房地产证券研究报告行业点评

2026年5月29日

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上海收购二手房取得阶段性进展及扩围对楼市有多大影响？

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今年2月2日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行试点。根据上海市房管局官网，截至 5月21日，三区已累计完成房源收购523套。今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作。核心观点

三区先行试点，不到4个月已经累计收购超过500套。今年2月2日，上海正式启动收购存量二手房用作保理租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行试点。此次试点坚持“政府引导，国企实施、市场运作”，优先锁定“轨交沿线、产业集聚、租赁需求旺”区域，聚焦“70平以下、总价400万元以下”小户型存量房，快速补齐核心区保租房供给短板。根据上海市房管局官网，截至5月21日，浦东、徐汇、静安三区已累计收购房源523套（其中徐汇区458套、浦东新区64套、静安区1套）。试点启动近4个月，三个试点区域形成了差异化的操作模式。

静安区：3月31日落地了全市首单完整打通“以旧换新”置换链条的收购置换签约。首例收购房源位于宝山路街道，建面41.59平、收购价220万元（单价5.3万元/平），紧邻轨交3/4W 号线站点，区位优越、交通便捷、配套成熟，建面也适配青年人租住需求，区保障房公司将对该房源实施专业化改造提升，计划于2026年下半年正式投入运营，纳入保租房体系对外供应。业主置换购置的新居是静安区“誉静苑”楼盘一套112平的三居室，均价12万元/平，总价超1300万元。3月31日的签约仪式上，业主分别与区保障房公司签订量房收购合同、与新房开发商保利业集团签订买卖合同，同步完成从房源收储、居民置换到保租房筹措的全流程落地。截至5月21日，静安区虽然仅完成了这1套的二手房收购，但静安区已在区交易中心及两家区属保障房公司设立二手住房收购业务专务，通过热线电话、现场咨询等渠道累计接待咨询116户，有意向参与置换的居民共44户，其中意向置换一手房18户、意向置换二手房26户，深度精准对接9户。接下来将对意向房源开展后续工作，包括房源评估、市场源核验、市场价核算等，同步与业主进行价格磋商、意向敲定。

静安区创新了“住房收购置换”模式。按照模式设计，居民可先锁定静安区内新建商品房意向房源及购买条件，再向区保障房公司提交旧房收购申请；收购款项专项用于购置新建商品房，设定“旧房处置处、新房顺利购置”的闭环购置。静安区保障房公司作为收购实施主体，遵循市场化原则，其收购房源标准是“聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先），总价适中，产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈”。收购完成后，区保障房公司将向区房管局申请对该房源的保租房性质进行认定，随后根据房源现场实际制定专项装修方案。房源经统一标准化改造提升后，全部纳入区级保租房管理体系，以低于同地段市场租金的标准，定向保障新市民、青年等人等群体居住需求。而作为开发商代表保利业集团参与了上海市首例“住房收购置换”项目，针对参与该模式以旧换新的客户，开发商还提供一定程度的优惠与补贴，打通购置链条。

徐汇区：聚焦城市更新与滨江等核心板块供需缺口，已完成收购458套。根据央广网报道，徐汇区的二手房收购重点聚焦区内租售比高、租赁需求旺盛、交通便捷的小区及房源，面积以35-45平的一室户和45-60平的两室户为主，总价不超过400万元，并且产权人有意置换本市一、二手房源（不局限于徐汇区）。

我们认为，徐汇区 的推进节券较快，主要得益于：1)全市通用房景机制：徐汇区推出的房票不仅支持跨区使用，还允许“一二手通用”，即房东出售旧房后，可货房票在全市范内买新房或二手房，有效期一年。若一年内未使用“房票”，则按具体情况另行处理。这一机制打破了地域限制，极大提升了业主置换意愿，吸引了更多符合收储条件的房源。2)资金保障与透明定价：徐汇区由区房管局、财政局、国资委等部门组成工作专班，早期安排区级财政资金注入资本金，公司作为资本金，并通过银行贷款资金扩充资金规模。同时，采用“国企+房管部门双重评估”的透明定价模式，确保收购价格公允，资金快速到位，增置了对业主的信任。3)房源筛选与城市更新结合：徐汇区将这些“成片成片改造、但居住村”改造相结合。“两旧一村”推进中的成片、历史遗留多的老旧房屋，往往不具备整治或原拆原建条件，徐汇区将这些“成片成片改造、但居住村”的老旧盘房源以市场化收购、收购造成保租房，规避传统旧改“成片成片—低效率”的瓶颈，形成“点状盘活、快速转化”的更新方式，通过收购二手房来化解“两旧一村”难题。因此徐汇模式相较浦东、静安的试点更强与城市更新的联动。依托城市更新重点板块，批量留住了一批存房源。根据上海楼市资讯媒体报道，徐汇区将小木桥路13号和15号、日晖六村部分楼栋（95-97号、133-137号）、东安路240弄（振兴小区）等建于1990年之前的“老破小”纳入首批收购名单。值得注意的是，日晖六村的情况较为特殊，该小区37-47号非成套旧住房今年刚启动改造，采用原拆原建、原址回迁模式，预计2027年1月左右居民回迁。这表明徐汇区正在采取“收购”与“改造”双轨并行的城市更新策略。

在徐汇区收购的458套房源中，超过300套因房龄老旧、户型偏小、结构老化等原因，不适合改造为独立保租房，区保障房公司收购之后，将把这类房源改了“新时代城市建设者管理者之家”，即专门面向快递员、外卖员、环卫工人员等一线务工人员的宿舍型租赁住房。每套可容纳4-6张床，有效解决了中心城区一线务工人员的住宿需求，提高了房源的利用效率。根据上海住建局，截至2026年5月7日，“之家”项目规模总量为7.95万张床位，入住率 $81\%$ ；“十五五”期间，上海计划新增供应12万张“之家”床位，到“十五五”期末总量力争取达到20万张，重点面向快递、外卖、家政、医护、环卫等城市一线从业人员。中心城区是床位需求最集中，但筹措床位最难的地方，此次收购二手房进行改造，为“新时代城市建设者管理者之家”供给打开了一条新思路。我们预计，此次的300多套房源可释放1200-1800张床位。

浦东新区：聚焦内环老旧小区，结合轨道交通周边的保租房需求推进收购，已经完成收购64套，其中使用房票完成置换2套。目前还在与200余组意向客户深度对接。继3月31日全市首例“住房收购置换”项目在静安区签约落地后，浦东新区也有2套“收旧换新”完成签约。一套位于陆家嘴街道梅园新村，建面50.72平，网签价格340万元，单价6.7万元/平，用于置换北蔡镇绿城逸庐的房；另外一套二房位于塘桥街道航运小区，建面33平，网签价格158万元，单价4.8万元/平，同样用于新房置换。浦东区是三区里唯一一个对收购房源标准有明确规定的区域，明确了优先收购“内环内、2000年前建成、建面70平以下、总价不超过400万元且产权清晰的个人二手房源”，核心面向有置换需求的产权人，重点关注租售比高、保租房供需矛盾较大、住配套成熟的区域。另外，浦东新区收购主体浦发集团在介绍时指出，收购二手房用于保租房不以盈利为目的，但需要实现盈亏平衡，要求租金基本覆盖收购、装修、运营成本，因此明确要求收购二手房售比不低于 $2.5\%$ 。我们根据中指的数据进行梳理，2026年1月末（试点开始前），浦东新区满足收购条件（内环内、2000年前、以70平以下，总价400万元以内）的存量二手房挂牌套数有3052套。目前符合收购条件的存量房的比重仅为 $2.1\%$ ，后续空间仍然很大。

“房票+置双评估+1站式服务”的机制创新成为最大亮点。经过浦东、徐汇、静安三区试点，已经基本形成了一套可复制、可推广的制度设计。1）收购置换闭环，居民“无忧换房”。针对“买旧买新周期、资金压大、压力风险多”等痛点、痛点、浦东、徐汇均打通了“打购、资金监管、置换”全链条；居民旧房由区属国企规范收购，免中介费、交易安全、回款稳定；收购款以“房票”形式进入监管账户，专款专用；实现“旧房快处置、新房顺利购置”，促进改善需求高效释放。徐汇区的房票机制“全市通用、一手通用”成为了一大亮点。2）双评估定价，价格公开透明。徐汇、浦东等区采用“双重评估”，保障房公司和区房管理局委托评估机构，以区域真实成交价为基准，形成指导价区间，国企与业主在区内间商业定价，杜绉价格偏差，既避免“压价”，也防止“虚高”，保障业主合法权益。3）专窗专服服务，流程极简高效。市区进一步畅通信息渠道，增加市房地产交易热线受理咨询；各区设业务专窗，提供“政策咨询、受理、对接”一站式服务。

二季度开始，二手房收购已经扩围至全部中心城区。根据上海市房管局官网，今年二季度以来，黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五区均已启动收购二手住房用于保租房工作，上海中心城区保租房筹措进入“全城推进”新阶段。收购房源经标准化改造后，统一纳入保租房体系，租金低于市场水平，精准覆盖新市民、青年人、产业人才等重点群体，促进“职住平衡”；重点投向轨交站点、产业园区、核心商圈，快速填补传统新建周期长、供应慢的短板；严格准入、定价、巡查、退租全程监管，实现“稳租金、稳预期、强保障”。

各区收购房源标准有一定差异，但整体以核心区域小户型为主。若我们将收购条件均限定为“内环内、2000年以前、70平以下、总价400万元以内”，我们根据中指院的数据进行梳理，截至26年4月末，八区满足收购条件的存量二手房挂牌套数合计约8176套，占八区二手房挂牌量的比重为 $5.6\%$ 。其中浦东新区2398套，占本区二手房挂牌量的比重为 $4.0\%$ ；杨浦区1451套，占本区二手房挂牌量的比重为 $9.4\%$ ；虹口区1086套，占本区二手房挂牌量的比重为 $11.8\%$ ；长宁区858套，占本区二手房挂牌量的比重为 $8.9\%$ ；静安区756套，占本区二手房挂牌量的比重为 $6.4\%$ ；徐汇区714套，占本区二手房挂牌量的比重为 $4.2\%$ ；黄浦区548套，占本区二手房挂牌量的比重为 $7.7\%$ ；普陀区365套，占本区二手房挂牌量的比重为 $2.6\%$ 。

目前上海三区已收购的二手房占三区二手房成交的比重约 $29\%$ ，随着试点扩围和政策推进，未来比重可能逐步提升，对稳定上海楼市的重要性可能也会提升。截至5月21日，浦东、静安、徐汇三区累计收购二手房523套。26年2月3日-5月21日（试点以来）上海二手房总成交约8.7万套，因此三区试点收购占全市二手房成交比重约为 $0.6\%$ ；但占到三区自己1-4月的成交套数（2.6万套）的比重为 $2.0\%$ 。随着后期收购区域的扩围，政府“收购二手房”带来成交占比会进一步提升，可能会形成更具带动作用的效果。

在26年2月发布的新“沪七条”政策叠加效应下，3月以来上海楼市活跃度持续攀升，我们认为仍是本轮周期中将会领先修复的城市，因此上海的筑底重要性和时点意义重大。

1) 成交量：上海二手房成交套数3月以来同比正增长，3、4月成交量超24-25年同期均值；新房成交套数4月以来同比正增长，4月成交量超22-25年同期均值。3月上海新房成交套数1.1万套，同比下降 $2\%$ ；4月成交9976套，超过22-25年同期成交量均值（7566套），且当月同比增速转正，同比增长 $14\%$ ；5月1日-5月26日成交7897套，同比增长 $11\%$ 。3月上海二手房成交套数3.1万套，超超24-25年3月的成交量均值（2.3万套），且同比增速转正，同比增长 $6\%$ ；4月成交2.9万套，远超24-25年4月的成交量均值（2.1万套），且同比涨幅再度扩大至 $23\%$ ；5月1日-5月26日成交2.3万套，同比增长 $25\%$ 。26年1-4月上海新房成交套数3.2万套，同比下降 $2\%$ ，二手房成交套数9.4万套，同比增长 $7\%$ ，二手房成交套数占比已经达到了 $75\%$ 。不过需要注意的是，去年4月开始楼市整体进入低迷期，因此今年的同比大涨也存在低基数因素，所以仍需持续跟踪后续动能。

2) 房价：上海房价环比涨幅是一线城市中最大的、且唯一一个涨幅仍在继续扩大的一线城市。3月上海新房房价环比增长 $0.3\%$ ，涨幅较2扩大0.1个百分点，4月环比涨幅进一步扩大至 $0.4\%$ ，新房房价自19年18年以来始终保持环比增长或平持，从未出现过下跌。3月上海二房房价环比增长 $0.4\%$ ，涨幅较2月扩大0.2个百分点，4月环比涨幅进一步扩大至 $0.7\%$ ，二手房房价连续上涨3个月，二手房环比是从今年2月开始转正的。

3) 库存与去化：26年24月末，一二手房去化期11.8个月，自25年11月以来明显下滑趋势。全市二手房挂量自25Q4以来呈下降趋势，26年4月二手房挂牌面积降至2487万平，较25年（25年8月）下降 $26\%$ ，二手房化周期为13.2个月，自25年11月以来呈现明显的下滑趋势，从25年12月开始就进入了18个月（相对健康的去化周期）以内。上海新房库存去化周期仅为8.8个月，在全国范围也是最低的，但25年3月-26年3月的趋势是上升的，这与二手房呈现相反的趋势，4月虽因成交改善，去化周期下降，但后续仍需观察。数据说明：本文中符合收购条件的房源指：内环内、建成年份1980-1999年（1980年前无数据）、70平以下、400万元总价以内的房源。数据来源为中教报。

投资建议

在26年2月发布的新“沪七条”政策叠加效应下，二手房收购试点有效盎活倡存、提振信心，3月以来上海楼市活跃度持续攀。整体来看，当前上海收购二手房源已经取得一定积极效果，经过浦东、徐汇、静安三区试点，当收购二手房流程、房源筛选标准与运作模式已走向可复制阶段。随着试点全面扩围，二手房收购规模也将不断扩大，政策效果将得到进一步夯实，有望进一步修复市场预期。其中，徐汇区与城市更新结合，且在打破区域限制的全市房票机制的带动下，收购二手房的节奏较快，预计未来将有更多区域参考借鉴，进一步打通二手一键链条。

建议关注在上海布局和销售占比较多的房企：华润置地、招商蛇口、保利发展、建发国际集团、中国金茂、越秀地产、绿城中国、中国海外发展、保利置业集团、城投控股。

风险提示：

政策推进速度与规模不及预期；收购资金来源受限；保障性租赁住房收益不及预期。


附录

图表1. 上海市首批收购二手住房用于保租房情况梳理

区域

房源筛选条件

置换要求

运作方式

资金来源

浦东

优先聚焦内环内、2000年以前、单套建筑面积70平以下，且总价不超过400万元的产权清晰的个人二手房源，核心面向有置换需求的产权人，特别是租售比相对较高、保租房房源供需矛盾较大、居住配套成熟的重点区域。

必须同步购买浦东新区内一手商品房（资金专账监管）

按照政府主导、市场运作、自愿参与的原则。收购工作由区收购主体根据市场或评估自主开展，有意向的居民可按规定提交相关的申请资料，经各方洽谈一致后签订二手房住房买卖合同，购房款将参照房票形式进行监管。

-

静安

核心聚焦产权人有置换本区商品房意愿（一手房优先），总价适中、产权清晰的成套小户型二手住房，优先布局重点产业园区、核心商圈及轨道交通站点3公里辐射圈，采取“片区式收储为主、零散收购为辅”的策略，对成本较低、交通便捷、居住配套成熟的区域优先收购、集中推进。

无强制新房要求，但优先收购有置换本区一手房意愿的房源

确立了“政府统筹、国企实施、专业运作”的原则，由区政府分管领导牵头，区房管局、区国资委等相关部门共同组建工作专班，明确置业集团下属两家区属保障性住房公司为指定实施主体，全流程主导房源排摸、洽谈签约、收购落地等，实现专业化运作。

将建立货币化配建资金、企业自有资金、商业银行贷款多元资金投入，坚持中长期资金平衡原则，保租房持续运营产生的租金收益专项用于成本回收和滚动发展，形成投入、运营反哺的良性循环。

徐汇

收购存量小户型的房源

无强制要求

通过区保障房公司在市场上收购存量小户型的房源，按照相应的标准实施装修配置后，作为保租房实现供应。由区房管局、区财政局、区国资委、区城投集团等部门组成工作专班，由区保障房公司作为具体的收购单位，统筹推进试点工作，并拓展资金渠道做好资金保障。

首期将安排一定规模的区级财政资金，通过资本金注入区保障房公司后，专项用于存量房源的收购，同时通过银行贷款融资增加收购的资金，确保收购房源工作顺利开展。

资料来源：腾讯新闻，58安居客研究院，中共上海市委金融委员会办公室，中国上海市金融工作委员会，澎湃新闻，中国经营网，中银证券

图表2. 截至2026年4月末，八区满足收购条件的存量二手房挂牌套数合计约8176套


资料来源：中指院，中银证券

备注：此处我们将符合收购条件的房源假定为：“内环内、2000年以前、70平以下、总价400万元以内”。但实际情况各区都有所不同，因此数据有所差异，仅供参考。

图表3.2026年3月上海新房成交套数1.1万套，同比下降 2%；4月成交9976套，同比增速转正，同比增长 14%；5月1日-5月26日成交7897套，同比增长 11%


资料来源：上海市房管局，中银证券


图表4.2026年3月上海二手房成交套数3.1万套，同比增速转正，同比增长 6%；4月成交2.9万套，同比涨幅再度扩大至 23%；5月1日-5月26日成交2.3万套，同比增长 25%


资料来源：上海市房管局，中银证券

图表5.2026年4月上海新房、二手房房价环比增速分别为 0.4%、0.7%


资料来源：国家统计局，中银证券

图表6. 截至2026年4月末，上海新房库存面积为765万平，去化周期8.8个月


资料来源：上海市房管局，中银证券

数据说明：库存去化周期=库存规模/过去六个月的销售规模均值。


图表7. 截至2026年4月末，上海二手房库存面积为2487万平，去化周期13.2个月


资料来源：上海市房管局，中指院，中银证券

1) 数据来源：二手房库存数据来自于中指院，二手房成交数据来自于上海房管局。2）数据口径：上海二手房成交数据为包含了非住的全部二手房，其余新房、二手房数据均为住宅数据。3）库存去化周期=库存规模/过去六个月的销售规模均值。

图表8. 截至2026年4月末，上海一二手房库存面积为3252万平，去化周期11.8个月


资料来源：上海市房管局，中指院，中银证券

1) 数据来源：二手房库存数据来自于中指院，新房成交、二手房成交、新房库存数据来自于上海房管局。2）数据口径：上海二手房成交数据为包含了非住的全部二手房，其余新房、二手房数据均为住宅数据。3）库存去化周期=库存规模l过去六个月的销售规模均值。


图表9.2026年1-4月上海销售金额TOP30中，涉及到的主流重点企业有：华润、招蛇、保利发展、中海、建发、金茂、绿城、华发、越秀、城投、保利置业

公司名称

上海市场销售金额排名

2026年1-4月上海销售额(亿元)

市占率(公司上海销售额/上海新房成交金额)

上海销售占比(公司上海销售额/公司整体销售额)

华润置地

1

207

16.5%

29.6%

招商蛇口

2

151

12.0%

27.4%

保利发展

3

132

10.5%

17.0%

中海地产

4

62

5.0%

8.2%

建发国际

5

61

4.8%

15.9%

中国金茂

9

48

3.8%

15.2%

绿城中国

13

35

2.7%

9.6%

华发股份

16

30

2.3%

21.4%

越秀地产

17

29

2.3%

11.1%

城投控股

19

18

1.4%

-

保利置业集团

27

13

1.0%

8.2%

资料来源：中指院，公司公告，克而瑞，中银证券


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评级体系说明

以报告发布日后公司股价/行业指数涨跌幅相对同期相关市场指数的涨跌幅的表现为基准：

公司投资评级：

买 入：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 20%以上；

增持：预计该公司股价在未来6-12个月内超越基准指数 10%-20%；

中 性：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间；

减持：预计该公司股价在未来6-12个月内相对基准指数跌幅在 10%以上；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

行业投资评级：

强于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现强于基准指数；

中 性：预计该行业指数在未来6-12个月内表现基本与基准指数持平；

弱于大市：预计该行业指数在未来6-12个月内表现弱于基准指数；

未有评级：因无法获取必要的资料或者其他原因，未能给出明确的投资评级。

沪深市场基准指数为沪深300指数；新三板市场基准指数为三板成指或三板做市指数；香港市场基准指数为恒生指数或恒生中国企业指数；美股市场基准指数为纳斯达克综合指数或标普500指数。

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