香 港 交 易 及 結 算 所 有 限 公 司 及 香 港 聯 合 交 易 所 有 限 公 司 對 本 公 告 的 內 容 概 不 負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公 告 全 部 或 任 何 部 分 內 容 而 產 生 或 因 倚 賴 該 等 內 容 而 引 致 之 任 何 損 失 承 擔 任 何 責 任。

Red Star Macalline Group Corporation Ltd. 紅 星 美 凱 龍 家 居 集 團 股 份 有 限 公 司

（一 家 於 中 華 人 民 共 和 國 註 冊 成 立 的 中 外 合 資 股 份 有 限 公 司）

（股 份 代 號：1528）

有 關 截 至2025年12月31日 止 年 度 之 年 度 報 告 之 補 充 公 告

茲 提 述 紅 星 美 凱 龍 家 居 集 團 股 份 有 限 公 司（「本 公 司」）所 刊 發 截 至2025年 12月31日 止 年 度 之 年 度 報 告（「2025年 年 報」）。除 文 義 另 有 所 指 外，本 公 告 所 用 詞 彙 與 年 報 所 界 定 者 具 有 相 同 涵 義。

除2025年 年 報 所 披 露 之 資 料 外，本 公 司 董 事（「董 事」）會（「董 事 會」）謹 此 向 本 公 司 股 東 及 潛 在 投 資 者 提 供 以 下 補 充 資 料。

截 至2025年12月31日 止 年 度 已 確 認 的 減 值 撥 備 於 下 文 分 析，各 項 撥 備 呈 列 為 本 公 司 於 該 日 的 收 益、年 內 損 失 及 總 資 產 的 百 分 比。

2025年

人 民 幣 千 元

佔 收 益 百 分 比

佔 年 內 損 失 百 分 比

佔 總 資 產 百 分 比

土 地 整 理 相 關 收 益 權

減 值 損 失 1,873,425 28.5% 7.2% 2.1% 於 聯 營 公 司 的 權 益 減 值 損 失 607,340 9.2% 2.3% 0.7% 商 譽 減 值 損 失 97,597 1.5% 0.4% 0.1% 預 期 信 用 損 失 模 型 下 之

減 值 損 失，扣 除 撥 回 1,175,121 17.9% 4.5% 1.3% 物 業、廠 房 及 設 備 減 值 損 失 148,013 2.2% 0.6% 0.2%

(1) 土 地 整 理 相 關 收 益 權 減 值 損 失

背 景

於2018年8月，本 公 司 以 人 民 幣10億 元 代 價 收 購 了 銀 泰（永 清）新 城 投 資 有 限 公 司（「銀 泰 永 清」）70%股 權。於 此 收 購 事 項 之 同 時，本 公 司 取 得 一 項 土 地 整 理 相 關 收 益 權（「收 益 權」）。

銀 泰 永 清 之 主 要 業 務 為 向 永 清 縣 政 府 提 供 土 地 開 發 及 整 理 服 務「( 該 項 目」)。隨 著 土 地 徵 用 活 動 的 推 進，該 項 目 產 生 了 各 項 開 發 支 出， 包 括 土 地 補 償 墊 付 款、項 目 前 期 費 用、購 買 土 地 整 理 掛 鈎 指 標 的 成 本 以 及 間 接 開 發 成 本。該 等 支 出 確 認 為 預 付 款 項，並 根 據 國 際 會 計 準 則 第36號 進 行 減 值 測 試。

收 益 權 及 相 關 預 付 款 項 的 賬 面 價 值

收 益 權 及 相 關 工 程 和 土 地 整 理 預 付 款 項 的 賬 面 價 值 如 下：

2025年 2024年 2023年

人 民 幣 百 萬 元 人 民 幣 百 萬 元 人 民 幣 百 萬 元

收 益 權 及 與 土 地 整 理 相 關

的 預 付 工 程 款 及 墊 款 2,787 2,790 2,788 減：減 值 損 失 (2,653) (780) (780) 賬 面 價 值 134 2,010 2,008

公 允 價 值 134 2,091 2,008

本 集 團 聘 請 獨 立 估 值 師 北 京 卓 信 大 華 資 產 評 估 有 限 公 司「( 獨 立 估 值 師」)，採 用 收 益 法 評 估 收 益 權 的 公 允 價 值。於2024年12月31日 及 2023年12月31日，收 益 權 的 公 允 價 值 分 別 為 人 民 幣20.91億 元 及 人 民 幣20.08億 元。因 此，截 至2024年12月31日 止 年 度 無 需 額 外 計 提 減 值。

於2024年12月31日，該 項 目 仍 被 視 為 可 行。當 時，該 項 目 所 在 地 被 認 為 具 有 合 理 的 開 發 潛 力。本 集 團 管 理 層 評 估 認 為，土 地 整 理 權 及 項 目 開 發 成 本 的 賬 面 價 值 將 可 透 過 未 來 的 土 地 整 理 活 動 全 數 收 回。因 此，截 至2024年12月31日 止 年 度 並 無 確 認 減 值 損 失。

截 至2025年12月31日 止 年 度，儘 管 時 間 推 移，但 該 項 目 區 域 的 預 期 政 府 規 劃 仍 未 落 實。包 括 土 地 用 途 調 整 時 間 表 在 內 等 多 個 關 鍵 因 素 仍 未 解 決。因 此，該 項 目 已 完 全 停 擺。土 地 整 理 權 及 項 目 開 發 成 本 的 賬 面 價 值 自 年 初 以 來 並 無 變 動，亦 無 進 行 進 一 步 的 開 發 活 動。

2025年，本 公 司 委 任 新 的 管 理 團 隊，並 對 其 歷 史 遺 留 的 重 資 產 進 行 全 面 審 查，包 括 評 估 收 益 權 及 與 土 地 整 理 相 關 的 預 付 工 程 款 及 墊 款 的 可 收 回 金 額。考 慮 到 當 地 政 府 已 在 該 區 域 啟 動 土 地 供 應 活 動，但 並 無 成 功 的 土 地 交 易 發 生。本 公 司 認 為，該 項 目 曾 經 享 有 的 區 位 優 勢 已 逐 漸 消 失，當 地 一 級 土 地 開 發 市 場 需 求 疲 軟，增 長 前 景 有 限， 本 公 司 的 資 產 盤 活 團 隊 認 為 該 項 目 不 再 具 備 值 得 繼 續 投 資 的 經 濟 回 報。因 此，繼 續 投 資 於 該 項 目 已 不 再 具 有 任 何 經 濟 效 益。

因 此，本 集 團 管 理 層 決 定 停 止 對 剩 餘40平 方 公 里 開 發 權 的 進 一 步 投 資，並 專 注 於 從 已 開 發 平 整 的2,360畝（約157公 頃）土 地 中 收 回 賬 面 價 值。本 公 司 已 作 出 正 式 決 定 停 止 對2,360畝 區 域 以 外 未 開 發 部 分 的 任 何 額 外 投 資。在 當 前 情 況 下，此 方 法 是 最 經 濟 合 理 的 行 動 方 案。

受 上 述 內 外 部 因 素 驅 動，確 定 可 收 回 金 額 的 基 準 已 作 修 訂。先 前 評 估 整 個40平 方 公 里 開 發 權 的 方 法，已 被 僅 考 慮 已 平 整 的2,360畝 土 地 經 濟 權 益 的 方 法 所 取 代。

此 變 動 導 致 收 益 權 的 可 收 回 金 額 下 降。根 據 獨 立 估 值 師 執 行 的 估 值，本 集 團 重 新 評 估 了 收 益 權 的 可 收 回 金 額，導 致 截 至2025年12月 31日 止 年 度 產 生 約 人 民 幣18.73億 元 的 額 外 減 值。

公 允 價 值 計 量－收 益 法 及 主 要 假 設

估 值 採 用 收 益 法（貼 現 現 金 流 量 法）進 行，該 方 法 被 認 為 最 為 合 適， 因 為 收 益 權 以 及 工 程 和 土 地 整 理 預 付 款 項 的 價 值 主 要 來 源 於 本 集 團 未 來 從 永 清 政 府 收 取 土 地 整 理 服 務 費 的 合 約 權 利。

收 益 法 反 映 了 本 集 團 預 期 從 與 地 方 政 府 的 合 作 協 議 中 產 生 的 未 來 淨 現 金 流 量 的 現 值。

以 下 為 主 要 假 設： 假 設 說 明 土 地 出 讓 金 根 據 市 場 法 對2,360畝 已 開 發 土 地 的 售 價 進

行 估 算。根 據 於2024年 及2025年12月31日 編 製 的 預 測，預 期 售 價 維 持 穩 定。

返 還 比 例 返 還 比 例 是 指 縣 級 政 府 在 扣 除 中 央、省、市 級 強 制 性 徵 費 後 留 存 的 土 地 出 讓 金 部 分。 根 據 協 議，返 還 比 例 為64%。

支 付 比 例 支 付 比 例 是 縣 級 政 府 根 據 合 約 同 意 支 付 給 本 集 團 的 返 還 金 額 的 百 分 比。根 據 與 政 府 簽 訂的協議，2026年至2031年的比例定為75%， 2032年 至2036年 的 比 例 定 為70%。

貼 現 率 貼 現 率 為15.78%。

(2) 於 聯 營 公 司 的 權 益 減 值 損 失

本 集 團 於 截 至2025年12月31日 止 年 度 對 其 於 聯 營 公 司 的 投 資 之 可 收 回 金 額 進 行 了 審 閱。就 若 干 權 益 投 資 項 目 而 言，儘 管 訴 訟 勝 訴，但 被 告 無 可 供 執 行 的 資 產，出 現 重 大 資 產 被 查 封、現 金 流 量 惡 化 及 新 增 多 條 被 執 行 記 錄 等 情 形。該 等 情 況 表 明 被 投 資 方 經 營 狀 況 顯 著 惡 化，其 經 營 能 否 改 善 存 在 重 大 不 確 定 性。據 此，對 於 附 有 回 購 條 款 的 投 資 協 議，本 集 團 採 用 行 使 回 購 權 的 預 期 所 得 款 項 作 為 可 收 回 金 額 的 最 佳 估 計。對 於 無 回 購 條 款 等 優 先 權 利 安 排 的 權 益 投 資 項 目， 考 慮 到 處 置 變 現 存 在 難 度，其 帶 來 的 經 濟 利 益 流 入 趨 近 於 零，故 該 等 權 益 投 資 的 可 收 回 金 額 為 零。該 等 審 閱 導 致 確 認 減 值 損 失 人 民 幣 607,340千 元，並 已 於 損 益 中 確 認，詳 情 如 下：

減 值 前 賬 面 價 值 可 收 回 金 額 減 值 損 失

附 註 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

亞 細 亞 新 材 料 科 技 股 份 公 司

（「亞 細 亞」） (a) 229,535 39,500 190,035 浙 江 中 廣 電 器 集 團 股 份

有 限 公 司（「中 廣」） (b) 100,009 19,000 81,009 濰 坊 濱 星 置 業 有 限 公 司（「濰 坊」） (c) 88,168 – 88,168 神 玉 島 文 化 旅 遊 控 股 股 份

有 限 公 司（「神 玉 島」） (d) 84,627 – 84,627 廣 東 三 維 家 信 息 科 技 有 限 公 司

（「三 維 家」） (e) 79,969 – 79,969 其 他 (f) 118,999 35,467 83,532

701,307 93,967 607,340

附 註：

• (a) 亞 細 亞

亞 細 亞 主 要 從 事 瓷 磚 的 生 產 和 銷 售。於2019年2月，本 集 團 以 增 資 方 式 認 購 亞 細 亞 新 增 發 行 的2,775萬 股 股 份，佔 其 發 行 後 總 股 本 的20%。該 項 投 資 為 產 業 投 資，旨 在 加 強 產 業 鏈 上 下 游 合 作。截 至2025年12月31日，本 集 團 持 有 亞 細 亞20%的 權 益。

2023年，本 集 團 與 亞 細 亞 及 其 控 股 股 東 訂 立 回 購 協 議。根 據 該 協 議，亞 細 亞 及 其 控 股 股 東（「回 購 義 務 人」）須 立 即 支 付 回 購 代 價 人 民 幣260.6百 萬 元，而 一 名 相 關 股 權 受 讓 人 須 支 付 股 權 轉 讓 價 款 人 民 幣50百 萬 元。本 集 團 取 得 了 房 地 產、應 收 貿 易 款 項 及 存 貨 的 質 押 和 抵 押 作 為 擔 保 物。

於2024年12月31日，本 集 團 已 收 到 回 購 代 價 人 民 幣39.5百 萬 元。亞 細 亞 經 營 正 常，本 集 團 預 期 未 來 仍 可 從 亞 細 亞 處 獲 取 判 決 資 產。2025年，亞 細 亞 停 止 履 行 回 購 協 議，本 集 團 未 再 收 到 任 何 回 購 代 價。

此 外，2025年4月，上 海 市 第 一 中 級 人 民 法 院 出 具 執 行 裁 定 書。該 裁 定 書 確 認 了 可 執 行 的 金 額，包 括 本 金、利 息、罰 金 及 律 師 費。法 院 對 亞 細 亞「( 被 告」)的 財 產 進 行 了 詳 盡 調 查， 最 終 認 定，在 用 盡 所 有 財 產 調 查 措 施 後，被 告 並 無 可 供 執 行 的 財 產，且 不 存 在 繼 續 執 行 的 條 件。因 此，執 行 程 序 已 終 止。

根 據 此 法 院 裁 定 書，本 公 司 於 亞 細 亞 的 權 益 投 資 之 可 收 回 金 額 確 定 為 已 收 到 的 股 權 轉 讓 價 款，金 額 為 人 民 幣39.5百 萬 元。

• (b) 中 廣

中 廣 為 一 家 智 能 家 居 解 決 方 案 提 供 商，是 本 集 團 為 加 強 產 業 鏈 上 下 游 佈 局 而 進 行 的 產 業 投 資。於2018年7月，本 集 團 通 過 股 權 轉 讓 及 增 資 相 結 合 的 方 式 收 購 中 廣8.14%的 權 益。截 至2025年12月31日，本 集 團 持 有 中 廣8.14%的 權 益。

本 集 團 就 其 於 中 廣 的 投 資 持 有 一 份 具 有 法 律 強 制 執 行 力 的 回 購 協 議，其 中 包 括 一 份 證 明 債 權 人 權 利 的 公 證 文 件 以 及 土 地 和 建 築 物 的 抵 押。然 而，回 購 義 務 人（「義 務 人」），即 中 廣 的 創 始 股 東 及 母 公 司，未 能 履 行 其 付 款 責 任。

2025年12月15日，浙 江 省 麗 水 市 人 民 法 院 出 具 執 行 裁 定 書，確 認 義 務 人 須 被 強 制 執 行 金 額 人 民 幣112.6百 萬 元 及 利 息。公 開 記 錄 進 一 步 顯 示，中 廣 的 母 公 司 已 成 為 判 定 債 務 人， 對 其 的 強 制 執 行 申 索 總 額 達 人 民 幣332.55百 萬 元。在 此 金 額 中，本 集 團 的 申 索 權 次 於 其 他 總 額 為 人 民 幣221.06百 萬 元 的 申 索 權。本 集 團 預 計 相 關 回 購 代 價 將 無 法 收 回，因 此 將 已 收 到 的 代 價 人 民 幣19百 萬 元 作 為 可 收 回 金 額，並 就 截 至2025年12月31日 止 年 度 相 應 確 認 減 值 損 失 人 民 幣81,009千 元。

• (c) 濰 坊

濰 坊 為 本 集 團 與 合 作 夥 伴 於2018年2月 成 立 以 經 營 家 居 商 場 的 項 目 公 司，乃 一 項 產 業 鏈 上 下 游 的 產 業 投 資。本 集 團 持 有 該 項 目 公 司30%的 權 益。截 至2025年12月31日，本 集 團 持 有 濰 坊30%的 權 益。

• 2024年，該 項 目 長 期 停 滯，且 當 地 項 目 回 報 率 較 低。濰 坊 的 原 股 東 為 國 有 企 業，具 備 相 關 開 發 能 力；因 此 並 無 確 認 減 值。2025年，該 國 有 股 東 轉 讓 其 股 權，表 明 其 進 一 步 開 發 的 意 願 較 低。
• 2025年 期 間，濰 坊 將 其 股 東 變 更 為 濰 坊 能 源 集 團，而 新 股 東 表 示 無 意 進 行 額 外 投 資。因 此，本 集 團 釐 定 於 濰 坊 的 投 資 的 預 期 可 收 回 金 額 為 零，並 於 截 至2025年12月31日 止 年 度 確 認 全 額 減 值 撥 備 人 民 幣88,168千 元。

(d) 神 玉 島

神 玉 島 主 要 從 事 文 化 旅 遊 及 度 假 村 開 發。預 期 其 業 務 有 較 強 的 增 長 和 升 值 潛 力，本 集 團 於2018年6月 以 增 資 方 式 認 購 神 玉 島 新 增 發 行 的1.05億 股 股 份，佔 其 發 行 後 總 股 本 的35%。 截 至2025年12月31日，本 集 團 持 有 神 玉 島35%的 權 益。

神 玉 島 持 有 一 個 位 於 海 南 內 陸 的 旅 遊 度 假 村 項 目。然 而，於2025年，該 項 目 因 包 含 未 經 授 權 的 建 築 而 未 能 取 得 所 需 登 記。因 此，當 地 政 府 拆 除 了 該 等 建 築 物，導 致 神 玉 島 遭 受 重 大 損 失。

2025年，神 玉 島 錄 得 持 續 損 失 及 重 大 現 金 流 量 赤 字，對 神 玉 島 的 持 續 經 營 能 力 產 生 重 大 不 確 定 性。本 集 團 於 神 玉 島 的 投 資 不 包 含 回 購 條 款，且 鑑 於 其 目 前 的 經 營 狀 況，預 計 本 集 團 不 會 收 到 任 何 股 息。

因 此，本 集 團 管 理 層 於2025年12月31日 使 用 公 允 價 值 減 去 處 置 費 用 進 行 了 減 值 評 估，並 得 出 結 論，神 玉 島 的 可 收 回 金 額 為 零。於 截 至2025年12月31日 止 年 度 確 認 減 值 損 失 人 民 幣84,627千 元。

(e) 三 維 家

三 維 家 主 要 從 事 全 屋 定 製 設 計 軟 件 的 開 發。該 項 投 資 為 本 集 團 為 拓 展 其 在 室 內 裝 飾 及 裝 修 產 業 鏈 的 佈 局 而 進 行 的 產 業 投 資。

本 集 團 持 有 三 維 家 的B輪 優 先 股，佔10.5299%的 權 益，該 權 益 產 生 自2022年 的 一 次 重 組， 以 及 其 後 於2023年 因D輪 及D1輪 融 資 而 攤 薄。

2024年，三 維 家 在 美 國 的 上 市 進 程 進 展 順 利，上 市 的 可 能 性 很 高。因 此，並 未 對 三 維 家 的 投 資 計 提 減 值 撥 備。2025年 期 間，由 於 中 美 之 間 的 地 緣 政 治 緊 張 局 勢，三 維 家 計 劃 中 的 美 國 首 次 公 開 發 售 已 嚴 重 推 遲。其2025年 的 經 營 現 金 流 量 為 負 人 民 幣4.9百 萬 元，倘 無 進 一 步 資 金，三 維 家 持 續 經 營 的 能 力 存 疑。因 此，本 集 團 預 計 在 可 預 見 的 未 來 三 維 家 不 會 進 行 首 次 公 開 發 售。

由 於 該 等 股 份 並 無 活 躍 市 場，可 收 回 金 額 乃 根 據 公 允 價 值 減 去 處 置 費 用 及 投 資 協 議 中 的 合 約 回 購 條 款 釐 定。根 據 該 條 款，本 集 團 可 要 求 創 始 股 東 以 按 初 始 投 資 額 加10%年 回 報 率，再 加 累 計 利 潤 減 去 已 收 股 息 計 算 的 價 格 回 購 股 份。

然 而，三 維 家 的 財 務 狀 況 顯 示，其 經 營 應 收 款 項 遠 低 於 其 經 營 應 付 款 項，且 其 現 金 及 短 期 投 資 在 結 算 短 期 借 款 後，甚 至 不 足 以 支 付A輪 優 先 股。本 集 團 的B輪 優 先 股 的 償 付 權 次 於A輪 股 份。因 此，預 計 不 會 有 剩 餘 資 產 或 資 金 向B輪 持 有 人 支 付 任 何 款 項。

因 此，本 集 團 於 三 維 家 的 投 資 的 可 收 回 金 額 為 零。截 至2025年12月31日 止 年 度 已 於 損 益 中 確 認 全 額 減 值 損 失 人 民 幣79,969千 元，將 該 投 資 的 賬 面 價 值 減 至 零。

(f) 其 他 主 要 包 括 四 間 聯 營 公 司。於 評 估 其 可 收 回 金 額 時，本 集 團 已 考 慮 持 續 經 營 損 失、融 資 限 制，以 及 在 若 干 情 況 下 股 東 行 使 回 購 權。根 據 本 集 團 進 行 的 評 估，已 確 認 減 值 撥 備 總 額 人 民 幣83,532,000元。

• (3) 商 譽 減 值 損 失 截 至2025年12月31日 止 年 度 確 認 的 商 譽 減 值 損 失 如 下：

現 金 產 生 單 位 的 可 收 回 金 額 減 值 損 失

商 譽 的 賬 面 價 值

人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

蘇 州 工 業 園 區 紅 星 美 凱 龍 家 居

有 限 公 司（「蘇 州 紅 星」） 16,592 – 16,592 鑫 笙 物 業 管 理（上 海）有 限 公 司

（「上 海 鑫 笙」） 81,005 – 81,005

97,597 – 97,597

(a) 蘇 州 紅 星

本 集 團 於2015年7月25日 收 購 的 蘇 州 紅 星 被 識 別 為 一 個 現 金 產 生 單 位。於2025年12月31日，本 集 團 就 收 購 蘇 州 紅 星 產 生 的 商 譽 確 認 全 額 減 值 人 民 幣16,592千 元。

2024年 全 年，內 外 部 條 件 的 頻 繁 變 化，加 上 房 地 產 市 場 及 未 來 需 求 持 續 的 不 確 定 性，導 致 本 公 司 將 租 金 價 格 的 短 期 下 跌 評 估 為 暫 時 性 及 階 段 性 現 象。2024年 的 增 長 率 預 測 最 初 基 於 基 期 平 均 租 金 可 恢 復 至 歷 史 正 常 水 平 的 假 設，此 後 增 長 將 逐 漸 放 緩 至 穩 定 階 段。

由 於 行 業 及 市 場 環 境 下 行，本 集 團 家 居 商 場 的 租 金 及 出 租 率 亦 受 到 顯 著 影 響。綜 合 考 慮 國 家 房 地 產 開 發 增 長 率 及 二 手 房 成 交 量 等 多 重 因 素，本 集 團 對 租 金 價 格 復 甦 的 預 期 有 所 減 弱，導 致 本 集 團 於2025年12月31日 的 投 資 物 業 公 允 價 值 出 現 大 幅 調 整。相 應 地，本 集 團 重 新 評 估 後 的 增 長 率 亦 將 對 商 譽 的 公 允 價 值 計 量 產 生 影 響。具 體 而 言，本 公 司 此 後 已 考 慮 多 種 因 素 重 新 估 計 增 長 率，包 括 商 場 所 在 城 市 的 經 濟 發 展 及 各 個 商 場 的 經 營 業 績。 因 此，先 前 關 於 租 金 水 平 逐 步 回 升 的 假 設 已 被 修 訂，以 反 映 一 段 波 動 和 鞏 固 的 時 期。租 金 收 入 由2024年 人 民 幣100.79百 萬 元 下 降19.33%至2025年 的 人 民 幣81.31百 萬 元。因 此，2025年 預 測 將 年 化 增 長 率 下 調4.9個 百 分 點。該 等 主 要 估 值 輸 入 數 據 的 變 動，尤 其 是 下 調 租 金 增 長 預 期，已 導 致 現 金 產 生 單 位 的 使 用 價 值 下 降。

現 金 產 生 單 位 的 可 收 回 金 額 乃 根 據 使 用 價 值 釐 定。該 等 現 金 流 量 來 自 管 理 層 批 准 的 五 年 預 測 期 的 財 務 預 算。預 測 期 內 用 於 預 測 現 金 產 生 單 位 現 金 流 量 的 除 稅 前 貼 現 率 為5.0%（2024年：5.5%）。 長 期 增 長 率 為2%，並 未 超 過 行 業 平 均 長 期 增 長 率。

使 用 價 值 計 算 的 其 他 關 鍵 假 設 與 現 金 流 入╱流 出 的 估 計 有 關， 其 中 包 括 預 算 銷 售 額 及 成 本，該 估 計 乃 基 於 管 理 層 對 市 場 發 展 的 預 期。

根 據 減 值 評 估，蘇 州 紅 星 的 使 用 價 值 低 於 其 賬 面 價 值。因 此，本 集 團 得 出 結 論，於2025年12月31日，應 確 認 歸 屬 於 蘇 州 紅 星 的 商 譽 全 額 減 值 人 民 幣16,592千 元。

(b) 上 海 鑫 笙

本 集 團 於2019年9月26日 收 購 的 上 海 鑫 笙 被 識 別 為 一 個 現 金 產 生 單 位。於2025年12月31日 及2024年12月31日，由 於 現 金 產 生 單 位 的 公 允 價 值 減 去 處 置 費 用（「公 允 價 值 減 處 置 費 用」）高 於 其 使 用 價 值，故 現 金 產 生 單 位 的 可 收 回 金 額 乃 按 公 允 價 值 減 處 置 費 用 釐 定。

上 海 鑫 笙 主 要 持 有 一 項 原 擬 作 為 經 營 中 家 居 商 場 的 物 業。於2024 年12月31日，本 集 團 無 意 出 售 該 物 業，而 公 允 價 值 減 處 置 費 用 乃 根 據 出 售 整 個 現 金 產 生 單 位 而 非 單 獨 處 置 相 關 物 業 釐 定。

為 盤 活 該 物 業，於2025年，本 集 團 已 與 當 地 政 府 接 洽 並 提 出 一 項 建 議，據 此，該 物 業 將 由 政 府 通 過 其 土 地 儲 備 制 度 收 購，隨 後 由 房 地 產 企 業 進 行 商 業 及 住 宅 開 發。鑑 於 預 期 處 置 方 式 的 此 項 變 動，本 集 團 已 相 應 調 整 其 稅 務 計 算：假 設 資 產 通 過 政 府 土 地 儲 備 模 式 處 置，所 產 生 的 稅 項 包 括 適 用 於 已 處 置 物 業 的 增 值 稅、 土 地 增 值 稅 以 及 相 關 的 城 市 維 護 建 設 稅 和 教 育 費 附 加。關 鍵 參 數 如 下：

於2025年12月31日 關 鍵 參 數 輸 入 值 關 鍵 參 數 的 釐 定 基 準 物 業 單 位

人 民 幣13,264 元╱平 方 米

根 據 本 集 團 入 賬 的 土 地 成 本、開 發 成 本 及 費 用，並 參 考 合 資 格 市 場 土 地 成 交 價 及 合 理 的 開 發 商 市 場 利 潤 率 作 出 調 整 後 釐 定。

面 積 價 格

處 置 相 關 稅 費 31% 參 考 稅 務 法 律 法 規，假 設 按 公 允 價 值 處 置 物 業 計 算，包 括 土 地 增 值 稅、 增 值 稅 及 相 關 附 加 費。

於2024年12月31日 關 鍵 參 數 輸 入 值 關 鍵 參 數 的 釐 定 基 準 物 業 單 位

人 民 幣16,451 元╱平 方 米

根 據 本 集 團 入 賬 的 土 地 成 本、開 發 成 本 及 費 用，並 參 考 合 資 格 市 場 土 地 成 交 價 及 合 理 的 開 發 商 市 場 利 潤 率 作 出 調 整 後 釐 定。

面 積 價 格

處 置 相 關 稅 費 0 假 設 出 售 整 個 現 金 產 生 單 位，處 置 成 本（包 括 律 師 費 及 交 易 相 關 稅 項） 乃 屬 微 不 足 道，因 此 不 予 考 慮。

由 於 本 集 團 計 劃 透 過 資 產 處 置 來 盤 活 相 關 資 產 組 合，管 理 層 對 該 資 產 組 合 的 持 有 目 的 及 經 營 策 略 於2025年 發 生 了 根 本 性 轉 變。 在 計 量 該 資 產 組 的 可 收 回 金 額 時，已 將 此 項 轉 變 的 影 響 納 入 考 量。根 據 減 值 評 估，上 海 鑫 笙 的 公 允 價 值 減 處 置 費 用 低 於 其 賬 面 價 值。因 此，歸 屬 於 上 海 鑫 笙 的 商 譽 人 民 幣81,005千 元 於 截 至 2025年12月31日 止 年 度 被 全 額 減 值。

(4) 預 期 信 用 損 失（「預 期 信 用 損 失」）模 型 下 之 減 值 損 失，扣 除 撥 回

本 集 團 於 截 至2025年12月31日 及2024年12月31日 止 年 度 根 據 預 期 信 用 損 失 模 型 確 認 的 減 值 損 失 如 下：

2025年 2024年

附 註 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

應 收 賬 款 (a) 119,793 367,701 合 同 資 產 (a) 266,308 174,696 應 收 貸 款 (b) 630,955 471,356 保 證 金 及 其 他 應 收 款 (c) 158,065 91,105

1,175,121 1,104,858

• (a) 應 收 賬 款 及 合 同 資 產 應 收 賬 款 於2025年12月31日 及2024年12月31日 的 應 收 賬 款 評 估 如 下：

2025年 2024年 總 金 額

預 期 信 用 損 失 賬 面 價 值 總 金 額

預 期 信 用 損 失 賬 面 價 值

人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

單 項 評 估 1,237,075 1,171,823 65,252 803,128 802,662 466 按 信 用 風 險 特 徵 組 合 評 估 743,118 359,022 384,096 1,347,339 762,601 584,738

1,980,193 1,530,845 449,348 2,150,467 1,565,263 585,204

截 至2025年12月31日 及2024年12月31日 止 年 度 就 應 收 賬 款 確 認 的 預 期 信 用 損 失 模 型 下 之 減 值 損 失 分 析 如 下：

2025年 2024年

人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

單 項 評 估 預 期 信 用 損 失 撥 備 的

應 收 賬 款 488,430 404,540 按 信 用 風 險 特 徵 組 合 評 估 預 期

信 用 損 失 撥 備 的 應 收 賬 款 (368,637) (36,839)

119,793 367,701

合 同 資 產

於2025年12月31日 及2024年12月31日 的 合 同 資 產 評 估 如 下：

2025年 2024年

預 期 信 用 損 失 賬 面 價 值 總 金 額

預 期 信 用 損 失 賬 面 價 值

總 金 額

人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

單 項 評 估 1,036,860 946,885 89,975 743,568 719,458 24,110 按 信 用 風 險 特 徵 組 合 評 估 371,284 50,052 321,232 1,186,353 201,829 984,524

1,408,144 996,937 411,207 1,929,921 921,287 1,008,634

截 至2025年12月31日 及2024年12月31日 止 年 度 就 合 同 資 產 確 認 的 預 期 信 用 損 失 模 型 下 之 減 值 損 失 分 析 如 下：

2025年 2024年

人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

單 項 評 估 預 期 信 用 損 失 撥 備 的

合 同 資 產 418,085 143,489 按 信 用 風 險 特 徵 組 合 評 估 預 期

信 用 損 失 撥 備 的 合 同 資 產 (151,777) 31,207

266,308 174,696

本 集 團 的 應 收 賬 款 及 合 同 資 產 主 要 來 自 項 目 制 的 品 牌 諮 詢 及 建 築 服 務。鑑 於 外 部 宏 觀 經 濟 環 境 及 客 戶 經 營 財 務 狀 況 的 變 化， 本 集 團 對 有 客 觀 減 值 證 據 的 債 務 人 進 行 個 別 減 值 測 試 並 確 認 特 定 撥 備。該 等 證 據 包 括 交 易 對 手 方 已 破 產 或 註 銷、訂 約 方 之 間 存 在 糾 紛 或 訴 訟╱仲 裁，或 其 他 跡 象 表 明 債 務 人 不 大 可 能 履 行 其 還 款 等 情 況。

• 於2023年，根 據 國 家 統 計 局 關 於 全 國 房 地 產 市 場 情 況 的 統 計 數 據，全國房地產開發投資達人民幣110,913億元，較上年下降9.6%。
• 於2024年，全 國 房 地 產 開 發 投 資 達 人 民 幣100,280億 元，同 比 下 降 10.6%。於2025年，全 國 房 地 產 開 發 投 資 達 人 民 幣82,788億 元，同 比 下 降17.2%。這 標 誌 著 全 國 房 地 產 投 資 已 連 續 三 年 出 現 顯 著 下 滑。2025年 期 間 減 值 損 失 的 增 加 主 要 歸 因 於 宏 觀 經 濟 波 動、經 濟 復 甦 慢 於 預 期 以 及 若 干 債 務 人 表 現 惡 化。由 於 房 地 產 行 業 持 續 不 景 氣 以 及 家 居 建 材 需 求 持 續 下 滑，家 居 零 售 行 業 的 市 場 需 求 有 所 減 弱。本 集 團 上 下 游 產 業 債 務 人 的 經 營 亦 受 到 影 響，導 致 其 經 營 及 信 用 狀 況 受 到 重 大 不 利 影 響，償 債 能 力 大 幅 下 降。 因 此，本 集 團 相 關 資 產 的 減 值 風 險 大 幅 增 加。根 據 有 關 債 務 人 的 最 新 可 用 年 終 資 料，本 集 團 於 截 至2025年12月31日 止 年 度 就 單 項 評 估 的 應 收 賬 款 及 合 同 資 產 根 據 預 期 信 用 損 失 模 型 分 別 確 認 減 值 損 失 人 民 幣488,430千 元（2024年：人 民 幣404,540千 元）及 人 民 幣418,085千 元（2024年：人 民 幣143,489千 元）。

(b) 應 收 貸 款

本 集 團 提 供 財 務 資 助 主 要 用 於 支 持 其 自 有 項 目 的 建 設，為 聯 營 公 司 及 合 營 企 業 商 場 提 供 營 運 資 金 支 持，或 根 據 委 託 管 理 商 場 項 目 合 作 夥 伴 的 資 金 需 求 向 其 墊 付 款 項，並 在 同 意 提 供 相 關 資 金 時 考 慮 與 該 等 合 作 夥 伴 的 合 作 關 係。根 據 本 集 團 的 政 策，在 不 影 響 本 集 團 正 常 生 產 經 營 的 前 提 下，本 集 團 及 其 附 屬 公 司 可 在 股 東 大 會 批 准 的 額 度 內 提 供 該 等 財 務 資 助。截 至2025年12月 31日 止 年 度，本 集 團 並 無 新 增 財 務 資 助 安 排；未 償 還 應 收 貸 款 主 要 來 自 過 往 年 度 提 供 但 尚 未 收 回 的 款 項。

於2025年12月31日 及2024年12月31日 有 重 大 預 期 信 用 損 失 撥 備 的 應 收 貸 款 如 下：

2025年 2024年

預 期 信 用 損 失 賬 面 價 值 總 金 額

預 期 信 用 損 失 賬 面 價 值

總 金 額

人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

西 安 佳 和 興 家 居 有 限 責 任

公 司（「佳 和 興」） 573,084 (272,636) 300,448 600,084 (6,001) 594,083 寧 波 凱 創 置 業 有 限 公 司

（「凱 創」） 338,157 (39,890) 298,267 338,157 (3,382) 334,775 山 西 崇 康 房 地 產 開 發

有 限 公 司（「崇 康」） 623,488 (445,488) 178,000 623,488 (264,405) 359,083 德 州 德 鑫 檀 宮 置 業

有 限 公 司（「德 鑫」） 403,664 (249,306) 154,358 403,664 (145,924) 257,740 安 徽 天 徽 置 業 有 限 公 司

（「天 徽」） 23,100 (23,100) – 24,600 (246) 24,354

1,961,493 (1,030,420) 931,073 1,989,993 (419,958) 1,570,035

截 至2025年12月31日 及2024年12月31日 止 年 度 就 重 大 應 收 貸 款 確 認 的 預 期 信 用 損 失 模 型 下 之 減 值 損 失 如 下：

2025年 2024年

人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

佳 和 興（附 註i） 266,635 475 凱 創（附 註ii） 36,508 1,070 崇 康（附 註iii） 181,083 258,280 德 鑫（附 註iv） 103,382 – 天 徽（附 註v） 22,854 –

610,462 259,825

附 註：

• (i) 於2017年4月，本 集 團 與 佳 和 興 簽 訂 一 份 合 營 企 業 合 約。根 據 該 合 營 企 業 合 約，本 集 團 以 貸 款 形 式 向 佳 和 興 提 供 商 場 建 設 資 金，而 還 款 將 以 本 集 團 收 購 佳 和 興 股 權 的 形 式 作 出。於 項 目 建 設 期（2017年 至2023年）內，本 集 團 分 期 向 佳 和 興 提 供 貸 款，以 支 持 其 自 營 項 目 建 設。貸 款 期 限 自 每 次 單 獨 貸 款 的 實 際 支 用 日 期 起 計。大 部 分 貸 款 於

• 2024年3月 到 期，餘 下 貸 款 分 別 於2024年10月 及2025年12月 到 期，年 利 率 為11%。截 至
• 2025年12月31日，應 收 佳 和 興 貸 款 的 本 金 及 利 息 總 結 餘 為 人 民 幣573,084千 元。應 收 佳 和 興 貸 款 的 擔 保 資 產 為 西 安 西 風 購 物 中 心（「該 購 物 中 心」）。由 於 西 安 西 風 購 物 中 心 為 一 個 經 營 中 的 購 物 中 心，其 公 允 價 值 乃 採 用 收 益 法 釐 定。由 於 佳 和 興 持 續 產 生 損 失，本 集 團 參 考 其 於 該 購 物 中 心 的 權 益，評 估 應 收 佳 和 興 貸 款 的 可 收 回 性。

本 集 團 提 供 貸 款 為 商 場 項 目 建 設 提 供 資 金，意 圖 透 過 獲 取 佳 和 興 的 股 權 收 回 款 項。 根 據 合 營 企 業 合 約，本 集 團 收 購 佳 和 興 權 益 的 先 決 條 件 為 完 成 所 有 非 家 居 商 場 物 業（即SOHO公 寓）的 銷 售，註 銷 佳 和 興 的 房 地 產 開 發 資 質，連 同 完 成 所 有 必 要 的 工 商 登 記 變 更 手 續，包 括 公 司 名 稱 變 更。然 而，由 於 佳 和 興 尚 未 達 成 股 權 轉 讓 的 先 決 條 件（具 體 而 言，剝 離 其 非 家 居 商 場 資 產），本 金 及 應 計 利 息 仍 未 收 回。

於2025年12月31日，由 於 宏 觀 經 濟 狀 況 不 佳 及 行 業 氣 氛 低 迷，該 購 物 中 心 的 公 允 價 值 已 下 跌，而 其 租 金 及 出 租 率 與 年 初 相 比 均 有 所 下 降。根 據 對 其 實 際 經 營 業 績 及 外 部 環 境 的 綜 合 評 估，管 理 層 對 租 金 價 格 回 升 的 預 期 已 減 弱。因 此，未 來 租 金 收 入 的 預 計 增 長 已 下 調，導 致 該 購 物 中 心 的 估 值 大 幅 下 降。根 據2025年 底 的 預 測，租 金 收 入 的 平 均 預 計 年 增 長 率 較2024年 底 的 預 測 下 降2.31個 百 分 點。因 此，用 作 擔 保 應 收 佳 和 興 貸 款 的 擔 保 物 價 值 相 應 下 降，導 致 應 收 佳 和 興 貸 款 產 生 減 值 損 失 人 民 幣 266,635千 元（2024年：475千 元）。

• (ii) 於2020年4月，本 集 團 與 凱 創 簽 訂 一 份 項 目 合 作 協 議。根 據 該 項 目 合 作 協 議，本 集 團 以 貸 款 形 式 向 項 目 公 司 凱 創 提 供 商 場 建 設 資 金，而 還 款 將 以 本 集 團 收 購 凱 創 股 權 的 形 式 作 出。於 項 目 建 設 期（2020年 至2023年）內，本 集 團 分 期 向 凱 創 提 供 貸 款，以 支 持 其 自 營 項 目 建 設。貸 款 期 限 自 每 次 單 獨 貸 款 的 實 際 支 用 日 期 起 計。大 部 分 貸 款 於

• 2024年5月 到 期，餘 下 貸 款 分 別 於2025年11月 及2025年12月 到 期，年 利 率 為12%。截 至
• 2025年12月31日，應 收 凱 創 貸 款 的 本 金 及 利 息 總 結 餘 為 人 民 幣338,157千 元。凱 創 的 主 要 資 產 為 寧 波 姚 江 購 物 中 心（「寧 波 購 物 中 心」）。由 於 寧 波 購 物 中 心 已 基 本 竣 工 且 其 租 賃 相 關 籌 備 工 作 正 在 進 行 中，於2025年12月31日，寧 波 購 物 中 心 的 公 允 價 值 乃 採 用 假 設 開 發 法 計 量。本 集 團 參 考 其 於 寧 波 購 物 中 心 的 權 益，評 估 應 收 凱 創 貸 款 的 可 收 回 性。

本 集 團 提 供 貸 款 為 商 場 項 目 建 設 提 供 資 金，意 圖 透 過 獲 取 凱 創 的 股 權 收 回 款 項。 根 據 項 目 合 作 協 議，本 集 團 收 購 凱 創 權 益 的 先 決 條 件 為 完 成 所 有 可 售 非 家 居 商 場 物 業（如 商 業 住 宅 物 業 等）的 銷 售 連 同 稅 務 結 清，及 註 銷 凱 創 的 房 地 產 開 發 資 質 以 及 完 成 所 有 必 要 的 工 商 登 記 變 更 手 續，包 括 公 司 名 稱 變 更。然 而，由 於 凱 創 尚 未 達 成 股 權 轉 讓 的 先 決 條 件（具 體 而 言，剝 離 其 非 家 居 商 場 資 產），本 金 及 應 計 利 息 仍 未 收 回。

於2025年12月31日，根 據 對 寧 波 購 物 中 心 的 估 值，由 於 宏 觀 經 濟 狀 況 不 佳 及 行 業 氣 氛 低 迷，寧 波 購 物 中 心 的 公 允 價 值 已 下 跌，而 其 租 金 及 出 租 率 與 年 初 相 比 均 有 所 下 降。根 據 對 其 實 際 經 營 業 績 及 外 部 環 境 的 綜 合 評 估，管 理 層 對 租 金 價 格 回 升 的 預 期 已 減 弱。由 於 可 資 比 較 購 物 中 心 的 租 金 於2025年 較2024年 下 降17.89%，預 測 未 來 租 金 收 入 已 相 應 下 調，導 致 寧 波 購 物 中 心 的 估 值 大 幅 下 降。因 此，應 收 凱 創 貸 款 的 可 收 回 金 額 相 應 下 降，導 致 應 收 凱 創 貸 款 產 生 減 值 損 失 人 民 幣36,508千 元（2024年：人 民 幣1,070千 元）。

• (iii) 於2016年10月，本 集 團 與 崇 康 簽 訂 一 份 項 目 合 作 協 議。根 據 該 項 目 合 作 協 議，本 集 團 以 貸 款 形 式 向 項 目 公 司 崇 康 提 供 項 目 建 設 相 關 資 金，而 還 款 將 以 本 集 團 收 購 崇 康 股 權 的 形 式 作 出。於 項 目 建 設 期（2020年 至2022年）內，本 集 團 分 期 向 崇 康 提 供 貸 款，以 支 持 其 自 營 項 目 建 設。貸 款 期 限 自 每 次 單 獨 貸 款 的 實 際 支 用 日 期 起 計。該 貸 款 於2022年3月 到 期，年 利 率 為9%。截 至2025年12月31日，應 收 崇 康 貸 款 的 本 金 及 利 息 總 結 餘 為 人 民 幣623,488千 元。應 收 崇 康 貸 款 的 擔 保 資 產 為 太 原 龍 城 大 街 購 物 中 心（「太 原 購 物 中 心」）。於2025年12月31日，太 原 購 物 中 心 的 公 允 價 值 乃 採 用 市 場 法 計 量。本 集 團 參 考 其 於 太 原 購 物 中 心 的 權 益，評 估 應 收 崇 康 貸 款 的 可 收 回 性。

本 集 團 提 供 貸 款 為 商 場 項 目 建 設 提 供 資 金，意 圖 透 過 獲 取 崇 康 的 股 權 收 回 款 項。作 為 提 供 相 關 貸 款 的 增 信 措 施，崇 康 已 將 相 關 物 業（家 居 商 場2樓、4樓、5樓 及6樓）抵 押 予 本 集 團，且 其 股 東、實 益 擁 有 人、監 事 及 由 崇 康 聘 用 的 該 自 營 商 場 項 目 主 要 負 責 人 已 就 相 關 貸 款 訂 立 承 擔 連 帶 責 任 的 擔 保 合 約。同 時，基 於 合 作 方 於 合 作 過 程 中 的 違 約 行 為，本 集 團 已 分 別 於2024年6月 及2025年7月 向 中 國 國 際 經 濟 貿 易 仲 裁 委 員 會 提 出 仲 裁 申 請，並 一 直 透 過 司 法 補 救 措 施 追 討 相 關 款 項。由 於 本 集 團 與 崇 康 於 合 作 最 後 階 段 產 生 分 歧，且 該 事 宜 現 正 處 於 訴 訟 程 序，故 貸 款 本 金 及 利 息 尚 未 收 回。

於2025年12月31日，根 據 對 太 原 購 物 中 心 的 估 值，由 於 周 邊 地 區 可 資 比 較 物 業 的 平 均 成 交 價 較 年 初 大 幅 下 跌30.55%，太 原 購 物 中 心 的 公 允 價 值 已 下 跌，其 估 值 已 獲 進 一 步 下 調。因 此，用 作 擔 保 應 收 崇 康 貸 款 的 擔 保 物 價 值 相 應 下 降，導 致 應 收 崇 康 貸 款 產 生 減 值 損 失 人 民 幣181,083千 元（2024年：人 民 幣258,280千 元）。

• (iv) 德 鑫 為 一 家 尚 未 開 業 的 委 託 管 理 商 場 的 項 目 公 司。本 集 團 根 據 貸 款 協 議 於2021年 11月 及12月 向 德 鑫 提 供 財 務 支 持，以 滿 足 項 目 前 期 籌 備 及 建 設 的 資 金 需 求。貸 款 期 限 為12個 月。相 關 貸 款 已 於2022年12月 到 期，年 利 率 為12%。作 為 提 供 相 關 貸 款 的 增 信 措 施，項 目 合 作 方 山 東 德 鑫 房 地 產 開 發 有 限 公 司（下 稱「山 東 德 鑫」）將 其 於 德 鑫 的 19%股 權 質 押，作 為 相 關 貸 款 的 擔 保。山 東 德 鑫、其 主 要 股 東 劉 萬 磊 及 其 親 屬 閆 書 亭，以 及 濟 南 德 鑫 檀 宮 置 業 有 限 公 司，亦 為 相 關 貸 款 提 供 了 連 帶 無 限 擔 保。同 時， 基 於 對 德 鑫 償 付 能 力 的 持 續 評 估，本 集 團 於2024年2月 就 德 鑫 持 有 的 地 塊 取 得 了 額 外 擔 保。此 外，鑑 於 德 鑫 於 合 作 過 程 中 的 違 約 行 為，本 集 團 已 於2024年9月 向 上 海 國 際 經 濟 貿 易 仲 裁 委 員 會（SHIAC）提 出 仲 裁 申 請，並 繼 續 透 過 司 法 補 救 措 施 追 討 相 關 資 金。截 至2025年12月31日，應 收 德 鑫 貸 款 的 本 金 及 利 息 總 結 餘 為 人 民 幣403,664千 元。應 收 德 鑫 貸 款 的 擔 保 資 產 為 德 鑫 持 有 的 物 業（「德 鑫 物 業」）。於2025年12月31日， 德 鑫 物 業 的 公 允 價 值 乃 採 用 市 場 法 計 量。本 集 團 參 考 其 於 德 鑫 物 業 的 權 益，評 估 應 收 德 鑫 貸 款 的 可 收 回 性。

於2025年12月31日，根 據 德 鑫 物 業 的 估 值，德 鑫 物 業 的 公 允 價 值 已 下 跌，原 因 為 其 經 參 考 周 邊 可 比 土 地 轉 讓 交 易 價 格 調 整 後 的 評 估 值 下 降26.33%。因 此，用 作 擔 保 應 收 德 鑫 貸 款 的 擔 保 物 價 值 相 應 下 降，導 致 應 收 德 鑫 貸 款 產 生 減 值 損 失 人 民 幣103,382 千 元。

• (v) 天 徽 為 一 家 已 開 業 的 委 託 管 理 商 場 的 合 作 方。為 支 付 家 居 商 場 的 室 內 裝 修 成 本、 開 業 前 開 支、建 設 項 目 款 項、機 械 及 設 備 的 未 付 款 項 以 及 未 付 建 設 款 項，本 集 團 於 2019年1月 向 天 徽 提 供 財 務 支 持 並 訂 立 貸 款 協 議。貸 款 期 限 為2019年1月 至2019年4 月，年 利 率 為15%。截 至2025年12月31日，應 收 天 徽 貸 款 總 結 餘 為 人 民 幣23,100千 元。 天 徽 涉 及 金 額 重 大 的 訴 訟，截 至2024年 底 被 列 為 失 信 被 執 行 人，並 於2025年 面 臨 同 樣 涉 及 金 額 重 大 的 新 訴 訟 案 件。管 理 層 認 為 收 回 應 收 天 徽 貸 款 的 可 能 性 不 大，因 此 於 截 至2025年12月31日 止 年 度 全 額 確 認 減 值 損 失 人 民 幣22,854千 元。

(c) 保 證 金 及 其 他 應 收 款

截 至2025年12月31日 及2024年12月31日 止 年 度 就 其 他 應 收 款 項 確 認 的 預 期 信 用 損 失 模 型 下 之 減 值 損 失 分 析 如 下：

2025年 2024年

人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

就 第 一 階 段 其 他 應 收 款 項

已 確 認 減 值 損 失 (3,637) 3,427 就 第 三 階 段 其 他 應 收 款 項

已 確 認 減 值 損 失 161,702 87,678

158,065 91,105

就 第 三 階 段 其 他 應 收 款 項 已 確 認 的 減 值 損 失 主 要 與 項 目 擔 保 及 項 目 墊 款 有 關。截 至2025年12月31日 止 年 度，就 第 三 階 段 其 他 應 收 款 項 確 認 的 減 值 損 失 為 人 民 幣161,702千 元（2024年：人 民 幣 87,678千 元），主 要 由 於 若 干 項 目 公 司 涉 及 訴 訟 或 強 制 執 行 行 動、 部 分 項 目 已 暫 停，或 抵 押 品 已 變 得 毫 無 價 值。

於2025年12月31日 及2024年12月31日 有 重 大 預 期 信 用 損 失 撥 備 的 第 三 階 段 其 他 應 收 款 項 如 下：

2025年 2024年

預 期 信 用 損 失 賬 面 價 值 總 金 額

預 期 信 用 損 失 賬 面 價 值

總 金 額

人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

福 建 盛 世 聯 邦 置 業 發 展

有 限 公 司（「盛 世」） 32,760 (32,760) – 32,760 (33) 32,727 Doria Holdings Ltd.（「Doria」） 38,339 (38,339) – 39,209 (392) 38,817 懷 化 星 旗 房 地 產 開 發 建 設

有 限 公 司（「星 旗」） 31,230 (25,294) 5,936 37,077 (371) 36,706 其 他（附 註i） 264,472 (145,481) 118,991 353,200 (292,324) 60,876

366,801 (241,874) 124,927 462,246 (293,120) 169,126

附 註：

(i) 該 等 其 他 應 收 款 項 主 要 包 括 根 據 股 權 轉 讓 協 議 及 物 業 購 買 合 約 的 付 款 條 款，為 收 購 一 間 持 有 相 關 物 業 之 公 司（「目 標 公 司」）股 權 而 支 付 的 款 項。於2025年12月31日，由 於 相 關 合 約 條 件 尚 未 達 成，故 收 購 目 標 公 司 股 權 尚 未 完 成。基 於 預 期 該 等 合 約 將 會 履 行 的 判 斷，本 集 團 對 相 關 資 產 進 行 減 值 評 估，並 已 計 提 減 值 準 備。本 集 團 擬 通 過 接 管 目 標 公 司25%的 股 權 收 回 該 等 其 他 應 收 款 項，而 有 關 收 購 已 於2026年3月 完 成。

截 至2025年12月31日 及2024年12月31日 止 年 度 就 重 大 第 三 階 段 其 他 應 收 款 項 確 認 的 預 期 信 用 損 失 模 型 下 之 減 值 損 失 如 下：

2025年 2024年

人 民 幣 千 元 人 民 幣 千 元

盛 世（附 註i） 32,727 – Doria（附 註ii） 37,947 6 星 旗（附 註iii） 24,923 – 其 他 66,105 87,672

161,702 87,678

附 註：

• (i) 本 集 團 於 往 年 為 一 個 商 場 項 目 向 盛 世 支 付 保 證 金。該 商 場 項 目 位 於 晉 江 市 泉 安 北 路 與 鳳 池 路 交 匯 處 東 南 角 的 當 代 萬 國 城 開 發 項 目 之 商 業 部 分。該 地 塊 具 備 卓 越 的 區 位 優 勢，且 與 本 集 團 的 選 址 標 準 高 度 契 合。該 款 項 為 本 集 團 向 交 易 對 手 方 租 賃 家 居 商 場 物 業 以 作 業 務 經 營 而 支 付 的 履 約 保 證 金。盛 世 為 多 宗 訴 訟 的 被 告，並 已 被 列 為 判 決 債 務 人。此 外，盛 世 拒 絕 遵 守 相 關 法 院 判 決，且 其 法 定 代 表 人 資 料 已 從 商 業 登 記 冊 中 移 除。因 此，本 集 團 於 截 至2025年12月31日 止 年 度 已 就 該 應 收 款 項 全 額 確 認 減 值 撥 備 人 民 幣32,727千 元。
• (ii) 本 集 團 於 往 年 向Doria提 供 墊 款，以 認 購 陽 光 海 天 停 車 控 股 有 限 公 司（一 間 中 國 停 車 資 產 服 務 及 運 營 管 理 公 司）的 股 份。其 業 務 涵 蓋 停 車 場 規 劃 設 計、停 車 場 運 營 管 理 及 停 車 場 投 資 建 設 等 領 域。該 等 墊 款 由 一 家 因 優 先 投 資 者 於2026年1月 提 出 贖 回 要 求 而 於2025年 無 力 償 債 的 公 司 擔 保。根 據 股 東 協 議，優 先 外 部 投 資 者 於 任 何 清 盤 或 贖 回 分 派 中 較Doria優 先。於 償 付 該 等 優 先 索 償 後，Doria並 無 剩 餘 資 產。因 此，本 集 團 於 截 至2025年12月31日 止 年 度 已 就 該 等 應 收 款 項 全 額 確 認 減 值 撥 備。

• (iii) 本 集 團 於 往 年 為 一 個 商 場 項 目 向 星 旗 提 供 墊 款，該 等 墊 款 由 一 項 物 業 擔 保。該 商 場 項 目 位 於 湖 南 省 懷 化 市 河 西 大 道 與 舞 陽 大 道 交 匯 處 西 北 側 的 國 有 出 讓 商 住 地 塊。 該 地 塊 區 位 優 勢 顯 著，且 項 目 落 地 價 值 高。本 集 團 擬 向 星 旗 提 供 服 務，包 括 為 一 個 家 居 商 場 提 供 諮 詢、委 託 運 營 管 理 及 建 設 服 務。相 關 貸 款 將 用 於 支 付 工 程 款 項 及 滿 足 委 託 管 理 商 場 的 營 運 資 金 需 求。星 旗 於2025年 面 臨 多 宗 新 增 強 制 執 行 案 件 且 不 再 具 備 償 債 能 力。根 據 擔 保 物 業，估 計 可 收 回 金 額 為 人 民 幣5,936千 元，導 致 於 截 至 2025年12月31日 止 年 度 確 認 減 值 損 失 人 民 幣24,923千 元。

(5) 物 業、廠 房 及 設 備 減 值 損 失

本 集 團 的 物 業、廠 房 及 設 備 主 要 為 辦 公 樓 宇，於 截 至2024年12月31 日 止 年 度 內 均 正 常 使 用。該 等 資 產 物 理 狀 況 良 好，按 預 期 效 率 水 平 運 行，且 並 無 因 損 壞 或 長 期 不 使 用 而 閒 置 或 停 止 服 務。截 至2024年 12月31日 止 年 度，本 集 團 錄 得 損 失 淨 額 人 民 幣3,728百 萬 元；然 而， 在 扣 除 投 資 物 業 公 允 價 值 變 動、融 資 成 本 及 所 得 稅 前，本 集 團 錄 得 利 潤 人 民 幣1,090百 萬 元。因 此，於2024年12月31日，本 集 團 的 公 司 層 面 資 產 並 無 減 值 跡 象。

本 集 團 計 劃 盤 活 該 等 物 業，並 已 委 託 一 家 房 地 產 經 紀 公 司 在 網 上 掛 牌，以 尋 找 潛 在 買 家。因 此，本 集 團 於2025年 對 其 土 地 及 樓 宇 的 可 收 回 金 額 進 行 了 審 閱。該 審 閱 導 致 確 認 減 值 損 失 人 民 幣148,013千 元（2024年：無），並 已 於 損 益 中 確 認。相 關 資 產 的 可 收 回 金 額 人 民 幣 200,516千 元（減 值 前 為 人 民 幣348,528千 元）乃 按 公 允 價 值 減 出 售 成 本 基 準，採 用 市 場 比 較 法（第 三 級 公 允 價 值 計 量）釐 定。公 允 價 值 乃 經 參 考 類 似 資 產 的 市 場 成 交 價、資 產 的 狀 況 及 其 預 期 變 現 能 力 釐 定。 出 售 成 本 包 括 於 出 售 交 易 中 實 際 產 生 的 增 值 稅、交 易 稅 及 其 他 開 支。所 用 主 要 假 設 包 括 類 似 資 產 的 市 場 成 交 價，而 該 價 格 乃 根 據 可 比 較 資 產 的 公 開 市 場 成 交 價 及 市 場 價 格 變 動 指 數 釐 定。

下 表 提 供 了 關 於 如 何 釐 定 該 等 物 業 公 允 價 值 人 民 幣200,516千 元 的 資 料（特 別 是 所 使 用 的 估 值 方 法 及 輸 入 值）。

估 值 方 法

重 大 不 可 觀 察 輸 入 值 範 圍 區 間

主 要 輸 入 數 據 變 動 對 公 允 價 值 的 影 響

市 場 比 較 法 －辦 公 室

物 業 單 位 面 積 價 格 （每 平 方 米）

人 民 幣36,000元 增 加

溢 價╱（折 讓）百 分 比 -4%–11% 停 車 場 單 位 面 積 價 格

人 民 幣250,000元 增 加

（每 單 位）

本 補 充 公 告 所 載 資 料 不 影 響2025年 年 報 所 載 的 其 他 資 料，除 上 文 所 披 露 者 外，2025年 年 報 的 所 有 其 他 資 料 維 持 不 變。

董 事 會 已 審 閱 及 考 慮 該 五 項 減 值 評 估 基 準。於 此 過 程 中，董 事 會 已 審 查 就 各 類 別 採 納 的 具 體 估 值 方 法、主 要 合 約 條 款、外 部 證 據 及 市 場 基 準。 董 事 會 信 納，各 個 案 中 使 用 的 假 設 及 輸 入 數 據 屬 公 平 合 理。各 項 評 估 的 具 體 基 準 載 列 如 下：

(1) 土 地 整 理 相 關 收 益 權

董 事 會 已 審 閱 獨 立 估 值 師 的 收 益 法，確 認 主 要 輸 入 數 據（留 存╱支 付 比 例）乃 按 合 約 固 定，土 地 轉 讓 價 格 參 考 已 開 發 的2,360畝 土 地 的 市 場 證 據，而 貼 現 率 則 反 映 項 目 風 險。該 評 估 已 計 及 長 期 暫 停 及 本 集 團 停 止 進 一 步 投 資。因 此，董 事 會 認 為 土 地 整 理 相 關 收 益 權 的 減 值 損 失 及 可 收 回 金 額 屬 合 理。

(2) 於 聯 營 公 司 之 權 益

董 事 會 審 查 了 客 觀 證 據，例 如 法 院 判 決、財 務 狀 況 及 回 購 安 排。由 於 有 外 部 證 據 支 持，因 此 董 事 會 認 為 於 聯 營 公 司 的 權 益 減 值 損 失 屬 合 理。

(3) 商 譽

董 事 會 已 審 閱 使 用 價 值 及 公 允 價 值 減 出 售 成 本 模 型，其 現 金 流 量 乃 基 於 經 批 准 的 預 算 及 市 場 狀 況，而 貼 現╱增 長 率 則 參 考 市 場 基 準。 因 此，董 事 會 認 為 商 譽 減 值 損 失 屬 合 理。

(4) 預 期 信 貸 損 失

董 事 會 根 據 國 際 財 務 報 告 準 則 第9號，評 估 了 交 易 對 手 的 信 貸 風 險

（財 務 狀 況、法 律 地 位、抵 押 品）。個 別 評 估 的 應 收 款 項 已 考 慮 特 定 因 素（如 破 產 及 訴 訟），而 有 抵 押 貸 款 則 參 考 獨 立 物 業 估 值。因 此， 董 事 會 認 為 預 期 信 貸 損 失 屬 合 理。

(5) 物 業、廠 房 及 設 備

董 事 會 已 審 閱 公 允 價 值 減 出 售 成 本 的 市 場 比 較 法。該 方 法 參 考 可 觀 察 的 可 比 較 交 易、價 格 趨 勢 及 位 置╱狀 況 調 整，而 出 售 成 本 則 基 於 適 用 稅 項 及 交 易 費 用。因 此，董 事 會 認 為 物 業、廠 房 及 設 備 之 減 值 屬 合 理。

承 董 事 會 命 紅 星 美 凱 龍 家 居 集 團 股 份 有 限 公 司 曹 澍

董 事 會 秘 書 兼 聯 席 公 司 秘 書

中 國 上 海，2026年9月24日

於 本 公 告 日 期， 本 公 司 的 執 行 董 事 為 李 玉 鵬、 施 姚 峰 及 楊 映 武； 非 執 行 董 事 為 葉 衍 榴、鄒 少 榮、車 建 興 及 徐 國 峰；獨 立 非 執 行 董 事 為 薛 偉、黃 建 忠、陳 善 昂、黃 志 偉 及 蔡 慶 輝；及 職 工 董 事 為 鄭 建 傑。