中邮证券_房地产行业报告：一线房价改善，板块行情回暖_20260421.pdf

中邮证券2026-04-21

摘要

1中邮证券维持房地产行业“强于大市”评级。
2报告指出一线城市新房二手房价同步回暖，上海等核心城市现底部复苏迹象。
3政策端，“十五五”期间城市更新总投资约15万亿元。
4当前地产股估值合理，建议布局减值充分、拿地改善强的优质房企，但需观察4-5月基本面持续性，若回落则等待三季度布局时机。
5上周房地产指数上涨4.13%，跑赢沪深300。

![](page=0,bbox=[62, 83, 696, 236])

强于大市|维持

行业基本情况

收盘点位 2196.1

52周最高 2436.17

行业相对指数表现

![](page=0,bbox=[128, 1009, 688, 1383])

52周最低 1870.99

资料来源：聚源，中邮证券研究所

研究所

分析师：高丁卉

SAC 登记编号：S1340524080001

Email:gaodinghui@cnpsec.com

近期研究报告

房地产行业报告 （2026.4.13-2026.4.19）

《若“淡季不淡”则行业有望复苏》 2026.04.14

一线房价改善板块行情回暖

投资要点

近期一线城市新房二手房价同步回暖，上海等核心城市呈现底部复苏迹象。政策方面国家发改委披露“十五五”期间城市更新总投资约15万亿元，包括改造50万套（间）危旧房、11.5万个老旧小区、77万公里管网等。我们认为只要不再出现房价恐慌式下跌，地产股当前的估值水平较为合理，是布局减值充分、拿地改善强的优质房企的较好时点，但需观察4-5月持续性情况，若4-5月基本面继续回落，则等待三季度的布局时机。

行业基本面跟踪

(1) 新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为149.78万方，本年累计新房成交面积为2328.6万方，累计同比-11.4%。30大中城市近四周平均成交面积为190.95万方，同比+4.9%，环比- 4.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.68万方，同比+24.2%，环比+1.8%，二线城市近四周平均成交面积为89.02万方，同比-5.2%，环比-9.1%，三线城市近四周平均成交面积为36.24万方，同比+2.8%，环比-5.1%。上周14城商品住宅可售面积为7491.66万方，同比- 5.98%，环比+0.07%，14城去化周期为19.56个月，其中一线城市去化周期为13.87个月。

(2) 二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为292.29万方，本年累计二手房成交面积为3346.04万方，累计同比-3.1%。 20城近四周平均成交面积为265.78万方，同比+5.8%，环比+2.5%。 截至2026/4/6全国城市二手房出售挂牌量指数为2.84，环比-17.9%，挂牌价指数为143.74，环比-0.24%。

(3) 土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为35宗，成交住宅类土地数量为10宗，新增供应商服类土地数量为36宗，成交商服类土地数量为16宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.55，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为 8761.25元/平方米，溢价率为 8.25%，环比+0.36pct，成交商服类土地楼面均价为1649.75元/平方米，溢价率为 3.69%，环比-0.01pct。

行情回顾：

上周A股申万一级房地产行业指数上涨 4.13%，沪深300指数上涨 1.99%，房地产指数跑赢沪深300指数2.15pct。上周港股恒生物服务及管理指数上涨 2.9%，恒生综合指数上涨 1.34%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.56pct。

风险提示：

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

![](page=1,bbox=[1402, 120, 1829, 223])

目录

1 行业基本面跟踪...4

1.1 新房成交及库存...4

1.2 二手房成交及挂牌...5

1.3 土地市场成交...6

2 行情回顾...7

3 风险提示...9

![](page=2,bbox=[1401, 120, 1829, 224])

图表目录

图表 1: 30 大中城市新房成交面积及同比 ...4

图表 2: 一线城市新房成交面积及同比 ...4

图表 3: 二线城市新房成交面积及同比 ...4

图表 4: 三线城市新房成交面积及同比 ...4

图表 5: 重点城市商品住宅可售面积及去化周期 ...5

图表 6: 重点城市二手房成交面积及同比 ...5

图表 7: 全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 ...6

图表 8: 全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 ...6

图表 9: 全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 ...6

图表 10: 全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 ...6

图表 11: 100 大中城市土地供销比 ...7

图表 12: 100 大中城市成交土地楼面均价及溢价率 ...7

图表 13: 近一年 A 股房地产指数和沪深 300 走势 ...7

图表 14: 近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 ...7

图表 15: 上周 A 股申万一级行业涨跌幅情况 ...8

图表 16: 上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 ...8

图表 17: 上周 A 股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ...8

图表 18: 上周港股重点房企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ...8

图表 19: 上周重点物企涨跌幅前 5 位及后 5 位 ...9

![](page=3,bbox=[1401, 120, 1830, 223])

1行业基本面跟踪

1.1 新房成交及库存

上周30大中城市新房成交面积为149.78万方，本年累计新房成交面积为 2328.6万方，累计同比-11.4%。30大中城市近四周平均成交面积为190.95万方，同比+4.9%，环比-4.8%。其中一线城市近四周平均成交面积为65.68万方，同比 +24.2%，环比+1.8%，二线城市近四周平均成交面积为89.02万方，同比-5.2%，环比-9.1%，三线城市近四周平均成交面积为36.24万方，同比+2.8%，环比-5.1%。

图表1：30大中城市新房成交面积及同比

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资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表2：一线城市新房成交面积及同比

![](page=3,bbox=[996, 1007, 1814, 1503])

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表3：二线城市新房成交面积及同比

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。

![](page=3,bbox=[160, 1721, 964, 2204])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。

图表4：三线城市新房成交面积及同比

![](page=3,bbox=[994, 1715, 1808, 2200])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比

上周14城商品住宅可售面积为7491.66万方，同比-5.98%，环比+0.07%， 14城去化周期为19.56个月，其中一线城市去化周期为13.87个月。

![](page=4,bbox=[1402, 120, 1829, 223])

图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期

![](page=4,bbox=[460, 424, 1767, 872])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：14城包括：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、温州、宁波、福州、厦门、泉州、莆田、平凉、宝鸡。计算方式说明：若本周无更新可售面积数据，则以前一周数据为准。去化周期=可售面积/最近12个月月均成交量。

1.2 二手房成交及挂牌

上周20城二手房成交面积为292.29万方，本年累计二手房成交面积为 3346.04万方，累计同比-3.1%。20城近四周平均成交面积为265.78万方，同比 +5.8%，环比+2.5%。

图表6：重点城市二手房成交面积及同比

![](page=4,bbox=[480, 1629, 1812, 2102])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：MA4为4周平均，同比数据为4周平均同比。20城包括：北京、上海、深圳、杭州、成都、苏州、扬州、厦门、东莞、青岛、南宁、大连、佛山、江门、清远、金华、衢州、平凉渭南、宿迁。

截至2026/4/6全国城市二手房出售挂牌量指数为2.84，环比-17.9%，挂牌价指数为143.74，环比-0.24%。

![](page=5,bbox=[1403, 120, 1831, 223])

图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数

![](page=5,bbox=[166, 321, 938, 787])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数

注：2015年1月为100

![](page=5,bbox=[1022, 318, 1811, 787])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数

注：2015年1月为100

![](page=5,bbox=[164, 1025, 936, 1495])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：2015年1月为100

图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数

![](page=5,bbox=[1022, 1026, 1799, 1496])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

注：2015年1月为100

1.3 土地市场成交

上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为35宗，成交住宅类土地数量为10宗，新增供应商服类土地数量为36宗，成交商服类土地数量为16宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.55，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.62。

近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为8761.25元/平方米，溢价率为 8.25%，环比+0.36pct，成交商服类土地楼面均价为1649.75元/平方米，溢价率为 3.69%，环比-0.01pct。

![](page=6,bbox=[1402, 120, 1830, 223])

图表11：100大中城市土地供销比

![](page=6,bbox=[161, 321, 926, 759])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率

![](page=6,bbox=[1011, 309, 1819, 784])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

2 行情回顾

上周A股申万一级房地产行业指数上涨 4.13%，沪深300指数上涨 1.99%，房地产指数跑赢沪深300指数2.15pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨 2.9%，恒生综合指数上涨 1.34%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数1.56pct。

图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势

![](page=6,bbox=[212, 1408, 939, 1837])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势

![](page=6,bbox=[1020, 1408, 1805, 1874])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第7，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第8、第2。

![](page=7,bbox=[1402, 121, 1829, 223])

图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况

![](page=7,bbox=[430, 316, 1816, 802])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况

![](page=7,bbox=[423, 952, 1808, 1423])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：衢州发展（+10.84%）、招商蛇口（+10.76%）、先导基电（+10.01%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：中国金茂（+10.71%）、绿城中国（+9.58%）、龙湖集团（+8.07%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：恒大物业（+18.42%）、雅生活服务（+5.43%）、招商积余 （+5.11%）。

图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位

![](page=7,bbox=[166, 1978, 939, 2462])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位

![](page=7,bbox=[1002, 1972, 1807, 2463])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

![](page=8,bbox=[1401, 121, 1828, 224])

图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位

![](page=8,bbox=[434, 319, 1801, 799])

资料来源：Wind，中邮证券研究所

3 风险提示

政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

![](page=9,bbox=[1401, 120, 1830, 223])

中邮证券投资评级说明

投资评级标准

类型

评级

说明

报告中投资建议的评级标准：报告发布日后的6个月内的相对市场表现，即报告发布日后的6个月内的公司股价（或行业指数、可转债价格）的涨跌幅相对同期相关证券市场基准指数的涨跌幅。市场基准指数的选取：A股市场以沪深300指数为基准；三板市场以三板成指为基准；可转债市场以中信标普可转债指数为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以标普500或纳斯达克综合指数为基准。

股票评级

买入

预期个股相对同期基准指数涨幅在20%以上

增持

预期个股相对同期基准指数涨幅在10%与20%之间

中性

预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间

回避

预期个股相对同期基准指数涨幅在-10%以下

行业评级

强于大市

预期行业相对同期基准指数涨幅在10%以上

中性

预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%与10%之间

弱于大市

预期行业相对同期基准指数涨幅在-10%以下

可转债评级

推荐

预期可转债相对同期基准指数涨幅在10%以上

谨慎推荐

预期可转债相对同期基准指数涨幅在5%与10%之间

中性

预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%与5%之间

回避

预期可转债相对同期基准指数涨幅在-5%以下

分析师声明

撰写此报告的分析师（一人或多人）承诺本机构、本人以及财产利害关系人与所评价或推荐的证券无利害关系。

本报告所采用的数据均来自我们认为可靠的目前已公开的信息，并通过独立判断并得出结论，力求独立、客观、公平，报告结论不受本公司其他部门和人员以及证券发行人、上市公司、基金公司、证券资产管理公司、特定客户等利益相关方的干涉和影响，特此声明。

免责声明

中邮证券有限责任公司（以下简称“中邮证券”）具备经中国证监会批准的开展证券投资咨询业务的资格。

本报告信息均来源于公开资料或者我们认为可靠的资料，我们力求但不保证这些信息的准确性和完整性。报告内容仅供参考，报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价，中邮证券不对因使用本报告的内容而导致的损失承担任何责任。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。

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《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供中邮证券签约客户使用，若您非中邮证券签约客户，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司不会因接收人收到、阅读或关注本报告中的内容而视其为签约客户。

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中邮证券对于本申明具有最终解释权。

![](page=10,bbox=[1401, 120, 1829, 223])

公司简介

中邮证券有限责任公司于2002年9月经中国证券监督管理委员会批准设立，公司注册资本61.68亿元人民币，是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司，公司是中邮创业基金管理股份有限公司的第二大股东。

公司经营范围包括：证券经纪，证券自营，证券投资咨询，证券资产管理，融资融券，证券投资基金销售，证券承销与保荐，代理销售金融产品，与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问，具备展业的各项资格。截至2025年 10月底，公司在全国设有58家分支机构（含29家分公司、29家营业部），1家资产管理分公司和1家另类投资子公司。

中邮证券紧密依托中国邮政集团有限公司的雄厚实力，通过强化“自营+协同”发展模式，实现快速发展，当前服务的经纪客户已超过260万人。公司始终坚持诚信经营、践行金融为民，为社会大众提供全方位专业化的证券投融资服务，努力成为员工自豪、股东放心、客户信赖、社会尊重的优秀企业，打造契合中国邮政资源禀赋和市场地位的特色精品券商。

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