房地产证券研究报告一行业点评

2026年7月15日

强于大市

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中银国际证券股份有限公司

具备证券投资咨询业务资格

证券分析师：夏亦丰

房地产行业

(8621) 20328348

销售降幅扩大；住宅库存去化周期下降但现房库存占比仍处高位；投资降幅持平，但住宅投资扩大

yifeng.xia@bocichina.com

证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005

证券分析师：许佳璐

(8621) 20328710

jialu.xu @bocichina.com

国家统计局发布2026年1-6月份全国房地产开发投资和销售情况。6月销售面积8820平，同比增速-14.3%（前值： -13.2%）；开发投资金额7718亿元，同比增速-24.4%（前值：-24.4%）；新开工面积5310万平，同比增速-26.0%（前值：-24.6%）。

证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002

统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

核心观点

1. 商品房销售：

6月商品房销售面积与销售金额同比降幅均扩大；二季度销售金额同比降幅收窄。1）商品房销售同比降幅扩大。 6月全国商品房销售面积8820万平，同比下降14.3%，降幅较5月扩大了1.1个百分点；销售金额8579亿元，同比下降13.9%，降幅较5月扩大了4.7个百分点。其中，住宅销售面积同比下降13.5%，住宅销售金额同比下降 12.3%，同比降幅较5月分别扩大了1.8、4.3个百分点。2）销售均价环比下滑，同比虽然保持正增长，但涨幅收窄。6月商品房销售均价9727元/平，环比下降7.4%，同比增长0.5%，同比涨幅较5月收窄了4.0个百分点；其中住宅销售均价10269元/平，环比下降7.2%，同比增长1.3%，同比涨幅较5月收窄了2.9个百分点。3）从区域来看，东、中部地区销售量同比降幅扩大，各地区的销售均价同比增速均走弱。6月东、中部地区销售面积同比增速分别为-12.9%、-18.1%，降幅分别较5月扩大了0.1、6.7个百分点，西部地区销售面积同比增速为-10.9%，降幅较5月收窄了2.4个百分点；销售金额同比增速分别为-13.0%、-17.3%、-10.8%；东部地区销售均价同比持平，同比增速较5月下降5.6个百分点，中、西部地区销售均价同比增速分别为1.0%、0.2%，同比涨幅较5月分别收窄1.8、3.3个百分点。4）从季度数据来看，二季度销售量同比降幅较一季度扩大，但销售均价同比正增长。二季度全国商品房销售面积2.06亿平，同比下降12.7%，降幅较一季度扩大2.3个百分点；销售金额2.07万亿元，同比下降10.8%，降幅较一季度收窄5.9个百分点；销售均价10033元/平，同比增长2.2%，同比增速由负转正，同比增速提升9.2个百分点。5）从累计来看，销售量累计同比降幅扩大，价累计同比降幅收窄。1-6月全国商品房销售面积4.01亿平，同比下降11.6%（前值：-10.8%）；销售金额3.79万亿元，同比下降 13.6%（前值：-13.5%）；销售均价9453元/平，同比下降2.3%（前值：-3.0%）。

2. 商品住宅库存：

因过去3-4月销售改善，广义库存去化压力小幅减轻；不过现房库存占比仍处于高位。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至6月末，我国商品住宅广义库存面积为13.3亿平，环比下降 2.6%，同比下降 18.8%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）23.9个月，环比下降0.5个月，同比下降1.7个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至6月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.09亿平，环比下降 1.8%，同比持平；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 30.8%，环比提升0.2个百分点，同比提升5.8个百分点。

3. 房地产开发投资、新开工、竣工：

房地产投资同比降幅持平，住宅投资同比降幅进一步扩大，土地投资与施工建安投资均低迷。6月开发投资金额7718亿元，同比下降 24.4%，同比降幅与5月持平。其中住宅开发投资金额5874亿元，同比下降 25.5%，降幅较5月扩大了1.8个百分点。投资低迷主要是受到施工建安投资与土地投资的双双拖累。1）土地投资走弱。 2025年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降 11.5%，增速较二季度32.9个百分点，四季度降幅扩大至 22.7%，今年一季度降幅进一步扩大至 29.2%，我们预计对今年二、三季度的土地投资或持续造成拖累。2）施工建安投资持续低迷。1-6月施工面积同比下降 12.5%，降幅扩大了0.2个百分点。从区域来看，主要是中部地区投资同比降幅扩大。东、中、西部地区6月投资额同比增速分别为-24.1%、-30.0%、-17.7%，东、西部地区同比降幅分别收窄1.4、5.8个百分点，中部地区同比降幅扩大9.2个百分点。从季度数据来看，二季度开发投资金额2.04万亿元，同比下降 23.1%，同比降幅较一季度扩大了11.9个百分点。从累计来看，1-6月开发投资金额3.81万亿元，同比下降 18.0%（前值：-16.2%）。

新开工面积单月与累计同比降幅均扩大。6月新开工面积5310万平，同比下降 26.0%，降幅较5月扩大了1.4个百分点。从季度数据来看，二季度新开工面积1.29亿平，同比下降 25.7%，降幅较一季度扩大5.4个百分点。从累计来看，1-6月新开工面积为2.32亿平，同比下降 23.4%（前值：-22.6%）。我们认为，由于前期拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，并且当前房企多“以销定产”，2026年新开工和投资预计将持续回落。

竣工面积单月与累计同比降幅均扩大。6月竣工面积3134万平，同比下降 $25.0\%$ ，降幅较5月扩大了5.0个百分点。从季度数据来看，二季度竣工面积7432万平，同比下降 $21.9\%$ ，同比降幅较一季度收窄3.1个百分点。从累计来看，1-6月竣工面积1.72亿平，同比下降 $23.7\%$ （前值： $-23.4\%$ ）。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，我们预计，2026年竣工将延续周期性的缩量。

4. 开发商资金：

房企到位资金同比降幅扩大，房款与非房款均走弱。6月房企到位资金7477亿元，同比减少 25.1%（前值：-21.5%）。 1）房款3501亿元，同比减少 13.3%（前值：-10.8%），主要是因为销售走弱。其中定金及预收款同比减少 14.5%，降幅较5月扩大4.9个百分点，个人按揭贷款同比下降 10.2%，降幅较5月收窄2.9个百分点。2）非房款3976亿元，同比减少 33.1%（前值：-29.9%），投资减少、外部融资仍走弱。其中国内贷款841亿元，同比下降 45.1%，降幅较5月扩大2.8个百分点；自筹资金2755亿元，同比下降 28.5%，降幅较5月扩大5.7个百分点。从累计来看，1-6月房企到位资金4.02万亿元，同比下降 20.2%（前值：-19.0%）。

6月商品住宅销售面积同比降幅持续扩大。即使在核心城市中，楼市热度也出现了非常明显的分化。我们认为今年3-4月在核心城市政策、传统销售旺季等因素驱动下，成交出现好转；需求集中释放后，5-6月局部地区成交动能回落；7-8月传统淡季预计仍会影响成交量；但四季度开始预计将回升。此外，房地产投资的降幅已经连续三个月降幅超过两成。6月虽然上海和深圳的高溢地块给土地市场带来了一些热度，主要也是房企在核心地段的补货为主。短期也并不会体现在整体投资上，仍需要持续关注土拍市场的情况。我们认为，短期内，核心城市的稀缺地段的高质量产品可能仍有机会，长期来看，仍需要二手房价格的首先企稳。

投资建议

从投资角度来说，部分房企已经出现结构性改善，包括销售布局的转换以及在拿地方面有突出表现。节奏上，四季度出现板块行情的概率较大，核心驱动因素包括：“金九银十”带来的成交量季节性回升、公积金制度的改革及相关政策落地、被忽略的但已出现结构性改善的部分房企估值仍处于低位。我们看到，多数房企在25年计提减值相对较多，26年可能筑底，因此27年板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对27E估值的改观。

现阶段我们建议关注：1）开发类公司中基本面稳定且能够保持或继续提升的房企：保利置业集团、华润置地、中国金茂、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。2）宏观或地产行业若有持续回暖，经营环境有相对的弹性变化的公司：新城控股、我爱我家。3）以持有性物业管理为主、运营能力较强、物业布局在高能级城市且业态类型偏高端的商业地产类公司：华润万象生活、太古地产。

风险提示

政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期。


附录

图表1.2026年6月全国商品房销售面积8820万平，同比下降 14.3%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表2.2026年6月全国商品房销售金额8579亿元，同比下降 13.9%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表3.2026年6月全国商品房销售均价9727元/平，同比增长 0.5%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表4.2026年6月东、中、西、东北部地区销售面积同比增速分别为-12.9%、-18.1%、-10.9%、-27.6%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表5.2026年6月房地产开发投资完成额7718亿元，同比下降 24.4%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表6.2026年6月新开工面积5310万平，同比下降 26.0%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券


图表7.2026年6月竣工面积3134万平，同比下降 25.0%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表8.2026年6月房企到位资金7477亿元，同比下降 25.1%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表9.2026年6月房企到位资金中房款与非房款的增速分别为-13.3%、-33.1%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券

图表10.2026年6月房款中定金及预收款、个人按揭贷款增速分别为-14.5%、-10.2%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券


图表11.2026年6月非房款中国内贷款、自筹资金增速分别为-45.1%、-28.5%


资料来源：国家统计局，万得，中银证券


披露声明

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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买 入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20%以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10%-20%；

中 性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中 性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

风险提示及免责声明

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