摘要

1金融街证券发布房地产行业5月数据追踪报告，维持行业“强于大市”评级。

2数据显示一线城市新房及二手房价格环比连续上涨，上海二手房成交同比增31%，但1-5月房地产开发投资累计同比降16.2%，新开工面积降22.6%，投资端仍有压力。

3研报建议关注库存减值充分且核心货值充足的开发商如滨江集团，以及商业运营突出的恒隆地产和受益二手房回暖的中介机构。

4租金企稳被视为房价修复的关键锚点。

![](page=0,bbox=[104, 80, 390, 168])

证券研究报告/行业研究/行业深度

2026年06月25日

房地产行业：一线城市房价延续改

善，开发投资仍有压力

——5月统计局房地产数据追踪

研报摘要

新房：城市间分化明显，一线城市房价环比连续4个月上涨。5月，中国商品房销售额0.64万亿，累计同比-13.5%，单月同比-9.79%，环比+10.93%；商品房销售面积0.61亿平方米，累计同比-10.8%，单月同比 -14.06%，环比+5.74%。5月，70个大中城市新房销售价格指数环比下降 0.2%，降幅较前月（-0.2%）持平，其中一线城市新房价格指数环比连续 4个月上涨，5月环比上涨0.2%，二三线城市新房销售价格指数分别环比下降 0.1%、0.4%。

二手房：一线城市二手房价环比延续正增长。5月二手房市场热度延续，尤其是北上深等重点城市，其中，上海二手房5月单月成交套数同比增长 30.95%，北京同比增长 12.6%。价格方面，5月70个大中城市二手房价格环比降幅扩大，其中，一线城市二手住宅销售价格环比持续保持正增长，环比增长0.4%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别环比下降 0.2%、0.4%。

开发投资：1-5月新开工面积累计同比降幅扩大。5月房地产开发投资完成额累计同比-16.2%，降幅较前月进一步扩大。销售市场尚未出现明显的复苏，价格仍在逐步修复，结合新增住宅土地成交数据，当下房价尚未全面扭转，开发商新开工动力不足，5月新开工面积累计同比下降 22.6%，施工面积累计同比下滑 12.3%，竣工面积累计同比下滑 23.4%。

投资建议：1-5月新房市场销量仍然延续“弱复苏”基调，销售面积累计同比降幅扩大，销售额累计同比降幅收窄，价格有所修复。具体到销售、拿地、投资内部来看，销售持续改善，复苏进度领先于投资端。二手房方面，一线城市整体二手房价格环比保持正增长，上海二手房成交热度延续，带动成交议价空间收窄。租金企稳作为房价的“基本面锚点”，为后续房价企稳提供积极信号，短期内重点关注后续7-8月租房旺季租金变动。从地产股的角度来看，（1）关注老库存减值计提充分，核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等；（2）恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显；（3）二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家。

风险提示：商品房销售不及预期风险；政策调控效果不及预期风险；商品房去库存不及预期风险

强于大市（维持）

行业指数与大盘走势对比

![](page=0,bbox=[1310, 644, 1829, 929])

证券分析师

蔡萌萌

S0670524110001

caimengmeng@jrjzq.com.cn

![](page=1,bbox=[102, 80, 390, 168])

图表目录

图 1: 5 月中国商品房销售额 0.64 万亿，累计同比-13.5%，单月同比-9.79%，环比+10.93%

...4

图 2: 5 月中国商品房销售面积 0.61 亿平方米，累计同比-10.8%，单月同比-14.06%，环比

+5.74%...4

图 3: 5 月，重点 35 城商品住宅批准上市 8.22 万套，累计同比-24.41%，单月同比-23.6%

...4

图 4: 5 月新增居民中长期贷款-571 亿元...5

图 5: 5 月 5 年期 LPR 保持不变...5

图 6: 截至 2026 年 5 月，中国商品房待售面积 7.72 亿平方米，累计同比-0.4%...5

图 7: 截至 2026 年 5 月，不同城市间去化周期分化明显...6

图 8: 5 月 70 个大中城市新房销售价格指数同比降幅收窄...6

图 9: 5 月一线城市新房销售价格指数环比涨幅扩大...6

图 10: 5 月，上海二手房成交套数同比增长 30.95%...7

图 11: 5 月 70 个大中城市二手房价格环比降幅扩大...7

图 12: 5 月一线城市二手住宅销售价格指数环比连续 3 个月正增长...7

图 13: 2026 年 5 月，上海、深圳、重庆二手房成交议价空间较 4 月收窄...8

图 14: 成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州...8

图 15: 北京、上海、深圳中原领先指数持续正增长...9

图 16: 上海住宅租金指数持续正增长，广州较上月持平，北京、深圳环比上月下降...9

图 17: 2026 年 1-5 月，100 大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-33%...10

图 18: 2026 年 1-5 月中国住宅土地成交总价累计同比-38.51%...10

图 19: 1-5 月一线城市住宅土地成交价值约占 26.58%...10

图 20: 1-5 月央国企支撑土地市场成交...11

图 21: 5 月房地产开发投资完成额累计同比-16.2%...11

图 22: 5 月商品房销售面积累计同比降幅收窄，但新开工面积累计同比降幅进一步扩大

...12

图 23: 5 月房地产新开工面积累计同比降幅扩大，竣工面积累计同比降幅收窄...12

图 24: 重点房地产 ETF 行情变动...12

![](page=3,bbox=[101, 80, 391, 169])

一、一线城市新房价格保持正增长

（一）新房：季节性因素影响5月销售环比下降，一线城市房价环比正增长

5月单月销售环比改善，销售金额累计同比降幅收窄。5月，中国商品房销售额0.64万亿，累计同比-13.5%，单月同比-9.79%，环比+10.93%；商品房销售面积0.61亿平方米，累计同比-10.8%，单月同比-14.06%，环比+5.74%。

图1：5月中国商品房销售额0.64万亿，累计同比-13.5%单月同比-9.79%，环比+10.93%

![](page=3,bbox=[114, 847, 921, 1356])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

图2：5月中国商品房销售面积0.61亿平方米，累计同比 -10.8%，单月同比-14.06%，环比+5.74%

![](page=3,bbox=[1016, 845, 1831, 1356])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

5月推盘量环比提升，但累计同比降幅持续收窄。根据中指院数据，5月重点35城市商品住宅批准上市10.98万套，累计同比-15.91%，单月同比+12.7%。需求端，居民加杠杆动力不足，新增居民中长期贷款-571亿元，居民端对房价下跌的担忧仍在，市场仍处于筑底阶段。

图3：5月，重点35城商品住宅批准上市10.98万套，累计同比-15.91%，单月同比+12.7%

![](page=3,bbox=[138, 1853, 1756, 2432])

资料来源：中指院，金融街证券研究所

![](page=4,bbox=[102, 80, 391, 168])

图4：5月新增居民中长期贷款-571亿元

![](page=4,bbox=[104, 296, 929, 875])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

图5：5月5年期LPR保持不变

![](page=4,bbox=[1009, 298, 1837, 884])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

去库存稳步推进，狭义库存持续减少。截至5月，商品房待售面积7.72亿平方米，较4月有所下降，累计同比下降 0.4%。2025年12月中央经济工作会议进一步提出，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障房等。未来多元化手段去库存仍将持续，但不同城市之间库存去化周期分化明显，截至2026年5月，北京、上海、深圳、广州、杭州商品住宅（不含保障房）去化周期分别为27.59个月、19.49个月、21.19个月、24.48个月、10.86个月，而南京、无锡、沈阳、青岛等城市去化周期均超过30个月。

图6：截至2026年5月，中国商品房待售面积7.72亿平方米，累计同比-0.4%

![](page=4,bbox=[581, 1552, 1784, 2247])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

![](page=5,bbox=[101, 80, 390, 168])

图7：截至2026年5月，不同城市间去化周期分化明显

![](page=5,bbox=[596, 278, 1774, 948])

资料来源：中指院，金融街证券研究所

70大中城市新房价格分化明显，一线城市新房价格环比涨幅扩大。5月，70个大中城市新房销售价格指数环比下降 0.2%，降幅较前月（-0.2%）持平，其中一线城市新房价格指数环比连续4个月上涨，5月环比上涨 0.2%，二三线城市新房销售价格指数分别环比下降 0.1%、0.4%。

图8：5月70个大中城市新房销售价格指数同比降幅收窄

![](page=5,bbox=[96, 1481, 930, 2146])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

图9：5月一线城市新房销售价格指数环比涨幅扩大

![](page=5,bbox=[1000, 1482, 1847, 2143])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

（二）二手房：一线城市二手房价环比延续正增长

北上深5月二手房成交套数持续保持快速增长。5月二手房市场延续3月热度，尤其是北上深等重点城市，其中，上海二手房5月单月成交套数同比增长 30.95%，北京同比增长 12.6%。

![](page=6,bbox=[103, 80, 390, 167])

图10：5月，上海二手房成交套数同比增长 30.95%

二手房成交套数（万套）

二手房成交套数同比

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026年1-5月

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026年1-5月

北京

15.86

18.38

21.31

15.93

17.61

19.46

19.47

8.55

-6.38%

15.89%

15.96%

-25.22%

10.53%

10.49%

0.04%

4.63%

上海

24.13

25.41

12.21

5.33%

11.72%

深圳

8.39

10.05

4.47

2.60

3.91

6.61

6.97

3.10

15.86%

19.75%

-55.50%

-41.76%

50.12%

68.95%

5.46%

4.43%

杭州

6.22

6.88

5.60

3.61

4.77

5.51

5.18

2.18

-9.60%

10.62%

-18.60%

-35.56%

32.24%

15.45%

-5.88%

-14.86%

南京

8.74

4.07

71.21%

-0.89%

成都

11.48

4.85

4.95

15.06

22.09

23.09

23.30

9.88

31.57%

-57.73%

1.93%

204.42%

46.63%

4.55%

0.89%

-4.63%

青岛

5.56

6.30

6.39

5.03

6.34

6.75

6.14

2.86

2.87%

13.43%

1.36%

-21.25%

25.97%

6.47%

-9.03%

10.20%

苏州

10.70

6.65

7.16

5.69

7.21

6.87

6.56

3.01

16.89%

-37.87%

7.69%

-20.54%

26.74%

-4.70%

-4.55%

1.42%

厦门

4.78

4.55

4.73

2.93

2.84

3.00

2.92

1.47

97.68%

-4.81%

3.86%

-38.06%

-2.88%

5.29%

-2.37%

19.07%

无锡

6.29

6.30

5.23

3.91

4.44

4.36

4.07

1.85

19.68%

0.03%

-16.96%

-25.24%

13.65%

-1.88%

-6.63%

9.32%

东莞

3.49

2.98

2.22

2.18

3.58

3.40

4.19

1.85

1.01%

-14.52%

-25.42%

-1.80%

64.31%

-5.23%

23.21%

12.07%

扬州

1.70

1.71

1.28

1.41

1.94

2.03

2.41

1.11

-5.75%

0.41%

-24.68%

9.63%

37.41%

4.72%

18.91%

23.00%

南宁

3.68

2.90

1.78

1.68

2.32

3.95

3.66

1.34

46.57%

-21.18%

-38.62%

-5.42%

37.98%

70.25%

-7.55%

-12.75%

二手房成交套数（套）

2025年10月

2025年11月

2025年12月

2026年1月

2026年2月

2026年3月

2026年4月

2026年5月

2025年10月

2025年11月

2025年12月

2026年1月

2026年2月

2026年3月

2026年4月

2026年5月

北京

13,595

16,217

19,087

16,912

9,111

21,822

19,784

17,896

28.21%

21.87%

19.04%

21.32%

31.04%

3.22%

12.69%

12.60%

上海

18,483

22,943

22,961

22,834

11,315

31,215

28,742

28,023

24.18%

15.18%

22.72%

24.17%

32.42%

6.29%

22.75%

30.95%

深圳

5,393

5,598

6,685

6,880

3,083

6,928

7,280

6,850

27.32%

33.78%

31.63%

24.21%

31.04%

-1.52%

4.43%

20.43%

杭州

3,336

3,627

3,708

3,905

1,666

5,402

5,556

5,222

41.77%

46.79%

33.03%

12.67%

-63.22%

-35.09%

-0.84%

13.67%

南京

5,295

6,513

7,040

6,996

5,051

8,900

10,599

9,154

4.81%

成都

16,994

17,531

18,585

18,143

11,423

23,248

24,498

21,464

14.18%

33.13%

34.93%

5.55%

34.90%

8.31%

0.96%

11.70%

青岛

4,726

4,771

4,956

5,093

3,037

6,617

7,281

6,527

26.89%

25.88%

22.22%

16.54%

21.12%

-1.18%

16.51%

21.18%

苏州

4,257

5,141

5,315

5,628

3,585

5,643

7,979

7,241

44.10%

5.84%

38.68%

10.35%

12.00%

-12.62%

6.20%

26.00%

厦门

2,089

2,313

2,609

3,110

1,729

2,849

3,870

3,154

18.87%

27.74%

38.71%

83.16%

12.87%

-12.66%

18.75%

33.81%

无锡

3,072

3,253

4,061

3,351

1,548

4,335

5,002

4,247

23.08%

21.88%

15.49%

51.42%

43.21%

4.63%

23.51%

12.50%

东莞

3,776

3,548

4,415

3,995

1,975

3,505

4,626

4,349

17.16%

0.34%

12.06%

31.28%

17.80%

11.58%

20.06%

25.66%

扬州

1,664

2,315

5,011

2,511

1,341

2,660

2,468

2,106

7.61%

27.13%

141.61%

66.18%

20.18%

23.89%

25.34%

23.45%

资料来源：Wind，金融街证券研究所

一线城市二手房价环比连续3个月正增长。5月70个大中城市二手房价格环比降幅扩大，其中，一线城市二手住宅销售价格环比持续保持正增长，环比增长 0.4%，样本二线、三线城市二手房住宅销售价格指数分别环比下降 0.2%、0.4%。样本三线城市二手房销售价格指数降幅持续扩大，一线城市连续三个月保持正增长，城市内部分化明显。

图11：5月70个大中城市二手房价格环比降幅扩大

![](page=6,bbox=[108, 1503, 923, 2113])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

图12：5月一线城市二手住宅销售价格指数环比连续3个月正增长

![](page=6,bbox=[998, 1493, 1845, 2137])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

上海二手房市场热度提升，议价空间收窄。我们采用二手房成交均价与二手房挂牌均价比值来大致刻画该城市二手房成交的议价空间，该比值越低，说明二手房成交过程中，二手房房东让利空间更大。结合各地二手房成交情况，5月上海二手房成交套数同比保持快速增长，成交热度延续，二手房议价空间收窄。

![](page=7,bbox=[102, 80, 390, 168])

图13：2026年5月，上海、深圳、重庆二手房成交议价空间较4月收窄

![](page=7,bbox=[601, 272, 1740, 968])

资料来源：中指院，金融街证券研究所

图14：成都的二手房议价空间整体小于杭州、南京、武汉、广州

![](page=7,bbox=[536, 1186, 1685, 1926])

资料来源：中指院，金融街证券研究所

北京、深圳租金指数保持正增长，租房市场积极信号出现。5月，一线城市二手房房价指数环比实现正增长，但价格上涨的持续性仍需进一步观察。另外，从租金的角度来看，5月北上深二手租金指数或稳定上涨或同前月持平，为未来二手房价企稳提供了积极信号。租金企稳作为房价的“基本面锚点”，租金企稳意味着房价持有收益稳定，能有效支撑房价，另外租金企稳能覆盖部分持有成本，缓解抛售压力。

![](page=8,bbox=[101, 80, 390, 168])

图15：北京、上海、深圳中原领先指数持续正增长

![](page=8,bbox=[561, 293, 1842, 1004])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

注：图中曲线为各城市中原领先指数

图16：上海住宅租金指数持续正增长，广州较上月持平，北京、深圳环比上月下降

![](page=8,bbox=[600, 1305, 1756, 1977])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

注：图中曲线为各城市二手住宅租金指数

二、土地：缩量延续，结构分化

住宅用地成交延续大幅下滑。2026年1-5月100大中城市成交住宅土地规划建筑面积0.49亿平方米，同比下降 33%。在当前市场销售和新房销售价格仍面临压力的背景下，开发商 “以销定产”，在土地市场上相对谨慎。

![](page=9,bbox=[102, 80, 390, 168])

图17：2026年1-5月，100大中城市成交住宅土地规划建筑面积累计同比-33%

![](page=9,bbox=[589, 287, 1780, 933])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

住宅土地成交规模持续下行，一线城市支撑土拍市场。1-5月，中国住宅土地成交总价0.42万亿，累计同比下降 38.51%。从内部结构来看，1-5月住宅土地成交中一线城市占比 26.58%，高于往年平均水平，一线城市土拍支撑市场。

图18：2026年1-5月中国住宅土地成交总价累计同比 -38.51%

![](page=9,bbox=[112, 1472, 917, 2074])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

图19：1-5月一线城市住宅土地成交价值约占 26.58%

![](page=9,bbox=[1007, 1467, 1829, 2078])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

央国企作为拿地主力，支撑土地市场。1-5月，越秀地产、华润置地、保利发展全口径新增货值位列行业前三，新增货值TOP30中多数为央企或者地方国企，民企滨江集团1-5月全口径新增货值209亿元，位列行业第六。在当下市场环境下，核心区域土地价值量大价格高，去化确定性相对较强，央国企等开发商资金实力相对较强，有能力在土拍市场上脱颖而出。

![](page=10,bbox=[101, 80, 390, 168])

图20：1-5月央国企支撑土地市场成交

![](page=10,bbox=[569, 283, 1790, 1005])

资料来源：中指院，金融街证券研究所

三、投资：持续下行，仍有压力

房地产开发投资持续下行。5月房地产开发投资完成额累计同比-16.2%，降幅较前月进一步扩大。

图21：5月房地产开发投资完成额累计同比-16.2%

![](page=10,bbox=[587, 1533, 1732, 2231])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

新开工、竣工面积累计同比降幅均收窄。5月新开工面积累计同比下降 22.6%，施工面积累计同比下滑 12.3%，竣工面积累计同比下滑 23.4%，销售市场尚未出现明显的复苏，价格仍在逐步修复，结合新增住宅土地成交数据，当下房价尚未全面扭转，开发商新开工动力不足。

![](page=11,bbox=[103, 80, 390, 168])

图22：5月商品房销售面积累计同比降幅收窄，但新开工面积累计同比降幅进一步扩大

![](page=11,bbox=[97, 308, 931, 963])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

图23：5月房地产新开工面积累计同比降幅扩大，竣工面积累计同比降幅收窄

![](page=11,bbox=[1006, 311, 1846, 961])

资料来源：Wind，金融街证券研究所

四、投资建议

1-5月新房市场销量仍然延续“弱复苏”基调，销售面积累计同比降幅扩大，销售额累计同比降幅收窄，价格有所修复。具体到销售、拿地、投资内部来看，销售持续改善，复苏进度领先于投资端。二手房方面，一线城市整体二手房价格环比保持正增长，上海二手房成交热度延续，带动成交议价空间收窄。租金企稳作为房价的“基本面锚点”，为后续房价企稳提供积极信号，短期内重点关注后续7-8月租房旺季租金变动。从地产股的角度来看，（1）关注老库存减值计提充分，核心区域新增货值充足的开发商，如建发国际集团、绿城中国、滨江集团、华润置地、中国金茂等；（2）恒隆地产、太古地产等商业运营能力突出的开发商在存量时代价值有望进一步凸显；（3）二手房成交占比提升下关注中介机构的布局机会，如贝壳-W、我爱我家。

图24：重点房地产ETF行情变动

基金代码

简称

基金规模(亿元)

区间回报

159707.SZ

华宝中证800地产ETF

5.70

-13.37%

159768.SZ

银华中证内地地产主题ETF

3.51

-13.26%

512200.SH

南方中证全指房地产ETF

59.12

-8.46%

515060.SH

华夏中证全指房地产ETF

6.14

-8.53%

513690.SH

博时恒生港股通高股息率ETF

50.86

-7.61%

159545.SZ

易方达恒生红利低波ETF

71.88

-7.43%

513950.SH

富国恒生港股通高股息低波动ETF

30.59

-7.35%

520550.SH

招商恒生港股通高股息低波动ETF

11.90

-7.45%

510810.SH

汇添富中证上海国企ETF

51.36

-2.61%

159691.SZ

工银中证港股通高股息精选ETF

69.41

-8.47%

159940.SZ

广发中证全指金融地产ETF

5.59

2.35%

513170.SH

鹏华恒生中国央企ETF

3.69

-4.57%

资料来源：Wind，金融街证券研究所

注：区间数据为20260601-20260623

![](page=12,bbox=[102, 81, 390, 168])

五、风险提示

商品房销售不及预期风险；

政策调控效果不及预期风险；

商品房去库存不及预期风险。

![](page=13,bbox=[101, 80, 390, 168])

本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格

分析师声明

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评级说明

公司评级

买入--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益20%以上

增持--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益10%~20%

持有--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益-10%~10%

卖出--自报告日后6个月内，预期股价相对同期基准指数收益-10%以下

行业评级

强于大市--自报告日后的6个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅5%以上

中性--自报告日后的6个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅-5%-5%

弱于大市--自报告日后的6个月内，预期行业指数相对同期基准指数涨幅-5%以下

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