公司代码：600340 公司简称：*ST 华幸

华夏幸福基业股份有限公司 2026 年半年度报告

重要提示

一、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存 在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、 公司全体董事出席董事会会议。

三、 本半年度报告未经审计。

四、 公司负责人王文学、主管会计工作负责人钟坚及会计机构负责人（会计主管人员）明阳声明： 保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

本报告期内无半年度利润分配预案或资本公积金转增股本预案。

六、 前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用

本报告所涉及的发展战略，经营计划等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺。投资者 及相关人士应对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异，敬请投资 者注意投资风险。

七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示

公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，具体内容敬请查阅本报告“第三节 管理层 讨论与分析”之“六（一）可能面对的风险”部分的内容。

十一、 其他

□适用 √不适用

目录

第一节 释义.......................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标......................................................................................................5 第三节 管理层讨论与分析..................................................................................................................8 第四节 公司治理、环境和社会........................................................................................................50 第五节 重要事项................................................................................................................................ 55 第六节 股份变动及股东情况............................................................................................................67 第七节 债券相关情况........................................................................................................................72 第八节 财务报告................................................................................................................................ 86

第一节 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

第二节 公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

二、 联系人和联系方式

三、 基本情况变更简介

四、 信息披露及备置地点变更情况简介

五、 公司股票简况

六、 其他有关资料

□适用 √不适用

七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

(二) 主要财务指标

公司主要会计数据和财务指标的说明

• □适用 √不适用

八、 境内外会计准则下会计数据差异

• □适用 √不适用

九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

说明：其他符合非经常性损益定义的损益项目为长期股权投资处置损益。

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认 定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 ——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

• □适用 √不适用

十、 存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

• □适用 √不适用

十一、 其他

• □适用 √不适用

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司经营情况 （一）全力推动公寓项目交付

自公司发生阶段性流动性风险以来，公司始终以“保交楼”为第一要务，积极响应政府号召，

协调各方资源，主动化解项目风险。通过销售回款、资产处置专项资金、欠款催收、存量资产盘 活、跨区域资源调配等多种方式筹集资金，在项目属地政府的支持和资源单位的配合下，坚决完 成交付任务，保障业主利益。截至报告披露日，公司已完成全部住宅项目交付，剩余 3 个公寓项 目/2,185 套/16 万平方米待交付。

（二）债务重组进展情况

公司重组签约、以股抵债、资产交易、信托计划等各项工作进展如下：

• 1、重组签约进展。截至报告披露日，《华夏幸福债务重组计划》（以下简称“《债务重组计

划》”）中 2,192 亿元金融债务通过签约等方式实现债务重组的金额累计约为人民币 1,926.69 亿 元（含公司及下属子公司发行的境内公司债券 371.3 亿元债券重组以及境外间接全资子公司发行 的 49.6 亿美元（约合人民币 335.32 亿元）债券重组）。

• 2、以股抵债进展。 截至报告披露日，《以股抵债方案》中公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”股权抵

偿金融债务金额（本息合计，下同）约为人民币 174.54 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平 台”股权比例约为 43.00%；

公司以下属公司股权搭建的“幸福精选平台”及“幸福优选平台”股权抵偿经营债务金额约 为人民币 62.08 亿元，相关债权人对应获得“幸福精选平台”股权比例约为 2.83%，获得“幸福优 选平台”股权比例约为 11.56%。

• 3、资产交易进展。公司目前已完成丰台、国际业务部分地产项目、永清产业新城、广阳产业

新城平台公司、南方总部资产包交易相关的股权转让协议等协议签署，其中广阳产业新城平台公 司、丰台及国际业务部分地产项目交易已完成，其他项目均正在按照转让协议推进相关安排。

• 4、信托抵债交易已实施完毕。公司于 2026 年 4 月 18 日披露《华夏幸福关于重大资产出售暨

关联交易实施完成的公告》（公告编号：2026-032）等相关公告，公司已通过信托偿债的方式完 成对 223.48 亿元金融债务的清偿。根据股东会授权，公司决定不再实施剩余 16.52 亿元信托受益 权份额的抵债交易，该部分信托受益权份额由华夏幸福（固安）信息咨询服务有限公司继续持有， 公司重大资产出售方案的主要内容已实施完毕。 （三）有序推进业务经营

• 1、开发业务。产业新城开发方面，公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运

营能力，兑价优质资源；坚持以产业服务为核心，持续推动区域经济转型和高质量发展。报告期 内，产业新城综合性开发协议委托区域内共新增 18 家入园企业，新增签约投资额 115.35 亿元，

签约 4 个投资规模达 10 亿元的项目。住宅开发方面，已完成全部住宅项目交付，剩余 3 个公寓项 目/2,185 套/16 万平方米待交付。

• 2、运营业务。公司统筹开展产业园、创新中心、酒店及教育等多类资产的运营管理。2026 年

上半年，环京区域产业园实现新增招商签约项目 78 个，合同签约面积约 6.3 万平方米；华夏幸福 固安创新中心在管面积约 2 万平方米。

• 3、服务业务。产业发展服务方面，公司打造包括产业招商、产业招租、载体运营等环节的全

流程产业发展能力，全面覆盖京津冀、大湾区、长三角等重点区域；物业服务方面，幸福基业物 业服务有限公司（以下简称“幸福物业”）2026 年上半年营业收入约 6.72 亿元（含幸福物业为其 他关联单位提供服务产生的营业收入），净利润约 0.35 亿元，其中，第三方业务营业收入 1.09 亿元，同比增长约 25%。城市服务和产业园服务在管面积约 5,216 万平方米，住宅服务在管面积 约 5,878 万平方米，持续外拓市场，新增签约 35 个项目，签约额达 4.70 亿元。不动产服务方面， 公司积极探索不动产代建、营销服务等业务，北京幸福安基建设管理有限公司（以下简称“幸福 安基”）完成产值约 0.22 亿元；北京幸福安家企业管理服务有限公司（以下简称“幸福安家”） 成交额约 1.5 亿元。服务业务进展详见本节“五、报告期内主要经营情况之（二）公司业务板块 具体进展回顾”部分的内容。

• 4、园区衍生业务。公司基于产业与园区优势，持续探索园区相关高潜力领域。报告期内，苏

州火炬孵化集团有限公司（以下简称“苏州火炬”）实现营业收入 1.30 亿元，经营性回款 1.37 亿元，新增 2 个工信部标准级孵化器。 （四）坚定战略转型方向

• 1、坚定战略转型方向。依托以产业招商为核心的全流程产业发展能力，立足自持及运营服务

的大量产业园区资源，全面转型“产业新城服务商”。

• 2、纵深推进转型落地。一是轻资产化输出，公司基于二十多年的丰富经验，对产业新城相关

业务环节进行拆分和封装，面向市场化客户提供整体及各项轻资产服务，包括产业招商、产业招 租、园区运营、物业服务等。二是持续挖掘和兑现园区资源，产业园区场景和产业发展能力，探 索兑现产业园资产及园区新能源、数字化等优质资源，以合作方式切入新赛道。三是持续探索地 产发展新模式，包括不动产代建服务、销售服务等产业链上下游环节。

（五）积极推进预重整工作

公司于 2025 年 11 月 17 日披露了《华夏幸福关于公司被债权人申请预重整及重整暨法院受 理公司预重整的公告》（公告编号：2025-067），河北省廊坊市中级人民法院（以下简称“廊坊 中院”）决定受理对公司进行预重整。2025 年 11 月 18 日披露了《华夏幸福关于法院指定公司预 重整临时管理人的公告》（公告编号：2025-070），廊坊中院依法指定华夏幸福司法重整清算组 担任公司预重整期间的临时管理人。2026 年 3 月 2 日披露了《华夏幸福关于临时管理人公开招募 和遴选重整投资人暨风险提示的公告》（公告编号：2026-022），临时管理人参照《中华人民共

和国企业破产法》等相关法律法规的规定，决定在预重整程序中采取公开方式招募意向重整投资 人。

2026 年 6 月 11 日，公司披露了《华夏幸福关于公司被债权人申请预重整及重整的进展公告》，

经华夏幸福预重整案重整投资人遴选评审委员会评审，确定杭州骋风而来数字科技有限公司与南 阳木兰花置业有限公司联合体为中选重整投资人。目前，正在临时管理人的组织协调下推进相关 工作，公司持续将积极推进本次预重整及重整（如有）工作顺利实施，最大限度保障公司及全体 债权人和股东的利益。

目前公司正在全力配合法院及临时管理人开展预重整相关工作，在临时管理人的监督下，稳 定公司经营，并严格按照法律法规及监管要求，履行信息披露义务。 二、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明

(一) 宏观经济情况回顾

• 1、国民经济稳定运行、向新向优。根据国家统计局 2026 年 7 月 15 日发布数据，2026 年上

半年国内生产总值 695,704 亿元，按不变价格计算，同比增长 4.7%。分产业看，第一产业增加值 31,522 亿元，同比增长 3.7%；第二产业增加值 250,473 亿元，增长 3.9%；第三产业增加值 413,709 亿元，增长 5.2%。分季度看，一季度国内生产总值同比增长 5.0%，二季度增长 4.3%。从环比看， 二季度国内生产总值增长 0.9%。中国经济顶住压力，延续了总体平稳、向新向优的发展态势，展 现出强大的韧性和活力。

• 2、地产行业深度调整。近年来，各地区按照党中央的决策部署因城施策，持续优化调整房地

产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障 房住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组合拳”。2026 年 1-6 月，房地产市场呈现以下变化：一是一线城市商品住宅销售价格环比连续 4 个月上涨。3 月 份以来，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均连续 4 个月上涨。二三线城市商品住 宅销售价格总体降幅收窄。从同比看，二线城市新建商品住宅销售价格、二三线城市二手住宅销 售价格同比降幅均比上月收窄。二是全国商品房待售面积连续 4 个月下降。6 月末，全国商品房 待售面积同比下降 0.9%，降幅比上月扩大 0.5 个百分点。三是二手房交易比较活跃。根据有关部 门数据显示，当前二手房交易面积已和新房销售面积相当。2026 年 1-6 月，二手房网签面积同比 增长 10.2%，增速比 1-5 月份加快 2.5 个百分点。

• 3、新动能加快成长壮大。2026 年 1-6 月，中国新旧动能转换的步伐加快，科技和产业创新

亮点诸多。一是一批技术含量高、韧性强的新产业支撑有力。1-6 月，规模以上高技术制造业增加 值、数字产品制造业增加值分别增长 13.3%和 12.3%；全球人工智能技术变革带来高端算力芯片和 存储芯片的需求爆发，我国规模以上工业企业的集成电路产量增长 23.1%，产量规模达到 2,798 亿 块。二是一批契合绿色低碳趋势的新产品快速成长。清洁能源的发展带动核发电机组、水轮发电 机组的产量分别增长 92.0%和 51.9%。新能源汽车和储能需求增加，带动锂离子电池产量增长 39.3%。 传统产业通过改造提升、数字化改造也能够释放新动能，如规模以上石油加工行业中的生物质燃

料加工行业增长 33.0%，传统的化纤行业中的生物基材料制造行业增长 21.9%。三是一批适配产业 升级和品质消费的新需求加快释放。从投资领域来看，企业更加注重研发的创新，1-6 月，知识产 权产品投资在固定资产投资当中的比重达到 13.8%，比一季度提高 1.4 个百分点。从消费来看， 智能绿色健康消费逐渐成为新的消费风尚，包括智能眼镜在内的可穿戴智能设备零售额增长超过 1 倍，高能效等级家电零售额增长超过 30%。四是一批创新活力充沛，深耕细分领域的新企业崭露 头角。1-6 月，规模以上专精特新“小巨人”工业企业增加值同比增长 10.4%。6 月 22 日世界经 济论坛发布的 16 家新增的全球灯塔工厂有半数来自中国，目前我国灯塔工厂数量稳居全球第一， 表明人工智能、数字技术赋能制造业转型的突出成效。

(二) 公司所处行业情况回顾

• 1、产业新城及相关行业

• （1） 产业新城建设符合高质量发展要求，产业招商是建设现代化产业体系的有力支撑。2026

年是“十五五”规划开局之年，我国新型城镇化战略持续深化。《深入实施以人为本的新型城镇 化战略五年行动计划》提出要协调推进潜力地区新型工业化城镇化，培育形成一批辐射带动力强 的现代化都市圈。产业新城作为新型城镇化的重要载体，通过产业集聚、科技创新和城市环境优 化等手段，成为推动地方经济高质量发展的重要力量。未来，产业新城将更加注重培育壮大新兴 产业和未来产业，因地制宜发展新质生产力，推动产业结构深度调整和转型升级。随着全国统一 大市场建设纵深推进，公平竞争市场秩序不断完善，招商引资正加速从依赖政策优惠向构建完整 产业生态、提升服务效能转变。产业链招商、资本招商和场景招商成为新时期招商引资的关键路 径。各地积极应对招商引资新形势，相继出台创新举措，如 2026 年 2 月，上海提出建立市区统筹 协调机制，坚持招商服务一体化，将招商工作重点从土地、政策竞争转向提升全生命周期企业服 务水平； 2026 年 5 月，北京发布《北京市平原新城高质量发展 2026 年工作要点》，突出主导产 业发展、重点产业功能区建设、宜居宜业环境建设三大方向，推动平原新城综合承载能力跃上新 台阶。

• （2） REITs 成为存量盘活、扩大有效投资的重要抓手。2026 年上半年，中国 REITs 市场在政

策层面持续获得重磅支持，推动市场从“试点探索”向“常态化发展”全面迈进。2025 年 12 月 31 日，中国证监会发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通 知》（证监发〔2025〕63 号），同时出台《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》；沪 深交易所同步修订发布公募 REITs 业务规则。商业不动产 REITs 试点的推出，标志着我国 REITs 市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段，向着全门类、全资产的成熟方向迈进。 2026 年 3 月发布的“十五五”规划纲要将基础设施 REITs 常态化发行纳入国家中长期发展顶层设 计。2026 年 5 月发布的《城市更新“十五五”规划》，再次明确推动符合条件的城市更新项目发 行 REITs 及资产证券化产品。监管导向从“试点探索”转向“常态化推进”，重点支持符合政策 导向、具有商业属性的资产发行商业不动产 REITs，提高发行上市效率。根据 Wind 数据统计，截 至 2026 年 6 月末，全市场已上市公募 REITs 共 86 只，总市值超 2,222 亿元，资产类型覆盖交通

基础设施、能源、市政环保、产业园区、仓储物流、保障性租赁住房、消费基础设施以及新增商 业不动产，形成多元支撑格局。2026 年 1-6 月，已有 8 只 REITs 产品正式上市，合计募资 297.38 亿元，其中，4 只商业不动产 REITs 合计募资 203.32 亿元，2 只消费基础设施 REITs、1 只能源基 础设施 REIT、1 只保障性租赁住房 REIT 分别募资 71.55 亿元、13.24 亿元、9.27 亿元。我国公募 REITs 市场用五年时间完成了从“小众试点”到产品数量“亚洲第一”的跨越式成长。

2、园区及企业服务行业

• （1） 园区运营及企业服务需求增长。产业园区已成为实施创新驱动发展战略的重要载体，规

划、招商、运营、物业、融资等全方位服务需求不断涌现。全国产业园区总量已突破 8 万家，全 国产业园区总供应量将突破 62 亿平方米，在规模持续扩张的同时，供给过剩与需求收缩的结构性 矛盾日益突出——省级以上开发区平均空置率突破 35%，部分远郊新建园区空置率高达 40%。增量 叠加存量，招商难度显著增加，传统“房东模式”难以为继，行业正经历从“拼政策”向“拼服 务”的深刻转型。产业运营和产业服务价值进一步凸显，以深度运营为核心的园区通过精准产业 服务、数字化管理与企业全生命周期孵化，实现资产价值与服务粘性的双重提升。AI 驱动的智慧 安防、大数据赋能的精准招商、物联网支撑的能效管理已从试点走向规模化应用。

• （2） 园区高质量发展势在必行。在绿色低碳转型方面，党的二十大要求“加快发展方式绿色

转型，积极稳妥推进碳达峰碳中和”，产业园区成为实践国家双碳战略的重要抓手。2026 年 3 月 政府工作报告明确提出“深入推进零碳园区和工厂建设”；“十五五”时期，国家力争建成 100 个 左右国家级零碳园区，各地纷纷出台零碳园区建设规划，如山东省 2026 年打造 20 家省级以上零 碳园区，广东省到 2027 年建设 25 个左右零碳园区。在数字化智慧化方面，2025 年 11 月，工信 部印发《高标准数字园区建设指南》，提出到 2027 年建成 200 个左右高标准数字园区，实现园区 规上工业企业数字化改造全覆盖。在国家标准层面，《工业互联网平台园区数字化服务规范》已 正式发布，《物联网园区智能用电监控系统技术要求》于 2026 年 3 月发布。2026 年 2 月，商务 部印发《深化国家级经济技术开发区改革创新以高水平开放引领高质量发展工作方案》，明确鼓 励国家级经开区通过数智技术、绿色技术改造提升传统产业。围绕数字经济和绿色经济打造示范 园区，通过数字化、绿色低碳赋能产业园区高质量发展势在必行。

3、物业服务行业

• （1） 城市物业服务市场容量潜力可期。近年来，中国物业服务行业市场规模持续扩大，已成

为国民经济中不可或缺的重要组成部分。根据中指研究院发布的《2026 中国物业服务百强企业研 究报告》，截至 2025 年 12 月 31 日，全国物业服务行业管理面积达 327.36 亿平方米，预计到 2030 年将达到近 400 亿平方米。2026 年，物业服务行业迎来历史性的政策窗口：物业服务首次被写入 “十五五”规划纲要，作为“住房制度核心环节”和“生活性服务业重点”双重定位；“实施物 业服务质量提升行动”首次被纳入政府工作报告；行业分类正式由“物业管理”更名为“物业服 务”，行业定位从“房地产配套”跃升为“民生服务商”。在城市服务领域，物业服务企业正突

破传统住宅小区服务边界，主动向街区、园区、会展体育场馆、交通枢纽、城市公园、公共空间 等领域延伸，“物业城市”一体化模式在多地落地实践。非住宅领域涉及多元业态及众多场景， 服务浓度整体不足，巨大的蓝海空间有待挖掘。

• （2） 社区物业服务模式创新。2026 年，“好房子”连续第二年写入政府工作报告，表述从 2025

年的“推动建设”优化为“有序推动”，并新增“实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行 动”的重点部署。2025 年 12 月 31 日，住建部印发《关于提升住房品质的意见》，明确要求实施 物业服务质量提升行动，推动物业服务企业按照合同约定提供优质服务，拓展物业服务内容，推 动物业服务进家庭，引导有条件的物业服务企业提供养老、托幼、助餐、家政等生活服务。为推 动“好服务”落地，“品质提升”成为当下物业企业战略聚焦的核心方向。行业从“追求规模扩 张”转向“聚焦质量提升”，百强企业正围绕“好服务”开展系统性重构，推动行业从基础保障 迈向品质体验。与此同时，物业管理公司加速推进智慧化升级，运用 5G、物联网、云计算、人工 智能、机器人等新技术建设“智慧物业平台”。通过整合线上及线下信息资源，物业管理公司致 力于各项服务的数字化、自动化、现代化，并向业主、住户及租户提供一站式服务平台，以科技 驱动智慧物业创新发展，实现服务更精细化、场景更多元化、居住更便捷、服务成本更优的目标。

4、住宅开发及相关行业

• （1） 房地产行业深度调整。2026 年 1—6 月份，全国房地产开发投资 38,074 亿元，同比下降

18.0%（按可比口径计算）；其中，住宅投资 29,300 亿元，下降 17.8%。根据国家统计局数据， 2026 年 1—6 月份，房地产开发企业房屋施工面积 554,049 万平方米，同比下降 12.5%。其中，住 宅施工面积 384,453 万平方米，下降 12.9%。房屋新开工面积 23,239 万平方米，下降 23.4%。其 中，住宅新开工面积 16,900 万平方米，下降 24.1%。房屋竣工面积 17,221 万平方米，下降 23.7%。 其中，住宅竣工面积 12,148 万平方米，下降 25.3%。2026 年 1—6 月份，新建商品房销售面积 40,140 万平方米，同比下降 11.6%；其中住宅销售面积下降 12.4%。新建商品房销售额 37,945 亿 元，下降 13.6%；其中住宅销售额下降 13.7%。6 月末，商品房待售面积 76,315 万平方米，同比 下降 0.9%。其中，待售 3 年以下面积 56,167 万平方米，下降 3.5%。

• （2） 积极探索房地产发展新模式。随着房地产政策围绕激活需求、优化供给两大方向调整，

以代建为代表的轻资产业务模式正成为行业转型的重要方向。根据中指研究院统计，2026 年 1-6 月份，房地产代建企业前五名累计规模为 680 万平方米，较 2025 年上半年下降 17.7%。房地产代 建已由规模竞速逐渐向“重服务、重兑现”的价值提升转变，部分企业主动放弃规模扩张，更加 专注于产品和服务提质、管理提效。在政府代建方面，2026 年 4 月，国务院办公厅印发的《关于 深化投资审批制度改革的意见》明确提出，对非经营性政府投资项目，主要推行“代建制”。各 地加大保障性住房、城市更新等民生工程建设力度，政府代建成为上半年代建行业最活跃的细分 赛道。总体来看，代建行业正处于从“规模驱动”向“价值驱动”转型的关键阶段。

(三) 公司所从事的主要业务情况、经营模式说明

公司以“产业新城服务商”为战略转型方向，秉持“服务即未来”的理念和“服务实体企业、 发展县域经济”的使命，以产业新城为平台，基于价值链各环节，形成了“开发业务、运营业务、 服务业务、园区衍生业务”四类业务组合。公司四类业务的模式特点、盈利模式等内容如下：

• 1、开发业务 A、产业新城开发 公司采取综合性片区开发模式，致力于实现区域高质量可持续发展。政府和社会资本建立长

期合作关系，提供以产业发展为核心的城市基础设施、公共服务设施和城市运营等综合开发服务， 社会资本承担主要投资、建设、运营管理责任，投资回报与绩效挂钩的创新模式。公司提供以一 定区域范围内产业发展服务为核心，综合基础设施和公共服务配套内容以及土地等资源整理盘活， 包括招商引资服务、产业孵化服务、产业加速服务，以及城市和产业运营管理服务等一揽子公共 服务。

（1）模式特点

第一个特点是以高质量发展为共同目标的“综合开发”。各类服务设施表面上看是一个个项 目，实际上是一套完整的城市发展服务体系和魅力营造体系。区域的高质量发展需要引入高新技 术、高端产业和高端人才（以下简称“三高”）。推动区域高质量发展，不仅需要为“三高”提 供完善的高端医疗、教育、文化、商务、商业、居住等城市设施，更需要为其量身打造一个完整 的包括外在的城市形象、城市环境和内在的城市文化、城市品位为一体的高品质新城区。因此综 合性片区开发是一个以满足“人才”的生产生活和发展需要为核心的、以高质量发展为目标的、 具有组合效应和联合经济的综合开发过程。

第二个特点是以政府制定的绩效考核目标为先决支付条件的“激励相容”。区域的高质量发 展是政府和社会资本共同的目标，“绩效付费、长期运营、综合开发”的制度设计使政府和社会 资本拧成一股绳，政府和市场的力量实现了相向而行的合力，优势互补，既充分让市场在资源配 置中发挥了决定性作用，又促进了政府的职能转变，形成了激励相容。对地方政府来说，社会资 本的加入提升了区域的投资效率和开发效果，激励了政府积极主动优化营商环境和服务水平。对 社会资本来说，要实现政府制定的绩效考核目标，就需要引入“三高”，发展实体经济，为地方 政府创造新增财政收入，不断增厚地方留存收入中应纳入财政预算支出管理的资金，提高政府的 支付能力，才能得到回报。

第三个特点是以持续不断打造城市魅力和吸引力为核心的“长期运营”。区域从开始投入到 最终协议的履行完毕，整个过程中十几年甚至几十年的时间都一直是企业在运营，企业承担了风 险的同时也获得相应的长期回报。长期运营的特点也使政府更加专注于公共政策的制定、公共服 务的项目决策和公众参与的组织，而例如产业发展、城市建设、城市运营维护等具体事宜则由社 会资本负责，有利于社会资本组建高水平、国际化、专业化和市场化的长期管理运营团队，专注

于合作区域的魅力建设和吸引力提升，同时也可以更高效地为所有合作的地方政府提供更具针对 性和区域特色的高品质服务。

（2）运作机制 在“政府主导、企业运作、合作共赢”的市场化运作机制下，政府是园区开发建设的决策者，

对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会负责对接相关事务。华夏幸 福作为投资开发主体，接受合作区域所在地方政府的委托，双方签订长期合作开发协议，设立项 目公司，为区域提供包括规划设计与咨询、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展 服务以及城市运营管理服务共六大类、全流程的一体化运作综合解决方案。同时，依托产业新城 核心平台，积极拓展市场化新业务，探索区域发展新引擎。其中，产业发展服务是公司产业新城 业务的核心组成部分，具体包括公司在委托区域范围内进行的产业定位、产业规划、城市规划、 招商引资、投资服务、产业升级等服务。

公司通过上述一体化综合解决方案为区域注入了强劲的发展动力，促进了区域经济可持续发 展。华夏幸福与地方政府双方资源共享、优势互补，成为真正的战略合作伙伴，创造出“1+1>2” 的价值，共同推动区域发展迈向新高度。

（3）盈利模式 公司将根据各区域相关政策的调整，持续优化和完善产业新城业务盈利模式。目前公司产业

新城业务盈利模式主要包括以下六个方面内容：

• 1）就公司提供的规划设计与咨询等服务，地方政府向公司支付服务费，该等服务费用包含服

务成本和服务收益两部分，服务收益一般按服务成本的 10%计算。

• 2）就公司提供的土地整理服务，地方政府向公司支付土地整理服务费用，具体包括土地整理

投资成本和土地整理投资收益两部分，土地整理投资收益一般按土地整理投资成本的 15%计算。

• 3）就公司提供的基础设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本

和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的 15%计算。

• 4）就公司提供的公共设施建设项目，地方政府向公司支付建设服务费用，具体包括建设成本

和投资收益两部分，投资收益一般按建设项目的总投资额的 15%计算。

• 5）就公司提供的产业发展服务，地方政府向公司支付产业发展服务费用，当年产业发展服务

费的总额，一般按照合作区域内入区项目当年新增落地投资额的 45%计算（不含销售配套类住宅 项目）。

• 6）就公司提供的城市运营维护等服务，地方政府向公司支付服务费用，该费用中政府付费部

分按照国家定价执行，无国家定价的，按照政府指导价或经双方商定的市场价确定，最终以第三 方中介机构审计报告为准。

上述土地整理费用、基础设施建设和公共设施建设费用、产业发展服务费用、规划与咨询服 务和城市运营维护服务费用等各项费用，按照协议双方约定的方式和时间进行结算。

（4）收费来源

本着诚实守信、合作共赢、共同发展和“谁投资，谁受益”的原则，地方政府承诺将合作区 域内所新产生收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，按照约定比例留存，剩余部分 纳入财政预算支出管理，通过安排预算支出，作为支付公司服务费用的资金来源，并完善各项收 支手续，以保障公司各项服务费用的顺利支付。合作区域内所新产生的收入是指合作期限内，合 作区域内单位与个人经营活动新产生的各类政府性收入，主要包括税收收入（原有企业原址产生 的税收收入除外）、土地使用权出让收入、其他非税收入、专项收入和专项基金。

B.住宅开发 公司以“为城市创造更幸福的人居关系，为客户创造更宜居的住区生活”为使命，深度发展 住宅业务，形成“孔雀城”住宅品牌，深耕布局区域，为客户持续创造“交通便利、环境优美、 配套完善、风情宜人、品质优良、超值服务”的六维宜居住区。同时，在房地产行业发展的新模 式和新常态下，公司不断寻求结构性发展机会，在持续提升产品竞争力和客户服务水准的基础上， 升级以产品至上、精工匠心的产品理念，坚持客户为本、极致用心的服务理念，打造具备“美好 生活体系”的宜居住区。

• 2、运营业务 A、产业园运营 （1）模式特点 产业园运营业务聚焦公司经营性存量资产盘活，通过精细化运营服务能力提升资产经营收益，

获取持续稳定的现金流，项目成熟后探索资产退出路径，兑换资产增值收益，实现“募投管退” 全生命周期管理。

（2）盈利能力

经营期以精细化运营管理能力保收、降本，凭借多年专业招商经验快速招商，提升资产出租 率，以有效服务实现入驻客户满意度及收缴率提升的良性循环，通过专业的空间运维能力、物业 管理能力、能耗管理能力，提升管理效率降低经营性支出。通过长期运营和管理，提升物业的使 用价值，实现资产的增值，在适当时机通过资产剥离退出，完成资本循环并获得变现收益。

（3）核心竞争力 凭借多年产业园开发、建设、招商、运营、服务全流程经验，具有精准定位、高标准建设、

快速招商、精细运营、高效服务等竞争优势，资产回报稳定可靠，能够保障经营收益与资产增值 收益的兑现。

B、创新中心运营

主要包含核心城市产业综合体的招商运营服务，涵盖园区规划咨询、楼宇开发、产业招商与 园区运营、产业服务、产业投资、资产管理等全链条的专业服务。同时，为中小型创新创业企业 提供空间服务、企业孵化、产业资源整合、产业投资等服务，以获取租金、孵化平台、股权投资 等多元化收益。

• 3、服务业务 A、产业发展服务

（1）产业招商服务

华夏幸福（深圳）产业发展有限公司（以下简称“幸福招商”）是公司产业发展服务的企业 化实体，也是国内领先的招商引资服务商，专注为政府与企业提供产业发展与投资选址综合解决 方案，持续为区域导入先进产业集群。幸福招商依托深圳总部辐射全国，与公司传统产业新城重 资产业务形成互补。

幸福招商在产业招商领域已深耕二十余年，依托专业的行业研究、区域禀赋分析与项目评估 体系，为区域政府及产业园区提供全周期招商服务，并配备经验丰富的落地执行团队，保障项目 高效转化、签约即落地。

1） 模式特点

幸福招商以“产业优先”为核心策略，紧扣国家战略性新兴产业和未来产业方向，聚焦新质 生产力培育，在区域产业布局上系统实施“建链、强链、补链、延链”，通过高标准产业定位、 精准企业匹配与全流程落地服务，打造“研—谋—找—谈—签-落”一体化招商闭环，为区域持续 注入高质量发展动能。

2） 业务版图及盈利模式

• 1 产业招商服务：聚焦大项目招商、行业精准招商、区域产业转移招商三大领域，为政府

和企业提供从项目谋划、资源对接到签约落地的全流程闭环服务。服务收益按单体项目实际落地 固定资产投资总额的一定比例收取，模式清晰、可复制。

• 2 产业赋能服务：围绕招商赛道研判、项目信息推介、政企互访撮合、招商物料设计、产

业招商培训等场景，提供产业发展综合产品及服务包，根据服务体量与客户价值差异化定价。

• 3 招商兑换资源服务：针对部分财政承压区域，幸福招商创新"资源换招商"模式，通过引

入光伏、风力发电、低空经济、储能、算力基建等优质资源型项目，与地方政府实现“资源项目 落地↔产业招商服务”双向兑换，既缓解地方短期财政支付压力，也保障优质产业项目快速导入。 收益来源于资源项目落地后的运营分成及综合服务回报。

3） 收费来源 本着诚实守信、合作共赢、共同发展的原则，委托方政府将服务费支出纳入财政预算支出管

理，通过规范的预算安排与收支手续，确保服务费用及时、合规支付。

4） 核心竞争力

• 1 专业强：作为引领国内外产业升级的航标，幸福招商自研 7 级招商赛道，聚焦招商标准

产品单元（以下简称“SPU”）及行业字典，为政府和企业提供“研、谋、找、谈、签、落”全流 程精准招商引资服务。

• 2 真招商：为政府、企业提供靶向性、定制化综合解决方案，一站式解决产业招商需求。

• 3 团队优：招商团队成员 90%来自行业领军企业，具有丰富的招商操盘经验，通过差异化

考核与激励机制凝聚核心战力。

• 4 生态广：构建多元产业资源枢纽，通过“八大合伙人网络”与多维平台矩阵，链接超

10,000 产业合伙人与 150 圈层网络，持续扩大招商“朋友圈”与落地转化能力。

• 5 经验丰：聚焦核心都市圈，与世界 500 强、上市公司、国家高新技术企业、知名品牌、

专精特新企业、外资企业的合作硕果累累。

5） 能力精进

2026 年上半年，幸福招商紧扣“十五五”开局战略要求，持续加速新质生产力布局，推动新 一轮 SPU 研究与应用迭代——截至 2026 年 6 月，SPU 覆盖已拓展至 230 个，全面涵盖人工智能、 新一代信息技术、新能源汽车、新能源等核心赛道及未来产业赛道；完成中国半导体供应链全景 图谱 8 份、输出行业专题研究报告 17 份，覆盖 AI 算力、先进封装、储能、光通信、玻璃盖板与 基板等重点赛道前沿动态与区域招商实操指引。组织端，研发设计“五力素质模型”并嵌入招管 一体化流程，持续修炼内功、提升单兵产出与团队复购率。

（2）产业招租服务 1）幸福蓝线

幸福蓝线（北京）信息咨询服务有限公司（以下简称“幸福蓝线”）致力于成为中国领先的 产业园运营服务商，专注于为产业园区提供精细化招商、专业化运营以及独家销售代理等全链条 衍生服务，为企业提供选址、租售、财税等全周期配套服务。通过多维赋能，助力园区资产保值 增值与可持续发展，推动产业集群向更高能级跃升，实现区域经济的协同共赢。

幸福蓝线秉承“聚焦产业园资产，承接委托招商运营管理，提升资产价值”的发展理念，不 断打造自身综合的产业发展能力，重塑环京、长三角两大核心战略区域，通过集群招商、园区运 营、企业服务，助力产业园区高质量可持续发展。集群招商方面，以服务制造业企业和科技型产 业为重点，锚定行业赛道，深耕地缘资源，通过自主招商、圈层招商、渠道招商等多种途径，快 速提升园区出租率。园区运营方面，围绕园区核心需求，专注完成出租率和收缴率等核心指标， 通过行业长期领先的运服经验，实现保收降本，创造远超预期的资产稳健收益。企业服务方面， 通过基础服务标准化、品质服务定制化、专业服务有严选实现企业快速落地，助推企业蓬勃发展， 富有创新活力。

2）深圳伙伴

深圳市伙伴产业服务有限公司（以下简称“深圳伙伴”）依托庞大的线下实体运营体系，基

于互联网、移动互联网和大数据技术，为企业客户提供产业经纪服务、企业服务和园区运营服务。 a.模式特点 深圳伙伴以厂房三级中介及二级代理业务为核心优势，通过有效的合伙人利益分配方式和租

赁型业务管控方法论，实现在粤港澳大湾区、长三角等全国重点城市的拓展；基于核心业务平台，

围绕载体端和企业端客户提供多种增值业务，实现业务可持续发展，打造产业地产全生态链服务 体系。

• 1 产业经纪服务：发挥专业选址服务的核心能力，以“线下门店+独立经纪人”的方式，依托

产业空间数字平台，开展厂房、仓库、土地、写字楼等多种业态的租售经纪业务，为企业提供覆 盖项目（盘源）信息推荐、带看、洽谈、签约全流程经纪服务。

• 2 企业服务：依托平台沉淀的企业大数据资源，深度挖掘应用，以企业选址服务为切入口，

延伸“选址后”服务，为企业提供金融服务、财税记账、资质申报、装修服务等 13 大类服务，满 足企业全生命周期发展需求。

• 3 园区运营服务：依托平台沉淀的载体大数据资源，以包租、委托运营等方式，获取优质物

业的长期租赁经营权，通过专业化产业定位、产业资源整合、载体改造、业态优化、产业导入等 运营方式，实现整体溢价增值。

• 4 业务拓展：依托载体资源拓展新业务，构建以新能源发电为主体的新型电力系统，布局光

伏发电、储能、充电站等新能源项目投资运营，致力于产业园区附加价值的提升。

b.核心竞争力

• 1 开创独立经纪人模式：创造性提出经纪人的八大支持政策，包括高额分佣与晋升通道、共

享盘源数据库、客户资源免费开放、业务推荐接收机制等，规范了市场佣金标准、推动诚信体系 建设，实现经纪业务流程的标准化、合作化。

• 2 打造产业空间数字平台：自主研发中工招商网、选址易 APP、伙伴人 APP、伙伴管理信息系

统（PMIS）等平台产品，逐步建立起中国最大、最真实的“产业空间字典”，实现盘源信息数字 化、业务流程线上化。

• 3 建立专业的服务体系：实现产业经纪业务全流程模块化，针对每个流程模块形成标准服务

动作，输出标准成果文件；并建立完善的培训体系和标准化的门店及经纪人管理体系，实现了服 务的标准化和专业化。

（3）产业新城服务

产业新城服务主要以华夏幸福产城（北京）运营管理有限公司（以下简称“幸福产城”）为 依托开展业务。以市场为导向，研究新形势下的区域发展模式，以优质精准的服务助力区域实现 高质量发展。

1）模式特点

幸福产城依托华夏幸福产业新城开发经验，是华夏幸福轻资产能力输出的实体。华夏幸福产 业新城开发经验凝聚成为七大轻资产服务能力，包括园区综合解决方案、产业招商与集群打造、 开发集成与项目运营、代营代建、综合融资、园区推广与土地营销及数字招商。

幸福产城为协助园区解决新形势下的发展问题，进行运营前置、建设后行的模式探索，提出 “以运营为导向的”的 OOD 模式（Operation-Oriented-Development,运营导向的开发），该模式

以打造新质生产力为目的，以运营为导向进行园区开发，通过园区封闭运作、自我造血，为园区 高质量发展保驾护航。

2）盈利模式

幸福产城业务以区县政府/开发区为主要客户，提供“方案+实施”的全方位、全流程园区综 合发展服务，主要服务盈利模式为：

• ① 园区开发综合解决方案：为客户提供区域发展一揽子战略规划、空间规划、产业规划、

开发策略、项目策划等相关服务，按项目体量及工作周期收取咨询服务费。

• ② 招商引资与集群打造：为客户提供招商引资服务，优化招商方向、打造产业集群，按项

目落地投资额的一定比例取服务费，并依据项目落地投资节点分阶段收费。

• ③ 园区综合运营：为客户提供园区综合运营服务，包括工业园区综合运营、产业载体运营

等服务，按服务面积收取服务费。

• ④ 代建代营：为客户提供公建、基建、产业园等项目代建服务，并提供标准化咨询方案，

按项目投资额收取一定比例服务费。

• ⑤ 城市营销：为客户提供品牌、营销、宣传等服务，实现区域价值，按项目周期及人员投

入收取服务费。

• ⑥ 融资服务：为客户提供资产诊断、融资方案咨询，按项目融资总额收取一定比例服务费。
• ⑦ 数字招商：为客户提供数字招商服务，依托人工智能与大数据，构建数字招商体系，实

现平台引流、区域推介、招商落地、管理提效，按项目服务规模收取服务费。

3）收费来源

主要面向区县政府/开发区客户，服务费支付来源于政府一般公共预算收入。企业客户服务费

支付来源主要为企业收入。 B、物业服务 公司承担物业服务业务的实体为幸福物业。幸福物业致力于成为“中国领先的城市服务商”，

围绕城市综合治理核心需求，凭借一体化、专业化、智慧化服务能力，覆盖城市公共空间、产业 园区、居民社区等全业态场景，构建多维协同的城市幸福服务生态，全方位赋能城市高质量发展。 目前，公司物业服务主要涵盖住宅服务、城市服务及园区服务三大核心业务板块。

（1）模式特点 幸福物业坚持深耕城市服务赛道，面向政府、企业、业主等客户营造多维场景服务。以市场

化机制为基础，用专业服务和技术连接城市，打造美好城市生活圈，以城市为载体，用优质服务 推动民生建设、维护社会和谐、促进城市可持续发展。

（2）盈利模式 幸福物业收费模式采取包干制或酬金制等形式约定物业管理服务费。

幸福物业在确定具体收费模式时，结合政府、企业和业主等客户需求，综合考虑包括在管物 业的种类及阶段、当地法规及市场条件以及个别物业的性质及要求，同时结合管理物业的估计成 本、过往物业服务费率、预计盈利能力、竞争对手收取的费率等方面对潜在客户进行评估。

（3）核心竞争力 幸福物业通过不断整合内外部资源，构建体系化、专业化、平台化、资源化的系统性能力，

打造自身核心竞争力。

• 1）完善的产品体系：幸福物业在住宅、产业园、城市服务等多业态都有标准健全的管理体系，

并依据管理经验形成可直接输出的品牌产品，拥有具有市场化竞争力的产品体系。

• 2）强大市场拓展能力：幸福物业业务布局拓至全国 17 省 45 市。未来，将深耕京津冀、长三

角、粤港澳三大都市圈，并将业态结构向多元化延伸，聚焦医疗、教育、轨交等业态突破，进一 步增强幸福物业服务能力在不同场景下的可迁移性与竞争能力。

• 3）领先的城市服务赛道品牌：幸福物业是国内率先开展城市服务的物业百强企业，长期服务

于中国城市化进程。幸福物业具有丰富的行业荣誉影响力，是中国物业管理协会理事单位、2026 年荣膺中国产业园区物业服务企业 TOP20、中国物业低碳运营领军企业、中国物业服务企业华北 30 强等荣誉。

• 4）专注科技园区企业服务：幸福物业已服务包括中科智谷高端制造产业园、苏家屯智能装备

制造产业园、无锡传感设备产业园、双柳航天产业港等一大批高新科技企业园区，为企业提供全 场景、全生命周期服务，助力高新科技企业的升级发展。

• 5）高效的管理团队：幸福物业拥有经验丰富的管理层团队、专业能力强劲的项目管理团队和

市场拓展团队。

• 6）科技赋能助力经营管理水平提升：幸福物业自主规划建设综合智能管理系统“幸福 e 管

家”，以服务为核心，拉通内外部生态，将面向业主的服务平台与物业管理系统深度融合，在客 户体验、管理效能与业务协同等维度持续创造价值，显著提升了客户满意度及物业管理效率与水 平。

C、不动产服务 （1）不动产代建服务

不动产代建服务以幸福安基为依托开展业务。幸福安基以 EPC 施工为核心，聚焦一、二线城 市，依托多年积累的房地产开发经验及资产盘活能力为政府、企业提供不动产代建全流程、全价 值链服务，主要业务包括片区综合开发、商业代建、产业代建、纾困保交付、施工建设等不动产 开发经营全流程服务。

现阶段幸福安基通过向委托方提供上述服务，根据项目情况向委托方收取派驻团队基本管理 费、委托开发管理费、咨询服务费等项目代建服务费以及获取施工承包收益。

（2）不动产销售服务

幸福安家主营都市圈不动产销售服务业务。公司依托庞大的线下销售服务体系和线上直播平

台，为客户提供一站式的一手房代理、线上销售等不动产销售服务。 现阶段通过向委托方提供上述服务，收取销售代理服务费。

4、园区衍生业务

• （1）科创园区运营 科创园区运营业务主要代表为苏州火炬。苏州火炬为公司合营公司，致力于成为中国领先的

科技园区智慧运营商，主营业务为文化创意和科技创新产业园区的定位、设计、改造、招商及运 营管理，致力于打造完善生态产业链条，构建现代产业集群场所，塑造苏州火炬独有的新业态、 新模式。苏州火炬为政府提供“闲置资产盘活打造产业集群化发展、科技创新活动、科技人才招 引（含海外人才及高新科技企业）、科创飞地业务模式运营和产业化项目招商”；为企业提供“企 业选址服务、创业辅导、政策申报咨询、投融资对接、科技人才匹配和技术成果对接”等全方位、 全周期的产业服务。

苏州火炬基于中小型文化创意、科技创新企业的需求，利用自身园区设计和运营管理能力， 对各类既有建筑进行重新定位与更新改造，在保护和传承城市历史文化脉络的同时，为园区内文 创、科创企业提供舒适的办公环境和深度的专业化服务。报告期内，苏州火炬主要采用“承租运 营”和“受托运营”两种经营模式。

承租运营：苏州火炬承租具有商业价值提升空间的城市老旧物业、低效存量商用物业，对该 物业整体重新进行市场定位和设计，通过改造配套硬件设施、重塑建筑风格和形象以及完善内外 部功能，将其打造成为符合以文化、创意、科技、知识经济等多种新型产业类企业为重要目标客 户群的文创园区、办公楼宇或社区商业，从而提升该物业的商业价值。通过招商和后续运营、服 务获得租金收入、物业管理收入、专业服务收入等。

受托运营：苏州火炬依托自身商用物业全价值链管理优势和品牌影响力，为委托方提供定位 设计、工程管理、招商、运营管理等服务，以获得相关业务收入，其中物业管理服务采取酬金制 收费模式。

• （2）其他园区衍生业务 产业园区作为产业聚集的主要载体，是区域经济发展、产业调整升级的空间形式，发挥着聚

集创新资源、培育新兴产业、发展新质生产力的重要作用。公司基于产业园区场景和产业发展能 力，积极探索并投资园区新能源、园区数字化等新赛道。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用 √不适用

三、经营情况的讨论与分析 （一）2026 年上半年经营情况

报告期内公司经营情况详见本节“五、报告期内主要经营情况之（二）公司业务板块具体进 展回顾”相关内容。 （二）2026 年下半年经营计划

• 1、全力攻坚公寓项目收尾，筑牢责任根基。进一步巩固成果，全方位筹措资金，清理排查遗

留问题，推进公寓项目交付工作，切实履行房企职责，维护社会稳定。

• 2、聚焦转型落地，打造园区服务生态。围绕“产业+园区”，以高质量招商为引领，以优质

园区为开发平台，以园区优质衍生赛道为投资对象，打造园区服务生态，通过持续导入并转化优 质资源，实现企业可持续、高质量经营，持续落地全面转型战略。

• 3、强化综合能力建设，以机制迭代、数字赋能促进稳健发展。围绕战略落地与业务转型需求，

从“效能提升”与“风险防控”双维度优化管理。一方面优化管理，降本增效；另一方面，健全 内控合规体系与风险管控机制，预防投资与经营风险，促进转型“稳中有进”，为公司战略落地 和高质量发展夯实内生支撑。

• 4、积极推动预重整及重整（如有）。廊坊中院已决定受理对公司进行预重整，并依法指定华

夏幸福司法重整清算组担任公司预重整期间临时管理人。2026 年 6 月 11 日，公司披露了《华夏 幸福基业股份有限公司关于公司被债权人申请预重整及重整的进展公告》，经华夏幸福基业股份 有限公司预重整案重整投资人遴选评审委员会评审，确定杭州骋风而来数字科技有限公司与南阳 木兰花置业有限公司联合体为中选重整投资人。目前，正在临时管理人的组织协调下推进相关工 作，公司持续将积极推进本次预重整及重整（如有）工作顺利实施，最大限度保障公司及全体债 权人和股东的利益。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未 来会有重大影响的事项

□适用 √不适用

四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 (一) 产业优先，拥有行业领先的产业发展实力

公司以产业招商为核心，构建全场景、全地域产业发展体系，深度覆盖产业招商、产业招租、

载体运营等环节，布局京津冀、大湾区、长三角等核心区域。公司秉持“产业优先”核心策略， 聚焦国家战略新兴产业，培育发展新质生产力，以“建链、强链、补链、延链”深耕区域发展， 持续打造高标产业园、导入优质产业链及先进产业集群、为区域发展注入强劲产业活力；并依托 智慧化、系统化、专业化的资产管理服务能力，形成了行业领先的“产业招商引领+全链条运营服 务”的产业发展实力。

(二) 立足园区，激活资源禀赋及独特场景优势

立足产业园区核心场景，深挖场景差异化价值与复合发展能力。公司深耕产业园区建设、运 营和服务二十余年，现已构建城市形象彰显、产业集群成势、人口要素聚集的成熟发展格局，统 筹盘活园区发展空间、土地资源、产业配套、人口规模、优质产业项目等多元核心要素。公司将 持续为所在区域提供产业发展全生命周期综合解决方案，深挖园区多元应用场景，以 AI 赋能、数 智化转型、绿色化发展为核心驱动，引领园区高质量发展。

(三) 精耕布局，扎根都市圈筑造区域竞争优势

都市圈县域是以县城为载体的城镇化建设的主阵地，公司二十载坚守高质量发展理念，专注 打造产业高度聚集、城市功能完善、生态环境优美的产业新城，助力核心城市周边县域新型城镇 化建设，推动区域创新驱动和产业转型升级。公司坚定核心都市圈聚焦战略，精耕京津冀、长三 角、大湾区重点区域，已形成强劲的区域竞争力与产业集群优势。

(四) 全面统筹战略转型，强化组织保障机制

为承接整体战略落地、赋能业务高质量发展，公司持续优化组织结构、锻造核心干部队伍，为 关键领域精准输送高级管理与专业人才；同时严格业绩考核、创新分配机制，大胆任用“可信赖 的年轻奋斗者”，充分激发团队创造力，实现发展成果共创共享。

五、报告期内主要经营情况 (一) 报告期内公司经营情况概要

报告期内，公司实现营业收入 16.57 亿元，同比下降 42.92%；实现归属于上市公司股东的 净利润-46.92 亿元。报告期内，公司实现销售额 20.40 亿元，同比下降 28.40%。 (二) 公司业务板块具体进展回顾

• 1、开发业务 （1）产业新城开发 公司坚持产业新城业务不动摇，稳步提升产业新城操盘运营能力，兑价优质资源。通过对现

有区域甄别筛选，分类实施管理，实现精细化操盘。对投资价值较高的区域，做强平台，提升投 资效率，加速价值兑现，同时，结合政策导向和客户诉求，谋划模式优化，推动区域可持续发展； 对于投资价值较低的区域，逐步退出，收回投资。对于纳入信托抵债的区域，公司将通过受托独 立运营的方式，尽职尽责，充分发挥资源整合与协调作用，全力推动区域的可持续发展与长期价 值提升。

报告期内，公司在各区域共新增签约包括金翎奇点（南京）智控科技有限公司、立川（无锡）

半导体设备有限公司、深圳一目科技有限公司、深圳市智绘科技有限公司、追觅科技(苏州)有限 公司、苏州格勃科技集团有限公司等 18 家入园企业，新增签约投资额 115.35 亿元，各区域新增 入园企业数量及新增签约投资额具体如下：

公司国际区域包括印尼卡拉旺产业新城及唐格朗产业园。卡拉旺产业新城定位印尼电动汽车 中心，致力于构建完整的以电动汽车及动力电池为核心的 EV 产业链生态。目前招商工作持续有序 开展，并不断取得重大突破。截至 2026 年 6 月 30 日，园区已与 25 家国内外企业签署正式入园 投资协议，其中 22 家企业已建成投产，3 家企业正在加快建设，园区初步形成以新能源汽车电池 为核心的产业发展格局。宁德时代厂房建设已基本完工，设备调试于 2026 年 5 月完成，6 月已正 式投产，其上游盛禾项目也已入驻，产业集群持续完善。唐格朗产业园聚焦于医疗器械、消费电 子、装备制造和现代服务业四大产业集群，将进一步提升公共配套、商业体系以及生态环境等方 面的建设。

• 2、运营业务 公司统筹推进产业园、创新中心、酒店及教育等多元业态资产运营管理。2026 年上半年，公

司深耕细化运营，持续优化物业基础服务、能耗精益管控、资产运维管理能力，提升资产运营专 业度与运营效率，环京区域产业园新增招商签约项目 78 个，合同签约面积约 6.3 万平方米；环京 区域写字楼华夏幸福固安创新中心在管面积约 2 万平方米，通过精准招商引入优质企业，并以标 准化运营服务持续提升客户满意度，保障资产收益。

• 3、服务业务 （1）产业发展服务 A、产业招商服务 幸福招商自研 7 级招商赛道，聚焦 230 个招商标准产品单元 SPU 精准招商，在报告期内为 2

个市场化合作委托区域（产业新城综合性开发协议委托区域外）共计引入 5 个产业项目，固定资 产投资额约 9.48 亿元。新增签约项目具体情况如下：

B、产业招租服务 幸福蓝线以成为中国领先的产业园运营服务商为目标,聚焦产业园资产，开展全流程“招运

一体化”服务。幸福蓝线聚焦产业园载体招商运营，依托地缘招商优势，持续优化园区运营质效， 推动产业园区租赁运营稳步向好。报告期内招商落地 142 个项目，合同总签约面积 21.6 万平方 米，营业收入为 2,124 万元。

产业载体布局持续拓宽。公司锚定环京、长三角群内重点拓展城市，聚焦高价值区域、高潜 力项目、高利润业务，构建业务增长“新引擎”。环京区域持续完善十一区县资产布局，实现区 域优质产业载体全域覆盖；长三角以苏州为战略支点新增拓展房源 154 万平方米，产业载体布局 版图持续延展。

深圳伙伴持续深耕产业地产领域 20 余年，全国规模领先。

• 1) 深圳伙伴以产业经纪服务为业务基本盘，园区运营板块营收稳步增长，各业务协同发力 稳固经营底盘。2026 年上半年实现营业收入 3.87 亿元：产业经纪服务方面，线下门店 数累计 226 个，交易规模 170 亿元，成交面积约 2,392 万平方，营业收入 2.91 亿元；企 业服务方面，累计服务企业数量达 12 万家，营业收入约 0.09 亿元；园区运营服务方面， 自营面积 46.76 万平方米，出租率达 92%，续约率达 90%，营业收入约 0.87 亿元。报告 期内公司创新打造“策-招-售-营”一体化运营模式，面向企业输出一站式服务，首个一 体化项目落地广州白云，签约面积 15.7 万平方米。
• 2) 着力新能源光伏业务发展，深耕产业运营。重点在园区发展新能源光伏产业，累计并网 项目 28 个。
• 3) 维系龙头企业招商，夯实发展支撑。为华熙生物、安徽德力、益丰、长江电力、美的、 兴富祥、爱柯迪等龙头企业实现选址服务。新增中集、信利康等龙头企业委托租赁。
• 4) 获取专业资质认证，强化品牌影响力。取得专精特新中小企业认证、国家级科技企业孵 化器等多项企业荣誉，新增软件著作权 5 项、专利申请 4 件。

C、产业新城服务 幸福产城全力拓展轻资产片区开发、低空经济产业园及定制化园区业务，并已与部分地方政

府达成初步合作意向。报告期内，新增兰溪电子元器件产业园产业咨询服务，主要为地方产业园 提供产业发展规划、项目产业定位等咨询顾问服务。

（2）物业服务

• 1）业务结构持续优化。2026 年上半年，幸福物业营业收入约 6.72 亿元（含幸福物业为公司

合并报表范围内子公司提供服务产生的营业收入），净利润约 0.35 亿元。其中，第三方业务营业 收入 1.09 亿元，同比增长约 25%，约占营业收入总额的 16%，较上年同期提升近 4 个百分点，市 场化独立运营能力稳步增强。

• 2）城市服务总量应收占比持续提升。2026 年城市服务和产业园服务在管面积约 5,216 万平

方米，住宅服务在管面积约 5,878 万平方米。报告期内，城市服务总量营收（即城市服务与产业 园服务营收合计）实现约 1.23 亿元，约占营业收入总额的 18%，较上年同期提升约 2 个百分点。

• 3）市场拓展项目高效落地。2026 年 1-6 月，幸福物业新增签约 35 个项目，签约额达 4.70 亿

元，其中城市服务签约项目 8 个，签约额 1.52 亿元，签约额占比 32%，项目均实现“当年签约， 当年进场”。相较上年度，优质项目占比稳步提升，项目转化效率改善，团队专业能力、品牌口 碑及交付公信力形成良性循环。

• 4）创新业务成绩显著，创新模式实现突破。报告期内，幸福物业创新业务以模式革新与服务

升级为基础，实现运营模式迭代、业务生态升级的双重突破。公司持续探索多元化经营路径，不 断完善业务布局，已覆盖场地空间运营、广告传媒、存量资产盘活、美居装修、专项工程改造、 线上零售商城及企业集采等核心领域，构建起多维协同、全域覆盖的创新服务体系。

（3）不动产服务 1）不动产代建服务

幸福安基全力打造“代建代管”、“EPC 施工”两大核心产品，业务范围覆盖京津冀地区、 长三角地区、华中地区以及西安、沈阳等核心都市圈。代建业务依托成熟的开发经验、标准化管 理与全周期操盘能力，为委托方提供不动产投资、开发、建设、运营、盘活等一体化解决方案， 业务内容涵盖政府代建、商业代建、资本代建。上半年重点围绕沈阳 HD 代建项目，开展存量资产 的销售、盘活工作，全力协助委托方解决建设资金来源问题。

EPC 施工业务以一体化设计施工、标准化管控体系，为项目提供从方案落地到竣工验收的全 流程服务，业务内容涵盖各类主体施工工程、景观工程、室内外装饰装修工程等。上半年重点推 进张家口怀来项目室内精装工程及廊坊大厂项目外立面工程的施工，同时持续为项目开展设计优 化、建立公司内部精细化管理体系，协助委托方完成了多项工程的高品质交付。

2）不动产销售服务 幸福安家聚焦都市圈不动产销售服务业务，持续探索以直播电商业务和房屋优选平台为核心

的创新业务模式。报告期内，获取客户线索 4,053 条，成交额约 1.5 亿元。

• a. 优化直播电商业务矩阵，深耕北京市场，实现了北京市场份额的持续攀升。2026 年上半 年，布局抖音、视频号、小红书三大平台，建成“官方旗舰云门店+大 V 云门店”共 42 个账号矩阵，新增外部大 V 的创新合作模式；同步完成由廊坊向北京延伸的业务布局， 北京区域业绩成交占比自 2024 年 27%稳步提升至 2026 年上半年 85%。

• b. 持续推进房屋优选平台提质升级。产品体系建设层面，紧贴市场需求推动平台由 V1.0 迭 代至 V3.5；打通客户线上看房至线下购房全流程，形成业务闭环。数据底座搭建层面， 创新构建北京新房评测三维模型与专项数据库，累计归集 367 个在售新房项目评测信息， 新房项目覆盖率超 98%，沉淀板块分析成果与近五年楼市成交数据，夯实平台内容优势。

• 4、园区衍生业务 （1）科创园区运营业务 苏州火炬在苏州、上海、南京、杭州等地布局科技产业园区，深耕长三角一体化区域，辐射

华中地区。作为行业领军企业，打造了 12 个国家级孵化器（含众创空间），2026 年上半年新增 2 个工信部标准级孵化器：IPP 创智产业园和江南智造科技创意园。

• 1）截至 2026 年 6 月 30 日，苏州火炬在运营项目 27 个，覆盖 10 座城市，在运营项目整体出

租率为 74%。报告期实现营业收入 1.30 亿元，经营性回款 1.37 亿元。新增招商 9.21 万平方米， 同比提升 50%。

• 2）报告期内，2026 年累计认定科技指标 25 个，企业互动举办 47 场。
• 3）报告期内，O'Park 园区智慧管理平台市场化拓展加速，智慧物联、企业发展培育、业财一

体化、智慧数据分析等应用持续升级，国资类园区平台公司、大学科技园加速拓展，O'Park 签约 上线园区运营商 28 个，新上线 83 个园区，在服务园区 294 个。申报业务新签合同 30 家，码上业 务（专为创业阶段、成长阶段的投资者及企业提供孵化服务、工商、财税、知识产权等各类专业 企业服务）新增客户 1,484 家。

• 5、“幸福精选”和“幸福优选”平台经营情况 “幸福精选”平台包括公司所持的幸福物业、深圳伙伴、苏州火炬三家公司的股权。2026 年

上半年，三家公司合计实现的营业收入约为 11.89 亿元（含幸福物业为公司合并报表范围内子公 司提供服务产生的营业收入），净利润约 0.20 亿元。

“幸福优选”平台包括公司所持的幸福产城、幸福安基、幸福安家、幸福蓝线、幸福慧智（北 京）企业管理服务有限公司、幸福智算（北京）企业管理服务有限公司六家公司的股权。

“幸福精选”平台及“幸福优选”平台涉及的公司在报告期内的经营情况详见“五、报告期 内主要经营情况之（二）公司业务板块具体进展情况回顾”相关内容。

截至报告披露日，公司金融债务和经营债务合计实施以股抵债金额约 236.62 亿元。公司将继 续强化“幸福精选”和“幸福优选”的业务经营、资本运作等相关工作，持续提升和兑现市场价 值，全力保障转股债权人的利益。

• 6、房地产行业经营性信息分析

(1) 报告期内房地产储备情况

(2) 报告期内房地产开发投资情况 单位：万元 币种：人民币

(3) 报告期内房地产销售和结转情况 单位：万元 币种：人民币

报告期内，公司共计实现销售金额 43,596.07 万元，销售面积 108,086.51 平方米，实现结转收入金额 7,412.34 万元，结转面积 38,925.21 平方 米，报告期末待结转面积 3,843,141.88 平方米。

(三) 主营业务分析

• 1、 财务报表相关科目变动分析表 单位：元 币种：人民币

营业收入变动原因说明：主要系本期房地产结转项目减少所致。 营业成本变动原因说明：主要系本期房地产结转项目减少所致。 销售费用变动原因说明：主要系本期销售代理费减少所致。 管理费用变动原因说明：主要系本期职工薪酬减少所致。 财务费用变动原因说明：主要系本期利息费用减少所致。 研发费用变动原因说明：主要系本期研发设计费减少所致。 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系购买商品、接受劳务支付的现金减少所致。 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系处置固定资产、无形资产和其他长期资产收 回的现金减少所致。 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系公司本期偿还债务支付的现金减少所致。

• 2、 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

• □适用 √不适用

(四) 非主营业务导致利润重大变化的说明

• □适用 √不适用

(五) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用

• 1、 资产及负债状况 单位：元 币种：人民币

其他说明 无

2、 境外资产情况 √适用 □不适用

• (1) 资产规模 其中：境外资产2,823,270,616.83（单位：元 币种：人民币），占总资产的比例为1.12%。
• (2) 境外资产占比较高的相关说明

□适用 √不适用

其他说明 无

3、 截至报告期末主要资产受限情况

√适用 □不适用 请参见“财务报告附注七、31”

4、 其他说明

□适用 √不适用

(六) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用

报告期内，公司设立新公司、对合并范围内子公司以现金、债权转股权或其他方式增资、对 外收并购等股权投资金额共计 37.88 亿元，较去年同期增加 2.66%。

(1)重大的股权投资

□适用 √不适用

(2)重大的非股权投资

□适用 √不适用

(3)以公允价值计量的金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

证券投资情况

• □适用 √不适用 证券投资情况的说明
• □适用 √不适用 私募基金投资情况
• □适用 √不适用 衍生品投资情况
• □适用 √不适用

(七) 重大资产和股权出售

• □适用 √不适用

(八) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用

主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 √适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

报告期内取得和处置子公司的情况 √适用 □不适用

其他说明

□适用 √不适用

(九) 公司控制的结构化主体情况 √适用 □不适用 见第八节财务报告附注十、1.在子公司中的权益。

六、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用

• 1、可能面对的风险

• （1）受宏观经济环境、行业环境、信用环境等因素的影响，公司存在部分债务未能如期偿还

及部分融资渠道受阻的情况，上述情形对公司业务开展仍会产生一定影响。

• （2）存在部分银行账户被冻结及未决诉讼情况，降低了部分资金的灵活性。
• （3）公司的产业园区业务具有投资金额大、业务周期长、业务环节复杂的特点。目前，部分

产业新城因投资不足或推进缓慢，业务发展将受到一定程度影响。

• （4）重整及预重整相关风险 1）公司是否进入重整程序存在重大不确定性 法院受理公司预重整，不代表法院正式受理申请人对公司的重整申请。截至报告披露日，

公司尚未收到法院受理重整申请的文件。该申请最终能否被法院受理，公司后续是否进入重整 程序存在重大不确定性。

2）公司股票可能面临终止上市的风险 即使法院裁定受理重整申请，公司仍存在因重整失败而被宣告破产并实施破产清算的风险，

根据《上海证券交易所股票上市规则》（以下简称“《股票上市规则》”）相关规定，若公司 因重整失败而被法院宣告破产，公司股票将面临被终止上市的风险。

（5）公司已被实施退市风险警示及叠加其他风险警示 公司 2025 年度经审计的归属于上市公司股东的净资产为负值，三年连续亏损且中瑞诚会计 师事务所（特殊普通合伙）对公司 2025 年度财务报告出具了包含与持续经营相关的重大不确定性 段落的审计报告，依据《上海证券交易所股票上市规则》相关规定，公司股票已被实施退市风险 警示及叠加其他风险警示。

若公司 2026 年经审计的财务会计报告相关财务指标触及《股票上市规则》规定的财务类强制 退市情形，公司股票将面临被终止上市的风险。

• 2、应对措施

• （1）在业务开展上，公司将始终以“保交楼”为第一要务，重点推进剩余公寓项目交付，并

致力于持续为业主提供优质、贴心的服务。聚焦核心主业，持续增强“造血”能力，抓销售、促 回款、保现金流，确保公司生存底线。

• （2）在经营管理上，强化预算及投资管控，降本增效；细化业务单元分类管理、精准施策；

通过存量资产盘活、股权合作等方式，改善公司流动性与财务状况，夯实可持续经营基础。

• （3）在战略转型上，公司坚定“全面转型产业新城服务商”战略方向，优化商业模式，强化

产业招商核心能力，依托产业新城园区场景，聚焦优质产业类资产及资源，积极探索新的增长点， 助力公司持续经营和发展。

• （4）在组织管理上，加强组织管理，提升组织效能、提高管理效率；同时，创新分配机制，

激发组织动力，稳定干部和骨干队伍，保持队伍战斗力。

(二) 其他披露事项

□适用 √不适用

第四节 公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用

公司董事、高级管理人员变动的情况说明 √适用 □不适用

公司股东平安人寿提名杨列辉女士为公司第八届董事会非独立董事候选人，公司于 2026 年 7 月 3 日召开的 2026 年第三次临时股东会审议通过《关于增选杨列辉女士为第八届董事会非独 立董事的议案》，增选杨列辉女士为公司第八届董事会非独立董事。

二、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的 √适用 □不适用