1中银证券点评2026年1-8月房地产数据，维持行业“强于大市”评级。
28月商品房销售面积同比降14.8%，降幅扩大；
3开发投资同比降25.5%，降幅收窄；
4新开工及竣工降幅均扩大。
5亮点为首次披露二手房网签面积累计同比增11%，占比超52%。
6现房库存占比创2012年来新高。
7房企到位资金同比降26.7%，现金流承压。
8建议关注融资能力强及存量改造标的，如华润置地、滨江集团等。
中银证券_房地产行业2026年1-8月统计局数据点评：8月商品房销售同比降幅扩大；首次披露二手房网签面积，累计同比增长11%；投资同比降幅收窄；开竣工同比降幅扩大_20260915.pdf
摘要
房地产 | 证券研究报告 — 行业点评 2026 年 9 月 15 日
房地产行业2026年1-8月统 计局数据点评
强于大市
8 月商品房销售同比降幅扩大；首次披露二手房网签面积，累计 同比增长11%；投资同比降幅收窄；开竣工同比降幅扩大
国家统计局发布 2026 年 1-8 月份全国房地产开发投资和销售情况。8 月商品房销售面积 4859 平，同比增速 -14.8%（前值：-13.4%）；开发投资金额 4970 亿元，同比增速-25.5%（前值：-27.4%）；新开工面积 3194 万平，同比增速-30.9%（前值：-27.8%）。
统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、 新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。
核心观点
- 1. 销售：
- ◼ 8 月新建商品房销售同比降幅扩大；住宅销售均价环比下跌。1）商品房销售同比降幅扩大。8 月全国商 品房销售面积 4859 万平，同比下降 14.8%，降幅较 7 月扩大了 1.4 个百分点；销售金额 4752 亿元，同 比下降 12.1%，降幅较 7 月扩大了 3.2 个百分点。其中，住宅销售面积同比下降 15.7%，同比降幅较 7 月扩大 0.6 个百分点，住宅销售金额同比下降 12.2%，同比降幅较 7 月扩大了 3.1 个百分点。2）住宅销 售均价环比下跌，同比涨幅收窄。8 月商品房销售均价 9780 元/平，环比持平，同比增长 3.2%，同比涨 幅较 7 月收窄了 2.0 个百分点；其中住宅销售均价 10380 元/平，环比下跌 0.2%，同比增长 4.1%，同比 涨幅较 7 月收窄了 2.9 个百分点。3）从区域来看，东、中部地区销售量同比降幅扩大，销售均价同比均 正增长；西部地区销售量同比降幅收窄，但销售均价同比增速由正转负。8 月东、中、西部地区销售面 积同比增速分别为-15.4%、-18.2%、-10.1%，东、中部降幅分别较 7 月扩大了 3.4、0.7 个百分点，西部 降幅收窄了 0.4 个百分点；销售金额同比增速分别为-10.7%、-17.8%、-10.7%；销售均价分别为 13911、 6706、6868 元/平，同比增速分别为 5.6%、0.4%、-0.7%。4）从累计来看，销售量累计同比降幅扩大， 价累计同比降幅收窄。1-8 月全国商品房销售面积 4.99 亿平，同比下降 12.1%（前值：-11.8%）；销售 金额 4.75 万亿元，同比下降 13.0%（前值：-13.1%）；销售均价 9517 元/平，同比下降 1.0%（前值：-1.5%）。
- ◼ 官方首次披露二手房网签面积，累计同比增长 11%，占比 52%。1-8 月二手房交易网签面积（城镇二手 房网签交易合同总面积）5.5 亿平，同比增长 10.6%，占整体新建商品房+二手房成交面积的比重为 52.4%。 1-8 月新建商品房+二手房成交面积合计 10.5 亿平，同比下降 1.5%。
- 2. 商品住宅库存：
◼ 因过去 3-4 月销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；不过现房库存占比处于 2012 年有数据以来的最 高水平。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 8 月 末，我国商品住宅广义库存面积为 12.9 亿平，环比下降 1.3%，同比下降 19.4%；去化周期（广义库存 面积/过去六个月住宅销售均值）23.0 个月，环比下降 0.5 个月，同比下降 1.8 个月。2）从全国现房库存 （已竣工未销售）来看，截至 8 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.01 亿平，环比下降 1.2%，同比下降 0.5%；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 31.0%，环比提升 0.05 个百分 点，同比提升 5.9 个百分点。
- 3. 房地产开发投资、新开工、竣工：
- ◼ 房地产投资同比降幅仅小幅收窄，降幅仍然较大，土地投资与施工建安投资均低迷。8 月开发投资金额 4970 亿元，同比下降 25.5%，同比降幅较 7 月小幅收窄 1.9 个百分点。其中住宅开发投资金额 3845 亿元， 同比下降 24.5%，降幅较 7 月收窄了 3.2 个百分点。投资低迷主要是受到施工建安投资与土地投资的双 双拖累。1）土地投资走弱。今年一季度全国（300 城）土地成交总价同比下降 29.1%，降幅较去年四季 度扩大了 6.4 个百分点，我们预计对今年三季度的土地投资或持续造成拖累；而今年二季度土地成交总 价同比降幅小幅收窄至 25.0%，对四季度土地投资的拖累或有所缓解。2）施工建安投资持续低迷。1-8 月施工面积同比下降 12.8%，降幅扩大了 0.1 个百分点。从区域来看，各地区投资同比降幅均收窄。东、 中、西部地区 8 月投资额同比增速分别为-27.1%、-27.3%、-19.2%，同比降幅分别收窄 3.1、1.7、0.4 个 百分点。从累计来看，1-8 月开发投资金额 4.80 万亿元，同比下降 19.9%（前值：-19.2%）。
- ◼ 新开工面积单月与累计同比降幅均扩大。8 月新开工面积 3194 万平，同比下降 30.9%，降幅较 7 月扩大 了 3.1 个百分点。从累计来看，1-8 月新开工面积为 2.99 亿平，同比下降 24.8%（前值：-24.0%）。我们 认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”， 2026 年新开工和投资预计将持续回落。
- ◼ 竣工面积单月与累计同比降幅均扩大。8 月竣工面积 1902 万平，同比下降 28.4%，降幅较 7 月扩大 9.9 个百分点。从累计来看，1-8 月竣工面积 2.11 亿平，同比下降 23.7%（前值：-23.2%）。由于 2021 年下 半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照 2-3 年的工程进度来计算，我们预计，2026 年竣 工将延续周期性的缩量。
- 4. 开发商资金：
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- ◼ 8 月房企到位资金同比降幅扩大，销售回款与外部融资均走弱。8 月房企到位资金 5145 亿元，同比减少 26.7%（前值：-21.0%）。1）房款 2467 亿元，同比减少 16.5%（前值：-7.7%）。其中定金及预收款同 比减少 18.1%，降幅较 7 月扩大 14.0 个百分点，个人按揭贷款同比下降 13.0%，降幅较 7 月小幅收窄 1.4 个百分点。2）非房款 2678 亿元，同比减少 34.1%（前值：-31.5%），投资减少、外部融资仍然较弱。 其中国内贷款 580 亿元，同比下降 44.0%，降幅较 7 月扩大 8.3 个百分点；自筹资金 1888 亿元，同比下 降 31.1%，降幅较 7 月小幅收窄 1.3 个百分点。从累计来看，1-8 月房企到位资金 5.09 万亿元，同比下降 21.0%（前值：-20.3%）。其中，1-8 月国内贷款同比下降 33.3%，自筹资金同比下降 20.0%，定金及预 收款同比下降 14.8%，个人按揭同比下降 22.4%。我们认为，“8·28”一揽子政策出台后，原先封顶后发 放的个人按揭贷款延后至竣工发放，一定程度上影响了房企现金流和周转率，短期房企资金短期预计将 持续承压。不过，1-8 月定金及预收款/个人按揭比例为 2.34X，同比提升 0.21X，说明购房人加杠杆的 意愿很弱，更倾向于多付定金和首付。
- ◼ 8 月商品房销售同比降幅扩大，受传统淡季、前期需求集中释放、居民预期偏弱、二手房分流、供需不 匹配等多重因素影响。现房库存规模仍然较高，且现房库存占比处于 2012 年有数据以来的最高水平， 供需关系仍然不平衡。仍需密切跟踪接下来进入“金九银十”后的市场表现。此外，房地产投资降幅仍然 较大，新开工同比降幅扩大，对经济的拖累仍在。
中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格
房地产行业 证券分析师：夏亦丰
投资建议
- ◼ 进入“金九银十”，仍需要密切关注基本面的变化。由现售模式带来的房企销售回款的延后，将对开发 商的现金流和周转率有短期的负面影响，但我们认为利空有限，随着各地方的土地出让和项目监管细则 逐步落实，叠加多方重新磨合出新的运行模式后，未来将会是一个健康的市场。长期看，近期一系列的 政策是符合稳定发展、提质提效的大方向的，只有稳定购房人信心，以及供给侧出清，才能稳定房地产 市场。投资建议方面，利好有股权、债权融资能力且自身资金实力较强的上市房企，以及在存量改造方 面有实力的公司。
- ◼ 现阶段我们建议关注：1）开发类：华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、保利置业集团。2） 运营类：华润万象生活、太古地产、中国国贸。3）经纪公司：我爱我家。
(8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005
证券分析师：许佳璐
(8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002
风险提示
◼ 现房销售制度对开发商的资金周转影响超预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。
附录
图表 1. 2026 年 8 月全国商品房销售面积 4859 万平，同比 下降 14.8%
全国商品房销售面积
图表 2. 2026 年 8 月全国商品房销售金额 4752 亿元，同比 下降 12.1%
全国商品房销售金额
30,000
140%
30,000
200%
120%
25,000
25,000
150%
100%
80%
20,000
20,000
100%
60%
15,000
40%
15,000
50%
20%
10,000
0%
10,000
0%
-20%
5,000
-50%
5,000
-40%
0
-100%
0
-60%
2021-07
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- 2018-11
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- 2021-11
- 2022-01
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2026-07
|销售金额（亿元） 单月同比
|
|---|
|销售面积(万平） 单月同比
|
|---|
资料来源：国家统计局，万得，中银证券 资料来源：国家统计局，万得，中银证券
图表 3. 2026 年 8 月全国商品房销售均价 9780 元/平，同 比增长 3.2%
图表 4. 2026 年 8 月东、中、西、东北部地区销售面积同比 增速分别为-15.4%、-18.2%、-10.1%、-13.5%
全国商品房销售均价
12,000
25%
11,500
20%
11,000
15%
10,500
10%
10,000
5%
9,500
0%
9,000
-5%
8,500
-10%
8,000
-15%
- 2018-11
- 2019-01
2023-01
2024-03
2018-01
2018-03
2018-05
2018-07
2018-09
2019-03
2019-05
2019-07
2019-09
- 2019-11
- 2020-01
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2020-05
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2020-09
- 2020-11
- 2021-01
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- 2021-11
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2022-03
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|销售均价（元/平） 单月同比
|
|---|
各区域单月销售面积同比增速
130%
80%
30%
-20%
-70%
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- 2021-01
2021-07
2024-09
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- 2018-11
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2019-05
2019-07
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2021-03
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- 2025-11
- 2026-01
2026-03
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|东部 中部 西部 东北
|
|---|
资料来源：国家统计局，万得，中银证券 资料来源：国家统计局，万得，中银证券
图表 5. 截至 8 月末，我国商品住宅广义库存面积为 12.9 亿平，去化周期 23.0 个月
资料来源：国家统计局，万得，中银证券
图表 6. 截至 8 月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约 4.01 亿平，住宅现房库存占全国 住宅广义库存面积的比重为 31.0%
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
全国商品住宅现房库存及占比
2016年2月：
4.66亿平
35%
31.0%
30%
2026年8月： 4.01亿平
25%
20%
15%
1.5
1.0
0.5
10%
5%
0.0
0%
2016-02
2018-05
2020-08
2012-02
2012-05
2012-08
2012-11
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2013-08
2013-11
2014-02
2014-05
2014-08
2014-11
2015-02
2015-05
2015-08
2015-11
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2016-08
2016-11
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2017-05
2017-08
2017-11
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2018-08
2018-11
2019-02
2019-05
2019-08
2019-11
2020-02
2020-05
2020-11
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2021-08
2021-11
2022-02
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2023-11
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2024-08
2024-11
2025-02
2025-05
2025-08
2025-11
2026-02
2026-05
2026-08
|全国商品住宅现房库存（商品住宅待售面积）（亿平） 现房库存占广义库存的比重：右轴
|
|---|
资料来源：国家统计局，万得，中银证券
图表 7. 2026 年 8 月房地产开发投资完成额 4970 亿元，同 比下降 25.5%
图表 8. 2026 年 8 月新开工面积 3194 万平，同比下降 30.9%
房地产开发投资完成额
20,000
50%
18,000
40%
16,000
30%
14,000
20%
12,000
10%
10,000
0%
8,000
-10%
6,000
-20%
4,000
-30%
2,000
-40%
0
-50%
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2024-07
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- 2025-11
- 2026-01
2026-03
2026-05
2026-07
|房地产投资（亿元） 同比增速
|
|---|
新开工面积
30,000
80%
60%
25,000
40%
20,000
20%
15,000
0%
10,000
-20%
5,000
-40%
0
-60%
2019-07
2023-01
2025-09
2018-01
2018-03
2018-05
2018-07
2018-09
- 2018-11
- 2019-01
2019-03
2019-05
2019-09
- 2019-11
- 2020-01
2020-03
2020-05
2020-07
2020-09
- 2020-11
- 2021-01
2021-03
2021-05
2021-07
2021-09
- 2021-11
- 2022-01
2022-03
2022-05
2022-07
2022-09
2022-11
2023-03
2023-05
2023-07
2023-09
- 2023-11
- 2024-01
2024-03
2024-05
2024-07
2024-09
- 2024-11
- 2025-01
2025-03
2025-05
2025-07
- 2025-11
- 2026-01
2026-03
2026-05
2026-07
|新开工面积（万平） 单月同比
|
|---|
资料来源：国家统计局，万得，中银证券 资料来源：国家统计局，万得，中银证券
图表 9. 2026 年 8 月竣工面积 1902 万平，同比下降 28.4% 图表 10. 2026 年 8 月房企到位资金 5145 亿元，同比下降
26.7%
竣工面积
40,000
80%
35,000
60%
30,000
40%
25,000
20%
20,000
0%
15,000
-20%
10,000
-40%
5,000
0
-60%
2018-02
2018-05
2018-08
2018-11
2019-02
2019-05
2019-08
2019-11
2020-02
2020-05
2020-08
2020-11
2021-02
2021-05
2021-08
2021-11
2022-02
2022-05
2022-08
2022-11
2023-02
2023-05
2023-08
2023-11
2024-02
2024-05
2024-08
2024-11
2025-02
2025-05
2025-08
2025-11
2026-02
2026-05
2026-08
|竣工面积（万平） 竣工面积 单月同比
|
|---|
房企到位资金
25,000
60%
50%
40%
20,000
30%
20%
15,000
10%
0%
10,000
-10%
-20%
5,000
-30%
-40%
0
-50%
2018-01
2018-04
2018-07
2018-10
2019-01
2019-04
2019-07
2019-10
2020-01
2020-04
2020-07
2020-10
2021-01
2021-04
2021-07
2021-10
2022-01
2022-04
2022-07
2022-10
2023-01
2023-04
2023-07
2023-10
2024-01
2024-04
2024-07
2024-10
2025-01
2025-04
2025-07
2025-10
2026-01
2026-04
2026-07
|房企到位资金（亿元） 增速
|
|---|
资料来源：国家统计局，万得，中银证券 资料来源：国家统计局，万得，中银证券
图表 11. 2026 年 8 月房企到位资金中房款与非房款的增速分别为-16.5%、-34.1%
房企到位资金中房款与非房款单月同比增速
100%
80%
60%
40%
20%
0%
-20%
-40%
-60%
2020-01
2024-04
2025-10
2017-01
2017-04
2017-07
2017-10
2018-01
2018-04
2018-07
2018-10
2019-01
2019-04
2019-07
2019-10
2020-04
2020-07
2020-10
2021-01
2021-04
2021-07
2021-10
2022-01
2022-04
2022-07
2022-10
2023-01
2023-04
2023-07
2023-10
2024-01
2024-07
2024-10
2025-01
2025-04
2025-07
2026-01
2026-04
2026-07
|房款 增速 非房款 增速
|
|---|
资料来源：国家统计局，万得，中银证券
图表 12. 2026 年 8 月房款中定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-18.1%、-13.0%
- -100%
- -50%
0%
50%
100%
150%
2017-01
2017-04
2017-07
2017-10
2018-01
2018-04
2018-07
2018-10
2019-01
2019-04
2019-07
2019-10
2020-01
2020-04
2020-07
2020-10
2021-01
2021-04
2021-07
2021-10
2022-01
2022-04
2022-07
2022-10
2023-01
2023-04
2023-07
2023-10
2024-01
2024-04
2024-07
2024-10
2025-01
2025-04
2025-07
2025-10
2026-01
2026-04
2026-07
房企到位资金中房款单月同比增速
|个人按揭 单月增速 定金及预收款 单月增速
|
|---|
- -60%
- -40%
资料来源：国家统计局，万得，中银证券
图表 13. 2026 年 8 月非房款中国内贷款、自筹资金增速分别为-44.0%、-31.1%
房企到位资金中非房款单月同比增速
60%
40%
20%
0%
-20%
2020-01
2023-04
2024-07
2026-04
2017-01
2017-04
2017-07
2017-10
2018-01
2018-04
2018-07
2018-10
2019-01
2019-04
2019-07
2019-10
2020-04
2020-07
2020-10
2021-01
2021-04
2021-07
2021-10
2022-01
2022-04
2022-07
2022-10
2023-01
2023-07
2023-10
2024-01
2024-04
2024-10
2025-01
2025-04
2025-07
2025-10
2026-01
2026-07
|国内贷款 单月增速 自筹资金 单月增速
|
|---|
资料来源：国家统计局，万得，中银证券
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