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2026 年 10 月 18 日

七城出台商品房预售新政，因城施策灵活度较高

——行业点评报告

投资评级：看好（维持）

行业走势图

房地产 沪深300

24%

12%

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-36%

2025-10 2026-02 2026-06

数据来源：聚源

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齐东（分析师） 胡耀文（分析师）

qidong@kysec.cn

huyaowen@kysec.cn

证书编号：S0790522010002

证书编号：S0790524070001

⚫ 土拍款分期延长，新老划断时间点统一 8.28 新政后，北京、上海等核心一二线七个城市均发布了新的商品住房销售制度。

七城均明确土地款 30 日内首付 50%，北京、杭州、武汉两年内付清不计息，上 海、深圳、广州、天津要求一年内付清，但结合项目和市场情况决策后可延期一 年。本轮政策以预售证、施工证为节点保护存量在售、在途项目不受政策冲击。 七城对于“已取得土地、尚未取得规划许可”的在途项目宽限延至 2027 年底， 已启动的旧项目不受新规约束。各城在基础豁免上做差异化加法，武汉、杭州额 外给出历史遗留项目缓冲，可延伸至 2028 年底，深圳对“三旧”改造历史遗留 项目也留出空间。

⚫ 封顶预售为核心，分期竣备灵活度高 8.28 新政统一预售门槛为封顶预售，但封顶和竣备认定各城执行层面仍有一定差 异。分期竣备方面，广州、杭州、武汉和天津明确支持项目分期办理验收，同时 广州和杭州支持项目分期办理商品房预售许可，武汉可按毛坯、室内装修两个建 设阶段办理竣工备案手续，分期开发可规避整盘联审拖累在售部分，对滚动开发、 回笼资金较友好。京沪深三个一线城市未提及分期竣备相关措施，开发流程或将 更加严格。

⚫ 资金监管整体趋严，供地端规划引领、柔性出让 七城对于预售资金监管严格执行全额全程监管、联合验收后解除，审批链条拉长。 资金释放端，仅武汉明确提出可通过保函置换方式提取。现房销售定金比例呈明 显城市梯度，是本轮政策中城市取向差异最大的指标。北京不超过总房价款的 1%，指向防过热、降杠杆，上海、深圳不超过 3%居中，广州、杭州、武汉、天 津不超过 5%，更倾向鼓励现房、增强去化，反映各地对现房销售诉求的差异。 土地制度是比预售更前置的供给环节，各城在规划引领、供地方式、拿地开工上 做了差异化布局，北京、广州拿地即开工压缩拿地到开工时差、加快供应落地。

⚫ 投资建议 7 城预售新政在 8.28 政策基础上，对预售门槛、资金占用、历史项目做了结构性 松绑，短期对优质国企、央企及重仓核心城市的深耕型房企构成现金流与拿地弹 性利好，建议关注具备信用资质、核心城市货值占比高、积极参与现房/好房子 的优质标的；同时因资金监管趋严、预售标准统一抬高进入门槛，行业将进一步 向信用好、产品力优秀、现金充裕的头部收敛，中长期利好现房销售与产品力竞 争逻辑。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、 建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越 秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地 产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房 子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、 保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。

⚫ 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进 一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。

目 录

• 1、 土地款分期：30 日 50%，余款 1-2 年不计利息 ....................................................................................................................3
• 2、 新老划断时间点：8.28 为界，双层缓冲平滑冲击 .................................................................................................................3
• 3、 预售+竣备标准：封顶为核心，竣备灵活度高 ......................................................................................................................3
• 4、 资金监管：整体趋严，武汉保函置换预留弹性 .....................................................................................................................4
• 5、 土地制度：供地端规划引领、柔性出让.................................................................................................................................5
• 6、 投资建议 ....................................................................................................................................................................................5
• 7、 风险提示 ....................................................................................................................................................................................5

• 表 1： 七城土地款均要求一个月内首付 50%，余款 1-2 年不计利息 ........................................................................................3
• 表 2： 七城针对 8.28 前后的项目新老划断...................................................................................................................................3
• 表 3： 七城封顶预售条件均为完成主体结构封顶 ........................................................................................................................4
• 表 4： 七城对于预售资金监管严格执行全额全程监管、联合验收后解除 ................................................................................4
• 表 5： 七城未来供地端规划引领、柔性出让................................................................................................................................5

1、 土地款分期：30 日 50%，余款 1-2 年不计利息

8.28 新政后，北京、上海等核心一二线七个城市均发布了新的商品住房销售制 度。8.28 新政前，一线城市中上海、深圳常为一个月内付清；北京、广州看具体地 块情况；二线城市，通常一个月内首付 50%，尾款半年到两年内付清。新政后七城 均明确土地款 30 日内首付 50%，北京、杭州、武汉两年内付清不计息，上海、深圳、 广州、天津要求一年内付清，但结合项目和市场情况决策后可延期一年。我们认为 土地款分期缴纳能够减少项目前期资金占用，缓解预售延后导致的 IRR 大幅下降。

• 表1：七城土地款均要求一个月内首付 50%，余款 1-2 年不计利息 城市 首付要求 余款期限

北京/杭州/武汉 30 日≥50% 2 年内，不计利息

上海/广州/天津 30 日≥50%

一年内缴清,根据市场和项目需要，按规定程序决策 后，可再延长一年

深圳 30 日≥50%

一年内缴清，特殊项目经土地出让协调决策机构集 体决策后，可以在两年内缴清

资料来源：各城住建部、房管局、财联社等、开源证券研究所

2、 新老划断时间点：8.28 为界，双层缓冲平滑冲击

本轮政策以预售证、施工证为节点保护存量在售、在途项目不受政策冲击。七 城对于“已取得土地、尚未取得规划许可”的在途项目宽限延至 2027 年底，已启动 的旧项目不受新规约束，说明政策端充分照顾拿地未开工的存量。各城在基础豁免 上做差异化加法，武汉、杭州额外给出历史遗留项目缓冲，可延伸至 2028 年底，深 圳对“三旧”改造历史遗留项目也留出空间。

• 表2：七城针对 8.28 前后的项目新老划断 城市 划断规则要点

8.28 前有施工证（含部分）无预售证→按原规办证 8.28 前无施工证→报备住建部门、2027 年底前可按原重点节点预售

北京

上海/广州/天津 完全沿用北京规则

北京基础上新增：2026 年底前智能建造试点/装配式项目当年取双证可按原条 件预售；8.28 前历史遗留项目 2028 年底前可办预售

武汉

杭州 北京基础上新增：8.28 前历史遗留项目 2028 年底前可办预售 深圳 北京基础上新增：8.28（含）前“三旧”改造历史遗留项目单独研究

资料来源：各城住建部、房管局、财联社等、开源证券研究所

3、 预售+竣备标准：封顶为核心，竣备灵活度高

8.28 新政统一预售门槛为封顶预售，但封顶和竣备认定各城执行层面仍有一定 差异。

封顶预售机制上，北京要求“楼栋顶板及楼顶构筑物、配套设施完成混凝土浇 筑”，并须由建设、勘察、设计、施工、监理五方出具签字盖章的《主体结构分部工

程验收记录》”，深圳和武汉完成主体结构封顶条件为完成屋面层结构混凝土浇筑， 其他城市未在细化。

分期竣备方面，广州、杭州、武汉和天津明确支持项目分期办理验收，同时广 州和杭州支持项目分期办理商品房预售许可，武汉可按毛坯、室内装修两个建设阶 段办理竣工备案手续，分期开发可规避整盘联审拖累在售部分，对滚动开发、回笼 资金较友好。京沪深三个一线城市未提及分期竣备相关措施，开发流程或将更严格。

• 表3：七城封顶预售条件均为完成主体结构封顶 城市 封顶预售 分期竣备 北京 完成主体结构封顶 未提及 上海 完成主体结构封顶 未提及

深圳

完成屋面层结构混凝土浇 筑

未提及

广州 完成主体结构封顶 支持项目分期分栋办理 杭州 完成主体结构封顶 支持项目分期开发

武汉

完成主体结构屋面结构层 混凝土浇筑

支持项目按最小单元分批竣工备案，可按毛坯、室 内装修两个建设阶段办理

天津 完成主体结构封顶 支持商品住房项目分期开展联合验收 资料来源：各城住建部、房管局、财联社等、开源证券研究所

4、 资金监管：整体趋严，武汉保函置换预留弹性

七城对于预售资金监管严格执行全额全程监管、联合验收后解除，审批链条拉 长。资金释放端，仅武汉明确提出可通过保函置换方式提取，存量项目置换金额不 得超过监管账户中确保项目竣工交付所需资金额度的30%，置换后的监管资金不得 低于该额度的 70%，按新出让土地项目执行预售管理的商品住房项目，保函置换政 策另行制定。

现房销售定金比例呈明显城市梯度，是本轮政策中城市取向差异最大的指标。 北京不超过总房价款的 1%，指向防过热、降杠杆，上海、深圳不超过 3%居中，广 州、杭州、武汉、天津不超过 5%，更倾向鼓励现房、增强去化，反映各地对现房销 售诉求的差异。现房销售定金监管基本一致，全额存入定金监管账户、监管期间不 得使用，房屋具备交付条件后解除。

• 表4：七城对于预售资金监管严格执行全额全程监管、联合验收后解除 城市 预售资金监管 现房销售定金 北京 全额、全过程监管，联合验收后，方可解除 ≤1% 上海 全额、全过程监管，联合验收后，方可解除 ≤3% 深圳 全额、全过程监管，联合验收后，方可解除 ≤3% 广州 全额、全过程监管，联合验收后，方可解除 ≤5% 杭州 全额、全过程监管，联合验收后，方可解除 ≤5%

全额、全过程监管，联合验收后，方可解除。存量 项目可保函置换 30%，新项目另行制定

≤5%

武汉

天津 全额、全过程监管，联合验收后，方可解除 ≤5% 资料来源：各城住建部、房管局、财联社等、开源证券研究所

5、 土地制度：供地端规划引领、柔性出让

土地制度是比预售更前置的供给环节，各城在规划引领、供地方式、拿地开工 上做了差异化布局，北京、广州拿地即开工压缩拿地到开工时差、加快供应落地； 上海规储供用一体化、一地一策强调供给精准适配需求、避免无序放量；天津供地 前即锁定预售/现房模式、深圳和杭州现房项目供地公告公示销售信息从土地制度源 头就把现房/预售属性锁定。整体看，供地端规划引领、柔性出让在缓解房企现金流 的同时，也需关注土拍分期可能推升地方土地供给、加大去化压力。

• 表5：七城未来供地端规划引领、柔性出让 城市 土地制度调整

统筹“人房地钱、职住商服”，合理确定商品住宅用地供应规模，围绕轨道交通站 点优化布局，支持带规划方案出让、拿地即开工。

北京

强化规划引领、资源统筹、市场导向，实施“规储供用”一体化机制，加强房地联 动，优化城市设计，统筹考虑出让地块的区位、规模、结构、节奏和规划指标要求， 着力推动区位、产品符合市场需求、规模适度、周期适中的优质地块供应。加强市 场研判，坚持“一地一策”稳妥有序供应。

上海

优化土地出让方案，可实行带规划方案出让。对于通过招拍挂方式出让、实行现房 销售的项目，应当在土地出让公告中公开现房销售相关信息。

深圳

统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，支持带规划方案出让。商 品住宅项目用地实行净地出让，支持“拿地即开工”。

广州

在土地出让前出具书面意见，明确新出让地块的现房销售和预售模式，纳入土地出 让方案。具备条件的可带规划方案出让。

天津

资料来源：各城住建部、房管局、财联社等、开源证券研究所

6、 投资建议

7 城预售新政在 8.28 政策基础上，对预售门槛、资金占用、历史项目做了结构 性松绑，短期对优质国企、央企及重仓核心城市的深耕型房企构成现金流与拿地弹 性利好，建议关注具备信用资质、核心城市货值占比高、积极参与现房/好房子项目 的标的；同时因资金监管趋严、预售标准统一抬高进入门槛，行业将进一步向信用 好、产品力优秀、现金充裕的头部收敛，中长期利好现房销售与产品力竞争逻辑。 推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际 集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿 城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费 促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策 下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、 滨江服务、建发物业。

7、 风险提示

• （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
• （2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。

特别声明

《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用 的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险 承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。

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