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发债券企2026年一季报总结：短期业绩仍承压，行业结构性分化调整

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证券分析师：徐超

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证券分析师：戴梓涵

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分析师登记编号：S1190524110003

报告摘要

一、利润端：营收同比下降，盈利能力承压

2026年一季度所选34家样本发债券企营业收入合计2284.85亿元，同比下降 28.2%其中23家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。归母净利润合计-39.42亿元，而去年同期合计为15.53亿元，较去年同期由正转负，平均毛利率为 15.22%而2025年同期毛利率为 14.93% ，净利率为-11.15%而2025年一季度平均净利率为-8.16%，延续下降态势。

二、现金流量端：经营性现金流净额为负，现金流压力增大

2026年一季度所选34家样本发债房企的经营性现金流净额累计为- 63.96亿元，经营性现金流流出规模较25年同期小幅减少，投资性现金流净额为-57.87亿元，25年同期为-400.30亿元，筹资活动现金流净额约-44.67亿元，而2025年同期为162.18亿元，由正转负。

三、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存

2026年一季度所选34家样本发债券企合计有息负债规模为3.16万亿元，较2025年末的3.16万亿小幅下降 0.81%。平均剔除预收账款的资产负债率为 69.99%，较2025年末降低了0.42个百分点。平均净负债率为 140.41%，同比2025年末提高了1.42个百分点。现金短债比为1.16，较25年末的1.22小幅降低。

四、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优

2026年一季度27家可获取数据的样本房企的全口径销售金额较25年同期同比下降 21.4%至3683亿元。权益销售比大部分在 60%以上。

五、拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块

2026年一季度，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，房企资金向确定性较强的优质资产集聚。

六、投资建议：

2026年作为“十五五”开局之年，预计地产利好政策将持续加码，将助力市场预期的修复，提振信心，两会定调“着力稳定房地产市场”，因城施策仍是政策主线，需求端，核心城市有望继续优化限制性政策，降幅购房成本，深化住房公积金制度改革，供给端加快“好房子”建设，继续落实收储存量商品房和存量土地政策，我们认为大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。

七、风险提示：房地产行业下行风险；个别房企信用风险；房地产调控政策落地进程不及预期


目录

一、 样本说明...4

二、 利润端：营收同比下降，盈利能力承压...5

2.1 营收整体同比下降，地方国企表现较优...5

2.2 归母净利润走弱，盈利能力仍承压...5

2.3 各类型房企毛利率、净利率有所分化...6

2.4 销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强...8

三、 现金流量端：经营性现金流净额为负，现金流压力增大...10

3.1 经营性现金流净额为负，现金流压力增大...10

3.2 投资活动维持同比净流出，央企投资支出减少...11

3.3 筹资性净现金流为净流出，央企净流出相对较多...12

四、 负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存...13

4.1 有息债务规模整体小幅下降...13

4.2 剔预资产负债率和现金短债比降低，净负债率提高...14

五、 销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优...17

六、 拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块...20

七、 投资建议...22

八、 风险提示...23


图表目录

图表 1: 样本选取发债券企名单 ... 4

图表 2: 发债券企样本营收规模及同比增速 ... 5

图表 3: 各类型发债券企样本营收同比增速 ... 5

图表 4: 发债券企样本归母净利润规模及同比增速 ... 6

图表 5: 各类型发债券企样本归母净利润同比增速 ... 6

图表 6: 发债券企样本毛利率（%） ... 7

图表 7: 各类型发债券企样本毛利率（%） ... 7

图表 8: 发债券企样本净利率（%） ... 8

图表 9: 各类型发债券企样本净利率（%） ... 8

图表 10: 发债券企样本销售费用同比 ... 9

图表 11: 各类型发债券企样本销售费用率（%） ... 9

图表 12: 发债券企样本管理费用同比 ... 9

图表 13: 各类型发债券企样本管理费用率（%） ... 9

图表 14: 发债券企样本经营性净现金流 ... 10

图表 15: 各类型发债券企样本经营性净现金流 ... 10

图表 16: 发债券企样货币资金 ... 11

图表 17: 各类型发债券企样本货币资金 ... 11

图表 18: 发债券企样本投资性净现金流 ... 12

图表 19: 各类型发债券企样本投资性净现金流 ... 12

图表 20: 发债券企样本筹资性净现金流 ... 12

图表 21: 各类型发债券企样本筹资性净现金流 ... 12

图表 22: 发债券企样本有息债务规模 ... 13

图表 23: 各类型发债券企样本平均有息债务规模 ... 13

图表 24: 发债券企样本短期有息债务占比 ... 14

图表 25: 各类型发债券企样本平均短期有息债务占比 ... 14

图表 26: 发债券企样本剔预资产负债率 ... 15

图表 27: 发债券企样本净负债率 ... 15

图表 28: 发债券企样本现金短债比 ... 16

图表 29: 样本发债券企销售情况（亿元） ... 17

图表 30: 发债券企样本销售均价 ... 18

图表 31: 2026年一季度重点城市商品住宅销售金额TOP20的部分热销项目 ... 19

图表 32: 300城住宅用地规划建面推出、成交走势（截至3月28日） ... 20

图表 33: 2026年一季度重点城市住宅用地成交情况 ... 21

图表 34: 2026年一季度重点城市高总价成交地块 ... 22


一、样本说明

2026年一季度全国房地产市场整体延续调整态势，年初以来，各部门积极出台优化地产政策，推动市场止跌回稳。3月5日两会《政府工作报告》中定调“着力稳定房地产市场”，需求端强调推动住房政策与人口政策深度结合，提出加强初婚初育及多子女家庭支持，并深化公积金制度改革。供给端提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，推进存量盘活与“好房子”建设，同时要求“高质量推进城市更新”。地方层面，多地落地城市更新相关文件，优化公积金贷款政策，如苏州对符合条件的青年人群给予公积金贷款贴息，补贴金额不超过5万元。3月份江苏、福建发行专项债券回收购闲置存量土地，合计发行约173亿元。一季度核心城市楼市呈现点状修复，市场延续分化行情。

目前，房地产企业2026年一季报多已公布，房地产呈现周期调整的大背景下，发债券企财报表现如何？不同性质的企业是否表现有所分化？我们选取了部分发债券企，所选样本数量合计34家，根据其股东背景及经营情况，将其划分为央企龙头、混合所有制龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头、普通央企、普通地方国企六大类进行分析，样本选取名单明细如下表所示：

图表1：样本选取发债券企名单

类型

数量(家)

公司明细

央企龙头

4

中国海外发展、华润置地、招商蛇口、保利发展

混合所有制龙头

2

绿城中国、金地集团

未出险民企龙头

3

龙湖集团、滨江集团、新城控股

地方国企龙头

2

建发房地产集团、华发股份

普通央企

8

华侨城集团、上海金茂投资、电建地产、铁建地产、中交房地产集团、保利置业、大悦城、信达地产

普通地方国企

15

金融街、首开股份、首创城发、北辰实业、联发集团、珠实集团、光明地产、中华企业、深振业、深业集团、北京城建、北京住总、天地源、安徽高速地产集团、陆家嘴

资料来源：Wind，太平洋证券整理


二、利润端：营收同比下降，盈利能力承压

2.1营收整体同比下降，地方国企表现较优

2026年一季度所选34家样本发债券企营业收入合计2284.85亿元，同比下降 28.2%其中 23家房企营收同比下降，主要系目前处于行业调整期，市场销售量和交付量降低所致。

分企业性质来看，2026年一季度央企龙头合计营收同比下降 17.1%，其中招商蛇口营收增长略超 15%，普通地方国企营业收入同比下降 8.69%，其中金融街、首开股份、北辰实业、联发集团、珠实集团和安徽高速地产营收同比提升，普通央企营业收入同比下降 48.68%，其中大悦城营收增速接近 50%。而混合所有制龙头、未出险民企龙头和地方国企龙头营业收入同比分别下降 5.73%/29.05%/74.25%。

图表2：发债券企样本营收规模及同比增速


资料来源：Wind，太平洋证券整理

图表3：各类型发债券企样本营收同比增速


资料来源：Wind，太平洋证券整理

2.2归母净利润走弱，盈利能力仍承压

2026年一季度，所选34家样本发债券企归母净利润合计-39.42亿元，而去年同期合计为 15.53亿元，较去年同期由正转负，其中18家房企亏损，而去年亏损房企数量为17家，主要受到近年来房地产行业周期调整，部分房企为加速库存去化采取降价营销策略，结转毛利率下行等原因影响，盈利能力仍承压。

分企业性质来看，2026年一季度央企龙头和普通央企归母净利润同比降幅分别为 55.5%和 90.8%，混合所有制龙头归母净利润由去年同期的-4.28亿元降至-10.49亿元，同比大幅下滑，未出险民企龙头同比上涨 4.1%至13.50亿元，普通地方国企合计归母净利润为-24.19亿元，地方国企龙头的合计归母净利润为-8.15亿元，较去年由正转负。


图表4：发债券企样本归母净利润规模及同比增速


资料来源：Wind，太平洋证券整理

图表5：各类型发债券企样本归母净利润同比增速


资料来源：Wind，太平洋证券整理

2.3 各类型房企毛利率、净利率有所分化

2026年一季度所选34家样本发债券企平均毛利率为 15.22% ，而2025年同期毛利率为 14.93%其中20家样本发债券企毛利率同比25年一季度下滑，主要系部分房企为维持市场份额，采取降价促销换量措施，毛利率小幅走弱。

分企业性质来看，2026年一季度央企龙头毛利率为 15.72%，相对较高，其中华润置地毛利率超过 20%，普通央企毛利率为 12.35%，较去年同期同比降低0.94个百分点，其中上海金茂投资、铁建地产较去年同期毛利率提升。混合所有制龙头毛利率较去年同期下降4.54个百分点。未出险民企龙头毛利率较去年同期降低0.62个百分点至 17.01%，其中新城控股的毛利率同比提高8.56个百分点，普通地方国企和地方国企龙头毛利率为 16.71%和 15.49%，较25年同期分别提高1.25和5.21个百分点。


图表6：发债券企样本毛利率（%）


资料来源：Wind，太平洋证券整理

图表7：各类型发债券企样本毛利率（%）


资料来源：Wind，太平洋证券整理

2026年一季度所选34家样本发债券企平均净利率为-11.15%，而2025年一季度平均净利率为-8.16%，延续下降态势，其中21家样本发债券企净利率同比25年下滑，主要系多数房企计提较多资产减值，净利率降幅高于毛利率。

分企业性质来看，2026年一季度央企龙头平均净利率为 4.16% ，相对较高，其中中国海外发展和华润置地净利率超过 6% ，未出险民企龙头净利率较去年同期提高1.17个百分点至 4.11% ，其中滨江集团和新城控股的净利率同比分别提高2.95和0.57个百分点，普通央企净利率为-27.85%较去年同期同比降低14.86个百分点，混合所有制龙头净利率为-6.91% ，较去年同期下滑3.54个百分点。地方国企龙头净利率为-12.17% ，较25年一季度由正转负。


图表8：发债券企样本净利率（%）


资料来源：Wind，太平洋证券整理

图表9：各类型发债券企样本净利率（%）


资料来源：Wind，太平洋证券整理

2.4销售管理费用规模呈现下降趋势，费用管控意识增强

2026年一季度所选34家样本发债券企平均销售费用规模为2.43亿元，而2025年同期为2.89亿元，延续下降态势，其中24家样本发债券企销售费用规模同比25年一季度下滑，房企整体费用管控意识有所增强，销售费用得到有效控制。分企业性质来看，2026年一季度央企龙头平均销售费用为7.41亿元，较2025年同期减少0.56亿元，费用规模相对较高，混合所有制龙头、未出险民企龙头、普通央企和普通地方国企的平均销售费用分别为2.45/3.27/2.09/0.80亿元，较25年同期减少0.87/0.61/0.82/0.10亿元。

费用率方面，2026年一季度所选34家样本发债券企平均营收销售费用率为 4.56%，较2025年同期提高0.60个百分点，平均营收管理费用率为 6.39%，较2024年提高0.86个百分点。费用率指标提高主要是由于营业收入下滑的幅度较费用下降幅度更大。


图表10：发债券企样本销售费用同比


资料来源：Wind，太平洋证券整理

图表11：各类型发债券企样本销售费用率 （%）


资料来源：Wind，太平洋证券整理

2026年一季度所选34家样本发债券企平均管理费用规模为2.50亿元，而2025年同期为2.94亿元，延续下降态势，其中22家样本发债券企管理费用规模同比24年下滑。分企业性质来看，管理费用方面，2026年一季度央企龙头、混合所有制龙头、普通央企、地方国企龙头和普通地方国企的平均管理费用分别为4.83/3.58/1.41/2.76/1.35亿元，较25年同期减少 0.26/2.15/0.79/0.98/0.05亿元。而未出险民企龙头平均管理费用较25年同期增加0.15亿元至 4.43亿元。

图表12：发债券企样本管理费用同比


图表13：各类型发债券企样本管理费用率 （%）

资料来源：Wind，太平洋证券整理


资料来源：Wind，太平洋证券整理


三、现金流量端：经营性现金流净额为负，现金流压力增大 3.1经营性现金流净额为负，现金流压力增大

2026年一季度所选34家样本发债房企的经营性现金流净额累计为-63.96亿元，经营性现金流流出规模较25年同期小幅减少，其中有20家房企经营性现金流净额为负数，受到房价下行，房地产市场销售表现不佳的影响，多数房企一季度经营性现金流仍为负值。

从各类样本发债券企来看，未出险民企龙头和普通央企的经营性净现金流分别为11.45亿元和24.40亿元，较25年同期均由负转正，混合所有制龙头和央企龙头经营性净现金流为-12.37和-23.01亿元，较25年同期流出规模减少 82.66%和 94.23%。保利发展和保利置业的经营性现金流均有所提升。地方国企龙头和普通地方国企经营性现金流净额为-15.30亿元和-49.12亿元，去年同期为66.39亿元和43.50亿元。

图表14：发债券企样本经营性净现金流


图表15：各类型发债券企样本经营性净现金流

资料来源：Wind，太平洋证券整理


资料来源：Wind，太平洋证券整理

2026年一季度所选34家样本发债券企的货币资金累计为9016.48亿元，较25年一季度末 10422.96亿元和2025年末9220.88亿元均有所下降，其中有22家房企货币资金较25年末降低，主要与市场销售规模下行有关。

从各类样本发债券企来看，央企龙头货币资金为3522.30亿元，较25年末同比提高 1.45%，货币资金规模相对较高，中国海外发展和保利发展的货币资金较25年末均有所提升。普通央企、普通地方国企、地方国企龙头和混合所有制龙头货币资金为1920.16/1539.29/753.99/651.62亿元，较25年同比下降 5.16%/2.04%/7.06%/10.08%。未出险民企龙头的货币资金合计为629.12亿


元，较25年同比提高 2%。

图表16：发债券企样本货币资金


资料来源：Wind，太平洋证券整理

图表17：各类型发债券企样本货币资金


资料来源：Wind，太平洋证券整理

3.2投资活动维持同比净流出，央企投资支出减少

2026年一季度所选34家样本发债券企的投资性现金流净额为-57.87亿元，25年同期为 400.30亿元，流出规模较25年同期减少了 85.54%，其中有19家房企投资性现金净额为负数。分企业性质来看，央企龙头投资性净现金流为81.03亿元，较去年同期由负转正。普通央企、地方国企龙头、未出险民企龙头和普通地方国企投资性净现金流为-8.98/-9.09/-18.60/-35.47亿元，同比少流出120.30/32.49/8.08/36.56亿元，混合所有制龙头投资性净现金流为-66.76亿元，同比2025年同期多流出16.75亿元。


图表18：发债券企样本投资性净现金流


资料来源：Wind，太平洋证券整理

图表19：各类型发债券企样本投资性净现金流


资料来源：Wind，太平洋证券整理

3.3筹资性净现金流为净流出，央企净流出相对较多

2026年一季度所选34家样本发债券企的筹资活动现金流净额约-44.67亿元，而2025年同期为162.18亿元，由正转负。分企业性质来看，普通央企和央企龙头净流出相对较多，2026年一季度筹资性现金净流出规模为85.87和0.86亿元，较25年同期多流出32.10/299.54亿元，地方国企龙头2026年一季度筹资性现金净流出为33.04亿元，较25年同期少流出2.08亿元。普通地方国企筹资活动现金流为50.92亿元，较25年同期减少36.92亿元。未出险民企龙头和混合所有制龙头筹资活动现金流分别为15.34和8.85亿元，较25年同期增加105.48和54.16亿元

图表20：发债券企样本筹资性净现金流


资料来源：Wind，太平洋证券整理

图表21：各类型发债券企样本筹资性净现金流


资料来源：Wind，太平洋证券整理


四、负债端：有息债务规模小幅下降，短期债务压力仍存

4.1 有息债务规模整体小幅下降

2026年一季度所选34家样本发债券企合计有息负债规模为3.16万亿元，较2025年末的3.16万亿小幅下降 0.81%。分企业类型来看，未出险民企龙头、混合所有制龙头、地方国企龙头和普通地方国企平均有息负债规模分别为747.50/968.77/1164.20/508.22亿元，较2025年末分别提高 0.58%/1.96%/0.56%/1.69%。普通央企和央企龙头平均有息负债规模分别为1045.99亿元和 2285.59亿元，较2025年末分别降低 0.96%和 0.24%，央企龙头的融资渠道相对畅通，较为稳定的经营状况也支持企业保持一定的负债规模。

图表22：发债券企样本有息债务规模


资料来源：Wind，太平洋证券整理

图表23：各类型发债券企样本平均有息债务规模


资料来源：Wind，太平洋证券整理

2026年一季度所选34家样本发债券企短期有息债务平均占比为 37.95% ，较25年末减少3.47个百分点，主要是受到部分房企严格控制存量债务规模影响。分企业类型来看，央企龙头、普通央企和混合所有制龙头平均短期有息负债占比分别为 29.21%/44.08%/39.75% ，较2025年末分别提高0.50/0.62/5.28个百分点，而未出险民企龙头、地方国企龙头和普通地方国企平均短期有息债务占比分别为 25.45%/11.35%/42.83% ，较25年末降低2.14/8.28/7.50个百分点。


图表24：发债券企样本短期有息债务占比


资料来源：Wind，太平洋证券整理

图表25：各类型发债券企样本平均短期有息债务占比


资料来源：Wind，太平洋证券整理

4.2剔预资产负债率和现金短债比降低，净负债率提高

2026年一季度所选34家样本发债券企平均剔除预收账款的资产负债率为 69.99%，较2025年末降低了0.42个百分点。分企业类型来看，央企龙头、未出险民企龙头、地方国企龙头和混合所有制龙头平均剔除预收账款的资产负债率分别为 59.85%/61.19%/62.00%/64.39%，较25年末分别下降0.53/1.05/0.82/0.04个百分点。而普通央企和普通地方国企的平均剔除预收账款的资产负债率超过 70%。中国海外发展、深振业、滨江集团季末剔除预收账款的资产负债率相对较低。


图表26：发债券企样本剔预资产负债率


资料来源：Wind，太平洋证券整理

2026年一季度所选34家样本发债券企平均净负债率为140.41%，同比2025年末提高了1.42个百分点。分企业类型来看，未出险民企龙头、央企龙头、混合所有制龙头和地方国企龙头房企各组的平均净负债率保持在 80%以下，分别为 46.14%/50.05%/69.80%/72.67%，而普通央企和普通地方国企的平均净负债率超过 100%。

图表27：发债券企样本净负债率


资料来源：Wind，太平洋证券整理


2026年一季度所选34家样本发债券企平均现金短债比为1.16，较25年末的1.22小幅降低。其中有18家发债券企的现金短债比高于1倍，其中滨江集团、光明地产等房企资金管理良好。分企业类型来看，地方国企龙头、央企龙头、普通地方国企和混合所有制龙头现金短债比分别为 1.52/1.45/1.21/0.88，较2025年末降低了0.04/0.03/0.13/0.35，未出险民企龙头和普通央企房企的平均现金短债比为1.20和0.87，较25年末提升了0.08和0.07，普通央企和混合所有制龙头的平均现金短债比低于1倍，仍存在一定短期债务压力。

图表28：发债券企样本现金短债比


资料来源：Wind，太平洋证券整理


五、销售端：销售金额同比下滑，央企表现较优

据国家统计局数据显示，2026年一季度新建商品房销售面积为1.95亿平方米，同比下降 10.4%，销售额1.73万亿元，同比下降 16.7%。据中指数据，2026年一季度27家可获取数据的样本房企的全口径销售金额较25年同期同比下降 21.4%至3683亿元。其中保利发展和中国海外发展的全口径销售额超过500亿元。分类型来看，普通央企和央企龙头全口径销售金额合计分别为632亿元和1807亿元，同比下降 18.42%和 7.68%，表现相对较优。未出险民企龙头、地方国企龙头、混合所有制龙头和普通地方国企全口径销售金额分别同比下降 42.91%、42.12%、30.79%和 25.07%。各发债券企的权益销售比大部分在 60%以上，其中中国海外发展和华侨城集团的权益销售比在 90%以上。

图表29：样本发债券企销售情况（亿元）

类型

公司名称

26年一季度全口径销售额

25年一季度全口径销售额

同比增速

26年一季度权益口径销售额

26年一季度权益销售比例

央企龙头

中国海外发展

515

464

11%

474

92%

华润置地

441

512

-14%

312

71%

招商蛇口

333

351

-5%

211

63%

保利发展

517

630

-18%

407

79%

混合所有制龙头

绿城中国

386

524

-26%

175

45%

金地集团

33

82

-60%

20

62%

未出险民企龙头

龙湖集团

75

167

-55%

50

67%

滨江集团

151

231

-35%

72

48%

新城控股

30

50

-39%

26

84%

地方国企龙头

建发房地产集团

254

320

-21%

192

76%

华发股份

102

295

-65%

61

60%

普通央企

华侨城集团

25

47

-47%

24

95%

上海金茂投资

224

183

23%

155

69%

电建地产

38

56

-32%

27

71%

铁建地产

121

186

-35%

91

75%

中交房地产集团

65

76

-14%

51

79%

保利置业

111

142

-22%

72

65%

大悦城

19

50

-61%

12

62%

信达地产

28

34

-18%

13

47%


普通地方国企

金融街

8

30

-74%

7

88%

首开股份

22

60

-63%

14

63%

北辰实业

9

13

-33%

-

-

联发集团

53

48

10%

44

84%

珠实集团

23

36

-37%

16

67%

深业集团

36

39

-8%

31

86%

北京城建

58

50

17%

45

77%

天地源

6

9

-35%

-

-

资料来源：中指数据，太平洋证券整理

2026年一季度房价还处于筑底阶段，部分房企持续获取优质土地，推出改善性高价产品，销售价格有所上升，滨江集团2026年销售均价较25年一季度提升 47%至52762元/平方米。华润置地、珠实集团、中国海外发展的销售均价提高幅度超过 15%。滨江集团、北京城建和华润置地的销售均价相对较高。

图表30：发债券企样本销售均价


资料来源：Wind，太平洋证券整理


图表31：2026年一季度重点城市商品住宅销售金额TOP20的部分热销项目

排序

项目名称

开发企业

城市

区县

成交金额(亿元)

成交面积(万方)

成交套数

套均总价(万元)

套均面积(平米)

1

中信城开·信悦湾

中信城开

深圳

南山区

65.5

2.8

84

7,803

329

2

深圳湾澐玺

华润置地&中海地产

深圳

南山区

53.9

3.3

113

4,774

295

3

保利玥玺湾

保利发展

广州

天河区

40.9

2.1

65

6,292

325

4

澐启滨江

华润置地&上海南房

上海

浦东新区

36.3

2.7

168

2,163

162

5

安澜上海

招商&中海&徐汇城投&中旅

上海

徐汇区

33.0

1.9

74

4,460

253

6

北京润园

华润置地

北京

顺义区

28.8

4.1

129

2,229

317

7

华润置地海棠悦府

华润置地&三亚城运

三亚

海棠区

25.0

5.9

332

753

179

8

陆家嘴太古源源邸

陆家嘴&太古

上海

浦东新区

24.3

1.4

45

5,405

302

9

中建·运河玖院

中建二局

北京

通州区

21.3

3.5

281

758

125

10

明湖之心·半岛

宁波城建&江山万里

宁波

鄞州区

20.0

3.4

104

1,928

322

11

中旅馥棠公馆

中旅投资

三亚

海棠区

18.2

3.1

160

1,137

197

12

阅臻府

中铁&中能建

深圳

宝安区

17.9

2.1

177

1,011

118

13

超级地中海·憘悦

复星集团

三亚

海棠区

17.0

3.8

153

1,108

246

14

建发海耀

建发房产

成都

锦江区

16.6

2.3

70

2,368

329

15

越秀·天河·和樾府

越秀地产

广州

天河区

15.4

2.0

146

1,058

139

16

保利天奕

保利发展

杭州

余杭区

15.0

4.2

334

451

127

17

建屋新棠玥

新建元&恒泰控股

苏州

工业园区

14.8

4.0

220

671

183

18

中海·九树满和

中海地产

北京

通州区

14.7

2.8

301

487

95

19

中海·南海叁号院

中海地产

海口

龙华区

14.6

4.2

185

787

225

20

保利·世博天悦

保利发展&上海地产

上海

浦东新区

14.4

0.9

40

3,594

213

资料来源：中指研究院，太平洋证券整理


六、拿地端：房企拿地聚焦核心区域优质地块

2026年一季度，地方政府供地节奏相比去年同期总体有所放缓，据中指数数据，2026年一季度 （截至3月28日），300城住宅用地推出规划建面6472万平方米，同比下降 23.8%，成交5893万平方米，同比下降 25.9%，土地出让金2154亿元，同比下降 45.7%；平均溢价率为 5%。

图表32：300城住宅用地规划建面推出、成交走势（截至3月28日）


资料来源：中指数据，太平洋证券整理

城市集中度方面，据中指数数据，一季度全国TOP20城市宅地出让金占全国比重为 59%，较2025年全年提高7个百分点。全国住宅用地出让金TOP20城市中，多为核心一二线城市。除广州、上海、杭州等地核心地块竟拍出高溢价外，多数城市土拍情绪保持平淡。广州在天河区马场地块（总价236亿元）带动下，跃升一季度全国土地出让金首位；上海、北京土地市场相对平稳，出让金在百亿元左右，南通宅地出让金达114亿元，更多为地方国资获取。


图表33：2026年一季度重点城市住宅用地成交情况

序号

城市

成交金额(亿元)

同比

规划建面(万平方米)

同比

平均溢价率

1

广州

253

297%

77

190%

24%

2

上海

213

-37%

60

-21%

3%

3

南通

114

-24%

200

-37%

0%

4

北京

87

-85%

43

-64%

0%

5

成都

82

-64%

89

-56%

3%

6

无锡

81

91%

107

83%

3%

7

福州

62

240%

100

119%

0%

8

杭州

57

-90%

14

-93%

34%

9

扬州

57

30%

139

33%

0%

10

宁波

55

-37%

68

-2%

0%

11

南京

42

84%

38

65%

0%

12

厦门

40

-47%

18

-46%

0%

13

石家庄

38

-11%

109

-19%

2%

14

西安

38

-63%

83

-44%

0%

15

沈阳

35

261%

69

372%

0%

16

哈尔滨

33

238%

65

75%

29%

17

盐城

32

53%

86

86%

0%

18

太原

30

40%

130

16%

0%

19

青岛

29

147%

26

133%

2%

20

长沙

29

-20%

44

-52%

1%

资料来源：中指研究院，太平洋证券整理

房企资金向确定性较强的优质资产集聚，重点城市土拍市场呈现明显的结构性特征。核心城市优质地块的资源集聚效应进一步凸显。典型地块如广州马场一期地块于2月25日经过9小时， 243轮竞价，由越秀地产以236.04亿元竞得，溢价率 26.6%，成交总价位列广州历史第二、全国第五，住宅楼面地价约8.5万元/ $ m^{2} $ ，刷新广州住宅楼面价纪录。3月6日，杭州上城区城东新城宅地经109轮竞价，以总价32.2亿元、溢价率 51%由保利获取，成交楼面价达44985元/ $ m^{2} $ 。


图表34：2026年一季度重点城市高总价成交地块

排名

地块

地区

总价(亿元)

溢价率

1

马场1期地块

广州天河区

236

26.6%

2

城东新城单元SC080201-27地块

杭州上城区

32

51.1%

3

ZCB05-G-05、07、12、22地块

宁波鄞州区

29

0%

4

新国展三期SY00-2301-0003、0004、0005地块二类城镇住宅用地、商业用地

北京顺义区

28

0%

5

蓝景丽家收储项目HD00-1603-01、03A地块B4综合性商业金融服务业用地

北京海淀区

28

0%

6

S031102单元S04-16地块

上海徐汇区

27

0%

7

QPPO-0101单元18-05地块

上海青浦区

27

6.6%

8

Y00-0402单元E04B-10地块

上海浦东新区

26

0%

9

XDG-2025-68号地块

无锡新吴区

21

0%

10

湘雅路以南、湘江大道以东地块

长沙开福区

20

0%

资料来源：中指研究院，太平洋证券整理

七、投资建议

2026年作为“十五五”开局之年，预计地产利好政策将持续加码，将助力市场预期的修复，提振信心，两会定调“着力稳定房地产市场”，因城施策仍是政策主线，需求端，核心城市有望继续优化限制性政策，降幅购房成本，深化住房公积金制度改革，供给端加快“好房子”建设，继续落实收储存量商品房和存量土地政策，我们认为大力实施城市更新也有望为房地产高质量发展提供支撑，部分房企也正在积极探索相关业务机会。随着行业深度调整，不少房企也在谋求战略转型，坚持打造第二增长曲线。对房企而言，面对行业处于深度调整期，销售及盈利能力短期承压，我们预计不同属性的房企未来将进一步分化，部分优质央国企龙头房企融资情况较好，债务健康，具备竞争优势，未来有望在行业周期调整后，迎来新一轮发展机会。


八、风险提示

房地产行业下行风险；

个别房企信用风险；

房地产调控政策落地进程不及预期


投资评级说明

1、行业评级

看好：预计未来6个月内，行业整体回报高于沪深300指数 5%以上；

中性：预计未来6个月内，行业整体回报介于沪深300指数-5%与 5%之间；

看淡：预计未来6个月内，行业整体回报低于沪深300指数 5%以下。

2、公司评级

买入：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅在 15%以上；

增持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于 5%与 15%之间；

持有：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与 5%之间；

减持：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅介于-5%与-15%之间；

卖出：预计未来6个月内，个股相对沪深300指数涨幅低于-15%以下。

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