证券研究报告：证券Ⅱ|点评报告

发布时间：2026-09-04

行业投资评级

中性|维持

行业基本情况

收盘点位 6159.38 52 周最高 7402.89 52 周最低 5708.83

行业相对指数表现（相对值）

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证券Ⅱ 沪深300

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资料来源：聚源，中邮证券研究所

研究所

分析师:王泽军 SAC 登记编号:S1340525110003 Email:wangzejun@cnpsec.com

近期研究报告

《20260831-上半年高景气度兑现，头 部壁垒强化》 - 2026.08.31

地产支持政策落地，券商迎新成长空间

⚫ 事件回顾

8 月 28 日，证监会发布《关于资本市场支持构建房地产发展新模 式的意见》。《意见》明确，核心定位是为落实房地产新模式建设要求， 构建匹配新发展模式的资本市场服务体系，推动金融与房地产良性循 环。核心改革方向是推动房企融资逻辑从依赖主体信用全面转向基于 具体项目信用，一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求。《意 见》四大核心模块：1、明确总体要求，锚定融资模式转型核心目标， 配套全流程监管机制防范行业风险。2、打开五大合规融资通道：支持 上市房企再融资、并购重组，发行项目类公司债/CMBS/不动产 ABS， 推进租赁住房等项目 REITs 发行与扩募，开展不动产私募投资基金试 点。3、实施全链条优化监管：突出项目导向的发行准入要求，强化信 息披露质量，对募集资金实行穿透式监管，对欺诈发行、财务造假等 行为“零容忍”并加大惩戒力度。4、健全风险化解机制：建立跨市场 风险监测预警体系，畅通房企多元化退市渠道，完善违约债券市场化 处置工具箱，防范行业系统性风险。

⚫ 投资要点

1、《意见》将为券商打开新的业务增量空间 地产类投行业务可能迎来确定性的规模扩张，相关业务营收有望 录得可观的同比增速。随着本次新政明确锚定项目信用的融资评估框 架，上市房企合规股权融资、存量资产整合、项目导向的公司债与不 动产资产支持证券的发行需求有望持续释放。在项目全流程核查、合 规风控体系搭建、产业资源对接环节积累深厚优势的头部合规券商， 将在这一轮业务扩容中更可能占据先发优势。而缺乏地产项目全周期 服务经验、风控体系存在明显短板的中小券商，适配新政下资金全链 路穿透追踪的要求难度较大，甚至可能将逐步从这一细分领域退出， 细分赛道的业务资源将进一步向头部合规机构聚拢。

不动产投资信托基金的全链条收益边界有可能拓宽，为券商贡献 长期可持续的营收增量。在政策红利的持续加持下，租赁住房、城市 更新、商业不动产等合规底层资产的 REITs，从申报筹备、挂牌发行 到流动性做市、后续扩募的全流程都将进入提速。具备底层资产尽调、 产品结构设计、上市后持续运营服务全链条能力的券商，更有可能突 破传统发行承销仅能获取一次性服务费的局限，在后续 REITs 持续扩 募、二级市场流动性维护、机构投资者专属服务等环节，收获长期稳 定的增量收益，从而提升这类业务的长期成长性。

不动产资管赛道可能提供财富管理板块的全新增量。不动产私募 投资基金试点同步扩容，将为机构长期资金和居民大类配置资金开辟 全新的合规投向。券商旗下资管子公司可深度参与这类产品的方案设 计、发行落地、托管运营、全渠道客户覆盖的全流程，将不动产类资

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管产品纳入自身财富管理的供给类别，从而提供区别于传统权益、固 收品类的全新营收来源，进一步完善自身的大资管业务布局。

2、《意见》可能推动券商板块估值重构 券商有可能承接存款大搬家的核心红利，成为承接低利率环境下 储蓄迁移的核心枢纽。当前市场环境中，大额长期定期存款的年化收 益仅维持在 1%以上，居民储蓄持续向收益属性更丰富的理财、权益类 资产转移，叠加本次新政带来的 REITs、不动产类资管产品供给扩容， 券商有可能成为承接这部分溢出资金的核心渠道，财富管理业务获得 进一步增长。

地产存量风险出清路径明确或将持续缓释券商的资产质量压力。

新政项目融资的独立风险隔离框架，券商表内持有的存量地产类债券 资产的违约风险将边际下行，在完成短期适度的减值计提后，后续资 产质量压力将大幅缓解，实现业务轻装上阵，有可能打破市场此前对 券商地产相关资产的过度悲观定价。此前市场基于悲观预期过度计提 的资产减值拨备，后续则存在回补可能，并将直接增厚券商净资产质 量，推动净资产收益率水平抬升。

⚫ 投资建议

建议重点关注具备综合平台服务能力、财富管理业务能力较强的 头部券商，这类机构已经基本完成从传统通道服务商向“投行+资管+ 财富管理”全链条综合金融服务商的转型，本次地产新政带来的全新 业务机会，将进一步强化平台竞争优势，同时长期成长的确定性更强。 适当关注前期板块内涨幅相对滞后的标的，这类标的当前估值可能已 经消化了地产资产质量的负面预期，随着后续政策逐步落地，估值修 复的弹性可能相对较大。

⚫ 风险提示：

后续成交无法持续维持高位，市场回调超预期。

中邮证券投资评级说明

分析师声明

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公司简介

中邮证券有限责任公司于 2002 年 9 月经中国证券监督管理委员会批准设立，公司注册资本 61.68 亿元人民币， 是中国邮政集团有限公司绝对控股的证券类金融子公司，公司是中邮创业基金管理股份有限公司的第二大股东。

公司经营范围包括:证券经纪，证券自营，证券投资咨询，证券资产管理，融资融券，证券投资基金销售，证券 承销与保荐，代理销售金融产品，与证券交易、证券投资活动有关的财务顾问，具备展业的各项资格。截至 2025 年 10 月底，公司在全国设有 58 家分支机构(含 29 家分公司、29 家营业部)，1 家资产管理分公司和 1 家另类投资子公 司。

中邮证券紧密依托中国邮政集团有限公司的雄厚实力，通过强化“自营+协同”发展模式，实现快速发展，当前 服务的经纪客户已超过 260 万人。公司始终坚持诚信经营、践行金融为民，为社会大众提供全方位专业化的证券投 融资服务，努力成为员工自豪、股东放心、客户信赖、社会尊重的优秀企业，打造契合中国邮政资源禀赋和市场地 位的特色精品券商。

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