深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司

2026 年半年度报告

2026-039

【2026 年 08 月 26 日】

第一节 重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法 律责任。

公司负责人陈明、主管会计工作负责人汪健飞及会计机构负责人(会计主

管人员)周宏普声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 公司半年度报告中部分涉及未来经营计划或经营工作安排的描述，相关 计划或安排的落实受到多方面因素的影响，并不构成公司对于投资者的实质 承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计 划、预测与承诺之间的差异。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

目录

第一节 重要提示、目录和释义................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标............................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析..........................................................................................9 第四节 公司治理、环境和社会................................................................................. 19 第五节 重要事项..........................................................................................................20 第六节 股份变动及股东情况......................................................................................27 第七节 债券相关情况..................................................................................................32 第八节 财务报告..........................................................................................................33

备查文件目录

• 1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表。
• 2.报告期内在指定信息披露媒体上公开披露过的所有公司文件正本及公告的原稿。

释义

第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司简介

二、联系人和联系方式

三、其他情况

• 1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化

□适用 不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见 2025 年年报。

• 2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化

□适用 不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见 2025 年 年报。

• 3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

• □适用 不适用

四、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

• □是 否

五、境内外会计准则下会计数据差异

• 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

• 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

六、非经常性损益项目及金额

适用 □不适用

单位：元

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用 不适用 公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。 将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明 适用 □不适用

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

（一）报告期行业发展情况

国家统计局官网 7 月 15 日发布了 2026 年上半年国民经济运行情况。上半年，我国经济顶住压力运 行在合理区间，生产供给较快增长，就业形势总体稳定，物价温和上涨，对外贸易增势良好，新动能快 速成长，民生保障有力有效，发展韧性持续彰显。行业方面，近年来，各地区因城施策，持续优化调整 房地产的政策，控增量、去库存、优供给，有序放宽购房限制，深化住房公积金制度改革，加大保障房 住房供给，推动实施城市更新改造，从供需两端双向发力，出台了一套政策“组合拳”。房地产市场的 供需关系逐步改善，市场预期有所回升。

（二）报告期公司经营情况 上半年，公司面对错综复杂的外部环境和艰巨繁重的发展任务，全体干部职工攻坚克难、砥砺前行，

各项工作取得了一定进展：

• 1.主业经营承压前行，结构性分化明显。一是房产销售未达预期，去化压力依然突出；二是物业招

商运营稳中有进，上半年租金收入完成年度目标的 40%；三是所属企业经营喜忧参半，部分所属企业仍 处于亏损状态，主要经济指标与年度考核目标存在一定差距。

• 2.未来发展探索稳步推进，基础支撑持续夯实。一是围绕重点领域和关键行业，先后对接研究多个

产业项目，为公司未来发展奠定理论基础；二是建立项目拓展筛选机制，对接内外部优质资源，积极探 索多元化资本合作模式。

• 3.风险化解底线可控，安全防线持续筑牢。一是针对建邦公司破产清算事项，持续与工作专班、法

院、管理人保持沟通，维护公司合法权益。二是累计开展安全检查 30 次，闭环整改隐患 70 余项，有效 防范安全风险；三是常态化开展风险隐患摸排预警，报告期公司未发生重大信访和舆情事件。

• 4.综合能力持续提升，治理效能不断优化。一是完成本部薪酬、绩效考核制度修订，优化人力资源

配置，组织效能稳步提升；二是严格信息披露，强化合规审查，公司治理更加规范有序；三是加强资金 集中管理，严格预结算审核，降本增效成果显现。

• 5.党建融合不断深入，政治引领持续强化。一是扎实推进树立和践行正确政绩观学习教育，以“三

查三改”督导机制推动“当下改”与“长久立”有机统一；二是集团领导班子深入基层一线、挂点服务 企业调研 21 人次，持续深化党建“一企一品牌”建设；三是逐级签订党风廉政建设责任书，组织开展 节前廉政教育，紧盯招标采购等关键环节强化监督执纪，筑牢廉洁风险防线。

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第 3 号——行业信息披露》中的“房地产业”的披露要求 新增土地储备项目

累计土地储备情况

主要项目开发情况

主要项目销售情况

主要项目出租情况

土地一级开发情况

□适用 不适用 融资途径

注：1 应收账款保理

发展战略和未来一年经营计划

下半年，公司将攻坚克难，统筹推进以下五个方面的重点工作：

（一）聚焦主业突破，全力冲刺年度经营目标。一是重点推进存量房去化同时全力推进美国土地出 售任务，打好项目营销攻坚战；二是高效盘活自有物业资源，强化日常运维与客户服务，提升资产运营 质效；三是各所属企业锚定年度考核指标，补缺口、追进度，推动企业达产增效。

（二）聚焦未来发展，加速培育第二增长曲线。一是围绕“国家所需、产业所趋、深圳所要、深房 所能”，加强与控股股东的战略协同与沟通，精准锁定未来发展主攻方向，明确具体的实施路径与推进 举措；二是健全市场化经营机制，加快业务结构向更符合市场需求、更具发展韧性的方向调整，夯实长 远发展基础。

（三）聚焦稳健经营，坚决筑牢风险防范底线。一是持续跟进破产清算案，加快“两非两资”处置 与亏损企业治理，全力化解各类经营风险；二是深化双重预防机制建设，完善考核问责体系，严格落实 隐患闭环整改，确保全年安全生产形势平稳可控；三是及时化解在手信访案件，坚决防范重大突发性不 稳定事件，为公司发展营造平稳有序的内外环境。

（四）聚焦精健治理，全面激发内生发展动力。一是打造适配公司发展的高素质、专业化人才队伍，

扎实做好年度考核，充分激发队伍干事创业活力；二是持续深化 ESG 治理与可持续发展实践，提升信息 披露质量，加强合规管理体系建设，规范现代治理体系；三是强化重点费用的预算管理与动态监控，深 挖内部降本潜力，进一步提升整体运营效益。

（五）聚焦党建融合，营造风清气正发展氛围。一是扎实做好树立和践行正确政绩观学习教育“下 半篇文章”，引导各级干部把心思放在干实事上，把精力投入到抓落实中；二是开展贯彻落实国企党建 会议精神情况“回头看”，系统总结经验，对标查摆不足，以高质量党建引领保障高质量发展；三是常 态化开展党性教育与警示教育，持之以恒纠治“四风”，一体推进“三不腐”，持续涵养风清气正的政 治生态。

向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 □不适用

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

□适用 不适用

二、核心竞争力分析

作为深圳经济特区最早成立的房地产开发企业，公司筑造了深圳早期的城市雏形，并在中国房地产 开发史上创造了多个“第一”，包括：第一个有偿使用国有土地；第一个引入外资合作开发土地；第一 个采用楼宇预售手段筹集开发资金；第一个按国际惯例实行建设工程公开招标；第一个成立物业管理公 司对开发的楼宇、住宅进行全方位管理；在深圳经济特区举行的新中国第一次土地使用权拍卖会上夺标。

经过四十余年发展，公司已成长为以房地产开发与经营为主业，集工程施工、项目监理、资产经营 等多元化经营于一体的企业集团。未来，公司将积极培育与弘扬遵章守纪的制度文化、廉洁从业的清风 文化、精益求精的卓越文化，坚持以精品回馈社会、以品质铸就口碑，致力于成为受人尊重、值得信赖 的上市公司。

三、主营业务分析

概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况

单位：元

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动

□适用 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成

单位：元

占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 适用 □不适用

单位：元

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据

• □适用 不适用

四、非主营业务分析

• □适用 不适用

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2、主要境外资产情况

□适用 不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

适用 □不适用

单位：元

其他变动的内容 报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是 否

4、截至报告期末的资产权利受限情况

单位：元

六、投资状况分析

1、总体情况

适用 □不适用

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用 不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用 不适用

4、金融资产投资

• （1） 证券投资情况

□适用 不适用 公司报告期不存在证券投资。

• （2） 衍生品投资情况

□适用 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

• □适用 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。

七、重大资产和股权出售

• 1、出售重大资产情况

□适用 不适用 公司报告期未出售重大资产。

• 2、出售重大股权情况

□适用 不适用

八、主要控股参股公司分析

适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况

单位：元

报告期内取得和处置子公司的情况

□适用 不适用 主要控股参股公司情况说明

• 1.所属子公司从事房地产开发业务的包括：深圳市深房传麒房地产开发有限公司、深房集团龙岗开发有限公司、汕头市 华林房产开发有限公司、汕头市华峰房地产开发有限公司。其中，传麒公司开发的深房光明里项目（商业部分除外）、 龙岗公司的翠林苑项目已全部售罄；汕头华林公司开发的金叶岛、悦景东方项目目前剩少量尾盘在售；汕头华峰公司负 责开发天悦湾项目（分一、二期），其中天悦湾一期于 2016 年 10 月开盘销售，于 2019 年 12 月竣工，二期于 2018 年 11 月动工建设，2021 年 6 月底竣工。截至 2026 年 6 月 30 日天悦湾一期累计销售率 76.6%、天悦湾二期累计销售率 10.11%。
• 2.深圳圳通工程有限公司从事建筑安装维修业务，2026 年上半年营业收入 7,237.53 万元，占集团公司营业收入的 48.49%。
• 3.新峰企业有限公司 2026 年净利润-84.93 万元，主要原因是投资性房地产折旧摊销所致。

九、公司控制的结构化主体情况

□适用 不适用

十、公司面临的风险和应对措施

（一）宏观经济风险和应对措施 当前，外部环境面临地缘政治冲突频发、逆全球化加速等复杂挑战，我国经济基础稳、优势多、韧

性强、潜能大，长期向好的支撑条件和基本趋势没有变。房地产行业与宏观经济具有较大关联性，受宏 观经济周期的影响较大。公司将持续关注国际、国内宏观经济形势，积极调整经营策略。

（二）行业发展风险和应对措施

现阶段，随着存量政策持续显效、增量政策有效落实以及政策组合效应不断释放，房地产市场正处 于“止跌回稳”的关键阶段。但未来一段时间，房地产行业依旧面临着诸多风险与潜在隐患，市场竞争 格局也呈现出全新态势。公司将紧密关注行业政策动态，紧跟国家战略导向，不断优化业务发展路径， 积极探索创新运营模式，以更好地适应外部环境变化。

（三）业务经营风险和应对措施

在房地产市场竞争日趋激烈的背景下，公司现存开发用地资源储备不足，存量项目去化艰难，新业 务拓展尚未有实质成果，企业经营发展承压。公司将密切关注市场动态及行业政策走向，着力抓好房产 租售、所属企业经营与业务拓展，积极寻求与自身发展实际相契合的创新模式与路径，以灵活应对市场 挑战，开拓更为广阔的发展空间。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况

公司是否制定了市值管理制度。

• □是 否 公司是否披露了估值提升计划。
• □是 否

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

• □是 否

第四节 公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

适用 □不适用

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

• □适用 不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

• □适用 不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

四、环境信息披露情况

上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

• □是 否

五、社会责任情况

公司在追求经济效益、保护股东利益的同时积极履行社会责任，彰显企业社会价值和责任担当。报告期，公司积极参与 消费扶贫专项行动，助推深圳市消费帮扶和乡村振兴工作；持续做好汕头市澄海区隆都镇帮扶项目；组织所辖物业大厦 商户开展消防综合应急演习，提升群众消防安全防范意识。

第五节 重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕 及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

• □适用 不适用 公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期 末超期未履行完毕的承诺事项。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

• □适用 不适用 公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

• □适用 不适用 公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况

半年度财务报告是否已经审计

• □是 否 公司半年度报告未经审计。

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

• □适用 不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

• □适用 不适用

七、破产重整相关事项

• □适用 不适用 公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项

重大诉讼仲裁事项 适用 □不适用

其他诉讼事项

• □适用 不适用

九、处罚及整改情况

• □适用 不适用 公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

• □适用 不适用

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

□适用 不适用 公司报告期未发生与日常经营相关的关联交易。

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用 不适用 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用 不适用 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

□适用 不适用 公司报告期不存在关联债权债务往来。

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用 不适用 公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用 不适用 公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

• □适用 不适用 公司报告期无其他重大关联交易。

十二、重大合同及其履行情况

• 1、托管、承包、租赁事项情况

• （1） 托管情况

• □适用 不适用 公司报告期不存在托管情况。

（2） 承包情况

□适用 不适用 公司报告期不存在承包情况。

（3） 租赁情况

□适用 不适用 公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

□适用 不适用 公司报告期不存在重大担保情况。

3、委托理财

适用 □不适用

单位：万元

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况

□适用 不适用

4、其他重大合同

• □适用 不适用 公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

适用 □不适用

十四、其他重大事项的说明

• □适用 不适用 公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

• 十五、公司子公司重大事项
• □适用 不适用

第六节 股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

股份变动的原因

• □适用 不适用 股份变动的批准情况
• □适用 不适用 股份变动的过户情况
• □适用 不适用 股份回购的实施进展情况
• □适用 不适用 采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
• □适用 不适用 股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
• □适用 不适用 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
• □适用 不适用 2、限售股份变动情况
• □适用 不适用

二、证券发行与上市情况

• □适用 不适用

三、公司股东数量及持股情况

单位：股

持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

• □适用 不适用 前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
• □适用 不适用 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
• □是 否 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事和高级管理人员持股变动

• □适用 不适用 公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2025 年年报。

五、控股股东或实际控制人变更情况

公司前期已披露实际控制人筹划控制权变更但尚未完成的，请说明控制权变更进展情况。

• □适用 不适用 控股股东报告期内变更
• □适用 不适用 公司报告期控股股东未发生变更。 实际控制人报告期内变更
• □适用 不适用 公司报告期实际控制人未发生变更。

• 六、优先股相关情况
• □适用 不适用 报告期公司不存在优先股。

• 第七节 债券相关情况
• □适用 不适用

第八节 财务报告

一、审计报告

半年度报告是否经过审计

□是 否 公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

1、合并资产负债表

编制单位：深圳经济特区房地产(集团)股份有限公司 2026 年 06 月 30 日

单位：元

法定代表人：陈明 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普

2、母公司资产负债表

单位：元

3、合并利润表

单位：元

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0.00 元，上期被合并方实现的净利润为：0.00 元。

法定代表人：陈明 主管会计工作负责人：汪健飞 会计机构负责人：周宏普

4、母公司利润表

单位：元

5、合并现金流量表

单位：元

6、母公司现金流量表

单位：元

7、合并所有者权益变动表

本期金额

单位：元