1开源证券发布房地产行业点评，维持“看好”评级。
2上海出台“沪八条”，通过优化公积金提取、降低外环外二套首付至15%、实施以旧换新补贴（最高5万元）及推进房票安置等措施，精准释放外环外改善需求。
3研报指出政策旨在打通置换链条，为“金九银十”蓄势，但补贴覆盖范围有限，属边际催化。
4推荐保利发展、招商蛇口等优质房企及华润万象生活等物管标的。
开源证券_房地产行业点评报告：上海出台楼市沪八条，精准释放外环外改善需求_20260820.pdf
摘要
房地产
行 业 研 究
上海出台楼市沪八条，精准释放外环外改善需求
房地产
2026 年 08 月 20 日
——行业点评报告
投资评级：看好（维持）
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
行业走势图
上海出台楼市沪 8 条，包含公积金、信贷、购房补贴等优化措施
房地产 沪深300
8 月 20 日，上海住建委、房管局等 6 部门联合印发《关于优化本市房地产政策 措施的通知》（以下简称《通知》），主要包括优化住房公积金提取、优化个人住 房信贷、实施“以旧换新”购房补贴、推行房票安置以及推进收购二手住房等 5 个方面 8 项政策措施。
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行 业 点 评 报 告
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公积金政策小步快跑，新政主要针对外环外新房 本次公积金三项优化的增量不大：（1）现房纳入首付提取；（2）五年提取一次改 为每年提取一次，释放已购房群体的沉淀资金；（3）契税+车位纳入提取，降低 购房全链条成本。上海公积金账户余额充裕，后续仍有进一步放松空间，如提高 贷款额度上限、扩大家庭成员提取范围等。根据房管局数据，截至 8 月 19 日， 上海外环外可售商品住宅套数占比 76%，本次政策较精准针对“外环外”区域： （1）外环外二套首付由 20%降至 15%，外环内二套首付维持 25%不变，核心资 产仍不松绑；（2）公积金首付提取扩至现房，主要受益标的同样是外环外新盘； （3）以旧换新补贴仅限买外环外新房。这与此前北京五环外差异化放松的逻辑 一脉相承，一线城市正在形成核心区保价值、外围区促去化的双轨调控模式。
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2025-08 2025-12 2026-04
数据来源：聚源
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开 源 证 券
以旧换新补贴撬动置换链条 本次以旧换新补贴分为两类：（1）购买外环外新房+出售任意二手房，补贴金额 为贷款额×1%（上限 5 万元）；（2）购买外环外新房+出售外环内二手房，补贴 金额为 3 万元。两者可叠加本质上是用财政补贴引导内环外迁的改善链条，但第 一类补贴总金额 2 亿元，按最高 5 万/套计算，大约可覆盖 4000 户置换家庭，对 月均 2 万套以上的二手房成交量而言仅是边际催化。2026 年以来，上海楼市呈 现刚需入场积极、顶豪抢购稀缺资产的竞争格局，处于企稳但未过热的窗口期， 1-7 月新房成交套数 9.7 万套（+13.1%），二手房成交套数 17.0 万套（+14.0%）， 本次新政或将有效释放中间层改善群体的需求。
证 券 研 究 报 告
投资建议 上海六部门联合发布“沪八条”，从公积金、信贷、补贴三个维度精准降低置换 成本，在外环外定向释放改善需求，打通卖旧买新置换堵点，为“金九银十”蓄 势，属于顺势而为的增量政策。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品力强 的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中国 海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地 产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、 龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万 象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
风险提示：市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期。
表 1、上海二手房和新房网签数据
上海二手房 上海新房
上海:二手房 单月成交
上海二手房 年内合计
上海:新房单 月成交
上海新房年 内合计
时间
单月同比
累计同比
单月同比
累计同比
单位 套 % 套 % 套 % 套 %
- 2025 年 1 月 18389 12.1% 18389 12.1% 11034 -19.2% 11034 -19.2%
- 2025 年 2 月 16742 127.1% 35131 47.8% 8313 96.5% 19347 8.2%
- 2025 年 3 月 29369 45.2% 64500 46.6% 13740 -13.9% 33087 -2.2%
- 2025 年 4 月 23416 35.9% 87916 43.6% 11903 -11.9% 44990 -5.0%
- 2025 年 5 月 21400 16.8% 109316 37.4% 12943 6.1% 57933 -2.7%
- 2025 年 6 月 20774 -21.2% 130090 22.8% 16140 14.5% 74073 0.6%
- 2025 年 7 月 19337 -5.1% 149427 18.3% 11852 -26.5% 85925 -4.3%
- 2025 年 8 月 19912 11.3% 169339 17.5% 10377 -24.8% 96302 -7.0%
- 2025 年 9 月 20389 27.9% 189728 18.5% 15726 43.6% 112028 -2.2%
- 2025 年 10 月 18483 -24.2% 208211 12.9% 11054 -30.5% 123082 -5.6%
- 2025 年 11 月 22943 -15.2% 231154 9.3% 16360 -0.9% 139442 -5.1%
- 2025 年 12 月 22961 -22.7% 254115 5.3% 19541 3.0% 158983 -4.2%
- 2026 年 1 月 22834 24.2% 22834 24.2% 14988 35.8% 14988 35.8%
- 2026 年 2 月 11315 -32.4% 34149 -2.8% 6460 -22.3% 21448 10.9%
- 2026 年 3 月 31215 6.3% 65364 1.3% 17078 24.3% 38526 16.4%
- 2026 年 4 月 28742 22.7% 94106 7.0% 14233 19.6% 52759 17.3%
- 2026 年 5 月 28023 30.9% 122129 11.7% 14249 10.1% 67008 15.7%
- 2026 年 6 月 25158 21.1% 147287 13.2% 17719 9.8% 84727 14.4%
- 2026 年 7 月 23078 19.3% 170365 14.0% 12486 5.3% 97213 13.1%
数据来源：Wind、开源证券研究所
表2：上海楼市“沪八条”政策变化及细则
| 政策分类 | 政策要点 | 2026/8/21 之前 | 2026/8/21 起 |
|---|---|---|---|
| 公积金提取<br><br> | 首付提取范围 | 新建预售商品住房 | 扩大至新建现房商品住房，既提又贷不影 响公积金额度 |
| 购房提取频次 | 不动产权证后 5 年内提取一次 | 调整为每个自然年提取一次 | |
| 购房支出提取场景 | 仅限购房款本身 | 新增购房契税、配套车位（库）、储藏室 | |
| 信贷政策 | 二套首付比例（外环外） | 不低于 20% | 不低于 15% |
| 二套首付比例（外环内） | 不低于 25% | 不变 | |
| 首套首付比例 | 不低于 15% | 不变 | |
| 以旧换新补 贴 | 购买外环外新房+出售二手 房 | 按新房贷款总额 1%补贴，单套上限 5 万元 （总额 2 亿，用完即止） | |
| 购买外环外新房+出售外环 内二手房 | 出售外环内 2000 年前竣工、建筑面积在 70 平 方米及以下的唯一住房，最高补贴 3 万元 | 定额补贴 3 万元，可与贷款补贴叠加 | |
| 房票安置 | 安置方式 | 以货币补偿/实物安置为主，房票为试点 | 正式纳入征收拆迁补偿安置体系，聚焦城 中村改造+旧改 |
| 收购二手房 | 政府收储 | 有试点但节奏较慢 | 加速推进，各中心城区（含浦东外环内） 收购房→保租房 |
资料来源：上海市房管局、财联社、开源证券研究所
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
|---|---|---|
| 证券评级 | 买入（Buy） | 预计相对强于市场表现 20%以上； |
| 增持（outperform） | 预计相对强于市场表现 5%～20%； | |
| 中性（Neutral） | 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； | |
| 减持（underperform） | 预计相对弱于市场表现 5%以下。 | |
| 行业评级<br><br> | 看好（overweight） | 预计行业超越整体市场表现； |
| 中性（Neutral） | 预计行业与整体市场表现基本持平； | |
| 看淡（underperform） | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中 A 股基准指数为沪 深 300 指数（北交所基准指数为北证 50 指数）、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协 议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提 醒您，不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建 议；投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投 资者应阅读整篇报告，以获取比较完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 |
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