房地产

2026年06月02日

投资评级：看好（维持）

行业走势图


数据来源：聚源

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城市更新“十五五”规划发布，资金来源有所突破

齐东（分析师）

胡耀文（分析师）

qidong@kysec.cn

huyaowen@kysec.cn

证书编号：S0790522010002

证书编号：S0790524070001

事件：国务院印发城市更新“十五五规划”

5月28日，国务院正式印发《城市更新“十五五”规划》（国发[2026]12号），这是我国城市更新领域首个国家级专项规划。规划设定"到2030年城市更新行动取得重要进展、到2035年基本建成现代化人民城市"的双阶段目标。

居住空间更新规模下降，机制上先体检后更新

首次在全国层面对居住空间、产业空间、公共空间设置量化目标城镇老旧小区改造11.5万个、危旧房改造50万套（间）、城中村改造4000个、地下管网改造36.5万公里、老旧街区厂区改造提升1500个。与“十四五”相比，居住空间更新规模有所下降，产业空间和公共空间更新力度明显上升。国务院常务会议此前明确，未来五年城市更新相关投资规模不低于15万亿元。实施机制上，规划确立先体检、后更新的前置逻辑，要求对建成20年及以上的住宅小区开展专项体检，体检问题清单直接转化为改造清单，2025年全国已有297个地级市和152个县级市开展城市体检工作。这种机制设计既防止低效投资和面子工程，也为项目储备和资金分配提供数据驱动决策，有利于规划精准落地。

投融资体系有效支持，实现投融管退闭环

财政层面，中央预算内投资和中央财政直接支持，最关键的突破是允许地方政府专项债券支持城市更新项目建设且可用作项目资本金，专项债可直接撬动社会资本；同时落实城市更新相关税费减免政策，地方政府在确保完成国家任务前提下推进资金整合和统筹使用。金融层面，除综合开发、银团贷款等市场化模式外，首次提出探索金融支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的有效举措，意味着居民端专项信贷产品可能即将落地。退出层面，规划明确推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，支持城市更新企业发行公司债券、中期票据，在商业不动产REITs试点已落地的背景下，城市更新项目REITs化退出已具备现实可行性。

投资建议

本次规划是首个城市更新国家级专项规划，标志着城市更新从地方探索升级成为国家战略。规划提及的REITs退出、土地弹性供应、功能转换等制度安排，或为房企从开发商转型城市运营商提供了工具箱，对已在商业运营、长租公寓、产业园等领域有布局的房企，规划提供了政策确认和融资便利。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；

(2) 住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

风险提示：（1）行业销售恢复不及预期；（2）融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（3）政策放松不及预期。


1、居住空间更新规模下降，机制上先体检后更新

本次规划首次在全国层面，对居住空间、产业空间、公共空间设置量化目标一一城镇老旧小区改造11.5万个、危旧房改造50万套（间）、城中村改造4000个、地下管网改造36.5万公里、老旧街区厂区改造提升1500个。

与“十四五”相比，居住空间更新规模有所下降，产业空间和公共空间更新力度明显上升。国务院常务会议此前明确，未来五年城市更新相关投资规模不低于15万亿元。实施机制上，规划确立先体检、后更新的前置逻辑，要求对建成20年及以上的住宅小区开展专项体检，体检问题清单直接转化为改造清单，2025年全国已有 297个地级市和152个县级市开展城市体检工作。这种机制设计既防止低效投资和面子工程，也为项目储备和资金分配提供数据驱动决策，有利于规划精准落地。

表1：“十五五”时期城市更新主要指标大多有所增加

序号

指标

2025年

2030年

1

城镇危旧房改造数量(万套/间)

[25]

[50]

2

新开工改造城镇老旧小区数量(万个)

[24]

[11.5]

3

老旧街区厂区改造提升数量(个)

[900]

[1500]

4

城中村改造数量(个)

[4100]

[4000]

5

历史建筑修缮数量(万处)

[1]

[1.5]

6

新建及改扩建体育场地面积(万公顷)

[12.7]

[12.8]

7

城市公园绿地改造提升面积(万公顷)

-

[2]

0

城市地下管网改造长度(万公里)

[25]

[36.5]

9

存量应急避难场所改造数量(万个)

-

[5]

10

城镇房屋基础信息数字化率(%)

-

>95

注：[]内为5年累计数。

资料来源：中国政府网，开源证券研究所

表2：“十五五”时期城市更新主要指标大多有所增加

指标

“十五五”时期目标

“好房子”建设改造工程

突破200项以上提升住房品质的成套技术和产品设备

完整社区建设扩面提质增效工程

在5000个社区实施完整社区建设改造

污水垃圾收集处理设施建设工程

新建改造总能力达2500万立方米/日的污水处理设施。升级改造城市生活垃圾分类投放及收集转运设施，垃圾清运能力达到75万吨/日。

市政基础设施提升工程

建设改造城市地下管网约77万公里，其中燃气管网约20万公里、排水管网约17.5万公里、供水管网约17.5万公里、污水管网约10万公里、供热管网约12万公里。新增移动排涝能力500万立方米/小时

历史文化名城、街区保护提升工程

新认定历史文化街区100片以上，新确定历史建筑1万处以上。实施一批国家历史文化名城历史城区和300片历史文化街区修缮提升。

资料来源：中国政府网，开源证券研究所


2、投融资体系有效支持，实现投融管退闭环

财政层面，中央预算内投资和中央财政直接支持，最关键的突破是允许地方政府专项债券支持城市更新项目建设且可用作项目资本金，专项债可直接撬动社会资本；同时落实城市更新相关税费减免政策，地方政府在确保完成国家任务前提下推进资金整合和统筹使用。金融层面，除综合开发、银团贷款等市场化模式外，首次提出探索金融支持城镇老旧住房自主更新、原拆原建的有效举措，意味着居民端专项信贷产品可能即将落地。退出层面，规划明确推动符合条件的城市更新项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，支持城市更新企业发行公司债券、中期票据，在商业不动产REITs试点已落地的背景下，城市更新项目REITs化退出已具备现实可行性。

3、投资建议

本次规划是首个城市更新国家级专项规划，标志着城市更新从地方探索升级成为国家战略。规划提及的REITs退出、土地弹性供应、功能转换等制度安排，或为房企从开发商转型城市运营商提供了工具箱，对已在商业运营、长租公寓、产业园等领域有布局的房企，规划提供了政策确认和融资便利。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、善于把握改善型客户需求的强信用房企：绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展、建发股份、滨江集团、越秀地产；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

4、风险提示

(1) 行业销售恢复不及预期；（2）融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（3）政策放松不及预期。


特别声明

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分析师声明

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股票投资评级说明

评级

说明

证券评级

买入(Buy)

预计相对强于市场表现20%以上;

增持(outperform)

预计相对强于市场表现5%~20%;

中性(Neutral)

预计相对市场表现在-5%~+5%之间波动;

减持(underperform)

预计相对弱于市场表现5%以下。

行业评级

看好(overweight)

预计行业超越整体市场表现;

中性(Neutral)

预计行业与整体市场表现基本持平;

看淡(underperform)

预计行业弱于整体市场表现。

备注：评级标准为以报告日后的6~12个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中A股基准指数为沪深300指数（北交所基准指数为北证50指数）、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普500或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。


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