二手房成交同比回升，“三道红线”监管松动

投资要点

本周房地产行业表现较弱。本周（1.26-1.30），申万房地产板块下跌 2.2%，跑输沪深300指数2.3pp（沪深300上涨 0.1%）；交易额1466.5亿元，环比 -13.3%。从个股涨跌幅来看，本周大悦城、京能置业、新城控股等个股涨幅显著。华联控股、西藏城投、城建发展等个股跌幅显著。

43城新房成交面积同比-18.1%，环比-43.9%；14城二手房成交面积同比 +11.7%，环比-1.9%。截至1/30，1月43城新房累计成交面积同比-18.1%，环比12月-43.9%。其中，一线城市1月成交同比-17.2%，环比-30.6%。二线城市1月成交同比-20%，环比-53.2%。三四线城市1月成交同比-14.1%，环比-24.4%。截至1/30，1月14城二手房累计成交面积同比+11.7%，环比12月同期-1.9%。

17城商品房库存面积环比-0.3%，去化周期158.2周；100大中城市供应土地面积同比+3%，成交土地面积同比-34%。截至1/29，17个重点城市商品房库存面积18724.3万平方米，较上周（1/22）环比-0.3%，去化周期158.2周。上周（1.19-1.25），供应土地2166.4万平方米，同比+3%；供应均价1636元/平方米，同比+110.3%；成交土地1185.8万平方米，同比-34%；土地成交金额162.4亿元，同比-20.7%。上周土地成交楼面价1370元，溢价率3.6%。

政策方面，1月28日，据财联社消息，多家房企不再被要求每月上报三条红线指标，仅部分出险房企需向属地专班组定期汇报相关财务指标。

公司方面，新大正（002968.SZ）发布投资者关系活动记录表。本次发行股份购买标的资产实施完成后，中信资本将持有公司约 15%的股权，成为公司重要股东之一。中信资本作为专业的投资机构，具备丰富的行业投资与整合经验，有望在公司行业整合、治理体系优化等方面提供专业支持与资源赋能，助力公司提升行业综合竞争力。在本土FM企业中，标的公司嘉信立恒是少有的国内规模领先的独立第三方IFM服务商。从行业排名来看，其整体规模略小于部分头部同行，若剔除其中服务自身地产板块的业务部分，嘉信立恒可跻身国内FM行业前列，在规模、管理及客户资源等方面具有显著优势。

行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。建议关注：1）开发：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）；2）商业：中国国贸（600007.SH）、新城控股（601155.SH）、华润万象生活（1209.HK）；3）物企：保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）；4）中介：贝壳-w（2423.HK）。

风险提示：销售恢复不及预期风险；政策效果不及预期风险；行业流动性风险。

西南证券研究院

分析师：李垚

执业证号：S1250525060001

电话：15618507501

邮箱：liyao@swsc.com.cn

分析师：李艾莼

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行业相对指数表现


数据来源：聚源数据

基础数据

股票家数

100

行业总市值（亿元）

12,531.22

流通市值（亿元）

12,182.69

行业市盈率TTM

61.8

沪深300市盈率TTM

14.2

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目 录

1 行情回顾...1

2 基础数据...2

3 行业及公司动态...4

3.1 行业政策动态跟踪...4

3.2 公司动态跟踪...5

4 投资建议...6

5 风险提示...7


图 目 录

图 1：近一年申万地产板块相对沪深 300 走势...1

图 2：本周涨幅显著个股...1

图 3：本周跌幅显著个股...1

图 4：43 城商品房成交面积（万方，MA7）...2

图 5：14 城二手房成交面积（万方，MA7）...2

图 6：17 城库存面积及去化周期...3

图 7：一线城市库存面积及去化周期...3

图 8：二线城市库存面积及去化周期...3

图 9：三四线城市库存面积及去化周期...3

图 10：100 大中城市商品房土地供应面积及供应均价...4

图 11：100 大中城市商品房土地成交面积与成交金额...4

图 12：100 大中城市商品房成交土地楼面价及溢价率...4

图 13：100 大中城市商品房成交土地各线城市溢价率...4

表 目录

表1：重点关注公司盈利预测与评级...6


1 行情回顾

本周（1.26-1.30），申万房地产板块下跌 2.2%，跑输沪深300指数2.3pp（沪深300上涨 0.1%）；交易额1466.5亿元，环比-13.3%。从个股涨跌幅来看，本周大悦城、京能置业、新城控股等个股涨幅显著。华联控股、西藏城投、城建发展等个股跌幅显著。

图1：近一年申万地产板块相对沪深300走势


数据来源：ifind，西南证券整理

图2：本周涨幅显著个股


数据来源：ifind，西南证券整理

图3：本周跌幅显著个股


数据来源：ifind，西南证券整理


2 基础数据

43城新房成交面积同比-18.1%，环比-43.9%。截至1/30，1月43城新房累计成交面积同比-18.1%，环比12月-43.9%。其中，一线城市1月成交同比-17.2%，环比-30.6%。二线城市1月成交同比-20%，环比-53.2%。三四线城市1月成交同比-14.1%，环比-24.4%。

图4：43城商品房成交面积（万方，MA7）


数据来源：wind，西南证券整理

注：43城包括一线城市（北京、上海、广州、深圳），二线城市（杭州、南京、武汉、成都、青岛、苏州、济南、宁波、佛山、东莞、惠州、南宁），三四线城市（扬州、韶光、江阴、嘉兴、温州、金华、泉州、柳州、绍兴、台州、常德、江门、莆田、肇庆、泰安、芜湖、宝鸡、舟山、池州、海门、宿州、玉林、龙岩、娄底、荆门、云浮、吉安）。

14城二手房成交面积同比+11.7%，环比-1.9%。截至1/30，1月14城二手房累计成交面积同比+11.7%，环比12月同期-1.9%。

图5：14城二手房成交面积（万方，MA7）


数据来源：wind，西南证券整理

注：14城包括北京、深圳、杭州、成都、青岛、厦门、南宁、苏州、南京、东莞、扬州、佛山、金华和江门。


17城商品房库存面积环比-0.3%，去化周期158.2周。截至1/29，17个重点城市商品房库存面积18724.3万平方米，较上周（1/22）环比-0.3%，去化周期158.2周。其中，一线城市库存面积8148.3万平方米，环比-0.2%，去化周期为121.4周；二线城市库存面积 7553.3万平方米，环比+0.1%，去化周期为191周；三四线城市库存面积3022.7万平方米，环比-1.4%，去化周期为258.5周。

图6：17城库存面积及去化周期


数据来源：wind，西南证券整理

注：17城包括一线城市（北京、上海、广州、深圳），二线城市（杭州、南京、南宁、福州、厦门、宁波、苏州），三四线城市（江阴、温州、泉州、莆田、宝鸡、东营）。

图7：一线城市库存面积及去化周期


数据来源：wind，西南证券整理

图8：二线城市库存面积及去化周期


数据来源：wind，西南证券整理

图9：三四线城市库存面积及去化周期


数据来源：wind，西南证券整理

100大中城市供应土地面积同比+3%，成交土地面积同比-34%。上周（1.19-1.25），供应土地2166.4万平方米，同比+3%；供应均价1636元/平方米，同比+110.3%；成交土地1185.8万平方米，同比-34%；土地成交金额162.4亿元，同比-20.7%。上周土地成交楼面价1370元，溢价率3.6%。其中，一线城市、二线城市和三四线城市溢价率分别为0%、 6%、2.6%。


图10：100大中城市商品房土地供应面积及供应均价


数据来源：wind，西南证券整理

图11：100大中城市商品房土地成交面积与成交金额


数据来源：wind，西南证券整理

图12：100大中城市商品房成交土地楼面价及溢价率


数据来源：wind，西南证券整理

图13：100大中城市商品房成交土地各线城市溢价率


数据来源：wind，西南证券整理

3行业及公司动态

3.1 行业政策动态跟踪

11月27日下午，广东省委书记黄坤明，省委副书记、省长、深圳市委书记孟凡利在广州会见了由香港广东社团总会主席龚俊龙率领的访问团一行，就深化粤港合作、携手推进粤港澳大湾区建设进行深入交流。（观点网）

1月28日，据财联社消息，多家房企不再被要求每月上报三条红线指标，仅部分出险房企需向属地专班组定期汇报相关财务指标。（观点网）

1月29日，上海宣布延长《关于本市开展对部分个人住房征收房产税试点若干问题的通知》有效期至2031年1月27日。（观点网）

1月29日，中国人民银行发布数据显示，2025年第四季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率为 3.06%。根据公开资料整理，自2025年6月以来贷款市场报价利率（LPR）未作调整，但新发放贷款利率持续处于低位，2025年11月个人住房新发放贷款加权平均利率为 3.1%。（观点网）


1月30日，据西藏日报消息，中国人民银行西藏自治区分行会同金融监督管理部门根据政府调控要求，按照因城施策原则，结合西藏自治区实际，指导西藏自治区市场利率定价自律机制对西藏自治区的商业用房购房贷款政策作出调整。西藏商业用房贷款首付比例调至不低于 30%，自2026年1月29日起执行。（观点网）

3.2 公司动态跟踪

京能置业（600791.SH）发布关于中期票据发行结果的公告。公司本次中期票据发行规模为人民币10亿元，2026年1月23日，募集资金已全部到账。中期票据简称：26京能置业MTN001，期限：3年，实际发行总额：人民币10亿元，发行利率：2.10%，发行价格： 100元/百元面值。

金融街（000402.SZ）发布2026年度第一期中期票据发行情况公告。票据简称：26金融街MTN001，期限：3+2年，实际发行总额（万元）：140000.00，发行利率（%）：3.05，发行价格：100元/百元面值。

新大正（002968.SZ）发布重大资产重组报告书（草案）。公司拟通过发行股份及支付现金的方式向信宸设施管理、北京信润恒、上海信阗、上海信钺、上海信铼、上海信磬、上海信钼以及上海生盈共8名交易对方购买其合计持有的嘉信立恒 75.1521%股权（对应 2306.9737万元注册资本），并拟向不超过35名符合条件的特定对象发行股份募集配套资金。交易价格（不含募集配套资金金额）为91714.4440万元。本次交易完成后，公司的业务领域将由物业管理延展至综合设施管理，直接增强上市公司在综合设施管理、绿色能源管理等新领域的专业能力，实现上市公司转型升级，进入高质量发展新阶段。

合肥城建（002208.SZ）发布关于全资子公司之间吸收合并的公告。公司于2026年1月26日召开的第八届董事会第三十次会议审议通过了《关于全资子公司之间吸收合并的议案》。同意由公司全资子公司安徽琥珀物业服务有限公司吸收合并公司全资子公司合肥城建广德置业有限公司。吸收合并完成后，琥珀物业存续，广德置业将依法注销。本次吸收合并事项不构成关联交易，不构成重大资产重组。

华联控股（000036.SZ）发布关于现金收购Argentum Lithium S.A.100%股份的进展公告。2025年12月22日，公司与Lithium ChileInc.、Steve William Cochrane签署了《股份购买协议》，拟以自有或自筹资金约1.75亿美元受让交易对方合计持有的Argentum Lithium S.A.100%股份，从而获得Arizaro项目 80%的权益。本次交易不构成关联交易，不构成上市公司重大资产重组。截至本公告披露日，本次交易所涉及的审计、评估等各项工作正在持续推进。

盈新发展（000620.SZ）发布关于收购广东长兴半导体科技有限公司控制权的公告。为贯彻落实公司“文旅+科技”的战略布局，增强公司综合实力及整体竞争力，公司拟以现金 52000万元收购广东长兴半导体科技有限公司 60%股权。本次交易完成后，长兴半导体将成为公司控股子公司，纳入公司合并报表范围。本次交易不构成关联交易，亦不构成重大资产重组。

光明地产（600708.SH）发布2025年第四季度房地产业务主要经营数据公告。2025年 10-12月，公司新开工面积为0平方米，上年同期为8.08万平方米，同比下降 100%，权益新开工面积为0平方米，上年同期为8.08万平方米，同比下降 100%；公司竣工面积为16.45


万平方米，上年同期为15.57万平方米，同比增长 5.67%。权益竣工面积为16.10万平方米，上年同期为13.01万平方米，同比增长 23.77%；公司签约面积为14.81万平方米，上年同期为17.59万平方米，同比下降 15.84%，权益签约面积为9.65万平方米，上年同期为14.54万平方米，同比下降 33.65%；公司签约金额为14.81亿元，上年同期为17.59亿元，同比下降 15.84%，权益签约金额为11.77亿元，上年同期为13.55亿元，同比下降 13.17%。

珠江股份（600684.SH）发布2025年第四季度经营情况简报。截至2025年第四季度末，公司（含广州珠江城市管理服务集团股份有限公司、广州珠江体育文化发展股份有限公司等）在管住宅、公建及体育场馆项目数量共计440个，签约建筑面积共计约5331.34万平方米。其中，公司在管住宅项目144个，建筑面积约2057.46万平方米；公建项目261个，建筑面积约2938.1万平方米；体育场馆项目35个，建筑面积约335.78万平方米。2025年第四季度，体育场馆新增北京通州城市运动中心、孝感奥体中心，建筑面积约25.96万平方米。

天健集团（000090.SZ）发布2025年第四季度建筑业经营情况简报。施工承包业务板块，2025年10-12月新签订单29个，金额204086.71万元；工程总承包业务板块，2025年10-12月新签订单4个，金额149502.63万元；道路日常养护业务板块，2025年10-12月新签订单22个，金额7948.50万元。

新大正（002968.SZ）发布投资者关系活动记录表。本次发行股份购买标的资产实施完成后，中信资本将持有公司约 15%的股权，成为公司重要股东之一。中信资本作为专业的投资机构，具备丰富的行业投资与整合经验，有望在公司行业整合、治理体系优化等方面提供专业支持与资源赋能，助力公司提升行业综合竞争力。在本土FM企业中，标的公司嘉信立恒是少有的国内规模领先的独立第三方IFM服务商。从行业排名来看，其整体规模略小于部分头部同行，若剔除其中服务自身地产板块的业务部分，嘉信立恒可跻身国内FM行业前列，在规模、管理及客户资源等方面具有显著优势。

4 投资建议

行业阶段性企稳，宽松政策有望持续释放，看好经营稳健的优质房企。建议关注：1）开发：华润置地（1109.HK）、龙湖集团（0960.HK）；2）商业：中国国贸（600007.SH）、新城控股（601155.SH）、华润万象生活（1209.HK）；3）物企：保利物业（6049.HK）、中海物业（2669.HK）、万物云（2602.HK）、新大正（002968.SZ）；4）中介：贝壳-w （2423.HK）。

表1：重点关注公司盈利预测与评级

股票代码

股票名称

当前价格

投资评级

EPS(元)

PE

2024A

2025E

2026E

2027E

2024A

2025E

2026E

2027E

1109.HK

华润置地

27.39

买入

3.59

3.74

3.94

4.13

7.63

7.32

6.95

6.63

0960.HK

龙湖集团

9.19

持有

1.51

1.01

1.02

1.03

6.09

9.10

9.01

8.93

600007.SH

中国国贸

20.53

持有

1.25

1.29

1.32

1.34

16.42

15.91

15.55

15.32

6049.HK

保利物业

30.28

买入

2.66

2.87

3.15

3.37

11.38

10.55

9.61

8.98

1209.HK

华润万象生活

41.35

买入

1.59

1.84

2.09

2.34

26.00

22.47

19.78

17.67

2669.HK

中海物业

3.88

买入

0.46

0.50

0.54

0.59

8.44

7.77

7.19

6.58

2602.HK

万物云

17.49

买入

0.98

1.10

1.23

1.39

17.84

15.90

14.22

12.58


股票代码

股票名称

当前价格

投资评级

EPS(元)

PE

2024A

2025E

2026E

2027E

2024A

2025E

2026E

2027E

002968.SZ

新大正

13.29

买入

0.50

0.53

1.11

1.32

26.58

25.08

11.97

10.07

601155.SH

新城控股

17.68

买入

0.33

0.38

0.47

0.57

53.58

46.53

37.62

31.02

2423.HK

贝壳-W

44.85

买入

1.19

1.00

1.29

1.57

37.69

44.85

34.77

28.57

数据来源：wind，西南证券（注：以人民币为单位，截止2026年01月30日收盘价）

5 风险提示

销售恢复不及预期风险；政策效果不及预期风险；行业流动性风险。


分析师承诺

本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师，报告所采用的数据均来自合法合规渠道，分析逻辑基于分析师的职业理解，通过合理判断得出结论，独立、客观地出具本报告。分析师承诺不曾因，不因，也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿。

投资评级说明

报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现，即：以报告发布日后6个月内公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准。

公司评级

买入：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20%以上

持有：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10%与20%之间

中性：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10%与10%之间

回避：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20%与-10%之间

卖出：未来6个月内，个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20%以下

行业评级

强于大市：未来6个月内，行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5%以上

跟随大市：未来6个月内，行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5%与5%之间

弱于大市：未来6个月内，行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5%以下

重要声明

西南证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格。

本公司与作者在自身所知情范围内，与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。

《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施，本报告仅供本公司签约客户使用，若您并非本公司签约客户，为控制投资风险，请取消接收、订阅或使用本报告中的任何信息。本公司也不会因接收人收到、阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户。本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务。

本报告中的信息均来源于公开资料，本公司对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的价格、价值及投资收入可升可跌，过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告，本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。

本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。

本报告

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13127920536

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zhanglan@swsc.com.cn

姚航

销售岗

15652026677

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yhang@swsc.com.cn

杨薇

销售岗

15652285702

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yangwei@swsc.com.cn

王宇飞

销售岗

18500981866

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wangyuf@swsc.com.cn

王一菲

销售岗

18040060359

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wyf@swsc.com.cn


张鑫

销售岗

15981953220

15981953220

zhxin@swsc.com.cn

马冰竹

销售岗

13126590325

13126590325

mbz@swsc.com.cn

刘艳

销售岗

18456565475

18456565475

liuyanyj@swsc.com.cn

广深

龚之涵

销售岗

15808001926

15808001926

gongzh@swsc.com.cn

唐茜露

销售岗

18680348593

18680348593

txl@swsc.com.cn

文柳茜

销售岗

13750028702

13750028702

wlq@swsc.com.cn

林哲睿

销售岗

15602268757

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lzr@swsc.com.cn