公司代码：601155 公司简称：新城控股

新城控股集团股份有限公司 2026 年半年度报告

重要提示

一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假 记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

二、公司全体董事出席董事会会议。

三、本半年度报告未经审计。

四、公司负责人王晓松、主管会计工作负责人王晓松及会计机构负责人（会计主管人员）管有冬声明： 保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案

不适用。

六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用

本报告除对事实陈述外，所有本公司对（包括但不限于）预计、预测、目标、估计、规划、计划及 展望的前瞻性陈述都涉及各类已知或未知的风险与不确定因素，其大部分不受公司控制，且将影响公司 的经营运作及实际业绩，导致公司未来的实际结果可能会与这些陈述出现重大差异。敬请投资者审慎参 考且不可完全依赖本报告的前瞻性陈述。本公司声明，本公司没有义务对本报告中的任何前瞻性陈述公 开地进行更新或修改（除法律规定外）。本公司及其任何员工并未就公司未来表现作出任何保证声明， 及不为任何该等声明负责。

七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

否

八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况

否

九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性

否

十、重大风险提示

公司已在本报告中详细描述存在的行业风险、市场风险等，敬请查阅管理层经营与分析中关于公司 未来发展的讨论与分析中可能面对的风险因素及对策部分的内容。

十一、其他

□适用 √不适用

目录

第一节 释义.....................................................................................................................................................4 第二节 公司简介和主要财务指标................................................................................................................5 第三节 管理层讨论与分析............................................................................................................................ 8 第四节 公司治理、环境和社会..................................................................................................................29 第五节 重要事项.......................................................................................................................................... 31 第六节 股份变动及股东情况...................................................................................................................... 46 第七节 债券相关情况.................................................................................................................................. 49 第八节 财务报告.......................................................................................................................................... 54

第一节 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司信息

二、联系人和联系方式

三、基本情况变更简介

四、信息披露及备置地点变更情况简介

五、公司股票简况

六、其他有关资料

□适用 √不适用

七、公司主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据

单位：元 币种：人民币

(二)主要财务指标

公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用

本报告期内经营活动产生的现金流量净额比上年同期增加 188.42%，主要系本报告期内公司控制费 用成本支出，经营活动现金流出较去年同期减少 17.38%。

八、境内外会计准则下会计数据差异

□适用 √不适用

九、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定为非 经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性 损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

• □适用 √不适用

十、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

• □适用 √不适用

十一、其他

• □适用 √不适用

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 (一) 公司的主营业务情况

公司所处房地产行业，主营业务为商业综合体运营管理、房地产开发销售，经营模式以自主运营、

自主开发销售为主。报告期内，公司秉持“商业运营+地产开发”双轮驱动的运作模式，坚持“1+3”战 略布局，以上海为中枢，长三角为核心，向大湾区、环渤海和中西部扩张。截至报告期末，公司已进入 全国 155 个城市。

公司商业综合体运营主要为吾悦广场购物中心的出租经营。“吾悦”作为公司旗下的商业综合体 项目品牌，自 2012 年品牌诞生以来，公司便不断打造升级吾悦品牌、打磨吾悦系产品，从中国家庭最 真切的情感需求出发，致力于将其打造成中国体验式商业领导品牌。2026 年，公司旗下“新城吾悦商 业管理集团有限公司”，持续坚持“五边形经营理念”，围绕“品质空间、与人欢喜、专业匠心、绿色 智能、双向奔赴”五个维度构建吾悦商业人格。截至报告期末，全国开业及在建的吾悦广场城市综合体 已达到 212 座，其中在营吾悦广场数量 181 座，足迹遍布上海、天津、重庆、南京、长沙、西安等国内 147 个大中城市。

商业开发业务历经 15 年的沉淀，目前商业板块产品主要包括购物中心、特色街区、城市更新、社 区商业等形式。在不同的商业产品内容下，结合项目的市场定位、城市能级、客户需求可实现精准适配， 并且不同的商业产品模式可以灵活组合，提升商业项目的综合性和丰富性。随着商业的持续发展，吾悦 商业从最早的空间体验维度升级到现在聚焦探寻与城市、与客户的情感关联。在“寻味城市”和“情感 链接”的产品精神引导下，吾悦商业开发更加关注商家和客群的需求变化，从新业态、新主题、场景化、 数智化、人性化等维度呈现大量的优质商业产品落地，紧跟商业变化和市场需求，是吾悦商业产品保持 活力和品质的核心。2026 年，吾悦商管继续紧密围绕“经营五步法”方法论引领（即“建好空间、组 对内容、找到品牌、做高销售、分享收益”），以“用户思维”为根本，致力于从空间运营到用户运营、 从招商思维到经营思维、从客流营造到用户服务的转变，构建以用户为核心，满足业主、商家、用户和 商管等多方价值诉求的新型价值关系。公司目前已形成一支近万人的专业商业运营管理团队，从前期建 好空间、组对内容、找到品牌，到后期做高销售和分享收益，具备全面的商业资源统筹和管理能力。同 时，吾悦广场与上万家国内外一流品牌商家建立了合作伙伴关系，强大的商业磁场聚集海量商流及客流。 公司依托精细化管理创新，持续迭代更新“新云智能化管理系统”为核心的数字化管控平台。该平台通 过数据驱动决策，有效降低管理及运营成本，提升综合管控效能，进一步巩固了公司在项目全周期经营 品质上的竞争优势。

2026 年上半年，由吾悦广场原创的“我爱你·五月”，在全国 178 座吾悦广场同步展开，继“吾 悦爱陪伴”“吾悦爱健康”之后，吾悦商管今年围绕“吾悦爱青春”主题开展一系列主题活动，通过聚 焦青年发展、鼓励青年成长，巧妙将青年文化与青春场景相融合，此次活动实现了客流与销售的进阶式 突破，收获了较好的网络声量与口碑。此外，吾悦商管与近百名全业态品牌商户深度对话，举办了一场 特别的品牌私享会，展现了吾悦商管联合品牌为“我爱你·五月”运营护航的决心。新城商业将持续聚 焦消费者的情感需求，发挥线上线下的协同价值，面向未来，回归本质，在更广阔的场景里与消费者建 立深度链接。基于吾悦商管在商业地产领域的核心资源禀赋、行业领先地位及多维资源网络，吾悦商管 将矢志不渝深挖商业资产价值潜力，力争为中国商业地产发展史铸就具有时代标杆意义的里程碑。

住宅地产开发业务的主要产品为各类品质住宅，包括中高层住宅、低密度的多层洋房与别墅等。公 司在 2025 年持续推进轻资产业务向纵深发展，新城建管内部设置两个业务组织，即新城万嘉建管、新 城宏图建管，深化推进各区域建管分公司轻资产业务发展、运营及管理工作，协同推进轻资产区域深耕。 新城在多元化代建赛道持续聚焦价值为先，探索差异化能力，突破政府住宅代建赛道；专业赋能，挖掘 存量商业红利，扩充商业项目代建赛道；延伸边界，开辟多元增长空间，补充拓展增量服务赛道。2026 年上半年，新城建管新签代建项目规划建面 553 万平方米，代建项目总计交付 70 万平方米；目前累计 管理项目 179 个，累计管理商业综合体项目 77 个，累计总管理建面超 3,200 万平方米；荣获“2026 年 中国代建企业品牌价值 TOP8”、“2026 年中国代建企业品牌传播力十强”等行业奖项；优质代建项目 频现，新城·央璟颂项目荣获“2026 年上半年中国房地产优秀代建项目”。展望 2026 年下半年，新城 建管将继续秉持长期主义，以产品创新驱动价值增长，以运营服务赋能资产升级，与所有合作伙伴携手 并进，共同构筑可持续的发展格局。

(二) 行业情况 1、国家大力提振消费，推动回归实体 2026 年是“十五五”规划的开局之年，提出到 2030 年实现消费市场综合实力大幅跃升的发展目

标，力争社会消费品零售总额达到 60 万亿元左右。近年来，国家层面出台多项重磅政策大力提振消费、 推动实体商业高质量发展，为购物中心转型升级提供了有力的政策支撑：

（1）促消费政策发力激活内需潜力 6 月 23 日，商务部联合工信部、文旅部、市场监管总局等多部门集中发布系列促消费新政，通过

培育壮大汽车后市场、优化商圈经营环境、深化商旅文体融合、推进消费品以旧换新，持续激活线下实 体消费活力，为购物中心、商业街区、城市商圈高质量发展注入强劲政策动能。

• （2）县域商业体系建设持续深化 2026 年国家依然在持续推进县域商业体系建设，相关政策不仅延续了此前的工作，还有了新的深 化和拓展，进入了更常态化、更深入的阶段。2026 年 2 月，央行等四部门发布的金融支持乡村振兴文 件中，明确要求“推动深化县域商业体系建设”，加大金融支持力度。同年 7 月，商务部在相关会议上 强调，要“优化县域商贸流通设施布局，激发下沉市场消费活力”。当月发布的零售业创新发展意见也 提出，要“推动县域商业提质增效，开展‘千集万店’改造提升”。
• （3）城市更新与改造焕新激活存量商业空间 2026 年，国家在激活存量商业空间方面，推出了《城市更新“十五五”规划》，为激活存量商业空 间指明了方向并提供了系统性的政策支持，规划的核心思路，可以概括为从“大拆大建”转向“存量运 营”；将“传统购物中心”向“复合型城市生活空间”转型；同时政策明确提出，要推动符合条件的城 市更新项目发行基础设施 REITs，为商业空间的改造运营提供了“开发—运营—退出”的资本闭环。
• （4）入境消费扩大化政策拓展消费增量 2026 年上半年，国家在“入境消费扩大化”方面推出了一系列新政策，核心可以概括为两大重量 级文件和持续扩大的免签“朋友圈”。一是《关于促进旅行服务出口扩大入境消费的政策措施》，从 7 个方面提出 16 项措施，核心思路是构建全链条促进体系，不仅让海外游客“想来、能来”，更要打通 他们入境后“吃住行游购娱”的每个环节，提升消费体验。二是《关于加力优化离境退税措施扩大入境 消费的通知》，鼓励更多商店成为退税商店、退税无纸化办理、优化“即买即退”服务，实现异地互认。 三是放宽入境门槛，将持普通护照单方面免签政策国家扩大至 50 国。通过以上三项政策真正将入境人 潮转化为实实在在的消费增量。

2、新开购物中心数量探底，存量改造与内容创新成主旋律

2026 年上半年，全国新开业购物中心约 120 座，行业从“规模扩张”全面转向“存量优化+价值深 耕”的高质量发展新阶段。市场呈现出鲜明的结构性特征：一是存量改造占比持续攀升，存量焕新项目 占比超 30%，老百货、商超物业的转型升级成为重要增量来源；二是中小体量项目占据绝对主导，2-10 万平方米的社区型及区域型项目合计占比超 70%，小商业强势崛起，精准服务周边高频消费需求。

在增量收缩的背景下，消费需求的结构性红利加速释放。低线城市进入商业活跃期，四线、五线城 市商业开业项目占比提升。与此同时，体验式消费持续迭代，城市奥莱、精品奥莱多元共生；二次元主 题、女性主题、体育主题等垂直细分业态加速涌现，购物中心正从标准化复制转向“内容创造+场景重 构”的差异化竞争，通过首店经济、文化赋能、科技融合重塑消费空间，在行业深度调整中开辟出新的 增长路径。

3、品牌分化加速演进，情绪消费与质价比成为主旋律 2026 年上半年，购物中心品牌调整延续“收缩与扩张并存、理性与情感共振、传统零售向科技体

验转型”的鲜明特征。在消费趋于理性、追求质价比的背景下，能够提供情绪价值、沉浸体验、高性价 比、科技体验的品牌逆势扩张，业态结构调整进一步深化。

（1）业态重构加剧，品牌创新持续发力 零售赛道分化重构、餐饮走向跨界复合、文体娱冷热两极、亲子消费 IP 主题化、生活服务疗愈需

求崛起。传统零售业态向科技体验与情绪消费新品类转型，通过引入智能机器人、沉浸式数码旗舰店及 线香等新兴业态，以“首店+场景+互动”构建竞争壁垒。

（2）情绪消费驱动创新，新兴品牌抢占市场

“情绪价值”成为品牌迭代的核心驱动力。消费者更愿意为价格不高但能带来情感满足的商品买 单，大量新锐品牌通过“质价比+情绪价值”双驱动模型，以“潮趣快时尚”定位切入市场。折扣店与 高性价比品牌持续走热，奥乐齐等国际平价精品超市加速与购物中心战略合作。

（3）品牌下沉趋势延续，持续挖掘低线增量 硬折扣、前置仓、奥莱、品牌旗舰店竞相下沉，全面填补县域商业供给缺口；氛围感正餐、咖啡、

小火锅、地方菜系等深耕下沉，各赛道依托轻量化、平价、特色风味形成差异化拓店路径；文体娱、儿 童亲子、生活服务锚定情绪价值与家庭消费的新蓝海，下沉市场迈向生活方式消费新阶段。

4、市场延续筑底，一线城市率先修复 2026 年上半年，全国房地产市场仍在筑底过程中，供需两端延续收缩态势：供应端，房地产开发投

资完成额 38,074 亿元，同比下降 18%；需求端，新建商品房销售额 37,945 亿元，同比下降 13.6%；市 场容量进一步接近平衡中枢。上半年市场整体呈现“L 型触底、跌幅收窄”的筑底行情。

70 城新建商品房价格指数整体仍处于下跌通道，6 月同比下跌 3.5%、环比下跌 0.2%；但价格端韧 性持续显现，一线城市新建商品住宅销售价格已连续 4 个月环比上涨；二三线城市降幅亦有所收窄。价 格端修复，一方面得益于市场逐步趋向筑底，另一方面“好房子”优质项目入市带来结构性供给优化， 改善型住房占比提升。

5、货币政策保持适度宽松，购房减负政策持续落地

2026 年上半年，国家继续实施适度宽松的货币政策，强化逆周期和跨周期调节协同。央行综合运 用多种货币政策工具，有效保障了银行体系流动性合理充裕，为实体经济平稳运行提供了有力支撑。上 半年逆回购、MLF、国债买卖等工具整体累计净投放 8,378 亿元。贷款市场报价利率方面，1 年期 LPR 为 3.0%、5 年期以上 LPR 为 3.5%，自 2025 年 5 月下调 10 个基点后已连续逾一年保持不变。房贷减负政策 持续落地，2026 年 1 月 1 日起，存量住房公积金贷款利率统一下调 25 个基点，调整后首套住房 5 年以 上公积金贷款利率降至 2.6%；部分重定价日在 1 月 1 日的存量商业贷款利率也迎来同步下调。政策直 接缓解居民房贷压力，稳步释放购房与消费潜力。

6、政策基调从止跌纾困转向稳定立制，加速构建房地产发展新模式 2026 年上半年，面对外部环境不确定性持续及国内房地产深度调整的复杂形势，我国经济展现较

强韧性。GDP 同比增长 4.7%，增量 3.6 万亿元为近五年同期最大；规模以上工业增加值增长 5.4%，货 物贸易进出口增长 16.9%。经济运行总体平稳、稳中有进，为实现全年经济增长目标奠定了坚实基础。

中央层面持续深化房地产领域部署。3 月，两会《政府工作报告》首次将“鼓励收购存量商品房用 于保障性住房”纳入重点任务，定调“着力稳定房地产市场”；《“十五五”规划纲要》首次将房地产 独立成章；4 月 28 日，中央政治局会议提出“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”；7 月 30 日， 中央政治局会议进一步强调“稳定房地产市场”，并将房地产表述从“防范化解重点领域风险”升级 至“切实筑牢安全屏障”框架。政策基调已从“止跌纾困”演进至“稳定立制”，调控逻辑从单向松绑 深化为系统性的供需管理。

地方层面延续政策优化力度。上半年全国超 260 城累计出台调控政策约 560 条。需求端，上海、深 圳、广州等一线城市进一步放宽限购政策；二线及三四线城市政策基本应出尽出。供给侧，各地积极落 实盘活存量用地政策，推动国企收购存量商品房用作保障性住房；截至上半年，全国已有多地发行专项 债券用于存量商品房收购。金融监管总局进一步发挥“保交房”白名单制度作用，加快制定与房地产发 展新模式相适应的融资制度。

当前，房地产市场需求基础仍需巩固，部分三四线城市库存压力尚未完全缓解。展望下半年，政策 将从“应急纾困”向“长效机制建设”持续深化，加速构建房地产发展新模式。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用 √不适用

二、经营情况的讨论与分析

2026 年，在行业加速构建新发展模式的背景下，全体新城人如沙漠里的骆驼，始终朝着绿洲的方 向，踏实而坚定，经受了市场周期的考验，淬炼了并肩作战的凝聚力。公司凭借“商业运营+地产开发”

双轮驱动战略，进一步发挥优势，展现出良好的经营韧性，以变应变、拥抱变化、稳健发展，确保每一 个吾悦广场精彩开业，守护每一个开发项目如期交付。面对行业挑战，公司以实干精神和高度自律，持 续保持“零违约”纪录，成功发行 3.55 亿美元优先担保票据；成功完成商业不动产 REITs 申报；成功 完成资产规模 21.46 亿全国首单消费类机构间 REITs 扩募发行；成功实现 8.958 亿元第一期资产支持 专项计划(CMBS)在回售期后全额存续；标准普尔调升公司评级展望由“负面”至“稳定”。这份来自金 融市场的信任，是监管机构和投资者对公司“守信如金”的认可，也是公司为行业传递的信心与希望。

公司践行社会责任，坚持商业品质、坚守开业节点，实现 3 座吾悦广场精彩开业，持续填补市场空 缺、扩容运管规模。公司用一座座吾悦广场提升城市综合形象、助力经济的高质量发展，以一个个有温 度、有特色的空间场景回应消费者对美好生活的期待，让人间的烟火气，从各个城市新的中心弥漫开来。 截至报告期末，公司在全国 147 个城市布局 212 座吾悦广场，已开业吾悦广场数量达 181 座，开业面积 达 1,675.31 万平方米，出租率达 98.35%。报告期内，吾悦广场客流总量达 10.33 亿人次，同比增长 8.74%；总销售额 520 亿元（不含车辆销售），同比增长 0.97%；截至报告期末，会员人数 6,072 万人， 较 2025 年末增长 10.46%。

2026 年上半年，在扩内需、促消费政策持续深化的宏观背景下，公司充分把握消费市场结构性机 遇，依托吾悦商管“经营五步法”深化专业建设，聚焦资产价值提升与消费体验升级；作为全国性商业 运营龙头企业，公司在行业深度调整期以差异化策略构建核心竞争力，通过强化匹配消费需求的项目定 位、精细化品牌组合、沉浸式的场景创新、多维度会员生态联动，持续夯实商业基本盘。报告期内，公 司实现商业运营总收入 71.12 亿元，同比增长 2.42%，在行业下行周期内彰显了稳健的业绩增长韧性， 进一步巩固了吾悦商管作为实体商业高质量发展标杆的行业地位。

公司根据市场变化和自身优势，通过制定合理的经营战略，积极把握市场窗口，挖掘不同城市、不 同需求的结构性机会，做好营销推广、提升货值变现能力，紧抓销售和资金回笼。报告期内，公司实现 合同销售面积 102.48 万平方米，同比下降 23.24%；完成合同销售金额 63.57 亿元，同比下降 38.46%。 报告期内，公司实现 75.30 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 118.45%（全口径资金回笼率

=全口径资金回笼/合同销售金额）。

自 2022 年 7 月中共中央政治局会议首次提出“保交楼”工作任务以来，“保交楼”持续成为各地 稳楼市的关键词，同时也成为衡量房地产企业的重要指标。2026 年上半年，公司上下齐心，共同努力， 有力保障全年交付目标及吾悦广场开业 100%达成，实现企业安全稳定的经营。报告期内，公司共计完 成超 1 万套物业的高品质交付。保交付过程中，公司稳定产品品质，从精致的立面美学到丰盛的庭院情 境，每一处细节都蕴含着公司对品质生活的不懈追求；从交付一套好房到交付一种生活方式，每一个环 节都实力兑现公司对美好生活的郑重承诺。报告期内，公司在由中指研究院主办的“2026 中国房地产 百强企业研究成果发布会”上，凭借“商业+住宅”双轮驱动战略展现出的穿越周期经营韧性与核心竞 争力，荣膺“2026 中国房地产百强企业-综合实力 TOP10”及“2026 中国商业地产百强企业 TOP3”等 多项殊荣。

公司积极践行 ESG 理念，将可持续发展融入日常经营，报告期内，公司新建及在建项目的绿建覆盖 率达到 100%，累计获得 73 项国内外绿色及智慧认证，106 座吾悦广场获得省级及以上绿色商场称号。 公司着力推进“公益三小时”活动，号召全体新城人从身边小事做起，让公益融入每个人的生活。

报告期内，公司在各大银行等金融机构的资信情况良好，与国内主要商业银行继续保持长期合作伙 伴关系。截至报告期末，公司获得各大银行给予的集团授信总额度合计为 644 亿元，其中公司及子公司 已使用授信 237 亿元，公司可以在上述授信总额度内开展融资，以支持业务的发展。

截至报告期末，公司总资产为 2,576.76 亿元，归属于上市公司股东的净资产为 624.76 亿元。报告 期内，公司实现结算面积 192.90 万平方米，实现结算金额 109.17 亿元（含合联营项目）。公司实现营 业收入 176.44 亿元，较上年同期下降 20.16%；实现归属于上市公司股东的净利润 8.49 亿元，较上年 同期下降 5.15%。报告期内，公司共实现 23 个子项目竣工交付，竣工面积为 116.40 万平方米（含合联 营项目）。截至报告期末，公司共有 141 个子项目在建，总建筑面积达 1,379.23 万平方米（含合联营 项目）。

2026 年上半年公司房地产项目表

单位：平方米、万元