中邮证券_房地产行业报告：城市更新进入规划落地期，房企拿地销售边际改善_20260602.pdf

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摘要

1中邮证券维持房地产行业“强于大市”评级。
2研报指出城市更新进入“十五五”规划落地期，国务院提出改造50万套危旧房、11.5万个老旧小区及4000个城中村等目标，短期有望撬动存量资产盘活，利好核心城市及高存地比民营房企。
3基本面方面，上周30城新房成交环比+8.6%，一线城市同比+9.3%；
4二手房成交同比+16.8%；
5土地市场溢价率回升至10.38%。
6尽管上周行业指数跑输大盘，但拿地销售边际改善信号明确，需关注后续项目落地持续性。

文本

![](page=0,bbox=[62, 83, 696, 235])

强于大市|维持

行业基本情况

收盘点位 2069.2

52周最高 2436.17

52周最低 1938.26

行业相对指数表现

![](page=0,bbox=[126, 904, 691, 1279])

资料来源：聚源，中邮证券研究所

研究所

分析师：高丁卉

SAC 登记编号：S1340524080001

Email:gaodinghui@cnpsec.com

近期研究报告

《行业 $ \beta $仍受制于市场验证进度》 2026.05.26

房地产行业报告 （2026.5.25-2026.5.31）

城市更新进入规划落地期房企拿地销售边际改善

投资要点

城市更新进入“十五五”规划落地期，成为上周最大政策增量，短期有望撬动存量资产盘活，利好核心城市与高存地比民营房企的资产重估与项目周转。国务院印发《城市更新“十五五”规划》，提出改造50万套危旧住房、更新11.5万个老旧小区、改造4000个城中村、建设36.5万公里地下管网，带动地产与基建协同推进。短期“政策一交易情绪一指数反弹”机制仍在，持续性取决于后续基本面与项目落地的跟进。

行业基本面跟踪

(1) 新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为219.56万方，本年累计新房成交面积为3419.36万方，累计同比-7.9%。30大中城市近四周平均成交面积为186.44万方，同比-1.5%，环比+8.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为63.88万方，同比+9.3%，环比+7.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.42万方，同比+0.1%，环比+12.9%，三线城市近四周平均成交面积为37.13万方，同比-18.4%，环比+1%。上周14城商品住宅可售面积为7383.3万方，同比-7.24%，环比-0.38%，14城去化周期为19.17个月，其中一线城市去化周期为 13.26个月。

(2) 二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为269.72万方，本年累计二手房成交面积为4893.81万方，累计同比+2.6%。20城近四周平均成交面积为260.92万方，同比+16.8%，环比+6.6%。截至2026/5/18全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%，挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。

(3) 土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为53宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为86宗，成交商服类土地数量为22宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为 9137.75元/平方米，溢价率为 10.38%，环比+3.02pct，成交商服类土地楼面均价为1939.5元/平方米，溢价率为 5.64%，环比+4.12pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指数下跌 1.55%，沪深300指数上涨 0.97%，房地产指数跑输沪深300指数2.52pct。上周港股恒生物服务及管理指数下跌 3.25%，恒生综合指数下跌 1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.53pct。

风险提示：

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

![](page=1,bbox=[1402, 120, 1829, 223])

目录

1 行业基本面跟踪...4

1.1 新房成交及库存...4

1.2 二手房成交及挂牌...5

1.3 土地市场成交...6

2 行情回顾...7

3 风险提示...9

![](page=2,bbox=[1401, 120, 1829, 224])

图表目录

图表 1: 30 大中城市新房成交面积及同比 ...4

图表 2: 一线城市新房成交面积及同比 ...4

图表 3: 二线城市新房成交面积及同比 ...4

图表 4: 三线城市新房成交面积及同比 ...4

图表 5: 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ...5

图表 6: 重点城市二手房成交面积及同比 ...5

图表 7: 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ...6

图表 8: 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ...6

图表 9: 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ...6

图表 10: 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ...6

图表 11: 100 大中城市土地供销比 ...7

图表 12: 100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率 ...7

图表 13: 近一年 A 股房地产指数和沪深 300 走势 ...7

图表 14: 近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 ...7

图表 15: 上周 A 股申万一级行业涨跌幅情况 ...8

图表 16: 上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 ...8

图表 17: 上周 A 股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ...8

图表 18: 上周港股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ...8

图表 19: 上周重点物企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ...9

![](page=3,bbox=[1401, 120, 1830, 223])

1行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为219.56万方，本年累计新房成交面积为 3419.36万方，累计同比-7.9%。30大中城市近四周平均成交面积为186.44万方，同比-1.5%，环比+8.6%。其中一线城市近四周平均成交面积为63.88万方，同比 +9.3%，环比+7.8%，二线城市近四周平均成交面积为85.42万方，同比+0.1%，环比+12.9%，三线城市近四周平均成交面积为37.13万方，同比-18.4%，环比+1%。

图表1：30大中城市新房成交面积及同比

![](page=3,bbox=[155, 1008, 965, 1505])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表2：一线城市新房成交面积及同比

![](page=3,bbox=[996, 1008, 1814, 1502])

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表3：二线城市新房成交面积及同比

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。

![](page=3,bbox=[159, 1721, 964, 2202])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。

图表4：三线城市新房成交面积及同比

![](page=3,bbox=[994, 1716, 1809, 2201])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比

上周14城商品住宅可售面积为7383.3万方，同比-7.24%，环比-0.38%，14城去化周期为19.17个月，其中一线城市去化周期为13.26个月。

![](page=4,bbox=[1402, 120, 1829, 223])

图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期

![](page=4,bbox=[455, 422, 1766, 873])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为269.72万方，本年累计二手房成交面积为 4893.81万方，累计同比+2.6%。20城近四周平均成交面积为260.92万方，同比 +16.8%，环比+6.6%。

图表6：重点城市二手房成交面积及同比

![](page=4,bbox=[480, 1626, 1815, 2104])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉渭南、宿迁。

截至2026/5/18全国城市二手房出售挂牌量指数为1.5，环比-10.2%，挂牌价指数为142.91，环比-0.09%。

![](page=5,bbox=[1403, 120, 1831, 223])

图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数

![](page=5,bbox=[165, 321, 938, 792])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数

注：2015年1月为100

![](page=5,bbox=[1022, 319, 1806, 791])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数

注：2015年1月为100

![](page=5,bbox=[163, 1025, 936, 1499])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：2015年1月为100

图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数

![](page=5,bbox=[1021, 1026, 1803, 1499])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：2015年1月为100

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为53宗，成交住宅类土地数量为24宗，新增供应商服类土地数量为86宗，成交商服类土地数量为22宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.59，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.55。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为9137.75元/平方米，溢价率为 10.38%，环比+3.02pct，成交商服类土地楼面均价为1939.5元/平方米，溢价率为 5.64%，环比+4.12pct。

![](page=6,bbox=[1402, 120, 1831, 223])

图表11：100大中城市土地供销比

![](page=6,bbox=[161, 321, 922, 757])

图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率

资料来源：Wind，中邮证券研究所

![](page=6,bbox=[1011, 309, 1822, 786])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

2 行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指数下跌 1.55%，沪深300指数上涨 0.97%，房地产指数跑输沪深300指数2.52pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌 3.25%，恒生综合指数下跌 1.72%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数 1.53pct。

图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势

![](page=6,bbox=[222, 1483, 938, 1952])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势

![](page=6,bbox=[1019, 1480, 1821, 1951])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第11，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第13、第12。

![](page=7,bbox=[1401, 121, 1828, 223])

图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况

![](page=7,bbox=[429, 314, 1813, 803])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况

![](page=7,bbox=[433, 975, 1800, 1411])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：福星股份（+25.73%）、天健集团（+16.31%）、金融街（+5.46%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际集团（+5.38%）、中国金茂（+4.19%）、中国海外宏洋（+2.11%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：万物云（+7.51%）、越秀服务（+5.26%）、特发服务 （+5.02%）。

图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位

![](page=7,bbox=[167, 1982, 940, 2462])

图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位

资料来源：Wind，中邮证券研究所

![](page=7,bbox=[999, 1970, 1809, 2459])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

![](page=8,bbox=[1401, 121, 1828, 224])

图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位

![](page=8,bbox=[433, 314, 1813, 803])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

3 风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

![](page=9,bbox=[1401, 120, 1830, 223])

中邮证券投资评级说明

投资评级标准

类型

评级

说明

报告中投资建议的评级标准：报告发布日后的6个月内的相对市场表现，即报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数、可转债价格）的涨跌幅相对同期相关证券市场基准指数的涨跌幅。市场基准指数的选取：A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指为基准；可转债市场以中信标普可转债指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。

股票评级

买入

预期个股相对同期基准指数涨幅在20%以上

增持

预期个股相对同期基准指数涨幅在10%与20%之间

中性

预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间

回避

预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%以下

行业评级

强于大市

预期行业相对同期基准指数涨幅在10%以上

中性

预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间

弱于大市

预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%以下

可转债评级

推荐

预期可转债相对同期基准指数涨幅在10%以上

谨慎推荐

预期可转债相对同期基准指数涨幅在5%与10%之间

中性

预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%与5%之间

回避

预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%以下

分析师声明

撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。

本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等利益相关方的干涉和影响，特此声明。

免责声明

中邮证券有限责任公司（以下简称“中邮证券”）具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格。

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《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供中邮证券签约客户使用，若您非中邮证券签约客户，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司不会因接收人收到、阅读或关注本报告中的内容而视其为签约客户。

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中邮证券对于本申明具有最终解释权。

![](page=10,bbox=[1401, 120, 1829, 223])

公司简介

中邮证券有限责任公司于2002年9月经中国证券监督管理委员会批准设立，公司注册资本61.68亿元人民币，是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司，公司是中邮创业基金管理股份有限公司的第二大股东。

公司经营范围包括：证券经纪，证券自营，证券投资咨询，证券资产管理，融资融券，证券投资基金销售，证券承销与保荐，代理销售金融产品，与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问，具备展业的各项资格。截至2025年 10月底，公司在全国设有58家分支机构（含29家分公司、29家营业部），1家资产管理分公司和1家另类投资子公司。

中邮证券紧密依托中国邮政集团有限公司的雄厚实力，通过强化“自营+协同”发展模式，实现快速发展，当前服务的经纪客户已超过260万人。公司始终坚持诚信经营、践行金融为民，为社会大众提供全方位专业化的证券投融资服务，努力成为员工自豪、股东放心、客户信赖、社会尊重的优秀企业，打造契合中国邮政资源禀赋和市场地位的特色精品券商。

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