1开源证券发布房地产行业点评，维持“看好”评级。
2数据显示2026年1-8月商品房销售面积及金额同比分别下降12.1%和13.0%，8月单月降幅走扩，市场修复反复；
3但新房库存连续6个月减少，二手房交易占比过半达52.4%。
4开发投资同比降19.9%，新开工及竣工降幅扩大。
5积极信号为按揭贷款边际改善及去库存政策见效。
6研报推荐保利发展、招商蛇口等优质房企及华润万象生活等物管标的，预计四季度市场回稳大方向延续。
开源证券_房地产行业点评报告：单月销售降幅走扩，二手房交易面积占比过半_20260916.pdf
摘要
行 业 研 究
行 业 点 评 报 告
开 源 证 券
证 券 研 究 报 告
房地产
房地产
2026 年 09 月 15 日
单月销售降幅走扩，二手房交易面积占比过半
——行业点评报告
投资评级：看好（维持）
行业走势图
房地产 沪深300
24%
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-36%
2025-09 2026-01 2026-05
数据来源：聚源
相关研究报告
《“8·28 一揽子新政”逐步落地，周 度 成 交 有 所 回 落 — 行 业 周 报 》
- -2026.9.13 《 “8·28 新政”效果仍有待观察， 周 度 成 交 有 所 增 长 — 行 业 周 报 》
- -2026.9.6 《房地产板块 2026 年中期业绩点评： 板块缩表延续，优质龙头韧性显现行业点评报告》-2026.9.4
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
⚫ 单月销售降幅走扩，新房库存延续去化 国家统计局发布 2026 年 1-8 月商品房投资和销售数据。1-8 月，全国商品房销售 面积 4.99 亿平，同比-12.1%（1-7 月-11.8%），其中商品住宅销售面积同比-13.0%； 1-8 月商品房销售额 4.75 万亿元，同比-13.0%（1-7 月-13.1%），其中商品住宅销 售额同比下降 13.1%；1-8 月商品房销售均价 9517 元/平，同比-1.0%，环比+0.3%。
8 月单月，全国商品房销售面积和金额分别同比-14.8%和-12.1%，单月降幅较 7 月分别扩大 1.4pct 和 3.2pct，结束前两月收窄趋势，边际回暖出现反复。新房库 存自 3 月以来已连续 6 个月减少，去库存政策效果延续。根据我们跟踪重点城市 成交数据，9 月前两周重点城市成交同比-22.4%。1-8 月二手房交易网签面积 5.49 万方，同比+10.6%，二手房交易面积占比达 52.4%。
⚫ 拿地规模持续收缩，开工竣工降幅均扩大
2026 年 1-8 月，全国房屋新开工面积 2.99 亿平，同比-24.8%（1-7 月-24.0%）， 其中住宅新开工同比-25.4%；8 月单月新开工面积同比-30.9%，降幅较 7 月 （-27.8%）进一步扩大 3.1pct；我们跟踪的 Wind 322 城 2026 年 1-8 月宅地成交 面积同比-21%，拿地开工链条收缩仍在深化。1-8 月房屋竣工面积 2.11 亿平，同 比-23.7%（1-7 月-23.2%）；8 月单月竣工面积同比-28.4%，较 7 月（-18.7%）扩 大 9.7pct，此前竣工端收窄的积极迹象被逆转。
⚫ 开发投资额降幅扩大，按揭边际改善 2026 年 1-8 月，房地产开发投资额 4.80 万亿元，同比-19.9%（1-7 月-19.2%），
降幅扩大0.7pct，其中住宅开发投资同比-19.7%；8月单月开发投资额同比-25.5%， 较 7 月（-27.4%）收窄 1.9pct，投资与销售增速差缩小至 6.9pct（1-7 月为 7.4pct）， 负反馈边际趋缓但仍处高位。1-8 月房地产开发企业到位资金 5.09 万亿元，同比 -21.0%（1-7 月-20.3%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷 款累计同比分别-33.3%、-20.0%、-14.8%、-22.4%。其中国内贷款与自筹资金降 幅继续扩大，个人按揭贷款降幅收窄 1.1pct。
⚫ 投资建议 整体来看，房地产行业仍处于销售弱修复、供给收缩的分化格局中，8 月销售端 单月降幅重新走扩，销售修复斜率有所放缓，韧性出现反复，投资端降幅仍在扩 大。积极信号来自新房库存已连续 6 个月下降、个人按揭贷款的边际改善。展望 四季度，我们预计政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳 大方向预计延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企： 中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨 江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同 时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团； （3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、 绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
⚫ 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进 一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。
目 录
- 1、 单月销售降幅走扩，新房库存延续去化.................................................................................................................................3
- 2、 拿地规模持续收缩，开工竣工降幅均扩大.............................................................................................................................4
- 3、 房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大.............................................................................................................................5
- 4、 国内贷款资金降幅扩大，按揭边际改善.................................................................................................................................5
- 5、 投资建议 ....................................................................................................................................................................................6
- 6、 风险提示 ....................................................................................................................................................................................7
图表目录
- 图 1： 2026 年 1-8 月商品房销售面积同比下降 12.1%................................................................................................................3
- 图 2： 2026 年 1-8 月商品房销售金额同比下降 13.0%................................................................................................................3
- 图 3： 2026 年 1-8 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.6%、-12.2%、-11.8%、-20.6%..3
- 图 4： 2026 年 8 月 30 大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比+12.8%、-10.3%、-21.1%..............4
- 图 5： 2026 年 1-8 月房地产开竣工面积分别同比下降 24.8%和 23.7%.....................................................................................4
- 图 6： 2026 年 1-8 月房地产开发投资额同比下降 19.9%............................................................................................................5
- 图 7： 2026 年 1-8 月房地产开发企业到位资金同比下降 21.0% ................................................................................................5
- 图 8： 2026 年 1-8 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-33.3%、-20.0%、-14.8%、-22.4%
............................................................................................................................................................................................................6
- 图 9： 我们测算 2026 年 8 月居民购房首付比例约 68% .............................................................................................................6
1、 单月销售降幅走扩，新房库存延续去化
国家统计局发布 2026 年 1-8 月商品房投资和销售数据。1-8 月，全国商品房销 售面积 4.99 亿平，同比-12.1%（1-7 月-11.8%），其中商品住宅销售面积同比-13.0%； 1-8 月商品房销售额 4.75 万亿元，同比-13.0%（1-7 月-13.1%），其中商品住宅销售额 同比下降 13.1%；1-8 月商品房销售均价 9517 元/平，同比-1.0%，环比+0.3%。8 月 单月，全国商品房销售面积和金额分别同比-14.8%和-12.1%，单月降幅较 7 月分别扩 大 1.4pct 和 3.2pct，结束前两月收窄趋势，边际回暖出现反复。新房库存自3 月以来 已连续 6 个月减少，去库存政策效果延续。根据我们跟踪重点城市成交数据，9 月前 两周重点城市成交同比-22.4%。1-8 月二手房交易网签面积 5.49 万方，同比+10.6%， 二手房交易面积占比达 52.4%。
图1：2026 年 1-8 月商品房销售面积同比下降 12.1% 图2：2026 年 1-8 月商品房销售金额同比下降 13.0%
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商品房销售面积累计同比
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商品房销售金额累计同比 商品房销售金额当月同比
数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所
图3：2026 年 1-8 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为
-11.6%、-12.2%、-11.8%、-20.6%
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东部地区累计同比 东北地区累计同比 中部地区累计同比 西部地区累计同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
图4：2026 年 8 月 30 大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比
+12.8%、-10.3%、-21.1%
- -100%
- -50%
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30城商品房成交增速：一线 30城商品房成交增速：二线
30城商品房成交增速：三四线
- -60%
- -40%
数据来源：Wind、开源证券研究所
- 2、 拿地规模持续收缩，开工竣工降幅均扩大
2026 年 1-8 月，全国房屋新开工面积 2.99 亿平，同比-24.8%（1-7 月-24.0%）， 其中住宅新开工同比-25.4%；8 月单月新开工面积同比-30.9%，降幅较 7 月（-27.8%） 进一步扩大 3.1pct；我们跟踪的 Wind 322 城 2026 年 1-8 月宅地成交面积同比-21%， 拿地开工链条收缩仍在深化。1-8 月房屋竣工面积 2.11 亿平，同比-23.7%（1-7 月 -23.2%）；8 月单月竣工面积同比-28.4%，较 7 月（-18.7%）扩大 9.7pct，此前竣工端 收窄的积极迹象被逆转。
图5：2026 年 1-8 月房地产开竣工面积分别同比下降 24.8%和 23.7%
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竣工面积累计同比 开工面积累计同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、 房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大
2026 年 1-8 月，房地产开发投资额 4.80 万亿元，同比-19.9%（1-7 月-19.2%）， 降幅扩大 0.7pct，其中住宅开发投资同比-19.7%；8 月单月开发投资额同比-25.5%， 较 7 月（-27.4%）收窄 1.9pct，投资与销售增速差缩小至 6.9pct（1-7 月为 7.4pct）， 负反馈边际趋缓但仍处高位。
图6：2026 年 1-8 月房地产开发投资额同比下降 19.9%
- -20%
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房地产开发投资额累计同比 房地产开发投资额单月同比
- -50%
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数据来源：Wind、开源证券研究所
4、 国内贷款资金降幅扩大，按揭边际改善
1-8 月房地产开发企业到位资金 5.09 万亿元，同比-21.0%（1-7 月-20.3%），其中 国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-33.3%、-20.0%、
-14.8%、-22.4%（1-7 月-32.1%、-18.5%、-14.4%、-23.5%）。其中国内贷款与自筹资 金降幅继续扩大，定金预收款降幅小幅走扩，映射居民端购房信心修复受阻，个人 按揭贷款降幅收窄 1.1pct。
图7：2026 年 1-8 月房地产开发企业到位资金同比下降 21.0%
60%
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2025/9
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房地产开发企业到位资金累计同比 房地产开发企业到位资金当月同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
图8：2026 年 1-8 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分 别-33.3%、-20.0%、-14.8%、-22.4%
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2025/12
国内贷款累计同比 自筹资金累计同比
定金及预收款累计同比 个人按揭贷款累计同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
图9：我们测算 2026 年 8 月居民购房首付比例约 68%
80%
75%
70%
65%
60%
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2023/11
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2025/11
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近似首付比例：定金及预售款/（个人按揭贷款+定金及预售款）
数据来源：Wind、开源证券研究所
5、 投资建议
整体来看，房地产行业仍处于销售弱修复、供给收缩的分化格局中，8 月销售端 单月降幅重新走扩，销售修复斜率有所放缓，韧性出现反复，投资端降幅仍在扩大。 积极信号来自新房库存已连续 6 个月下降、个人按揭贷款的边际改善。展望四季度， 我们预计政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳大方向预计 延续。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强的优质房企：中国金茂、建
发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国海外发展、滨江集团、越秀地 产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地产运营商，同时受益于地产复苏 和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务” 政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商 积余、滨江服务、建发物业。
6、 风险提示
- （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
- （2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。
特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用 的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险 承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
|---|---|---|
| 证券评级 | 买入（Buy） | 预计相对强于市场表现 20%以上； |
| 增持（outperform） | 预计相对强于市场表现 5%～20%； | |
| 中性（Neutral） | 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； | |
| 减持（underperform） | 预计相对弱于市场表现 5%以下。 | |
| 行业评级<br><br> | 看好（overweight） | 预计行业超越整体市场表现； |
| 中性（Neutral） | 预计行业与整体市场表现基本持平； | |
| 看淡（underperform） | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中 A 股基准指数为沪 深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针 对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同 的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决 定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较 完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 |
分析、估值方法的局限性说明
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法律声明
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