1开源证券发布房地产行业点评报告，维持“看好”评级。
22026年1-7月商品房销售面积同比-11.8%，销售额同比-13.1%，7月单月降幅边际收窄；
3但开发投资额同比-19.2%，降幅扩大，新开工面积同比-24.0%，供给端深度收缩。
4房企到位资金同比-20.3%，国内贷款降幅扩大至-32.1%。
5研报认为行业处于销售弱修复与投资加速探底分化格局，推荐保利发展、招商蛇口等优质房企及华润万象生活等物管标的。
开源证券_房地产行业点评报告：销售弱修复延续，投资加速探底_20260818.pdf
摘要
行 业 研 究
行 业 点 评 报 告
开 源 证 券
证 券 研 究 报 告
房地产
房地产
2026 年 08 月 17 日
投资评级：看好（维持）
行业走势图
房地产 沪深300
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2025-08 2025-12 2026-04
数据来源：聚源
相关研究报告
《二手房成交同比增长，四川城市更 新规划落地—行业周报》-2026.8.16 《北京三部门出台房地产新政，提振 “ 金 九 银 十 ” — 行 业 点 评 报 告 》
- -2026.8.11 《北京优化限购和公积金政策，单周 住 宅 成 交 同 比 下 降 — 行 业 周 报 》
- -2026.8.9
销售弱修复延续，投资加速探底
——行业点评报告
齐东（分析师） 胡耀文（分析师）
qidong@kysec.cn
huyaowen@kysec.cn
证书编号：S0790522010002
证书编号：S0790524070001
单月销售降幅边际收窄，新房库存延续去化 国家统计局发布 2026 年 1-7 月商品房投资和销售数据。1-7 月，全国商品房销售 面积 4.50 亿平，同比-11.8%（1-6 月-11.6%），其中商品住宅销售面积同比-12.7%； 1-7 月商品房销售额 4.27 万亿元，同比-13.1%（1-6 月-13.6%），其中商品住宅销 售额同比下降 13.2%；1-7 月商品房销售均价 9488 元/平，同比-1.5%，环比+0.4%。
2026 年 7 月，全国商品房销售面积和金额分别同比-13.4%和-8.9%，单月降幅较 6 月分别收窄 0.9pct 和 5.0pct，在淡季中呈现出一定韧性。新房库存自 3 月以来 已连续 5 个月减少，去库存政策效果延续。
拿地规模持续收缩，开工竣工同步深度探底
2026 年 1-7 月，全国房屋新开工面积 2.67 亿平，同比-24.0%（1-6 月-23.4%）， 其中住宅新开工同比-24.6%；7 月单月新开工面积同比-27.8%，降幅较 6 月 （-26.0%）进一步扩大 1.8pct。我们跟踪的 Wind 322 城 2026 年 1-7 月宅地成交 面积同比-21%，开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。
1-7 月，房屋竣工面积 1.92 亿平，同比-23.2%（1-6 月-23.7%）；7 月单月竣工面 积同比-18.7%，较 6 月（-25.0%）大幅收窄 6.4pct。
开发投资额降幅扩大，资金端国内贷款持续收缩
2026 年 1-7 月，房地产开发投资额 4.30 万亿元，同比-19.2%（1-6 月-18.0%）， 降幅扩大 1.2pct，其中住宅开发投资同比-19.1%，投资端与销售端增速差扩大至 6.1pct（1-6 月为 4.4pct），反映量价收缩导致投资意愿加速下行的负反馈仍在强
化。1-7 月，房地产开发企业到位资金 4.57 万亿元，同比-20.3%（1-6 月-20.2%）， 其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-32.1%、
-18.5%、-14.4%、-23.5%（1-6 月-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%），国内贷款 与自筹资金降幅扩大，反映“融资渠道窄”困境仍在加剧，而定金预收款和按揭 贷款的边际改善，印证了前期销售政策效果对居民端购房意愿的缓慢修复。
投资建议 整体来看，房地产行业仍处于销售弱修复+供给深度收缩的分化格局中。销售端 单月降幅边际收窄，新房库存连续下降表明需求端在政策托底下正缓慢修复。但 投资端加速探底，房企资金压力未减，供给侧系统性收缩仍在深化。展望下半年， 政策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳趋势有望延续，但 投资端企稳仍需等待资金面的实质性改善。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、 产品力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发 展、中国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重 的商业地产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、 新城控股、龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管 标的：华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进 一步加大。（2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。
目 录
- 1、 单月销售降幅边际收窄，新房库存延续去化 .........................................................................................................................3
- 2、 拿地规模持续收缩，开工竣工同步深度探底 .........................................................................................................................4
- 3、 房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大.............................................................................................................................5
- 4、 国内贷款资金降幅扩大，国内贷款持续收缩 .........................................................................................................................5
- 5、 投资建议 ....................................................................................................................................................................................6
- 6、 风险提示 ....................................................................................................................................................................................7
图表目录
- 图 1： 2026 年 1-7 月商品房销售面积同比下降 11.8%................................................................................................................3
- 图 2： 2026 年 1-7 月商品房销售金额同比下降 13.1%................................................................................................................3
- 图 3： 2026 年 1-7 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-11.2%、-11.5%、-12.0%、-21.5%..3
- 图 4： 2026 年 7 月 30 大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比+13.3%、+1.8%、-8.1%.................4
- 图 5： 2026 年 1-7 月房地产开竣工面积分别同比下降 24.0%和 23.2%.....................................................................................4
- 图 6： 2026 年 1-7 月房地产开发投资额同比下降 19.2%............................................................................................................5
- 图 7： 2026 年 1-7 月房地产开发企业到位资金同比下降 20.3%................................................................................................5
- 图 8： 2026 年 1-7 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-32.1%、-18.5%、-14.4%、-23.5%
............................................................................................................................................................................................................6
- 图 9： 我们测算 2026 年 7 月居民购房首付比例约 69% .............................................................................................................6
1、 单月销售降幅边际收窄，新房库存延续去化
国家统计局发布 2026 年 1-7 月商品房投资和销售数据。1-7 月，全国商品房销 售面积 4.50 亿平，同比-11.8%（1-6 月-11.6%），其中商品住宅销售面积同比-12.7%； 1-7 月商品房销售额 4.27 万亿元，同比-13.1%（1-6 月-13.6%），其中商品住宅销售额 同比下降 13.2%；1-7 月商品房销售均价 9488 元/平，同比-1.5%，环比+0.4%。2026 年 7 月，全国商品房销售面积和金额分别同比-13.4%和-8.9%，单月降幅较 6 月分别 收窄 0.9pct 和 5.0pct，在淡季中呈现出一定韧性。新房库存自 3 月以来已连续 5 个月 减少，去库存政策效果延续。根据我们跟踪重点城市成交数据，2026 年前 33 周一线、 二线和三四线城市新房成交面积增速分别为-0.5%、-7.9%、-34.4%，一线城市市场表 现更具韧性；其中 8 月前两周重点城市成交同比-9.1%（一线+22.9%），暑期淡季成 交仍疲软。
图1：2026 年 1-7 月商品房销售面积同比下降 11.8% 图2：2026 年 1-7 月商品房销售金额同比下降 13.1%
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商品房销售面积累计同比 商品房销售面积单月同比
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商品房销售金额累计同比 商品房销售金额当月同比
数据来源：Wind、开源证券研究所 数据来源：Wind、开源证券研究所
图3：2026 年 1-7 月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为
-11.2%、-11.5%、-12.0%、-21.5%
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东部地区累计同比 东北地区累计同比 中部地区累计同比 西部地区累计同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
图4：2026 年 7 月 30 大中城市中一、二、三四线城市商品房成交面积增速分别同比
+13.3%、+1.8%、-8.1%
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30城商品房成交增速：一线 30城商品房成交增速：二线
30城商品房成交增速：三四线
- -60%
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数据来源：Wind、开源证券研究所
- 2、 拿地规模持续收缩，开工竣工同步深度探底
2026 年 1-7 月，全国房屋新开工面积 2.67 亿平，同比-24.0%（1-6 月-23.4%）， 其中住宅新开工同比-24.6%；7 月单月新开工面积同比-27.8%，降幅较 6 月（-26.0%） 进一步扩大 1.8pct。我们跟踪的 Wind 322 城 2026 年 1-7 月宅地成交面积同比-21%， 开发商对后市信心不足叠加资金压力，拿地-开工链条仍在收缩。1-7 月，房屋竣工 面积 1.92 亿平，同比-23.2%（1-6 月-23.7%）；7 月单月竣工面积同比-18.7%，较 6 月（-25.0%）大幅收窄 6.4pct。
图5：2026 年 1-7 月房地产开竣工面积分别同比下降 24.0%和 23.2%
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竣工面积累计同比 开工面积累计同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
3、 房企投资意愿不足，开发投资额降幅扩大
2026 年 1-7 月，房地产开发投资额 4.30 万亿元，同比-19.2%（1-6 月-18.0%）， 降幅扩大 1.2pct，其中住宅开发投资同比-19.1%，投资端与销售端增速差扩大至 6.1pct （1-6 月为 4.4pct），反映量价收缩导致投资意愿加速下行的负反馈仍在强化。
图6：2026 年 1-7 月房地产开发投资额同比下降 19.2%
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房地产开发投资额累计同比 房地产开发投资额单月同比
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数据来源：Wind、开源证券研究所
4、 国内贷款资金降幅扩大，国内贷款持续收缩
1-7 月，房地产开发企业到位资金 4.57 万亿元，同比-20.3%（1-6 月-20.2%），其 中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-32.1%、-18.5%、 -14.4%、-23.5%（1-6 月-31.7%、-16.4%、-15.8%、-24.9%），国内贷款与自筹资金降 幅扩大，反映“融资渠道窄”困境仍在加剧，而定金预收款和按揭贷款的边际改善， 印证了前期销售政策效果对居民端购房意愿的缓慢修复。
图7：2026 年 1-7 月房地产开发企业到位资金同比下降 20.3%
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房地产开发企业到位资金累计同比 房地产开发企业到位资金当月同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
图8：2026 年 1-7 月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分 别-32.1%、-18.5%、-14.4%、-23.5%
20%
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2026/2
2026/6
2026/4
国内贷款累计同比 自筹资金累计同比
定金及预收款累计同比 个人按揭贷款累计同比
数据来源：Wind、开源证券研究所
图9：我们测算 2026 年 7 月居民购房首付比例约 69%
80%
75%
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2025/08
2025/11
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近似首付比例：定金及预售款/（个人按揭贷款+定金及预售款）
数据来源：Wind、开源证券研究所
5、 投资建议
整体来看，房地产行业仍处于销售弱修复+供给深度收缩的分化格局中。销售端 单月降幅边际收窄，新房库存连续下降表明需求端在政策托底下正缓慢修复。但投 资端加速探底，房企资金压力未减，供给侧系统性收缩仍在深化。展望下半年，政 策端去库存、控增量基调不变，叠加低基数效应，市场回稳趋势有望延续，但投资 端企稳仍需等待资金面的实质性改善。推荐标的：（1）布局城市基本面较好、产品 力强的优质房企：中国金茂、建发国际集团、华润置地、招商蛇口、保利发展、中 国海外发展、滨江集团、越秀地产、绿城中国；（2）商业运营与资管并重的商业地 产运营商，同时受益于地产复苏和消费促进政策：华润置地、大悦城、新城控股、
龙湖集团；（3）“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的：华润万象 生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业。
6、 风险提示
- （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。
- （2）开竣工深度调整对上下游产业链的传导风险。
特别声明
《证券期货投资者适当性管理办法》、《证券经营机构投资者适当性管理实施指引（试行）》已于2017年7月1日起正 式实施。根据上述规定，开源证券评定此研报的风险等级为R4（中高风险），因此通过公共平台推送的研报其适用 的投资者类别仅限定为境内专业投资者及风险承受能力为C4、C5的普通投资者。若您并非境内专业投资者及风险 承受能力为C4、C5的普通投资者，请取消阅读，请勿收藏、接收或使用本研报中的任何信息。 因此受限于访问权限的设置，若给您造成不便，烦请见谅！感谢您给予的理解与配合。
分析师承诺
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股票投资评级说明
| 评级 | 说明 | |
|---|---|---|
| 证券评级 | 买入（Buy） | 预计相对强于市场表现 20%以上； |
| 增持（outperform） | 预计相对强于市场表现 5%～20%； | |
| 中性（Neutral） | 预计相对市场表现在－5%～＋5%之间波动； | |
| 减持（underperform） | 预计相对弱于市场表现 5%以下。 | |
| 行业评级 | 看好（overweight） | 预计行业超越整体市场表现； |
| 中性（Neutral） | 预计行业与整体市场表现基本持平； | |
| 看淡（underperform） | 预计行业弱于整体市场表现。 | |
| 备注：评级标准为以报告日后的 6~12 个月内，证券相对于市场基准指数的涨跌幅表现，其中 A 股基准指数为沪 深 300 指数、港股基准指数为恒生指数、新三板基准指数为三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针 对做市转让标的）、美股基准指数为标普 500 或纳斯达克综合指数。我们在此提醒您，不同证券研究机构采用不同 的评级术语及评级标准。我们采用的是相对评级体系，表示投资的相对比重建议；投资者买入或者卖出证券的决 定取决于个人的实际情况，比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素。投资者应阅读整篇报告，以获取比较 完整的观点与信息，不应仅仅依靠投资评级来推断结论。 |
分析、估值方法的局限性说明
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