房地产证券研究报告一行业点评

2026年4月16日

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房地产行业2026年3月70个大中城市房价数据点评

中银国际证券股份有限公司

房地产行业

证券分析师：夏亦丰

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证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005

证券分析师：许佳璐

(8621) 20328710

jialu.xu @bocichina.com

证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002

70城房价环比跌幅持续收窄，二手房价环比下跌城市数量减少 13个；一线房价环比正增长

国家统计局发布2026年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。 70大中城市新房价格环比下降 0.2%；二手房价格环比下降 0.2%。

核心观点

70城新房、二手房房价环比跌幅均持续收窄，二手房房价环比下跌城市数量显著减少。3月70大中城市新房房价环比下降0.2%，环比降幅较2月收窄了0.1个百分点，环比跌幅连续两个月收窄；二手房房价环比下跌0.2%，环比降幅较2月收窄0.2个百分点，环比跌幅连续三个月收窄。不过新房、二手房房价已经分别持续下跌了34、35个月，此次收窄能否持续需紧密观察。从房价下跌的城市数量来看，3月70城中新房房价环比下跌的城市数量有54个，较2月增加1个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.32%，较2月收窄了0.09个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有53个，较2月减少13个，环比下跌的城市数量已经减少至23年5月以来的最低水平，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.38%，较2月收窄0.08个百分点。

一线城市新房、二手房房价环比均实现正增长。1）新房：3月一线城市新房房价环比增长 0.2%（前值：环比持平）。具体来看，四个一线城市新房房价环比均持平或上涨。北京新房房价环比持平（前值：+0.2%）；上海环比上涨0.3%（前值：+0.2%），自19年8月以来始终保持环比增长或持平，从未出现过下跌；广州环比上涨0.3%（前值：环比持平），自23年6月以来时隔33个月首次出现环比上涨；深圳环比上涨0.2%（前值：-0.3%），自25年4月以来时隔11个月环比增速转正。2）二手房：3月一线城市二手房房价环比增长 0.4%（前值：-0.1%），自25年4月以来时隔11个月环比增速转正。具体来看，四个一线城市二手房房价环比均实现正增长。北京环比上涨0.6%（前值：+0.3%）；上海环比上涨0.4%（前值：+0.2%），北京与上海二手房房价连续两个月环比上涨；深圳环比增长0.4% （前值：-0.4%），自25年4月以来时隔11个月环比增速转正；广州环比增长0.2%（前值： -0.5%），自23年5月以来时隔34个月首次出现环比上涨。

二线城市新房环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄。1）新房：3月二线城市新房房价环比下降 0.2%，环比降幅与2月持平。19%的二线城市新房房价环比上涨：杭州、宁波、大连、银川环比上涨 0.2%，合肥、青岛环比上涨 0.1%，其中合肥已经连续8个月环比增长或持平。2）二手房：3月二线城市二手房房价环比下降 0.2%，环比降幅较2月收窄了 0.2个百分点。具体来看，南京、合肥环比增长 0.2%，厦门、重庆、济南、沈阳、海口环比增长 0.1%，宁波、青岛、西安环比持平，其他二线城市环比均下跌，武汉、南宁环比跌幅最大（0.6%）。

三线城市新房环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅收窄，但跌幅均大于一、二线城市。1）新房： 3月三线城市新房房价环比下降 0.3%环比降幅与2月持平。具体来看，吉林宜昌环比上涨 0.2%，牡丹江、烟台、惠州环比上涨 0.1%，温州环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有洛阳、襄阳、韶关，环比跌幅均大于等于 0.7%。2）二手房：3月三线城市二手房房价环比下降 0.4%，环比跌幅较2月收窄0.1个百分点。具体来看，徐州环比增长 0.3%，无锡环比增长 0.2%，锦州环比持平，其他三线城市环比均下跌，跌幅相对较大的城市有：秦皇岛、九江、平顶山、韶关、泸州，环比跌幅均大于等于 0.7%。

仅刚需产品新房房价环比跌幅扩大，其他各类型产品房价环比跌幅均持平或收窄。1）刚需产品：3月90平以下新房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较2月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降 0.2%，环比跌幅较2月收窄0.2个百分点。2）刚改产品：3月90-144平新房房价环比下降 0.2%，环比跌幅较2月收窄0.1个百分点；二手房房价环比下降 0.2%，环比跌幅较2月收窄0.2个百分点。3）改善型产品：3月144平以上新房房价环比下降 0.3%，环比跌幅与2月持平；二手房房价环比下降 0.3%，环比跌幅较2月收窄0.1个百分点。

投资建议

3月70城新房、二手房房价环比跌幅均持续收窄，但持续性仍待观察，当前市场量价降幅收窄的势头能否延续取决于库存去化情况以及价格是否企稳。阶段性回暖延续也需要政策加力支持，关注“4月底政治局一5月部委细则一地方执行”情况，我们预期或在现有“稳地产”的框架下延续积极表态，更加注重落地执行以及政策协同发力。二季度可以关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会。另外，四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄。从投资角度来说，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。除此之外，部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇。

现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂。2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份。

风险提示：

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。


附录

70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分：

一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；

二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；

三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。

附注：

1) 调查范围：各城市的市辖区，不包括县。

2) 调查方法：新建商品住宅销售价格调查为全面调查，基础数据直接采用当地房地产管理部门的网签数据；二手住宅销售价格调查为重点调查和典型调查相结合，基础数据来源于房地产经纪机构上报、相关部门提供和调查员实地采价。

3) 如当月无成交，则视为价格总体水平无变动。

图表1.2026年3月70大中城市新建商品住宅价格环比下降 0.2%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表2.2026年3月70大中城市中一、二、三线城市新建商品住宅价格环比增速分别为 0.2%、 -0.2%、-0.3%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券


图表3.2026年3月70大中城市新建商品住宅价格环比上涨城市数为14个，下跌城市数量为54个，持平城市数量为2个


上涨城市数下跌城市数持平城市数

资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表4.2026年3月70大中城市二手住宅价格环比下降 0.2%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表5.2026年3月70大中城市中一、二、三线城市二手住宅价格环比增速分别为 0.4%、-0.2%、 -0.4%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券


图表6.2026年3月70大中城市二手住宅价格环比上涨城市数为13个，下跌城市数量为53个，持平城市数量为4个


上涨城市数 个 下跌城市数 个 持平城市数 个

资料来源：国家统计局，万得，中银证券


披露声明

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买 入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20%以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10%-20%；

中 性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中 性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

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