阳光新业地产股份有限公司 2026 年半年度报告

2026-L73

【2026 年 8 月】

第一节 重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法 律责任。

公司负责人刘丹、主管会计工作负责人王媛婷及会计机构负责人(会计主 管人员)王媛婷声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。

本半年度报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，因存在不确定性，不构 成公司对投资者的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险 认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。敬请投资者注意投资风 险。

公司在本报告“第三节 管理层讨论与分析”之“十、公司面临的风险和 应对措施”部分描述了公司未来经营中可能存在的风险及应对措施，请投资 者关注相关内容。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

目 录

第一节 重要提示、目录和释义.................................................................................. 1 第二节 公司简介和主要财务指标.............................................................................. 5 第三节 管理层讨论与分析.......................................................................................... 8 第四节 公司治理、环境和社会.................................................................................. 25 第五节 重要事项...........................................................................................................29 第六节 股份变动及股东情况...................................................................................... 49 第七节 债券相关情况...................................................................................................54 第八节 财务报告...........................................................................................................55

备查文件目录

（一）载有公司负责人、主管会计工作负责人、会计机构负责人（会计主管人员）签名并盖章的财务报表。

（二）报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

释义

第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司简介

二、联系人和联系方式

三、其他情况

• 1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化

□适用 不适用

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见 2025 年年报。

• 2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化

□适用 不适用

公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见 2025 年

年报。

3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

• □适用 不适用

四、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

• □是 否

五、境内外会计准则下会计数据差异

• 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

• □适用 不适用

公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用 不适用

公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

六、非经常性损益项目及金额

适用 □不适用

单位：元

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

适用 不适用 其他符合非经常性损益定义的损益项目为提供租赁招商及租户管理等服务产生的营业利润及其他业务收入。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 适用 □不适用

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

报告期内，公司核心业务体系涵盖商业运营管理、物业租赁及房屋销售三大板块，在行业深度调整期坚持稳健经营。

期内公司初步切入智算业务相关赛道，截至本报告期，相关业务尚处于初期起步阶段，对公司本期经营业绩未构成重大

影响。

（一）商业运营管理业务

公司依托资深专业运营团队，为商业项目提供全生命周期运营管理服务。报告期内，公司致力于通过专业的运营管

理与精细化管理手段，助力商业项目资产保值增值，实现资产价值最大化，进而获得管理服务收入。

（二）物业租赁业务

业务涵盖自持性物业租赁与经营性物业租赁，聚焦北京、上海、深圳、成都、沈阳等一二线城市核心区位项目，通

过“业态优化+租户赋能+精细化运营” 策略提升运营质量。报告期内，公司延续精细化运营传统，针对写字楼、商业综

合体等不同业态制定差异化租赁方案，强化与优质租户的长期合作，核心项目出租率保持较高水平，夯实租赁收入基本

盘。

（三）房屋销售业务

报告期内主要推进北京阳光上东项目车位销售及成都锦尚项目商办写字楼及配套车位销售。公司结合市场需求优化

销售策略，通过精准客户定位与高效渠道管理加速去化，在保障现金流回笼的同时，进一步优化资产结构，为聚焦核心

运营业务奠定基础。

（四）智算业务

报告期内，公司基于整体战略规划，战略性布局开展智算业务，启动智算中心前期筹备工作。上述业务均为初步落

地运营，当期实现相关营业收入约 93 万元，业务规模较小。公司经营团队正全力推进服务的落地工作。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求

报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、上海、深圳、成都和沈阳。

根据国家统计局数据，2026 年上半年，社会消费品零售总额 248,722 亿元，同比增长 1.3%。其中，除汽车以外的消

费品零售额 229,034 亿元，增长 2.8%。按消费类型分，商品零售额 220,467 亿元，增长 1.1%；餐饮收入 28,255 亿元，增

长 2.8%。上半年，全国网上商品和服务零售同比增长 5.2%，服务消费增速持续高于商品消费，消费市场总体呈现总量

平稳、结构分化的特征。

零售物业方面，2026 年上半年各核心城市表现分化，餐饮及体验类业态持续成为拉动市场活跃度的主要引擎，核心

商圈租金承压、非核心商圈以价换量的格局延续。写字楼市场方面，上半年主要城市新增供应普遍放缓，在人工智能、

科技等新质生产力需求驱动下，部分城市空置率出现阶段性回落，但市场整体仍处于租户主导阶段，“以价换量”仍是

主基调，租金延续下行、跌幅逐步收窄。

（一）北京

1、购物中心（零售物业）

2026 年上半年，北京零售物业市场新增供应约 4.0 万平方米。受部分百货退场及高端品牌收缩点位影响，上半年全

市净吸纳量约-1.1 万平方米；全市空置率保持基本稳定，录得 7.2%；购物中心首层平均租金延续温和调整，至每天每平

方米 29.8 元。

从新开店铺业态分布看，餐饮以约 49%的新开店占比稳居首位，服饰鞋包占 24%，生活方式类占 8%，珠宝首饰占

4%。消费分层趋势明显，体验型业态加速替代传统百货。

2、写字楼（办公楼）

2026 年上半年，北京办公楼市场无新项目入市，新增供应连续四个季度录得零交付，整体空置率连续第六个季度下

降至 17.8%，上半年净吸纳量约 20.4 万平方米。租金延续下行但降幅持续收窄，至每月每平方米 218.4 元。

从新租需求行业看，TMT（科技、媒体、通信）占比 35%，全金融业占比 24%，专业服务占比 10%，房地产和建筑

业占比 12%；区域分布上，CBD 占 22%，望京占 15%，中关村占 13%，丽泽占 11%，奥体占 10%。人工智能、量化基

金等科技金融类企业成为需求的主要驱动力。下半年，北京办公楼市场将迎来约 48 万平方米的新增供应。虽然供给侧压

力提升将推动全市空置率重回上升通道，但高品质新项目入市有望激活连层置换需求。北京持续强化对人工智能、科技

服务业及具身智能等领域的支持力度，有望在中长期转化为增量需求，但年内难以对冲新增供应带来的压力。

（二）成都

1、购物中心（零售物业）

2026 年上半年，成都零售物业市场无新增供应。前期调整所腾退的空置面积陆续得到品牌填补，上半年净吸纳量回

正，录得约 6.9 万平方米，带动整体空置率较去年底下降，至 9.1%。首层平均租金报价为每月每平方米 338.3 元。

非核心商圈通过引入轻奢、美妆、户外、餐饮类区域首店实现突围，品牌补位推动净吸纳回正，市场呈现边际回暖

态势。展望下半年，成都零售物业市场将迎来位于龙泉的龙湖驿都天街开业；非标商业继续放量，预计 3 个城市更新项

目和 1 个公园商业计划开业。

2、写字楼（办公楼）

2026 年上半年，成都优质办公楼市场新增供应约 13.7 万平方米，净吸纳量达 11.5 万平方米。截至二季度末，整体

空置率为 29.6%，平均账面租金为每月每平方米 61.9 元。

阳光新业地产股份有限公司 2026 年半年度报告全文

市场呈现“以价换量”特征，搬迁升级需求成为主要驱动力。甲级楼租赁交易分行业按面积看，金融业、科技互联网、专业服务主导上半年去化，分别占比 29.6%、22.2%、

12.3%；增量交易（新设立和扩租）分行业按面积看，金融业、科技互联网、消费服务和教育引领，分别占比 34.1%、19%、18.4%。展望下半年，成都优质办公楼市场预计将迎

来 6 栋新建楼宇合计约 26 万平方米的新增供应，其中的 53%将落于金融城。

（三）深圳

2026 年上半年，深圳零售物业市场无新增供应。上半年净吸纳量约 3.1 万平方米，全市优质购物中心空置率保持相对低位，录得 4.4%；首层平均租金（面价）为每天每平

方米 17.6 元。

餐饮业态活跃度超过零售，简餐成为绝对需求主力，体验式消费继续承接市场需求，市场整体以价换量态势未改。未来六个月，新增供应仍较充裕，预计入市规模超 50 万

平方米，大体量项目主要分布于坪山与蛇口。尽管供应放量，得益于招商前置策略，全市空置率有望维持相对低位；但核心商圈及次核心商圈内竞争压力较大的项目，租金延续

下行，整体市场租金表现继续承压。（市场数据资料来源：世邦魏理仕）

（四）上海

据仲量联行观察，中国长租公寓市场正从规模扩张迈向高质量发展的新阶段，政策支持持续加码、租赁需求结构升级、资本参与日益多元，推动行业加速走向专业化。从存

量规模来看，上海长租公寓市场体量在全国处于领先地位。截至 2025 年末，上海在营长租公寓项目达 695 个，共计约 33 万套房源，平均租金约为 113 元/平方米/月，平均出租

率为 89%。2026 年一季度新增供应长租公寓 17400 套，其中保租房 15200 套，占新增 87.4%；商办楼宇调规改造 R4 租赁住房成为供应来源重要增量，大量存量市场化项目评估

申请纳保，作为改善现金流、打通 REITs 退出路径的资产盘活模式也得到市场验证。

主要项目销售情况

10

主要项目出租情况

土地一级开发情况

□适用 不适用

融资途径

发展战略和未来一年经营计划

（一）公司发展战略

2026 年下半年，公司将继续秉持“稳健经营、价值挖掘、创新转型”的核心方针，以“用实绩重塑价值”为全年工作主

线，以“夯实存量收益、严控成本支出、保障现金流安全”为核心目标，聚焦商业运营本质，通过本土化团队培养、刚需

业态聚焦、线下商户联动，巩固并延续上半年核心项目出租率与租金收缴水平的改善态势；轻资产拓展聚焦高价值与低

风险项目，重点推进已储备的条件适配项目，以低成本标准化输出稳步扩大管理规模；为优化公司业务结构、拓展多元

化经营渠道，公司基于自身经营资源及实际情况，有序推进阳光智算中心项目建设。

（二）经营计划

1、夯实基本盘，保障经营收入稳定

• （1）提升出租效率：在行业“以价换量”特征延续、租金整体承压的背景下，针对不同业态、不同区位制定差异化

招商策略，强化对新兴品牌与旗舰店级的招商激励。同时实施灵活招商政策，通过广告资源支持及开业营销联动等措施，

提升入驻意愿与长期留存率，助力招商去化；在保障出租率的同时兼顾租金水平与租约质量，避免单纯以价换量。

• （2）缩短空置周期：建立租约到期前 6 个月的续约预警与主动洽谈机制，提前识别续租意向，稳定优质租户。下半

年重点排查租约集中到期项目，提前锁定接续商户，压降空置转换损失。同步持续完善“招商品牌资源库”，充分整合

各项目已积累的品牌储备资源，系统化拓展和储备意向商户，确保商户的更替与引入实现高效无缝衔接。

2、优化项目定位，构筑差异化竞争力

• （1）业态结构化升级：顺应体验式消费、服务消费韧性增强与业态融合趋势，系统性降低零售占比，重点引入沉浸

式娱乐、健康运动、文化创意、主题餐饮、生活服务等高粘性体验业态，形成业态聚落与生态闭环，打造具有鲜明主题

与场景特色的商业项目，实现与周边竞品的差异化竞争。

• （2）定位差异化突围：依据项目区位与客群特征，确立“潮人娱乐体验聚集地”、“年轻亲子家庭体验生活中心”、

“多彩欢乐聚场”等细分定位，实现与周边竞品的显著区隔。逐步建立“业态—品牌—场景—活动”四维一体的内容运

营体系，推动项目从租赁平台向内容平台转型。

3、深化营销赋能，提升客流与转化效能

• （1）客流激活：增加高互动性、强参与度的主题活动占比，强化项目吸引力与客户黏性。依托会员系统与大数据分

析，实现客群分层运营，推送个性化活动内容，提升复访率与活跃度。

• （2）销售转化：联合商户开展时段性、主题式促销活动，结合节假日、周末、夜间等不同时段，联合商户开展专属

促销与补贴活动。整合项目推广资源与商户自有渠道，实现流量共享与销售共振，提升客流转化率与商户销售业绩。

4、加速资产去化，优化资产结构

• （1）低效资产快速去化：针对存量车位、写字楼单元等资产，制定“一资产一策略”销售方案，结合市场窗口期灵

活调整定价与付款条件，加速现金回流。把握机构投资者对核心城市商办资产关注度回升、大宗交易市场活跃度提升的

窗口期，探索大宗交易、股权合作等多元退出路径，提升资产周转率。

• （2）存量资产经营价值挖掘：对暂未销售资产，推行“租售并举”策略，优先推动整租、分租、联营等经营性方案，

实现租金收益覆盖持有成本，并为后续增值退出创造条件。

5、拓展经营规模，探索轻资产发展路径

重点关注一二线城市老旧项目改造、社区商业更新等机会，通过并购、托管、品牌输出等方式，拓展轻资产管理规

模。下半年将加快跟进已储备的条件适配潜在项目，力争实现运营管理规模再扩张。

6、稳步推进阳光智算中心建设

公司将有序推进项目各项实施工作，完成相关报批报审手续，落实机房、机电等基础设施建设；统筹落实项目建设

资金，完善项目建设管理与运维体系，组建专业化业务团队，同步做好客户资源储备，稳步推动项目落地实施。

7、严控成本支出，保障现金流安全

• （1）成本刚性压降：巩固业主方降租等已落地成果，并将降本举措向能耗、物业、营销及管理费用等各环节延伸，

向管理要效益。

• （2）现金流安全：制定合理的资金使用计划，统筹销售回款、租金收缴与融资安排，保持有息负债规模与资产负债

率处于合理水平，确保公司现金流安全与经营稳健。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

适用 □不适用

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

□适用 不适用

二、核心竞争力分析

1、核心区位资产价值与存量焕新专业能力

公司持有并运营位于北京、上海、深圳、成都、沈阳等一线及新一线城市成熟商圈的优质商业物业，资产具备稀缺

的区位价值和长期增值潜力。面对市场变化，公司已构建成熟的存量商业资产运营能力，通过精准的业态规划、品牌升

级与空间重塑，持续挖掘资产潜力，实现项目的价值重生，为公司的稳健经营奠定坚实基础。

2、精细化运营与轻资产业务拓展能力

公司深耕国内一线及新一线城市重点区域，积累了深厚的本地化运营经验和品牌资源库，在招商推广、租户管理与

客户服务方面实现精细化运作，保障了项目的高效运营与租金收益。在此基础上，公司正积极向商业运营管理服务商转

型，已具备专业的轻资产输出能力，通过委托管理、品牌咨询等模式，开辟新的增长路径，降低周期性风险，提升发展

韧性。

三、主营业务分析

概述

参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。

主要财务数据同比变动情况

单位：元

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动

□适用 不适用

公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。

营业收入构成

单位：元

占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况

适用 □不适用

单位：元

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据

□适用 不适用

四、非主营业务分析

适用 □不适用

单位：元

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2、主要境外资产情况

□适用 不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

适用 □不适用

单位：元

其他变动的内容

系通州阳光新生活广场水电工程改造结算金额调整所致。

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是 否

4、截至报告期末的资产权利受限情况

六、投资状况分析

1、总体情况

□适用 不适用

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用 不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用 不适用

4、金融资产投资

• （1） 证券投资情况

□适用 不适用

公司报告期不存在证券投资。

• （2） 衍生品投资情况

□适用 不适用

公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

• □适用 不适用

公司报告期无募集资金使用情况。

七、重大资产和股权出售

• 1、出售重大资产情况

□适用 不适用

公司报告期未出售重大资产。

• 2、出售重大股权情况

□适用 不适用

八、主要控股参股公司分析

适用 □不适用

主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况

单位：元

报告期内取得和处置子公司的情况

适用 □不适用

主要控股参股公司情况说明

无。

九、公司控制的结构化主体情况

适用 □不适用

2014 年 2 月 28 日，本公司完成了对上海锦赟 100%股权收购的交易。本公司与中信信托合作，中信信托以其发行的 信托计划出资与本公司、本公司之一致行动人北京永盛智达投资管理有限公司合作成立有限合伙企业聚信新业，合伙期 限为 5 年，本公司将聚信新业作为特殊目的实体纳入本公司合并范围。

有限合伙企业聚信新业出资比例构成如下：（1）普通合伙人聚信阳光以现金 100 万出资；（2）中信信托通过发行 信托募集资金认购首期 A 类合伙人份额 1.45 亿元（第二期发行金额增加至 1.60 亿元）；（3）中信信托通过发行信托计 划拟募集资金 2.5 亿认购 B 类有限合伙人份额。（4）我公司全资子公司天津瑞升和我公司一致行动人永盛智达分别以现 金 1.5 亿和 1 亿出资认购 C 类有限合伙人份额；

普通合伙人聚信阳光由中信聚信、天津瑞升、及我公司另外一家全资子公司北京瑞业投资管理有限公司投资设立， 出资比例为 4:4:2。我公司通过全资子公司天津瑞升及北京瑞业投资控制普通合伙人聚信阳光 60%的股权，进而间接控制 聚信新业。

有限合伙人各方收益分配顺序如下： （一）A 类有限合伙人

• A 类为纯债权性质的合伙人，在合伙人分配顺序中属于最优先级的合伙人。首期 A 类有限合伙出资额约为人民币

• 1.45 亿元（第二期发行金额增加至 1.60 亿元）。A 类合伙人仅获得固定收益，收益根据实际发行情况确定，本公司预计 综合发行成本不超过发行时同期银行贷款基准利率的 2.5 倍。

（二）B 类有限合伙人

• B 类为股债结合性质的合伙人，在分配顺序中属于中间级的合伙人，出资额为 2.5 亿。在有限合伙各合伙人出资到

位后第四年开始，B 类合伙人可要求本公司以年化 10.4%的成本回购 B 类的份额。或者本公司可强制以年化 15.4%的成 本主动收购 B 类的份额。若 B 类合伙人和阳光都不行使上述的权利，则 B 类在有限合伙清算时按分配顺序在 A 类分配 完之后，和 C 类合伙人共同享有有限合伙的剩余权益。在 B 类和 C 类的本金都分配完后，优先分配 B 类的基准收益为 10.4%，再分配 C 类的基准收益 10%，之后的为超额收益。

（三）C 类有限合伙人

• C 类为股权性质的合伙人，在分配顺序中属于劣后级的合伙人。在 A 类的本金收益和 B 类的本金分配完后，再分配

C 类本金。若本公司在第四年开始选择强制收购 B 类的份额，则 A 类和 B 类都属于固定融资性的合伙人，C 类享有清算 融资后的所有剩余权益。 亦可由 B 类强制要求本公司进行回购。

（四）超额收益 若 B 类合伙人和本公司都没有行使强制回购权和收购权，则在有限合伙到期清算时，可能存在超额收益，即分配完

A 类本金收益、B 类本金和基准收益、C 类本金和基准收益后，剩余的部分要在聚信阳光和 B 类及 C 类合伙人中进行分 配。

聚信新业投资回报取决于银河宾馆主楼项目的经营业绩，因此，聚信新业的相关活动实质上是银河宾馆主楼项目的

相关活动，管理层认为银河宾馆主楼项目的选择及收购价格的确定、改造方案及改造预算的制定、更新改造后的经营决 策是对聚信新业的回报产生最重大影响的活动，这些活动由阳光新业主导，这主要是由于阳光管理层具备商业地产经营 方面多年的经验。阳光新业通过上述经营活动获取相关利益及承担对应性风险。

2017 年 4 月 25 日，本期 A 类产品赎回，该事项已在 2017 年第一季度报告中予以披露。 2017 年 7 月 17 日，本期 B 类产品赎回，该事项已在 2017 年半年度报告中予以披露。

各方经协商一致，2018 年 1 月 31 日公司全资子公司北京瑞业与聚信阳光、中信信托、永盛智达、天津瑞升(以上各 方合称“全体合伙人”)，签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）之退伙协议》和《聚信新业（昆山）投资中心 （有限合伙）之入伙协议》，北京瑞业与天津瑞升、永盛智达签署《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协 议》，全体合伙人一致同意，聚信阳光和中信信托退出合伙企业，退出合伙企业后，聚信阳光和中信信托不再享有原合 伙协议项下合伙人的任何权利。北京瑞业通过直接认缴合伙企业出资的方式，作为普通合伙人加入合伙企业，认缴出资 额为人民币 100 万元，并将按照约定缴付出资，合伙企业的普通合伙人和执行事务合伙人由北京瑞业担任。

根据北京瑞业、天津瑞升、永盛智达三方签署的《聚信新业（昆山）投资中心（有限合伙）合伙协议》，合伙企业 合伙期限为八年，即 2014 年 1 月 23 日至 2022 年 1 月 22 日，存续期间届满，经全体合伙人一致同意，合伙期限延长至 2027 年 3 月 31 日。

同时，北京瑞业与聚信阳光签署《股权转让协议》,将聚信阳光持有的北京荣合 0.1%股权转让给北京瑞业。 2020 年 3 月 4 日，中信信托将其全资子公司中信聚信所持聚信阳光 40%股份在北京产权交易所挂牌出售，北京瑞业

已摘牌并完成工商变更，变更后的股权结构如下图所示：

十、公司面临的风险和应对措施

1、市场竞争与经营压力风险及应对措施

2026 年以来，行业存量竞争特征进一步强化，主要城市写字楼市场仍面临较大的新增供应压力，零售商业加速向体

验式、内容化方向转型，消费需求由商品购买转向情绪价值与场景体验，缺乏内容运营与数字化能力的传统商业项目面

临加速出清的风险。

受市场需求波动、行业竞争加剧等多重因素影响，公司经营压力仍然较大。对此，公司将采取以下应对措施：一是

持续强化市场调研与分析工作，动态调整业务策略，确保决策的科学性与及时性；二是持续优化产品与服务品质，全面

提升核心竞争力；三是深化对目标市场的研究与洞察，制定差异化的市场策略与产品定位，构建独特的竞争优势；四是

顺应体验式消费趋势，加强内容营销与新媒体运营，通过引入首店品牌、打造主题活动与场景创新，并借助小红书、微

信公众号、短视频等线上平台开展精准推广，构建“线上引流—线下体验—二次传播”的全域运营闭环，提升项目客流、

出租率与租户经营质量。

2、资产价值波动风险及应对措施

公司经营性物业主要位于北京、上海、深圳、成都、沈阳等城市，在写字楼租金持续下行、部分城市空置率处于相

对高位的行业环境下，投资性房地产公允价值存在波动风险，可能对公司经营业绩产生不利影响。对此，公司将持续推

进存量资产焕新与业态调改，通过品牌升级、空间重塑与运营提效提升资产经营质量和出租率水平。

3、跨界风险及应对措施

公司智算业务尚处于业务拓展初期，行业运营、项目落地及技术运维经验相对欠缺，在市场开拓、客户培育、技术

服务、项目管理等方面存在一定的不确定性，短期内可能面临市场竞争、业务落地不及预期等跨界经营风险。

针对上述风险，下半年公司将完善业务运营体系，搭建专业化业务团队；积极拓展新业务市场，优化产品及服务方

案，提升市场拓展能力；同时，强化全流程风险管控，加大成本费用管控力度，有效降低跨界经营带来的不确定性风

险。

4、流动性风险及依赖于公司控股股东资金支持

现阶段公司货币资金储备相对有限，公司日常经营周转、资金调度存在一定压力，业务发展一定程度依赖控股股东

资金支持。若未来公司经营现金流改善不及预期、外部市场环境发生不利变化，或控股股东支持力度出现变动，公司将

面临一定的流动性风险。

针对上述风险，公司将进一步完善财务管控体系，加强全流程财务规划与精细化管理，保障资金使用的合理性与高

效性；深化与各类金融机构的合作，积极拓展多元化融资渠道；严格执行成本管控措施，建立健全成本监督机制，确保

各项成本支出始终控制在预算范围内；同时依托应收账款清缴专项工作形成的长效管理机制，保持较高的综合收入收缴

率，切实保障经营性现金流安全。

5、公司市净率高于行业平均水平

根据中证指数有限公司官方网站发布的最新行业数据显示，公司所属房地产业最新市净率为 0.83，公司市净率为

• 2.65，显著高于行业平均水平。公司当前估值与行业整体估值水平存在较大偏差，估值溢价缺乏充分的基本面支撑，存

在估值回落风险，敬请广大投资者理性判断、审慎投资。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况

公司是否制定了市值管理制度。

□是 否

公司是否披露了估值提升计划。

是 □否

2026 年 2 月 10 日公司召开第十届董事会第三次会议，会议审议通过了《关于估值提升计划的议案》，2026 年公司

将围绕经营提升、产业并购、加强与控股股东沟通、强化投资者关系管理及提升信息披露质量等几个方面提升公司投资

价值。

具体内容详见公司于 2026 年 2 月 12 日在指定信息披露媒体披露的《估值提升计划》（公告编号：2026-L26）。

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是 否

第四节 公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

适用 □不适用

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用 不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用 不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

四、环境信息披露情况

上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

□是 否

五、社会责任情况

2026 年上半年，公司严格遵循上市公司治理规范，深度践行 ESG 可持续发展理念，将社会责任建设全面融入公司治

理、经营发展、团队建设、公益服务全链条。公司主动统筹兼顾股东、员工、商户消费者、社区社会、生态环境等多方

利益相关者权益，持续完善社会责任管理体系，扎实落地各项履职举措，实现企业经营发展与社会责任践行双向赋能、

协同共进。

（一）深化合规治理，筑牢可持续发展基石

公司坚持以规范治理赋能长效发展，持续健全内控管理、合规经营、投资者关系管理体系，全方位防范经营风险、

规范运营流程，以稳健、透明、合规的治理能力，为企业履行社会责任筑牢根本保障。

1、健全内控风控体系

持续推进管理制度迭代与业务流程优化，上半年常态化开展制度查漏补缺 11 份、流程优化 10 条与执行落地督导，

不断完善全流程内控管理体系，全面提升企业规范化、精细化管理水平；常态化开展业务自查、风险排查与问题整改，

上半年整改事项共计 40 项、整改完成率 100%，实现风险问题闭环管控，有效规避各类内控经营风险；持续升级舆情与

风险预警平台，强化对行业动态、企业经营、利益相关方相关风险的智能识别、科学研判与提前预警，上半年公司整体

舆情生态持续健康向好。

2、坚守廉洁合规经营

秉持诚信经营、合规致远的发展原则，严格规范各业务板块运营流程，常态化开展合同核查、流程追溯、档案核验

及 2 起投诉事项核查处理，精准规范业务全链条管理。持续畅通廉洁监督渠道，面向全体员工、合作方常态化公示徇私

舞弊、商业贿赂等违规违纪举报途径，上半年组织公司全员开展廉洁警示教育培训 1 场，全面强化全员合规意识，筑牢

企业廉洁经营、诚信发展的坚固防线。

3、优化投资者关系管理

严格恪守上市公司信息披露相关监管规定，建立健全标准化、规范化信息披露工作机制，确保各类信息披露真实、

准确、完整、及时、公平。上半年规范组织召开股东会、董事会等各类专项会议，有序开展重大事项研判、定期报告编

制披露等工作，高效响应各类投资者咨询诉求，切实保障全体股东与投资者的合法权益，持续维护上市公司透明、规范、

可信的资本市场形象。

（二）践行绿色发展，打造低碳生态商业

公司坚定不移推进绿色低碳相关工作，从项目运维、营销运营两大核心场景发力，持续降能耗、减浪费、优环境，

全方位构建绿色低碳商业运营体系。

1、精细化绿色运维降碳

聚焦旗下商业项目全周期绿色运营，通过硬件设备升级、能耗数据精细化管控、无效能耗专项排查等多重举措，持

续提升能源资源利用效率，在不影响体验的基础上，稳步压降公共区域及经营场景能耗，打造低碳、环保、舒适的经营

消费环境，为商户、消费者提供优质绿色商业体验。

2、轻量化绿色营销减耗

全面推行环保、简约、可持续的绿色营销模式，摒弃粗放式场景搭建，坚持物料循环复用，大幅减少大型美陈制作

与一次性物料消耗，在有效控制营销成本的同时，减少资源浪费与环境负荷。

（三）坚持以人为本，赋能员工成长成才

公司始终将员工作为企业核心竞争力，深耕人才培育、激励赋能、组织建设，构建完善的员工成长与发展体系，尊

重员工价值、赋能员工成长，打造积极向上、凝心聚力的阳光职场，实现企业与员工双向成长、共赢发展。

1、优化激励机制，彰显员工价值

持续优化评优激励体系，深入项目一线、聚焦实战业绩，常态化开展一线季度评选工作，配套多元化、精准化奖励

机制，树立岗位先进标杆，弘扬奋斗实干精神，充分激发全员的主动性与创造性；定期升级绩效考核系统，建立科学、

公平的绩效管理体系，上半年修订《绩效考核管理制度》《3S 目标考核绩效管理办法》，强化目标导向和责任意识，促

进员工职业发展。

2、完善培育体系，夯实人才根基

持续迭代升级内部培训体系，上半年完成内训课程 42 门、优秀经营管理案例分享 3 场、讲师认证 1 场，计划达成率

100%；启动新锐梯队建设，设有新锐蓄力项目、新锐菁英项目，已完成关键岗位梯队库的搭建。

（四）深耕服务惠民，传递商业责任温度

公司立足商业主业优势，以优质服务赋能消费升级，以公益实践深耕社区共建，持续优化消费服务、商户服务、便

民服务场景，创新公益帮扶与社区服务模式，积极践行“商业向善”，持续传递企业社会温度。

1、升级优质服务，赋能消费提质

紧贴市场发展趋势与客群消费需求，动态优化项目定位、迭代业态布局、创新消费场景，积极引入地方特色业态与

优质品牌，上半年常态化开展多元化促消费活动 221 场，持续激活区域消费活力。深耕一刻钟便民生活圈建设，持续完

善亲子玩乐、运动场地、宠物友好空间等免费便民配套，全方位提升消费者体验。

上半年，旗下项目深圳·沙井京基百纳广场利用项目东外广场的开敞空间与古榕树荫，投入打造全龄友好陪伴型生

活空间——榕民快乐聚场，占地近 3500 平方米，面向全年龄段市民提供免费公益与品质经营相结合的复合休闲场景，既

保障基本民生休闲，又丰富消费选择，开放后实现客流同比增长 21%。其中亲子区“榕下童趣乐园”占地近 600 平方米，

实行全免费开放，设有近百平方米趣味沙池、12 米长大蚂蚁滑梯、攀爬网、秋千、摇摇车、跷跷板等无动力设施，自

2026 年 5 月 10 日运营以来，收获周边家庭广泛好评。

2、严守安全底线，保障稳健经营

始终坚持安全经营底线思维，常态化开展日常危险源和设施设备预警清单安全管理、节假日前夕专项安全检查、

《安全-商业运营的生命线》主题培训、应急实战演练等安全工作。上半年，公司各项目经营秩序平稳，实现经营管理安

全零事故。

3、创新公益共建，赋能社区发展

以旗下商业空间为核心公益载体，深耕社区友好建设，打造属地社区公益服务枢纽，联动政府部门、公益机构、社

会组织搭建多方共建平台，持续激活商业空间公益价值，打造服务周边居民的“城市公共客厅”，深度融入社区治理与

民生服务。

上半年，创新打造了“阳光邻里节”活动 IP，开展亲子互动、非遗文化体验、儿童友好、女性友好、社区运动联谊

等惠民特色活动，前后共举办 45 场。成都·阳光新业中心荣获当地社区颁发的“爱心企业”“文明先进企业”牌匾；深

圳·沙井京基百纳广场荣获“爱心联盟单位”“热心公益体育事业单位”等称号。

第五节 重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事 项

适用 □不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

• □适用 不适用

公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

• □适用 不适用

公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况

半年度财务报告是否已经审计

• □是 否

公司半年度报告未经审计。

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

• □适用 不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

• □适用 不适用

七、破产重整相关事项

• □适用 不适用

公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项

重大诉讼仲裁事项

• □适用 不适用

本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。

其他诉讼事项

适用 □不适用

九、处罚及整改情况

• □适用 不适用

公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

适用 □不适用

公司及控股股东、实际控制人刘丹女士不存在未履行法院生效法律文书确定的义务、所负数额较大的债务到期未清偿等情况。

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

适用 □不适用

注：1、2024 年 6 月 20 日，公司召开第九届董事会 2024 年第六次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署〈委托租赁服务协议〉暨关联交易的议案》，京基房地

产委托深圳瑞和整体为其持有的京基一百大厦的租赁招商及租户管理等事务提供服务，每期服务费为人民币 200 万元（含税），以一个自然季度为一期。服务期限一年六个月，

自 2024 年 7 月 1 日至 2025 年 12 月 31 日。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 6 月 21 日的 2024-L35 号、2024-L36 号公告。

• 2、2025 年 4 月 17 日公司召开第十届董事会第一次会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署〈委托租赁补充协

议一〉暨关联交易的议案》。深圳瑞和与京基房地产签署《委托租赁补充协议一》，将原合同服务期限延长 3 年，委托

服务费自 2025 年 1 月 1 日变更为每年固定服务费 700 万元加奖励服务费 240 万元，并调整部分委托方式。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2025 年 4 月 19 日的 2025-L29 号、2025-L39 号公告。

• 3、2026 年 3 月，深圳瑞和与京基房地产签署《委托租赁终止协议》，上述服务协议已于 2026 年 3 月 31 日终止。

2026 年 1-3 月，公司累计已发生的服务费为人民币 205 万元（含税）。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用 不适用

公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用 不适用

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

适用 □不适用

是否存在非经营性关联债权债务往来

是 □否

应收关联方债权

应付关联方债务

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用 不适用

公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用 不适用

公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

适用 □不适用

（1）关于全资子公司向关联方申请借款的关联交易事项

2026 年 3 月 19 日，公司召开第十届董事会 2026 年第三次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司向关联方申

请借款暨关联交易的议案》，公司全资子公司深圳瑞和向关联企业承希科汇申请借款不超过人民币 5.5 亿元，借款期限

24 个月，借款利率为年利率 2.9%。深圳瑞和有权提前归还本金和利息。本借款为信用借款，深圳瑞和不向承希科汇及其

关联方提供任何形式的担保。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2026 年 3 月 20 日的 2026-L39 号公告、2026-L40 号公告。

2026 年 5 月 25 日，公司召开第十届董事会 2026 年第六次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司向关联方申

请借款暨关联交易的议案》，承希科汇向深圳瑞和增加提供借款不超过人民币 3 亿元，借款期限 24 个月，借款利率为年

利率 2.9%。本借款为信用借款，深圳瑞和不向承希科汇及其关联方提供任何形式的担保，深圳瑞和有权提前归还本金和

利息。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2026 年 5 月 27 日的 2026-L53 号公告、2026-L54 号公告。

截至本报告期末，上述事项正常推进中。

（2）关于全资子公司向京基集团借款及借款展期的关联交易事项

2022 年 7 月 15 日，公司召开第九届董事会 2022 年第三次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司向控股股东

借款暨关联交易的议案》，北京星泰与京基集团签署《借款合同》，北京星泰向京基集团借款不超过人民币 1.7 亿元，

借款期限 12 个月，借款年化利率 3.5%，北京星泰有权提前归还本金和利息。本借款为信用借款，北京星泰不向京基集

团及其关联方提供任何形式的担保。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2022 年 7 月 16 日的 2022-L41 号公告、2022-L42 号公告。

公司分别于 2023 年 11 月、2024 年 1 月及 2025 年 2 月召开临时股东大会，同意北京星泰与京基集团签署《借款展期

协议》及《统借统还借款展期协议二》、《统借统还借款展期协议三》，北京星泰向京基集团申请上述剩余未归还借款

本金展期，展期后的借款到期日为 2026 年 1 月 14 日，展期借款利率不变，利息按资金实际使用天数计算。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2023 年 10 月 27 日的 2023-L27 号、2023-L29 号、11 月 15 日的

• 2023-L31 号公告及 2024 年 1 月 16 日的 2024-L01 号、2024-L02 号、2 月 1 日的 2024-L05 号、2025 年 1 月 24 日的 2025-

L01 号、2025-L03 号、2 月 12 日的 2025-L07 号公告 。

2026 年 1 月 12 日，公司召开第十届董事会 2026 年第一次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司向京基集团

申请借款余额展期暨关联交易的议案》，同意北京星泰与京基集团签署《统借统还借款展期协议四》，北京星泰向京基

集团申请上述剩余未归还本金人民币 87,207,916.67 元借款展期，展期期限 24 个月，展期后的借款到期日为 2028 年 1 月

14 日，展期借款利率维持不变，利息按资金实际使用天数计算，上述事项经公司 2026 年 1 月 28 日召开的 2026 年第一次

临时股东会审议通过。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2026 年 1 月 13 日的 2026-L04 号、2026-L06 号、1 月 29 日的 2026-

L14 号公告。

截至本报告期末，上述事项正常推进中。

（3）关于公司全资子公司向京基集团有限公司借款及借款展期的关联交易事项

2020 年 8 月 26 日，公司召开第八届董事会 2020 年第七次临时会议，会议审议通过了《关于公司全资子公司北京星

泰房地产开发有限公司拟向京基集团有限公司借款暨关联交易的议案》。北京星泰与京基集团签署《借款合同》，北京

星泰向京基集团借款不超过 1.7 亿元人民币，借款期限 12 个月，借款年化利率 5%，可随时偿还。本借款为信用借款，

北京星泰不向京基集团及其关联方提供任何形式的担保措施。上述事项经公司 2020 年 9 月 15 日召开的 2020 年第一次临

时股东大会审议通过。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2020 年 8 月 27 日的 2020- L48 号公告、2020-L51 号公告，2020 年

9 月 16 日的 2020-L59 号公告。

公司分别于 2021 年 9 月、2022 年 9 月、2023 年 11 月及 2024 年 1 月、2025 年 2 月召开临时股东大会，同意北京星

泰与京基集团签署《借款展期协议》、《借款展期协议二》、《借款展期协议三》及《统借统还借款展期协议四》、

《统借统还借款展期协议五》，北京星泰向京基集团申请上述 1.7 亿元人民币借款展期，展期后的借款到期日为 2026 年

• 3 月 16 日，展期借款利率不变，利息按资金实际使用天数计算，偿还借款本金时一并偿还利息。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L37 号、9 月 15 日的 2021-

L41 号、2022 年 8 月 30 日的 2022-L43 号、2022-L45 号、9 月 17 日的 2022-L51 号、2023 年 10 月 27 日的 2023-L27 号、

• 2023-L29 号、11 月 15 日的 2023-L31 号、2024 年 1 月 16 日的 2024-L01 号、2024-L02 号、2 月 1 日的 2024-L05 号、2025

年 1 月 24 日的 2025-L01 号、2025-L02 号、2 月 12 日的 2025-L07 号公告。

2026 年 1 月 12 日，公司召开第十届董事会 2026 年第一次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司向京基集团

申请 1.7 亿元借款展期暨关联交易的议案》，同意北京星泰与京基集团签署《统借统还借款展期协议六》，北京星泰向

京基集团申请上述 1.7 亿元借款展期，展期期限 24 个月，展期后的借款到期日为 2028 年 3 月 16 日，展期借款利率维持

不变，利息按资金实际使用天数计算，上述事项经公司 2026 年 1 月 28 日召开的 2026 年第一次临时股东会审议通过。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2026 年 1 月 13 日的 2026-L04 号、2026-L05 号、1 月 29 日的 2026-

L14 号公告。

截至本报告期末，上述借款本金及利息已全部归还。

（4）关于续租办公场所的关联交易事项

2024 年 10 月 30 日，公司召开第九届董事会 2024 年第八次临时会议，会议审议通过了《关于拟续租办公场所暨关联

交易的议案》。公司所属全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成分别与京基房地产签订《租赁补充协议一》（续租），续租深

圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元、6901-01E 单元作为公司总部办公场所，租赁房产建筑面积为

1,120.17 平方米，租赁期限两年，租金为人民币 250 元/㎡/月（建筑面积），月租金合计为人民币 280,042.50 元，上述事

项经公司 2024 年 11 月 15 日召开的 2024 年第四次临时股东大会审议通过。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 10 月 31 日的 2024-L44 号、2024-L46 号、11 月 16 日的

• 2024-L53 号公告。

截至本报告期末，上述事项正常推进中。

（5）关于续签物业管理服务合同的关联交易事项

2024 年 10 月 30 日，公司召开第九届董事会 2024 年第八次临时会议，会议审议通过了《关于拟续签物业管理服务合

同暨关联交易的议案》。根据公司生产经营的需要，公司所属全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成分别与物业服务中心签订

《物业管理服务合同》补充协议一，物业服务中心向其租赁的深圳市深南东路 5016 号京基 100 大厦 A 座 6901-01A 单元、

6901-01E 单元提供物业管理服务，每月管理费用共计人民币 35,845.44 元，物业管理期限两年。该事项经公司 2024 年 11

月 15 日召开的 2024 年第四次临时股东大会审议通过。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 10 月 31 日的 2024-L44 号、2024-L47 号、11 月 16 日的

• 2024- L53 号公告。

截至本报告期末，上述事项正常推进中。

（6）关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的事项

2021 年 8 月 26 日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署〈经营托管协议〉暨

关联交易的议案》，京基集团同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审

计机构审定后的京基百纳净利润的 5%收取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后 2021 年 9 月 30 日起至同业竞争

解决之日止。上述事项经公司 2021 年 9 月 14 日召开的 2021 年第二次临时股东大会审议通过。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L38 号、9 月 15 日的 2021-

L41 号公告。

该协议已于 2026 年 1 月 29 日终止。 截至本报告期末，公司应收取托管费（含税）122.67 万元。

（7）关于全资子公司与京基百纳签署关联合同的事项

2024 年 7 月 31 日公司召开第九届董事会 2024 年第七次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司拟与关联方签

署关联合同的议案》，公司全资子公司百纳新业拟与京基百纳签署《装修补偿合同》，因京基百纳承租位于深圳市宝安

区沙井街道办事处沙头村的商业广场项目，并投入资金合计人民币 3.17 亿元对该商业项目进行装修改造，开办了“沙井

京基百纳广场”项目。现百纳新业接替京基百纳承租上述商业广场项目，并全面负责“沙井京基百纳广场”项目的管理

和运营，因此百纳新业拟向其补偿装修投入 9,700 万元，三年内付清。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 8 月 1 日的 2024-L39 号、2024-L41 号公告。

截至本报告期末，上述事项正常推进中。

（8）关于对外提供财务资助暨关联交易的事项

截至本报告期末，公司控股子公司上海晟璞按照持股比例在与上海银河其他股东同等条件下，向上海银河提供财务

资助共计 1,215 万元，财务资助期限至上海银河有偿还能力时或至上海银河项目转让时，本次财务资助为无息借款。

截至本报告期末，上述事项正常推进中。

重大关联交易临时报告披露网站相关查询

十二、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1） 托管情况

适用 □不适用

托管情况说明

关于全资子公司签署《经营托管协议》暨关联交易的事项

2021 年 8 月 26 日公司召开第八届董事会第六次会议，会议审议通过了《关于全资子公司签署〈经营托管协议〉暨关

联交易的议案》，京基集团同意由京基百纳将其经营管理权委托瑞和新业行使。瑞和新业按托管期间经双方认可的审计

机构审定后的京基百纳净利润的 5%收取托管费（含税），托管期限自托管协议生效后 2021 年 9 月 30 日起至同业竞争解

决之日止。上述事项经公司 2021 年 9 月 14 日召开的 2021 年第二次临时股东大会审议通过。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2021 年 8 月 27 日的 2021-L35 号、2021-L38 号、9 月 15 日的 2021-

L41 号公告。

该协议已于 2026 年 1 月 29 日终止。 截至本报告期末，公司应收取托管费（含税）122.67 万元。

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目

□适用 不适用

公司报告期不存在为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的托管项目。

（2） 承包情况

□适用 不适用

公司报告期不存在承包情况。

（3） 租赁情况

适用 □不适用

租赁情况说明

① 关于租赁办公场所的关联交易事项

2024 年 10 月 30 日，公司召开第九届董事会 2024 年第八次临时会议，会议审议通过了《关于拟续租办公场所暨关联

交易的议案》。公司所属全资子公司深圳瑞和、深圳瑞成分别与京基房地产签订《租赁补充协议一》（续租），续租深

圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6901-01A 单元、6901-01E 单元作为公司总部办公场所，租赁房产建筑面积为

1,120.17 平方米，租赁期限两年，租金为人民币 250 元/㎡/月（建筑面积），月租金合计为人民币 280,042.50 元，上述事

项经公司 2024 年 11 月 15 日召开的 2024 年第四次临时股东大会审议通过。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 10 月 31 日的 2024-L44 号、2024-L46 号、11 月 16 日的

2024-L53 号公告。

2026 年 6 月 11 日，公司控股子公司深圳阳光金汇科技有限公司（以下简称“阳光金汇”）与京基房地产签订《房

屋租赁合同》，阳光金汇承租深圳市深南东路 5016 号京基一百大厦 A 座 6308 单元为办公场所，租赁期限三年，月租金

合计为人民币 101,256.75 元。

截至本报告期末，上述事项正常推进中。

② 关于承租沙井商业广场项目的事项

2024 年 7 月 31 日公司召开第九届董事会 2024 年第七次临时会议，会议审议通过了《关于全资子公司拟签署重大经

营合同的议案》，公司全资子公司百纳新业拟与深圳市沙井沙头股份合作公司（以下简称“沙头公司”）、深圳市骏升泰

商贸有限公司（以下简称“骏升泰公司”）签署《租赁合同》及《租赁补充协议》，沙头公司、骏升泰公司一致同意将

位于深圳市宝安区沙井街道办事处沙头村的商业广场项目的一至七层整栋（包括地下室和夹层）全部物业（以下简称

租赁物业）以及依附于租赁物业的各种辅助设施的使用权利捆绑以现状整体出租给百纳新业，用于开设大型综合商业项

目（即“沙井京基百纳广场”项目），租赁物业面积 176,295.5 平方米（大写：壹拾柒万陆仟贰佰玖拾伍点伍平方米），

百纳新业按照现状承租租赁物业和按租赁合同约定支付租金，租赁期限自 2024 年 8 月 1 日至 2033 年 11 月 30 日止。同

时百纳新业承诺，在租赁合同期限届满后，同意再续租五年，即续租期间为自 2033 年 12 月 1 日起至 2038 年 11 月 30 日

止，租金在租赁合同租赁期限届满前 5 年的租金标准上递增 10%，其他条件不变。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2024 年 8 月 1 日的 2024-L39 号、2024-L40 号公告。

2026 年 3 月 30 日百纳新业与沙头公司、骏升泰公司签署了《租赁合同》补充协议，自 2026 年 4 月 1 日起至 2033 年

• 11 月 30 日期间的租金附条件进行下调。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2026 年 4 月 11 日的 2026-L47 号公告。

截至本报告期末，上述事项正常推进中。 ③ 关于上海新业中心签署租赁合同的事项

公司全资子公司上海锦赟资产管理有限公司（以下简称“上海锦赟”）与上海乐合嘉盛酒店管理有限公司（以下简称

“乐合嘉盛”）、上海阁乐汇公寓管理有限公司（以下简称“阁乐汇”）签署《租赁合同》，约定上海锦赟将其位于上

海市长宁区中山西路 888 号 1 幢 1-33 层、活动室的房屋出租给乐合嘉盛、阁乐汇，租赁期限自 2026 年 6 月 22 日起至

2045 年 8 月 8 日止，共 19 年零 47 天，租金总额人民币 663,659,389.01 元（含税）。

同时公司合营企业上海银河宾馆有限公司（公司持股 50%，以下简称“上海银河”）与阁乐汇签署《房屋租赁合

同》，约定上海银河将其位于上海市长宁区中山西路 888 号 2 幢 1 层局部（1,420 平方米）、地下二层局部（616 平方米）

房屋出租给阁乐汇，租赁期限自 2026 年 6 月 22 日起至 2045 年 8 月 8 日止，共 19 年零 47 天，租金总额人民币

24,884,494.86 元（含税）。

详细情况请参见公司在指定信息披露媒体披露的 2026 年 6 月 24 日的 2026-L68 号公告。

截至本报告期末，上述事项正常推进中。

为公司带来的损益达到公司报告期利润总额 10%以上的项目

适用 □不适用

注：“租赁收益”指年初至本报告期末，累计已发生的租赁费。

2、重大担保

适用 □不适用

单位：万元

采用复合方式担保的具体情况说明

• 1、公司全资子公司上东商业向厦门国际银行股份有限公司厦门分行申请人民币 38,000 万元授信。公司及上东商业控股子公司成都锦尚为该笔授信提供连带责任担保，成都

锦尚以其持有的成都阳光新业中心商场及写字楼提供抵押担保，及上述商场及写字楼的应收租金提供质押担保。

• 2、公司全资子公司百纳新业与深圳金海峡商业保理有限公司开展有追索权保理业务并签署《商业保理合同》，保理融资额度不超过人民币 8,000 万元，融资期限最长不超

过 2 年，公司及子公司沈阳阳光为该笔保理业务提供连带责任保证担保，公司及子公司深圳瑞和以合计持有的沈阳阳光 100%股权提供质押担保，同时沈阳阳光以其名下的不动

产提供抵押担保。沈阳阳光担保的最高债权额为人民币 12,000 万元，包括但不限于最高债权本金及主合同项下债务人应支付的保理手续费、保理融资利息等全部费用。

2025 年 11 月公司控股子公司成都紫瑞与金海峡签订《最高额抵押合同》，成都紫瑞以其持有的不动产（位于成华区二环路东二段 426 号、建设路 2 号的成都阳光新生活广

场项目项下不动产）为上述担保新增抵押担保。

3、公司控股子公司成都紫瑞与深圳金海峡商业保理有限公司开展有追索权池保理业务并签署《商业保理合同》，保理融资额度不超过人民币 10,000 万元，信用期限 1 年，

单笔保理业务期限不超过 36 个月，公司为该笔保理业务提供连带责任保证担保，成都紫瑞以其持有的不动产（位于成华区二环路东二段 426 号、建设路 2 号的成都阳光新生活

广场项目项下不动产）提供抵押担保，公司子公司北京瑞丰阳光投资有限公司以其持有的成都紫瑞 55%的股权提供质押担保。本次担保所担保的最高债权额为人民币 15,000 万

元。

3、委托理财

□适用 不适用

公司报告期不存在委托理财。

4、其他重大合同

□适用 不适用

公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

适用 □不适用

十四、其他重大事项的说明

适用 □不适用

1、公司控制权变更相关事项

• （1）2025 年 11 月 13 日，京基集团与刘丹女士签署了《股份转让协议》，京基集团以 2.42 元/股的价格向刘丹女士

转让其持有的公司股份 74,991,331 股（占公司总股本 10%），本次股份转让的交易对价总额为 181,479,021.02 元。

• （2）2026 年 1 月 14 日，京基集团与刘丹女士签署了《股份转让协议》。京基集团通过协议转让的方式向刘丹女士

转让其持有的公司股份 149,779,669 股（占公司总股本 19.97%），本次股份转让的交易对价总额为 434,361,040.1 元，相

应标的股份单价为 2.9 元/股。

• （3）2026 年 1 月 27 日京基集团收到深圳证券交易所下发的《深圳证券交易所上市公司股份协议转让确认书》（深

证协〔2026〕第 20 号），深圳证券交易所已完成对本次协议转让股份相关材料的合规确认。

• （4）2026 年 1 月 29 日京基集团与刘丹女士已在中国证券登记结算有限责任公司办理完成股份过户登记手续，并于

• 2026 年 1 月 30 日取得中国证券登记结算有限责任公司出具的《证券过户登记确认书》，股份性质为无限售流通股。

本次交易完成后，刘丹女士共计持有公司 224,771,000 股股份，占公司总股本 29.97%，成为公司控股股东、实际控

制人。

具体内容详见公司于指定信息披露媒体披露的 2025 年 12 月 5 日的 2025-L79 号、2026 年 1 月 15 日的 2026-L10 号、

1 月 28 日的 2026-L13 号、1 月 31 日的 2026-L18 号公告。

2、公司股票交易撤销退市风险警示

公司 2024 年度经审计的利润总额、净利润、扣除非经常性损益后的净利润为负值，且扣除后的营业收入低于 3 亿元，

根据《深圳证券交易所股票上市规则》9.3.1 条的相关规定，公司股票交易于 2025 年 4 月 22 日被深圳证券交易所实施退

市风险警示。

根据中兴华会计师事务所（特殊普通合伙）出具的公司 2025 年度标准无保留意见审计报告显示，公司 2025 年度经

审计的利润总额为-228,112,176.16 元，净利润为-218,209,909.77 元，扣除非经常性损益后的净利润为-225,325,641.87 元，

扣除后的营业收入为 332,736,898.94 元，期末归属于上市公司股东的净资产为 2,077,354,571.35 元。

公司对照《深圳证券交易所股票上市规则》的相关规定自查，公司 2025 年年度报告表明公司不存在《深圳证券交易

所股票上市规则》第 9.3.12 条第一项至第七项任一情形，亦不存在规则中规定的其他需要实施退市风险警示或其他风险

警示的情形。根据《深圳证券交易所股票上市规则》第 9.3.8 条之规定，公司符合申请撤销退市风险警示的条件，公司于

• 2026 年 2 月 26 日向深圳证券交易所提交了撤销退市风险警示的申请。

经深圳证券交易所审核同意，公司股票于 2026 年 5 月 21 日开市起撤销退市风险警示并复牌，公司证券简称由“*ST

阳光”变更为“阳光股份”，证券代码仍为“000608”，股票交易日涨跌幅限制由“5%”变更为“10%”。

具体内容详见公司于指定信息披露媒体披露的 2026 年 5 月 20 日的 2026-L50 号公告。

3、投资建设阳光智算中心

2026 年 8 月 3 日公司召开第十届董事会 2026 年第九次临时会议，会议审议通过了《关于对外投资的议案》，公司

控股子公司深圳阳光数字技术有限公司计划投资不超过人民币 98,000 万元，在广东省梅州市兴宁市 S225 线工业园段西

侧投资建造阳光智算中心项目。

具体内容详见公司于指定信息披露媒体披露的 2026 年 8 月 4 日的 2026-L71 号公告。

十五、公司子公司重大事项

□适用 不适用

第六节 股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

股份变动的原因

适用 □不适用

本报告期内，公司有限售条件股份增加 168,578,250 股，主要由于截至 2026 年 1 月，刘丹女士通过协议受让的方式

共计持有公司 224,771,000 股股份，占公司总股本 29.97%，成为公司控股股东、实际控制人。2026 年 3 月公司完成董事

会改选，刘丹女士当选为公司新任董事长。根据《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 10 号—股份变动管理》的相

关规定，上市已满一年的公司的董事、高级管理人员证券账户内通过二级市场购买、可转换公司债券转股、行权、协议

受让等方式，在年内新增的本公司无限售条件股份，按 75%自动锁定。

股份变动的批准情况

• □适用 不适用

股份变动的过户情况

• □适用 不适用

股份回购的实施进展情况

• □适用 不适用

采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况

• □适用 不适用

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

• □适用 不适用

公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

• □适用 不适用

2、限售股份变动情况

适用 □不适用

单位：股

二、证券发行与上市情况

□适用 不适用

三、公司股东数量及持股情况

单位：股

持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

• □适用 不适用

前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

• □适用 不适用

公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

• □是 否

公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事和高级管理人员持股变动

适用 □不适用

五、控股股东或实际控制人变更情况

公司前期已披露实际控制人筹划控制权变更但尚未完成的，请说明控制权变更进展情况。

• □适用 不适用

控股股东报告期内变更

适用 □不适用

实际控制人报告期内变更

适用 □不适用

六、优先股相关情况

• □适用 不适用

报告期公司不存在优先股。

• □适用 不适用

第七节 债券相关情况

一、审计报告

半年度报告是否经过审计

□是 否

公司半年度财务报告未经审计。

第八节 财务报告

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：阳光新业地产股份有限公司

2026 年 06 月 30 日

单位：元

法定代表人：刘丹 主管会计工作负责人：王媛婷 会计机构负责人：王媛婷

2、母公司资产负债表

单位：元

3、合并利润表

单位：元

法定代表人：刘丹 主管会计工作负责人：王媛婷 会计机构负责人：王媛婷

4、母公司利润表

单位：元