀缺，造成了各家房企争抢的状况。而多数普通地块仍然是底价或低溢价成交。并且最终所有地块还是要转化成后续的市场成交、房企的利润才有效。普通地块、普通房源的修复，也就是市场真正的修复目前还在筑底过程中。

从投资角度来说，我们认为，2026年地产板块存在投资机会，部分房企已经出现结构性改善。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”成交量季节性回升；前期出台政策效果持续发酵；公积金制度的改革进一步明晰；已出现结构性改善的房企估值仍处于低位；多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性化公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高的商业地产类公司：华润万象生活、大古地产。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。


目录

1 5月新房成交同比由正转负；二手房成交环比由正转负，成交动能减弱 ...5

1.1 新房：5月新房成交面积环比正增长，同比由正转负 ...5

1.2 二手房：5月二手房成交环比增速由正转负，成交动能减弱；低基数影响下同比涨幅扩大6

1.3 库存：库存规模同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升 ...7

2 土地市场：受核心城市优质地块带动，5月住宅类用地土拍溢价率同环比均提升 ...10

3 房企：5月百强房企销售降幅持续收窄；拿地金额、拿地强度同比提升

...13

3.1 销售：百强房企5月销售同比降幅持续收窄 ...13

3.2 拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度小幅回升，楼面均价同比增长 ...14

4 政策：城市更新“十五五”规划发布；上海、广州推进收购二手房 ...16

5 5月地产板块跑输沪深300，楼市成交动能走弱，市场信心仍然不足

...18

6 投资建议 ...19

7 风险提示 ...20

8 附录 ...21


图表目录

图表 1.5 月新房成交面积 1267.0 万平，环比上升 9.2%，同比下降 0.5%...5

图表 2.5 月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为 4.0%、3.4%、18.3%..5

图表 3.5 月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为 16.5%、-4.3%、-4.2%5

图表 4. 我们跟踪的城市中，60%的城市 5 月新房成交面积环比正增长...6

图表 5. 5 月 23 城二手房成交面积 1169.0 万平，环比下降 11.3%，同比上升 12.5%

...6

图表 6. 5 月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.9%、-15.9%、-4.2%...6

图表 7. 5 月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 14.8%、8.3%、20.2%...7

图表 8. 5 月我们跟踪的重点城市中，22%的城市二手房成交面积同环比均增长...7

图表 9. 截至 5 月末，13 个城市新房库存面积为 7421.3 万平，环比下降 5.6%，同比下降 4.5%...7

图表 10. 截至 5 月末，一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-3.0%、-0.9%、-17.2%...7

图表 11. 截至 5 月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为-10.7%、3.4%、1.9%...8

图表 12. 截至 5 月末，13 个城市整体新房库存面积去化周期为 18.9 个月，环比下降 1.5 个月，同比上升 2.1 个月...8

图表 13. 截至 5 月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 15.9、17.0、56.6 个月...8

图表 14. 截至 5 月末，一、三四线城市去化周期环比下降 1.3、12.2 个月，二线城市环比上升 0.3 个月...8

图表 15. 截至 5 月末，一、二、三四线城市去化周期同比分别上升 0.2、4.1、4.6 个月...8

图表 16. 截至 5 月底，仅上海、杭州去化周期在 12 个月以内...9

图表 17. 5 月全国成交土地规划总建筑面积为 1.3 亿平，环比上升 12.6%，同比下降 23.8%...10

图表 18. 5 月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 25.5%、20.2%、20.2%...10

图表 19. 5 月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-54.6%、-20.8%、-13.5%...10

图表 20. 5 月全国住宅类成交土地建 2048.9 万平，环比下降 7.0%，同比下降 24.8%...10

图表 21. 5 月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为 62.2%、-15.1%、7.9%...10

图表 22. 5 月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-1.9%、-41.8%、-29.5%...10

图表 23. 5 月全国成交土地平均楼面价 1061 元/平，环比下降 3.9%，同比下降 8.9%


图表 24.5 月平均土地溢价率为 6.9%，较上月上升了 0.6 个百分点，较 2025 年同期上升了 3.5 个百分点 ...11

图表 25.5 月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为-14.1%、-13.7%、-1.8% ...12

图表 26.5 月一、二、三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-4.1%、6.6%、-10.3% ...12

图表 27.5 月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为 13.4%、9.3%、2.9%12

图表 28.5 月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为 4666 元/平，环比上升 15.6%，同比下降 11.2% ...12

图表 29.5 月全国住宅类用地平均溢价率为 9.6%，环比上升 0.8 个百分点，较去年同期上升 5.3 个百分点 ...12

图表 30.5 月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为-27.8%、24.9%、2.6% ...12

图表 31.5 月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别为-53.5%、50.9%、-1.1% ...12

图表 32.5 月一、二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为 14.7%、11.7%、2.9% ...12

图表 33.百强房企 5 月权益口径销售额 2264 亿元，同比下降 0.2% ...13

图表 34.5 月 CR5、CR10、CR20 权益销售额同比增速为 6.8%、1.1%、-0.8%，同比增速下降 20.2、13.8、4.2 个百分点，C50 同比增速为-1.1%，降幅收窄 4.6 个百分点 ...13

图表 35.5 月 CR5、CR10 销售同比持续正增长 ...13

图表 36. TOP20 房企中，5 月销售额同比为正的有：中国中铁（+217%）、中建东孚（+60%）、中国铁建（+40%）、华润（+28%）、招蛇（+20%）、越秀（+18%）、中海（+14%）、保利置业（+10%）、建发（+4%） ...14

图表 37. 百强房企 5 月全口径拿地金额 389 亿元，同比增长 6.4% ...14

图表 38.5 月百强房企拿地强度为 13%，环比提升 3 个百分点 ...14

图表 39.5 月涉及土地投资较多的房企有华润置地、保利发展、滨江集团、绿城中国 ...15

图表 40.1-5 月拿地金额排名中，华润排名第一，其次是越秀、保利发展、绿城、金茂、滨江 ...15

图表 41. 房地产行业 5 月绝对收益为-4.8% ...18

图表 42. 房地产行业 5 月相对沪深 300 收益为-6.6% ...18

图表 43. 城市数据选取清单 ...21


15月新房成交同比由正转负；二手房成交环比由正转负，成交动能减弱

1.1 新房：5月新房成交面积环比正增长，同比由正转负

5月新房成交面积环比正增长，同比增速由正转负。5月47城新房成交面积1267.0万平，环比上升 9.2%，同比下降 0.5%，同比增速由正转负，同比增速较4月下降了3.3个百分点。1-5月47城新房成交面积5621.7万平，同比下降 8.3%。

从各能级城市来看，5月一线城市新房成交同比增幅收窄，二线城市同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。1）一线城市：5月新房成交面积266.4万平，环比上升 4.0%，同比上升 16.5%，同比增幅较4月收窄了11.2个百分点。具体来看，四个一线城市中上海、广州、深圳同环比均增长，上海环比增长 2%、同比增长 17%，广州环比增长 23%、同比增长 7%，深圳环比增长 55%、同比增长 50%；而北京虽然同比仍有 15%的增长，但环比出现了 27%的下滑。1-5月一线城市新房成交面积1024.4万平，同比下降 0.9%，其中北京、上海、广州同比分别上升 1%、4%、3%，深圳同比下降 28%。2）二线城市5月新房成交面积478.4万平，环比上升 3.4%，同比下降 4.3%，同比降幅较4月扩大3.6个百分点。其中武汉、苏州、福州、大连同环比均正增长；济南、南宁环比正增长、但同比负增长；青岛、宁波环比负增长、同比正增长；杭州、成都同环比均出现了下滑，杭州环比下降 11%、同比下降 12%，成都环比下降 7%、同比下降 16%。1-5月二线城市新房成交面积 2102.0万平，同比下降 13.4%。3）三四线城市5月新房成交面积522.3万平，环比上升 18.3%，同比下降 4.2%，同比降幅较4月收窄了0.3个百分点。其中佛山、莆田、芜湖、吉安、肇庆、梧州、清远、茂名同环比均正增长。1-5月三四线城市新房成交面积2495.3万平，同比下降 6.5%。

图表1.5月新房成交面积1267.0万平，环比上升 9.2%，同比下降 0.5%


资料来源：同花顺，中银证券

图表2.5月一、二、三四线新房成交面积环比增速分别为 4.0%、3.4%、18.3%


资料来源：同花顺，中银证券

图表3.5月一、二、三四线新房成交面积同比增速分别为 16.5% 、-4.3% 、-4.2%


资料来源：同花顺，中银证券


图表4. 我们跟踪的城市中， 60%的城市5月新房成交面积环比正增长

2026年5月全国重点城市新房成交面积(单位:万平)

能级

城市

成交面积

环比

同比

能级

城市

成交面积

环比

同比

一线

北京

51

-27%

15%

三四线

江门

26

13%

-1%

上海

104

2%

17%

遵义

4

-59%

-41%

广州

80

23%

7%

汕头

18

17%

-1%

深圳

32

55%

50%

丽江

3

-4%

19%

一线合计

266

4%

16%

韶关

4

41%

-45%

二线

杭州

54

-11%

-12%

佛山

41

25%

2%

武汉

65

41%

4%

莆田

8

27%

115%

青岛

122

-7%

7%

泰安

6

-25%

-11%

苏州

24

4%

3%

芜湖

115

39%

51%

宁波

32

-15%

45%

吉安

7

49%

43%

福州

12

29%

31%

池州

2

-14%

-53%

济南

36

10%

-1%

肇庆

18

52%

26%

南宁

32

14%

-21%

舟山

3

23%

-10%

成都

81

-7%

-16%

抚州

7

-16%

-42%

大连

6

15%

69%

宿州

-

-

-

二线合计

463

3%

-4%

平凉

8

-33%

-39%

三四线

东莞

12

6%

-32%

梧州

11

3%

3%

惠州

28

36%

13%

清远

20

14%

2%

扬州

14

-26%

-34%

衢州

1

-69%

-27%

嘉兴

19

-16%

-56%

云浮

8

43%

-13%

泉州

2

68%

56%

六盘水

11

-17%

-28%

温州

1

22%

-98%

海门

2

-3%

-36%

淮安

51

25%

63%

鹤壁

2

-8%

-47%

柳州

9

163%

111%

茂名

26

35%

12%

宝鸡

5

-71%

-29%

三四线合计

522

18%

-4%

资料来源：同花顺，中银证券

1.2 二手房：5月二手房成交环比增速由正转负，成交动能减弱；低基数影响下同比涨幅扩大

5月二手房成交环比增速由正转负，成交动能减弱；低基数影响下同比涨幅扩大。5月23城二手房成交面积1169.0万平，环比下降 11.3%，同比增长 12.5%，同比涨幅较4月扩大了4.1个百分点。 1-5月23城二手房成交面积5383.3万平，同比增长 1.8%。

从各城市能级来看，5月各能级城市二手房成交环比均出现了负增长，同比涨幅均有所扩大。5月一、二、三四线城市二手房成交面积分别为408.6、528.0、212.5万平，环比增速分别为-7.9%、-15.9%、-4.2%，同比增速分别为14.8%、8.3%、20.2%，同比增幅较4月分别扩大了2.3、2.3、12.0个百分点。一线城市中，北京二手房成交面积同比上升 3%、环比下降 14%，深圳同比上升 15%、环比上升 0.2%，上海同比上升 23%、环比下降 6%；二线城市均环比下降、除南宁外同比均上升。其中杭州同比上升 4%、环比下降 16%，成都同比上升 11%、环比下降 12%。1-5月一、二、三四线城市二手房成交面积分别为1883.5、2530.3、969.5万平，同比增速分别为 3.2%、-2.3%、11.0%。其中北京1-5月累计同比上升 0.2%，上海累计同比增长 8%，深圳累计同比下降 6%，杭州累计同比下降 15%。

图表5.5月23城二手房成交面积1169.0万平，环比下降 11.3% ，同比上升 12.5%


资料来源：同花顺，中银证券

图表6.5月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-7.9%、-15.9%、-4.2%


资料来源：同花顺，中银证券


图表7.5月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为 14.8%、8.3%、20.2%


资料来源：同花顺，中银证券

图表8.5月我们跟踪的重点城市中， 22%的城市二手房成交面积同环比均增长

2026年5月全国重点城市二手房成交面积(单位:万平)

能级

城市

成交面积

环比

同比

能级

城市

成交面积

环比

同比

一线

北京

136

-14%

3%

三四线

东莞

34

-7%

15%

上海

216

-6%

23%

扬州

19

-16%

27%

深圳

56

0.2%

15%

江门

23

-20%

11%

一线合计

409

-8%

15%

韶关

6

-15%

6%

二线

杭州

64

-16%

4%

佛山

68

5%

19%

南京

81

-14%

1%

吉安

6

24%

11%

青岛

63

-12%

11%

池州

2

195%

-

苏州

71

-8%

30%

平凉

7

-7%

25%

厦门

23

-14%

34%

梧州

4

85%

155%

南宁

16

-53%

-44%

清远

31

-3%

19%

成都

206

-12%

11%

衢州

8

-12%

37%

大连

24

-35%

16%

资阳

5

-16%

10%

二线合计

548

-16%

8%

三四线合计

212

-4%

20%

资料来源：同花顺，中银证券

1.3 库存：库存规模同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升

库存规模同环比均下降，去化周期环比下降、同比上升。截至5月末，我们跟踪的13城新房库存面积为7421.3万平，环比下降 5.6%，同比下降 4.5%；整体去化周期为18.9个月，环比下降1.5个月，同比上升2.1个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-3.0%、-0.9%、-17.2%，同比增速分别为-10.7%、3.4%、1.9%；去化周期分别为15.9、17.0、56.6个月，一线城市环比下降 1.3个月、同比提升0.2个月，二线城市环比提升0.3个月、同比提升4.1个月，三四线城市环比下降12.2个月、同比提升4.6个月。具体来看，5月我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在 12个月内。

图表9. 截至5月末，13个城市新房库存面积为7421.3万平，环比下降 5.6%，同比下降 4.5%


资料来源：同花顺，中银证券

图表10. 截至5月末，一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-3.0%、-0.9%、-17.2%


资料来源：同花顺，中银证券


图表11. 截至5月末，一、二、三四线城市库存面积同比增速分别为-10.7%、3.4%、1.9%


资料来源：同花顺，中银证券

图表12. 截至5月末，13个城市整体新房库存面积去化周期为18.9个月，环比下降1.5个月，同比上升2.1个月


资料来源：同花顺，中银证券

图表13. 截至5月末，一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.9、17.0、56.6个月


资料来源：同花顺，中银证券

图表14. 截至5月末，一、三四线城市去化周期环比下降 1.3、12.2个月，二线城市环比上升0.3个月


资料来源：同花顺，中银证券

图表15. 截至5月末，一、二、三四线城市去化周期同比分别上升0.2、4.1、4.6个月


资料来源：同花顺，中银证券


图表16. 截至5月底，仅上海、杭州去化周期在12个月以内

2026年5月全国重点城市新房库存面积及去化周期(单位:万平、月)

能级

城市

库存面积

环比

同比

去化周期

环比

同比

一线

北京

1784

-2%

-17%

26.5

-7%

-3%

上海

750

-2%

2%

8.4

-3%

1%

深圳

249

-6%

-9%

12.6

-16%

59%

广州

972

-5%

-6%

16.0

-11%

3%

二线

杭州

520

-2%

5%

9.8

11%

24%

苏州

610

-1%

6%

28.4

-13%

78%

宁波

606

1%

-2%

20.3

-2%

28%

福州

197

-2%

2%

16.2

11%

13%

厦门

266

-2%

10%

20.0

-15%

16%

三四线

宝鸡

207

-59%

-8%

41.3

-56%

-48%

韶关

245

-2%

0%

58.5

-5%

50%

莆田

207

-0.5%

8%

42.3

-16%

17%

平凉

810

0.3%

4%

68.3

3%

17%

资料来源：同花顺，中银证券

数据说明：商品房：北京，深圳；商品住宅：上海，杭州，苏州，宁波，福州，韶关，莆田。


2土地市场：受核心城市优质地块带动，5月住宅类用地土拍溢价率同环比均提升

5月土地市场成交规模年环比增长。5月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.3亿平，环比上升 12.6%，同比下降 23.8%，同比降幅较上月收窄了0.3个百分点。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 25.5%、20.2%、20.2%，同比增速分别为-54.6%、-20.8%、-13.5%。单看住宅用地，全国住宅类成交土地建面2048.9万平，环比下降 7.0%，同比下降 24.8%，同比降幅收窄了2.5个百分点。一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为 62.2%、-15.1%、 7.9%，同比增速分别为-1.9%、-41.8%、-29.5%。

图表17.5月全国成交土地规划总建筑面积为1.3亿平，环比上升 12.6% ，同比下降 23.8%


资料来源：Wind，中银证券

图表18.5月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为 25.5%、20.2%、20.2%


资料来源：Wind，中银证券

图表19.5月一、二、三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为-54.6%、-20.8%、-13.5%


资料来源：Wind，中银证券

图表20.5月全国住宅类成交土地建2048.9万平，环比下降 7.0%，同比下降 24.8%


资料来源：Wind，中银证券

图表21.5月一、二、三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为 62.2%、-15.1%、7.9%


资料来源：Wind，中银证券

图表22.5月一、二、三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-1.9%、-41.8%、-29.5%


资料来源：Wind，中银证券


从市场热度来看，受核心城市优质地块带动，5月住宅类用地土拍溢价率同环比均提升，一、二线城市住宅类用地土拍溢价率均超过 10%。不过，土拍市场分化明显，根据中指院，上海、杭州平均溢价率分别为 34%和 28%，而南京、沈阳、郑州普遍低溢价或底价成交，市场冷热不均态势明显。

从全类型土地来看，5月全国（300城）成交土地平均楼面价1061元/平，环比下降 3.9%，同比下降 8.9%；平均土地溢价率为 6.9%，环比提升0.6个百分点，同比提升3.5个百分点。一、二、三线城市成交土地楼面均价分别8344、1751、775元/平，环比增速分别为-14.1%、-13.7%、-1.8%，同比增速分别为-4.1%、6.6%、-10.3%；平均溢价率分别为 13.4%、9.3%、2.9%，其中一线城市环比提升8.5个百分点，同比提升11.3个百分点；二线城市环比下降0.4个百分点，同比提升3.1个百分点；三线城市环比下降0.7个百分点，同比提升0.1个百分点。

从住宅类用地来看，5月全国（300城）住宅类用地成交平均楼面价为4666元/平，环比上升 15.6%同比下降 11.2%。本月全国住宅类用地平均溢价率为 9.6%，环比提升0.8个百分点，同比提升5.3个百分点。一、二、三线城市住宅类用地平均楼面价为25398、9866、3657元/平，环比增速分别为-27.8%、24.9%、2.6%，同比增速分别为-53.5%、50.9%、-1.1%；土地溢价率分别为 14.7%、 11.7%、2.9%，其中，一线城市环比提升8.9个百分点，同比提升12.4个百分点；二线城市环比下降0.7个百分点，同比提升3.7个百分点；三线城市环比下降2.4个百分点，同比下降0.6个百分点。

全类型土地累计成交情况来看，1-5月全国土地成交总价同比下降超三成，土拍热度不及去年同期。 1-5月全国（300城）成交土地规划总建面6.7亿平，同比下降 16.7%，成交总价6669亿元，同比下降 30.2%，楼面均价989元/平，同比下降 16.3%，平均溢价率 5.2%，同比下降3.0个百分点。一、二、三线城市1-5月累计土地成交建面分别为2087、12251、23356万平，同比增速分别为-3.9%、-16.2%、-9.5%；累计成交总价分别为1333、1869、1886亿元，同比增速分别为-36.1%、-45.2%、-13.9%；楼面均价分别为6385、1525、807元/平，同比增速分别为-33.6%、-34.5%、-4.8%；平均土地溢价率分别为 7.3%、5.8%、2.5%，同比分别下降3.5、7.6、0.4个百分点。

住宅土地累计成交情况来看，1-5月全国住宅类用地土地成交总价同比降幅接近四成。1-5月全国 （300城）住宅类用地成交土地规划总建面1.1亿平，同比下降 23.6%，成交总价4262亿元，同比下降 37.7%，楼面均价3922元/平，同比下降 18.5%，平均溢价率 7.1%，同比下降3.9个百分点。一、二、三线城市1-5月累计住宅类用地土地成交建面分别为359、1898、2627万平，同比增速分别为-9.8%、-41.8%、-26.8%；累计住宅类用地成交总价分别为1119、1359、961亿元，同比增速分别为-39.6%、-52.1%、-19.7%；楼面均价分别为31136、7160、3656元/平，同比增速分别为-33.0%、-17.7%、9.6%；平均土地溢价率分别为 8.8%、7.6%、2.3%，同比分别下降3.8、8.9、1.1个百分点。

图表23.5月全国成交土地平均楼面价1061元/平，环比下降 3.9%，同比下降 8.9%


资料来源：Wind，中银证券

图表24.5月平均土地溢价率为 6.9% ，较上月上升了0.6个百分点，较2025年同期上升了3.5个百分点


资料来源：Wind，中银证券


图表25.5月一、二、三线城市成交土地楼面均价环比增速分别为-14.1%、-13.7%、-1.8%


资料来源：Wind，中银证券

图表26.5月一、二、三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-4.1%、6.6%、-10.3%


资料来源：Wind，中银证券

图表27.5月一、二、三线城市成交土地平均溢价率分别为 13.4%、9.3%、2.9%


资料来源：Wind，中银证券

图表28.5月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为4666元/平，环比上升 15.6%，同比下降 11.2%


资料来源：Wind，中银证券

图表29.5月全国住宅类用地平均溢价率为 9.6% ，环比上升0.8个百分点，较去年同期上升5.3个百分点


资料来源：Wind，中银证券

图表30.5月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为-27.8%、24.9%、2.6%


资料来源：Wind，中银证券

图表31.5月一、二、三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别为-53.5%、50.9%、-1.1%


资料来源：Wind，中银证券

图表32.5月一、二、三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为 14.7%、11.7%、2.9%


资料来源：Wind，中银证券


3房企：5月百强房企销售降幅持续收窄；拿地金额、拿地强度同比提升

3.1销售：百强房企5月销售同比降幅持续收窄

百强房企5月销售同比降幅持续收窄。百强房企5月实现全口径销售额3072亿元，同比下降 1.1% （前值：-11.6%）；权益口径2264亿元，同比下降 0.2%（前值：-7.7%）。百强房企1-5月实现全口径销售额1.17万亿元，同比下降 17.1% （前值：-20.7%）；权益口径8582亿元，同比下降 17.1% （前值：-20.8%）

5月CR5、CR10销售同比持续正增长，但增速较4月下滑。5月CR5、CR10全口径销售额同比增速分别为 7.0%、2.1%，同比增速分别下降13.9、5.2个百分点；CR20、CR50同比增速分别为- 2.2%、-1.9%，同比降幅分别收窄0.3、7.4个百分点；CR5、CR10、CR20权益口径销售额同比增速分别为 6.8%、1.1%、-0.8%，同比增速分别下降20.2、13.8、4.2个百分点，C50同比增速为- 1.1%，同比降幅收窄4.6个百分点。

TOP20房企中，5月销售额同比增速为正的企业有：中国中铁（+217%）、中建东孚（+60%）、中国铁建（+40%）、华润（+28%）、招蛇（+20%）、越秀（+18%）、中海（+14%）、保利置业 （+10%）、建发（+4%）。1-5月销售额同比增速为正的企业有：中旅投资（+177%）、中建东孚 （+87%）、中建壹品（+34%）、中海（+14%）、招蛇（+13%）、金茂（+11%）、华润（+8%）。

图表33.百强房企5月权益口径销售额2264亿元，同比下降 0.2%


资料来源：克而瑞，中银证券

图表34.5月CR5、CR10、CR20权益销售额同比增速为 6.8%、1.1%、-0.8%，同比增速下降20.2、13.8、4.2个百分点，C50同比增速为-1.1%，降幅收窄4.6个百分点


资料来源：克而瑞，中银证券

图表35.5月CR5、CR10销售同比持续正增长

房企梯队

单月全口径销售(亿元)

单月全口径销售增速

2025年5月

2026年4月

2026年5月

2025年5月

2026年4月

2026年5月

CR5

1057

1104

1130

-10.6%

20.9%

7.0%

CR10

1622

1522

1656

-8.8%

7.3%

2.1%

CR20

2151

1880

2104

-8.6%

-2.4%

-2.2%

CR50

2769

2381

2717

-10.6%

-9.3%

-1.9%

CR100

3107

2658

3072

-11.1%

-11.6%

-1.1%

房企梯队

单月权益口径销售(亿元)

单月权益口径销售增速

2025年5月

2026年4月

2026年5月

2025年5月

2026年4月

2026年5月

CR5

812

890

868

-6.6%

27.0%

6.8%

CR10

1189

1155

1202

-8.3%

14.9%

1.1%

CR20

1563

1440

1551

-8.8%

3.5%

-0.8%

CR50

2013

1789

1991

-10.0%

-5.7%

-1.1%

CR100

2269

1996

2264

-10.3%

-7.7%

-0.2%

资料来源：克而瑞，中银证券


图表36. TOP20房企中，5月销售额同比为正的有：中国中铁（+217%）、中建东孚（+60%）、中国铁建（+40%）华润（+28%）、招蛇（+20%）、越秀（+18%）、中海（+14%）、保利置业（+10%）、建发（+4%）

销售排名

公司

2026年1-5月全口径金额

同比

2025年全年全口径销售金额月均值

2026年5月全口径金额

同比

2026年4月全口径金额

同比

2026年5月权益金额

同比

2026年4月权益金额

同比

2026年5月全口径面积

同比

2026年4月全口径面积

同比

1

保利发展

1053

-9.3%

211

276

-3.2%

260

5.4%

218

-3.1%

205

5.7%

119

-16.4%

112

-20.2%

2

中海地产

1030

14.0%

209

273

14.4%

242

20.4%

251

14.4%

273

47.4%

89

43.3%

106

24.7%

3

华润置地

935

7.7%

195

235

28.1%

259

49.7%

166

59.6%

183

56.5%

72

29.3%

79

95.6%

4

招商蛇口

759

13.1%

163

208

20.1%

218

48.0%

125

3.4%

132

32.0%

45

-37.5%

48

-6.9%

5

建发集团

518

-7.6%

102

138

4.0%

126

-13.8%

108

13.5%

98

-7.0%

57

6.8%

37

-32.4%

6

绿城中国

485

-25.8%

128

125

-44.3%

104

-9.2%

86

-39.9%

64

1.1%

33

-15.4%

34

-6.4%

7

中国金茂

417

10.5%

95

105

-15.6%

88

25.5%

72

-15.7%

61

25.7%

37

-35.8%

34

4.9%

8

越秀地产

370

-27.0%

90

113

18.0%

85

-17.6%

68

17.7%

51

-17.5%

34

137.5%

33

61.7%

9

滨江集团

336

-22.5%

85

93

-8.1%

93

-9.3%

45

-4.9%

47

-12.6%

14

-45.0%

13

-52.0%

10

万科

277

-51.5%

112

62

-44.0%

48

-57.9%

41

-44.0%

31

-58.0%

48

-50.5%

48

-40.0%

11

绿地控股

237

-5.3%

59

54

-21.4%

40

-29.3%

49

-21.4%

36

-29.3%

67

-26.4%

72

-18.1%

12

中国铁建

214

-23.2%

61

49

-39.5%

44

-22.9%

38

26.2%

43

-12.0%

39

86.2%

42

14.8%

13

保利置业

198

-10.0%

42

44

10.0%

43

13.2%

30

-2.3%

31

358.2%

16

12.9%

14

-7.3%

14

华发股份

182

-58.0%

65

44

-42.3%

36

-42.2%

24

-50.1%

20

-53.1%

16

-39.8%

12

-57.9%

15

中旅投资

154

177.1%

14

21

-

17

-

8

-

9

-

4

-

4

-

16

中建东孚

150

86.7%

34

33

60.3%

25

135.5%

34

134.9%

23

170.9%

4

-88.3%

12

175.6%

17

中建壹品

147

34.3%

34

32

-4.8%

24

42.1%

29

5.1%

18

28.1%

6

-44.9%

4

17.6%

18

中国中铁

141

-0.1%

30

38

216.7%

39

-34.9%

28

220.5%

29

-35.2%

22

-17.9%

20

18.3%

19

碧桂园

141

-17.2%

34

31

-18.7%

29

-21.2%

26

-14.9%

25

-18.8%

38

-19.1%

36

-21.3%

20

龙湖集团

137

-51.8%

53

34

-46.7%

29

-46.4%

22

-52.9%

19

-48.4%

36

-30.1%

29

-22.3%

CR5

4296

0.9%

906

1130

7.0%

1104

20.9%

868

6.8%

890

27.0%

404

-13.1%

417

-6.7%

CR10

6180

-8.6%

1389

1656

2.1%

1522

7.3%

1202

1.1%

1155

14.9%

611

-16.2%

615

-6.8%

CR20

7880

-12.7%

1831

2104

-2.2%

1880

-2.4%

1551

-0.8%

1440

3.5%

860

-15.3%

844

-8.7%

CR50

10171

-15.8%

2406

2717

-1.9%

2381

-9.3%

1991

-1.1%

1789

-5.7%

1174

-11.7%

1100

-13.6%

CR100

10707

-17.1%

2798

3072

-1.1%

2658

-11.6%

2264

-0.2%

1996

-7.7%

1354

-9.9%

1216

-16.3%

资料来源：克而瑞，公司公告，中银证券

备注：金额单位：亿元；面积单位：万平。同比基数均来源于克而瑞。红色箭头表示对应指标的排名上升，绿色箭头表示排名下降，黄色横线表示排名不变。

3.2 拿地：在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度小幅回升，楼面均价同比增长

在核心城市优质地块土拍带动下，房企拿地强度小幅回升，楼面均价同比增长。百强房企5月全口径拿地金额389亿元，同比增长 6.4% ，百强房企拿地强度（拿地金额/销售金额）为 13% ，环比提升3个百分点，同比提升1个百分点；拿地建面240万平，同比下降 3.5% ；楼面均价1.6万元/平，同比增长 10.2% 。具体来看，5月拿地金额较多的主流房企有：华润置地（拿地金额95亿元，拿地强度 41%）、保利发展（80亿元，29%）、滨江集团（63亿元，68%）、绿城中国（45亿元， 36%）。

图表37.百强房企5月全口径拿地金额389亿元，同比增长 6.4%


资料来源：克而瑞，中银证券

图表38.5月百强房企拿地强度为 13% ，环比提升3个百分点


资料来源：克而瑞，中银证券


图表39.5月涉及土地投资较多的房企有华润置地、保利发展、滨江集团、绿城中国


资料来源：克而瑞，中银证券

2026年1-5月，由于去年基数较高，百强房企拿地金额与拿地强度同比均下滑。从累计来看，1-5月百强房企全口径拿地金额2708亿元，同比下降 43.9%，拿地建面3289万平，同比下降 24.8%，楼面均价8233元/平，同比下降 25.4%，拿地强度 25%，同比下降9个百分点。1-5月拿地金额排名中，华润置地排名第一（拿地金额313亿元，同比-6%，拿地强度 33%），其次是越秀地产（拿地金额282亿元，同比+26%，拿地强度 76%）、保利发展（拿地金额214亿元，同比-48%，拿地强度 20%）、绿城中国（拿地金额123亿元，同比-69%，拿地强度 25%）、中国金茂（拿地金额 121亿元，同比-66%，拿地强度 29%）、滨江集团（拿地金额121亿元，同比-56%，拿地强度 36%），其余房企拿地金额均不足100亿元。

图表40.1-5月拿地金额排名中，华润排名第一，其次是越秀、保利发展、绿城、金茂、滨江


资料来源：克而瑞，中银证券


4政策：城市更新“十五五”规划发布；上海、广州推进收购二手房

中央层面，城市更新“十五五”规划发布，系统部署城市更新相关工作。5月28日，国务院发布 《城市更新“十五五”规划》，明确了“十五五”时期城市更新工作的目标指标、重点任务、重大工程和政策举措。这是我国首个以“五年规划”形式出台的城市更新专项顶层设计。

与“十四五”相比，“十五五”定量目标更清晰精准、结构更重“质效与可持续”。各项改造指标分化：

1) 规模增加：危旧房改造（50万套/间）、老旧街区厂区改造（1500个）、历史建筑修缮（1.5万处）、地下管网更新（36.5万公里）规模明显提升；体育场地规模（12.8万公顷）略有增加；

2) 规模减少：城中村改造数量（4000个）虽略有下滑，但体量仍然较大；老旧小区改造（11.5万个）下滑；

3) 新增：新增城市公园绿地（2万公顷）、应急避难场所（5万个）、城镇房屋基础信息数字化率 （>95%）等改造目标。

此外，城市更新“十五五”规划有三大亮点：

1) 构建可持续的城市建设运营投融资体系。我们预计，一些开发企业有一些在手旧改项目可能在原先资金或资源受阻的情况下停滞不前，在此之后可能会加速推进，有利于房企在当前背景下喘一口气，后续重回正轨。根据住建部，2021-2024年城市更新总投资额超16万亿元。我们预计，“十五五”城市更新的总投资额将不低于16万亿元。 $ \textcircled{1} $财政支持：提及“中央财政支持实施城市更新行动”；“允许通过地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目建设，支持用作项目资本金”； “地方政府加大财政投入”；“落实城市更新相关税费减免政策”。2025年城市更新相关债券发行规模超3500亿元，同比增长 2%，占新增债券的 7.6%；2026年一季度发行接近1200亿元，同比增长 7%，其中城中村改造债券发行规模超500亿元，同比增长 140%。 $ \textcircled{2} $金融支持：提及“允许采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持”。 $ \textcircled{3} $社会资本：提及“推动符合条件的城市更新项目发行REITs、资产证券化产品等”；“支持符合条件的城市更新企业发行公司债券、中期票据等”；“鼓励民营企业积极参与城市基础设施建设运营”。

2) 构建多主体协同参会与机制，支持民企参与城市更新。规划提出“政府统筹协调各类存量资源，支持国有企业、民营企业参与城市更新”。各方的角色定位更加清晰，政府作为资源的统筹者，积极调动各方力量参与城市更新大工程上。由于城市更新涉及面广，民企可根据自身的资源、设计、产业以及效率优势，在城市更新的大势中找到机会。

3) 促进房企转型发展、参与城市更新，以内生改造更好激活城市存量资产价值。规划提出“促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新”，为房企未来发展指明了新出路，从短周期的“开发商”转向长周期的“城市运营商”。我们认为，未来房企参与城市更新也将从单纯的项目争夺转向差异化城市更新品牌构建。在城市更新过程中，过去房企主要靠新城增量开发，向外围扩大城市边界，未来将城市核心区域的存量资产盘活是重点内容，以内生改造激活城市活力，更好激活存量资产的价值。

（详见我们的报告《城市更新“十五五”有哪些重要变化？》）

地方层面，1）广州启动收购二手房，上海收购二手房成效初显，并将试点扩大至全部中心城区。

5月26日，广州发布楼市“穗八条”系列配套文件，其中指出，广州安居集团启动支持居民“卖旧买新”试点工作，收购对象为总价在300万元以内，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限，居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。此外，上海披露收购二手房工作进展。根据上海市房管局官网，截至5月21日，三区已累计完成房源收购523套，其中徐汇区458套、浦东新区64套、静安区1套。今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作。（详见我们的报告《上海收购二手房取得阶段性进展及扩围对楼市有多大影响？》）

2) 5月公积金仍是各地政策的主要优化调整方向。苏州大幅提高贷款额度上限；广州、苏州、青岛、大连等地扩大公积金提取用途，其中广州、青岛支持公积金用于原拆原建；广州“商转公”扩大受益面、降低转贷门槛。


5月8日，青岛优化公积金政策，支持缴存人使用住房公积金贷款用于老旧住房自主更新原拆原建，支持缴存人提取住房公积金支付住宅专项维修资金、契税缴纳、物业费等住房消费支出。

5月10日，大连优化公积金政策，对购买拥有所有权自住住房、建造、翻建、大修拥有所有权自住住房，以及出资为拥有所有权的既有住宅加装电梯及电梯更新改造等住房消费提取情形，取消 “连续足额缴存住房公积金满3个月”的缴存时间限制；支持提取住房公积金支付购买再交易住房首付款。

5月10日，苏州优化公积金政策，个人公积金最高贷款额度调整为150万元，家庭公积金最高贷款额度调整为200万元；购买现房销售的新建商品住房，贷款额度上浮 50%，购买新建二星级及以上居住类绿色建筑，贷款额度上浮 20%，购买新建“两智一全”等改善型住宅，贷款额度上浮 50%。绿色建筑、“两智一全”同时符合，以其中最高可上浮比例为上限。现房、“好房子”上浮比例可叠加计算，最高可贷400万元；支持支付契税提取，支持支付住宅专项维修资金提取。

5月10日，海南拟优化公积金政策，单方缴存住房公积金的，最高贷款基准额度新房、二手房统一提高至100万元，夫妻双方均缴存住房公积金的，最高贷款基准额度新房、二手房统一提高至 120万元。；高层次人才（A、B、C、D、E类人才），其住房公积金最高贷款额度在基准额度基础上上浮 20%。人才贷款额度上浮政策与现行多子女家庭（上浮 20%）、二星级以上绿色建筑（上浮 10%）、保障性住房（上浮 10%）等住房公积金贷款额度上浮政策可叠加执行。

5月13日，湖南出台楼市新政，省内首次购买住房的留湘来湘就业创业高校毕业生、青年人才和高层次人才，在开户且缴存一个月后，可申请公积金贷款，最高额度可不与账户余额挂钩，按工作待遇基数及劳动（聘用）合同年限合理确定，其中，高层次人才最高贷款额度可放宽至4倍，留湘来湘就业创业高校毕业生、青年人才可放宽至2倍；初婚初育家庭、二孩及以上家庭使用住房公积金贷款购买新建商品住房的，将贷款额度上限再提高 30%以上；支持提取住房公积金用于缴纳购房契税、维修资金，支付物业费、房租、大病医疗费用，以及用于住房适老化适儿化改造、老旧住宅电梯加装更新、老旧住房自主更新、原拆原建等。支持使用（含提取、贷款）住房公积金用于住房装修。

5月26日，广州优化公积金政策，“商转公”扩大受益面、降低转贷门槛，符合条件的商业贷款可转为组合贷款，累计缴存住房公积金时限由60个月缩短为36个月，原商业贷款放款年限由3年缩短为2年，申请对象由本市缴存人扩展至粤港澳大湾区或广州都市圈城市的缴存，贷款额度提高至 80%；在本市行政区域内建造、翻建、大修自住住房；在缴存人或配偶户籍所在省建造、翻建、大修自住住房；在本市行政区域内无自有产权住房，在广东省内建造、翻建、大修自住住房的；在本市行政区域内，缴存人、配偶拥有所有权的危旧住宅进行原拆原建，可提取公积金。


5 5月地产板块跑输沪深300，楼市成交动能走弱，市场信心仍然不足

5月地产板块跑输沪深300。5月房地产板块绝对收益为-4.8%，但相对收益（相对沪深300）为- 6.6%，地产板块跑输沪深300，虽然3-4月楼市出现了“小阳春”行情，但5月成交动能出现走弱，市场信心仍然不足。

图表41. 房地产行业5月绝对收益为-4.8%


资料来源：同花顺，中银证券

图表42.房地产行业5月相对沪深300收益为-6.6%


资料来源：同花顺，中银证券


6投资建议

5月新房成交面积同比走弱；尽管因低基数原因，二手房成交同比数据仍然较好，但环比增速已经走弱；可以看出，从3月的集中需求释放至今，成交动能已经逐渐开始减弱。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。深圳、上海的最新批次土拍也有地块拍出了超高溢价率的地块，但细究其背后，有些地块是降低了起拍价，造成了高溢价率的现象；有些地块是较为稀缺，造成了各家房企争抢的状况。而多数普通地块仍然是底价或低溢价成交。并且最终所有地块还是要转化成后续的市场成交、房企的利润才有效。普通地块、普通房源的修复，也就是市场真正的修复目前还在筑底过程中。

从投资角度来说，我们认为，2026年地产板块存在投资机会，部分房企已经出现结构性改善。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”成交量季节性回升；前期出台政策效果持续发酵；公积金制度的改革进一步明晰；已出现结构性改善的房企估值仍处于低位；多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市、且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。


7风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。


8 附录

数据来源：新房、二手房成交，新房库存均来源于同花顺；土地市场数据来自于万得。

图表43. 城市数据选取清单

新房成交情况选取城市

【新房】合计47个城市

一线城市(4个):北京、上海、深圳、广州

二线城市(10个):杭州、武汉、青岛、苏州、宁波、福州、济南、南宁、成都、大连

三四线城市(33个):东莞、惠州、扬州、嘉兴、泉州、温州、淮安、宝鸡、江门、遵义、汕头、韶关、佛山、莆田、泰安、肇庆、平凉、清远、衢州、云浮、六盘水、海门、鹤壁、茂名、柳州、丽江、芜湖、吉安、池州、舟山、梧州、抚州、宿州

其中商品房:柳州、丽江、芜湖、吉安、池州、舟山、梧州;商品住宅:北京、上海、深圳、广州、杭州、武汉、青岛、苏州、宁波、福州、济南、南宁、成都、大连、东莞、惠州、扬州、嘉兴、泉州、温州、淮安、宝鸡、江门、遵义、汕头、韶关、佛山、莆田、泰安、肇庆、平凉、清远、衢州、云浮、六盘水、海门、鹤壁、茂名、抚州、宿州。

二手房成交情况选取城市

【二手房】合计23个城市

一线城市(3个):北京、上海、深圳

二线城市(8个):杭州、南京、青岛、苏州、厦门、南宁、成都、大连

三四线城市(12个):东莞、扬州、江门、韶关、佛山、吉安、池州、平凉、梧州、清远、衢州、资阳

其中商品房:上海、青岛、南宁、韶关、吉安、池州、梧州;商品住宅:北京、深圳、杭州、南京、苏州、厦门、成都、大连、东莞、扬州、江门、佛山、平凉、清远、衢州、资阳。

新房库存及成交情况选取城市

【库存】合计13个城市

一线城市(4个):深圳、上海、北京、广州

二线城市(5个):杭州、苏州、宁波、福州、厦门

三四线城市(4个):宝鸡、韶关、莆田、平凉

其中商品房:北京;商品住宅:上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波、福州、厦门、宝鸡、韶关、莆田、平凉。

土地市场选取城市

【土地市场】百城数据,合计122个城市。

一线城市(4个):北京、上海,广州,深圳。

二线城市(26个):合肥,福州,厦门,济南,大连,哈尔滨,石家庄,长春,南昌太原,珠海,兰州成都,重庆杭州武汉,西安天津苏州南京郑州长沙沈阳青岛宁波佛山。

三线城市(92个):潍坊,扬州,海口,汕头,洛阳,乌鲁木齐,临沂唐山镇江盐城湖州赣州泰州济宁呼和浩特咸阳漳州揭阳江门桂林邯郸芜湖三亚阜阳淮安遵义银川衡阳上饶柳州淄博莆田绵阳湛江商丘宜昌沧州连云港南阳九江,新乡信阳襄阳岳阳蚌埠驻马店滁州威海宿迁株洲宁德邢台潮州秦皇岛肇庆荆州周口马鞍山清远宿州鞍山安庆菏泽宜春黄冈泰安南充六安大庆舟山衢州吉林昆明无锡温州泉州南宁贵阳金华常州惠州嘉兴南通徐州中山保定台州绍兴烟台廊坊东莞嘉峪关。

资料来源：同花顺，万得，中银证券


披露声明

本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明，本人未在公司内、外部机构兼任有损本人独立性与客观性的其他职务，没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员；也不拥有与该上市公司有关的任何财务权益；本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20%以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10%-20%；

中性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

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