公司代码：600648 公司简称：外高桥

上海外高桥集团股份有限公司 2026 年半年度报告

重要提示

一、 公司负责人蔡嵘、主管会计工作负责人吕军及会计机构负责人（会计主管人员）曾暹豪声明： 保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

二、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存 在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

三、 公司全体董事出席董事会会议。

四、 本半年度报告未经审计。

五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 不适用

六、 前瞻性陈述的风险声明

• □适用 √不适用

七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否

八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性 否 十、 重大风险提示

公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅第三节“管理层讨论与分析”下“可 能面对的风险”中的相应内容。

十一、 其他

• □适用 √不适用

目录

第一节 释义.......................................................................................................................................... 4 第二节 公司简介和主要财务指标......................................................................................................4 第三节 管理层讨论与分析..................................................................................................................7 第四节 公司治理、环境和社会........................................................................................................22 第五节 重要事项................................................................................................................................ 24 第六节 股份变动及股东情况............................................................................................................44 第七节 债券相关情况........................................................................................................................48 第八节 财务报告................................................................................................................................ 57

第一节 释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：

第二节 公司简介和主要财务指标

一、 公司信息

二、 联系人和联系方式

三、 基本情况变更简介

四、 信息披露及备置地点变更情况简介

五、 公司股票简况

六、 其他有关资料

□适用 √不适用

七、 公司主要会计数据和财务指标 (一) 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

(二) 主要财务指标

公司主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用

八、 境内外会计准则下会计数据差异

□适用 √不适用

九、 非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认 定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号 ——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。

• □适用 √不适用

十、 存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润

• □适用 √不适用

十一、 其他

• □适用 √不适用

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）公司所属行业情况

报告期内，公司作为外高桥区域的重要开发主体，积极响应国家战略机遇，打造外高桥国际 贸易城，围绕上海自贸区保税区域“十五五”规划产业体系，持续做强国际贸易业务，夯实生物 医药、集成电路、智能制造、汽车及零配件四大特色产业，固基强链，聚焦未来产业加大布局。

园区开发运营，正处于行业变革与发展的关键阶段。政策端，多地积极推动产业园区高质量 发展，通过空间规划、土地供给、政策支持等多方面协同发力，为产业入驻提供指引与保障；市 场端，行业规模仍在持续扩大，在前几年开发建设惯性下，园区空间供给仍保持着较强的上升趋

势；运营端，市场化发展加速，国有控股园区运营商、民营园区运营商、产业方、基金方等多元 主体纷纷参与，基础设施公募 REITs 打通金融渠道，为行业发展注入新活力。整体而言，园区 开发运营行业在政策推动与市场变化中不断调整、创新，向着高质量、精细化、市场化方向迈 进 。

贸易服务，行业同样处于动态变化与革新进程之中。政策层面，各国为推动贸易便利化，不 断优化关税政策、简化通关流程，我国持续推进自贸区建设，为贸易服务创造宽松环境；市场层 面，全球贸易规模虽受地缘政治冲突、贸易保护主义等因素冲击，但数字化转型加速，跨境电商 蓬勃发展，行业竞争愈发激烈，传统贸易服务企业面临新兴电商平台与物流巨头跨界竞争挑战， 客户对贸易服务的高效性、定制化需求日益提升；运营层面，企业纷纷拓展增值服务，从单纯货 物买卖延伸至供应链金融、贸易风险管理等领域，以增强竞争力。总体而言，贸易服务行业在政 策利好与市场需求驱动下，积极变革，在数字化浪潮中不断探寻新的增长路径，朝着高效、多 元、创新方向前行 。

（二）公司主营业务情况 外高桥集团秉承“自由贸易与科技创新融合生态的领航者”的战略定位，以开放为底色、创

新为动能、生态为载体、引领为目标，目前涵盖产业园区开发、城市更新运营、贸易服务、生物 医药、专业服务等业务板块。

• 1、产业园区开发：公司在外高桥保税区、外高桥港综合保税区、外高桥物流园区、外高桥

（集团）启东产业园从事开发、招商、运营和管理，为客户提供物业租赁及管理服务。截至 2026 年 6 月底，集团持有各类物业约 460 万平方米，出租率近 78%，为集团经营和区域经济稳 增长发挥了固底盘、挑大梁作用。公司围绕形成符合产业发展趋势的物业结构，加大物业迭代升 级力度，外高桥大健康创新产业社区正式启用。

• 2、城市更新运营：森兰区域已基本形成功能齐全、品质高端的城市功能体系，森兰岛住宅

项目、森兰 A4-2 商业项目如期推进，并依托保税区域产业资源与森兰区域生态景观的叠加优 势，创新“文化+商业”“体育+商业”等模式，促进文体旅商融合发展，基本建成宜居、宜 业、宜购、宜游的森兰地区中心，打造浦东北部产城融合示范标杆。

• 3、贸易服务：专注于为客户提供包括自营进出口、进出口代理等全球化综合贸易服务解决

方案。配合推进进口化妆品电子标签试点工作，助力浦东成为全国首批试点区域；“全球汇”与 “全球鲜”建立深度战略合作伙伴关系，“全球鲜”项目首批海外优质企业同步入驻外高桥“全 球汇”。

• 4、生物医药：积极推动药品经营许可证的创新试点和临床急需药品中心仓建设。发挥外高

桥保税区内研究型医院优势，为创新药企提供临床试验及跟踪服务，加速研发成果转化，并依托 生物医药产品注册指导服务工作站，为药械产品从研发到上市提供全过程服务。外高桥产业基金 为落地自贸区保税区域的生物医药产业项目提供“资金+方案”服务，努力当好“房东+股 东”。

• 5、专业服务：紧紧围绕区域企业需求，坚持“产品+服务”，顺应数字化智能化绿色化趋

势，打造全生命周期、全产业链的专业服务体系。在投资咨询领域，双向服务跨境投资“引进 来”“走出去”，并积极引导“走出去”资本返程投资。在商务咨询领域，形成了以企业票税服 务为核心的“匠岭”产品。在信息服务领域，开发了适应海关特殊监管特点的“智贸桥”“AEO 智引”等数字化产品。同时，推动集团轻资产服务品牌走出去，积极推进新的运营管理项目落 地。

报告期内公司新增重要非主营业务的说明

□适用 √不适用

二、经营情况的讨论与分析 （一）上半年经济指标完成情况

截至 2026 年 6 月末，公司资产总额为 467.25 亿元，较期初减少 1.99%；2026 年上半年，实 现营业收入 31.97 亿元，同比增加 14.26%，归母净利润 1.1 亿元，同比增加 7.3%。 （二）上半年重点工作推进情况

1. 聚焦产业组织服务商战略定位，着力提升园区产业能级与经营效益 公司坚持产业链思维精准招商，持续深化平台功能建设，分层推进项目招引与企业培育，推

动园区产业集群集聚度持续提升，产业规模持续扩张。 （1）贸易服务与专业平台能级持续提升 持续扩容“丝路电商”合作版图，全球汇平台新增越南、阿联酋国家中心正式运营，“丝路

电商”伙伴国国家馆及商品中心总量达 20 家，全面织密“一带一路”贸易合作网络。依托平台 完善“准入、展示、销售、仓储、配送”全链条服务体系，助力海外品牌深耕中国市场。“全球 汇”平台与“全球鲜”项目建立战略伙伴关系，国际优质蛋白资源落地外高桥。化妆品平台配合 上海海关、市药监推进进口化妆品电子标签试点工作，浦东成为全市乃至全国首批试点区域。二 手车平台基础建设全面落地，公共服务体系日趋完善，创新租赁车转出口业务模式，引进 10 家 产业链重点企业。

上半年，保税区域新增 6 家市级贸易型总部，进一步巩固贸易总部集聚优势。同步深化数字 贸易与跨境数据创新，国际商务合作区跨境数据创新实验室获授牌，聚焦生物医药领域探索产业 数据合规流通路径。持续夯实“区港联动”功能，通过进一步优化作业流程、提升通关时效、降 低企业运营成本，持续扩大政策覆盖面和业务规模，上半年区港联动进出境直通业务货量同比增 长 12.32%。

（2）生物医药产业生态持续完善 生物医药产业从“集聚发展”迈向“生态引领”新阶段。继阶梯医疗、神复科技之后，又引 入穹顶科技、曜同科技等脑机项目，在脑机接口赛道形成集聚优势；外高桥脑机接口应用研究基 地顺利揭牌，联动上海市第七人民医院落地多项出海临床研究项目，打通“技术研发—临床验证

—产品迭代”的闭环模式；外高桥大健康创新产业园揭幕，引入中国药科大学上海转化研究平 台，创新搭建“高校+地方国企+临床研究与转化运营主体”协同机制，有效破解医药创新成果 转化堵点。

同时，精准服务存量外资企业，为英佰达品牌全国焕新提供政策咨询、合规运营、市场准入 全流程支撑，助力跨国医企深耕国内市场。成功举办亚洲轻医美产业大会、上海临床转化生态论 坛等高端行业活动，下属生物医药公司获评论坛“最佳合作奖”。

• （3）高端制造与跨国总部加速集聚 高端制造领域，蔡司大中华区总部综合园区正式启动建设，系蔡司在华最大单笔基础设施投 资；全球工业技术巨头阿特拉斯・科普柯首个本土化市场主体落地，打造在华业务新增长极。汽 车产业领域，恩坦华物业扩租，进一步强化企业亚太供应链枢纽功能；小米汽车外高桥交付中心 落地运营并实现新车首批交付；区域集聚多品类汽车品牌，形成集展示、销售、交付、售后于一 体的全链条汽车服务矩阵。智能制造产业园，引进瑞士费尔曼、德国哈缪尔 2 家高端机床龙头， 园区机床企业集聚度进一步提升。总部经济持续扩容，上半年安捷伦科技、艾伯维医药等 7 家企 业获颁跨国公司地区总部证书。
• （4）资本助力产业加速成长 充分发挥产业基金引领撬动作用，构建“投资+招商+孵化”一体化模式，助力优质科创项

目落地发展。投资跃赛生物，支持企业实验室扩容与产能升级；完成对惠永药物出资，助力生物 医药研发企业技术迭代与规模化发展；入股曜同科技，支持企业对接产业链资源和加速临床推 进。通过资本精准赋能，有效破解科创企业融资难、落地慢等痛点，推动优质产业项目扎根外高 桥持续壮大发展。

（5）专业服务质效稳步提升 领航咨询、科创服务等业务实现较快增长，“匠岭”自研产品加快迭代，落地一批标杆客户 项目，武宿、湖州等外拓项目成效显现。出海服务布局提速，依托浦东新区企业“走出去”综合 服务中心平台优势，持续完善企业出海全周期服务体系，聚焦境外投资、跨境合规、市场拓展、 知识产权保护等重点领域，举办多场出海专题赋能活动，累计服务企业超 200 家次，有效助力本 土企业稳健出海、深耕海外市场。返程投资成果稳步积累，上半年累计促成 9 个返程投资项目落 地，实到注册资本约 1.23 亿美元，年内在谈项目预计新增实到注册资本超 1.6 亿美元，持续为区 域导入优质外资资源，激活外向型经济发展动能。

1. 聚焦城市开发运营责任使命，做好森兰区域城市运营与品牌提质工作 （1）森兰地标性住宅项目即将开盘 森兰绿城翡翠岛项目主体工程已完成，正在加速推进外立面、景观及精装工程；样板房及地

库精装样板展示段已对外开放，并同步启动对外接待与蓄客。海天名筑、航荟名庭全力续销。 （2）商业消费业态提质升级

森兰商都成功引入 2 万平方米荟品仓城市奥莱项目，开业三日实现销售额 970 万元、客流 17.7 万人次，带动森兰区域客流同比增长 114%，区域商业、服务业营收大幅提升。森兰 A4-2 商业主体工程基本完工，截至 6 月底总体招商完成率达 38.34%。举办森兰国际红酒咖啡节，以 双品类、跨业态的创新模式，刷新都市休闲消费场景，打造文商旅体展深度融合样板，持续提升 浦东北部区域商业活力。

森兰品牌系列公寓酒店出租率保持稳定，存量项目平均出租率达 92.56%，盛捷新展城公寓 酒店及森兰星遇新展城店等新开业项目出租率快速上升至 79.71%和 62.95%。

1. 聚焦转型升级的发展方向，持续提升综合管理能力

积极推进机构间 REITs 扩募项目，完成项目公司设立及资产重组，7 月预申报至上海证券交 易所。启动现有外高桥私募股权基金扩募工作以及新基金管理人设立工作。修订董事会专门委员 会议事规则，董事高管薪酬管理、离职管理等治理制度，完善企业制度体系建设。加大对重点内 控流程设计及执行情况的自查自纠，促进各级公司强化对合同、授权、用印等的合规审核，守住 企业风险管控底线。

（三）下半年经营工作计划

下半年，公司将锚定战略方向，做强主业、做实转型，不断夯实发展根基，推动公司高质量 发展。

1. 全力以赴提升物业出租率，稳住收入基本盘

• （1）抢抓政策项目机遇，打通招商“源头活水”。一是紧密对接市区两级职能部门，动态

跟踪招商线索，实现招商信息转化，靠前介入重大项目洽谈推进，全力推动优质项目落地见效。 二是用足各级惠企扶持政策，充分发挥政策导向作用，推动区域招商引资。三是依托区产业调度 会、“三高一桥”联席会等平台，主动争取产业布局、资源统筹等方面的支持，进一步拓宽招商 信息渠道、扩大招商覆盖范围。

• （2）深化内外协同联动，构建全域招商“一张网”格局。一是深化对外战略合作。发挥与

各区属国企的战略合作机制，充分嫁接区属兄弟企业的平台载体、活动赛事、文旅消费等优势资 源，为园区入驻企业提供全生命周期综合服务，用心用情做好安商稳商工作，切实提升企业归属 感、获得感。二是强化内部资源整合。建立健全公司层面“1+N”综合服务体系（即：1 个统筹 调度中枢+N 个专业化服务模块），打通跨部门协作堵点，构建响应迅速、运转高效的服务保障 机制，全面提升招商服务效能。

• （3）筑牢产业项目底盘，交出招商“硬核答卷”。一是深耕产业链式招商，聚焦特色产业

招商，抓好招后服务，提高综合效益，形成“生态组织-拓展伙伴-引商落地-物业去化-助企发展繁荣生态”的闭环飞轮。一方面立足脑机接口领域现有集聚优势，持续强链补链、做优品牌，巩 固提升产业核心竞争力，打造“搬不走”的产业生态；另一方面前瞻布局其他细分赛道，通过招 引行业龙头企业落地，培育打造新的增长极。二是深化招投联动机制。充分发挥产业基金引领撬 动作用，以资引商、以投带招，推动更多优质被投企业落户园区。三是打好重点项目去化攻坚

战。深入研究业态规划布局，全力招引龙头型标杆项目，以点带面带动上下游配套企业集聚，推 动创世谷、大健康产业园招商；统筹推进工程建设、招商运营、竣工验收等各环节，确保森兰嘉 合天地年底顺利开业；做好外港综保区“区港联动”文章，依靠业务模式创新引进新项目新客 户，提升区内企业集聚度，尽快消化空置房源；全力推进森兰天地竣备及产证办理工作，同步锁 定意向客户，力争实现“拿证即签约、交房即落地”。

1. 牢牢把握客户需求，努力拓展贸易及服务收入 一是抢抓政策机遇。紧扣综保区 3.0 版政策机遇，重点攻坚功能突破、平台搭建、业务创

新，做大业务体量、增厚营收贡献。二是加快海关课题成果落地。借助海关学院的课题研究，年 内力争在货物状态分类监管、保税维修、保税研发、通关便利化等领域形成突破，打造保税监管 比较优势，催生新业务、新增量。三是坚定走出去拓市场。坚持“立足外高桥、跳出外高桥”， 持续拉长服务半径、拓展外地市场，增加服务收入。四是为更好地符合相关方监管要求，在不影 响业务盈利性的前提下，公司出口业务将在年内完成由自营向代理的转型发展。

1. 咬定目标攻坚克难，打赢房产销售硬仗 一是全力冲刺森兰岛项目首开。紧盯市场动向，全力推进森兰翡翠岛项目开盘与去化，并通

过持续打磨优化，打造高品质、高标杆的精品项目。二是抓实存量去化和回款。持续加大森兰名 筑、航荟名庭等在售项目推广力度，加快去化节奏，同时全力跟进销售回款，确保资金及时回 笼。三是提前谋划土地储备，主动研判对接，积极参与森兰国际社区土地储备工作，谋求公司长 远发展空间。四是加快推进机构间 REITs 扩募，严格按节点推进各项工作，确保年底前完成产 权摘牌、工商过户、股权交割等全流程，实现年度资产证券化工作目标。

1. 聚焦改革深化提升，系统增强综合管理效能 一是坚定不移推进改革转型，主动调整传统“瓦片经济”模式，依托“专业平台+产业基

金”双轮驱动，精准布局生物医药科创赛道，跟踪脑机接口、创新药、医疗器械等领域的投资项 目，积极参与市场化基金投资，推进私募基金管理人设立工作，大力培育企业第二增长曲线。二 是持续完善公司法人治理体系，制定董事会授权管理办法、审议事项清单等配套制度，切实发挥 董事会“定战略、作决策、防风险”的核心作用。三是强化风险管控，加强业务、财务、内审、 法务的协同，实现风险事项全周期闭环管理。四是继续加强资金管理，保持有息负债规模相对稳 定，持续压降融资成本，提前统筹资金计划。

报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未 来会有重大影响的事项

□适用 √不适用

三、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用

• 1、国家战略政策的引领与支撑。作为上海自贸试验区保税区域的开发主力军，公司主动将

自身发展融入国家发展大局，深入对接自贸区、丝路电商国家战略，在承接国家重大战略和区域

发展大局中找准定位，充分发挥国家战略政策的引领和支撑作用，积极谋划布局产业新赛道，全 面深入推进产业、园区和公司的高质量发展。

• 2、成熟的区域开发服务品牌。公司成立于 1990 年，是全国第一个保税区、第一个保税物流

园区、第一个自由贸易试验区核心区域的开发主体。经过三十多年的发展，见证了中国多个重大 改革开放举措在其区域的落地实施，在区域开发服务领域积累了丰富的经验和较高的知名度与美 誉度，有着成功的运营服务品牌输出。

• 3、丰富的经营性物业资源。经过 30 余年的开发运营，目前公司持有厂房、仓库、办公等各

类经营性物业。公司将继续保持对产业物业开发的持续投入，推进存量物业更新计划，力求实现 公司经济效益、园区产业空间品质和业态的同步提升。

• 4、稳定的专业化运营团队。公司在过去开发运营产业园区、运作森兰国际社区方面积累了

丰富的经验，形成了一支专业化运营团队，在项目管理、产业招商、客户服务、咨询服务、资产 经营等方面展现出较强的集成服务能力，并积累了良好的客户资源，确保了公司能够在不断变化 的市场环境中持续稳健发展。

四、报告期内主要经营情况 (一) 主营业务分析

• 1、 财务报表相关科目变动分析表 单位：万元 币种：人民币

营业收入变动原因说明：本期航荟名庭楼盘交付确认收入，房产销售收入增加 营业成本变动原因说明：本期航荟名庭楼盘交付，确认对应房产销售成本 销售费用变动原因说明：主要系森兰岛项目进入销售推广阶段，销售费用随之增加 管理费用变动原因说明：本期管理费用与上年同期对比，基本保持平稳 财务费用变动原因说明：随市场利率下行，利息支出费用减少 研发费用变动原因说明：本期研发费用基本保持平稳，研发人员薪酬略有增加 经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期财务公司吸收存款及贷款（非上市合并 范围）现金流出净额较上年同期减少 4 亿元 投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要系本期购建长期资产现金流出较上年同期减少 筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：上年同期定增募集资金 24.5 亿元，同时上年同期 支付股利 4.8 亿元

2、 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明

• □适用 √不适用

(二) 非主营业务导致利润重大变化的说明

• □适用 √不适用

(三) 资产、负债情况分析 √适用 □不适用

• 1、 资产及负债状况 单位：万元 币种：人民币

其他说明 无

2、 境外资产情况 √适用 □不适用

• (1) 资产规模 其中：境外资产7,516.44（单位：万元 币种：人民币），占总资产的比例为0.16%。
• (2) 境外资产占比较高的相关说明

□适用 √不适用

其他说明 无

3、 截至报告期末主要资产受限情况 √适用 □不适用

4、 其他说明 √适用 □不适用

(四) 投资状况分析 1、 对外股权投资总体分析 √适用 □不适用

• (1)重大的股权投资

□适用 √不适用

• (2)重大的非股权投资

□适用 √不适用

• (3)以公允价值计量的金融资产

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

证券投资情况 √适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

证券投资情况的说明

□适用 √不适用

私募基金投资情况 √适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

衍生品投资情况

• □适用 √不适用

(五) 重大资产和股权出售

• □适用 √不适用

(六) 主要控股参股公司分析 √适用 □不适用

主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况 √适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

报告期内取得和处置子公司的情况 √适用 □不适用

其他说明

□适用 √不适用

(七) 公司控制的结构化主体情况

□适用 √不适用

五、其他披露事项 (一) 可能面对的风险 √适用 □不适用

• 1. 贸易物流业务。全球产业链供应链格局持续重构，从以成本、效率、科技为侧重转向以

安全、稳定和政治为侧重，呈现多元化、区域化等演进特征，并存在进一步碎片化的趋势。这给 公司的贸易物流业务带来较大的影响，在积极应对风险的同时，公司将着力提升供应链深度服务 能力，力求在数字化、智能化升级等方面形成突破，满足新经济背景下的客户服务需求。

• 2. 产业园区运营业务。当前我国经济运行展现出总体平稳且稳中有进的态势，但老问题、

新挑战并存，外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾突出。部分企业生产经营困难，为了应 对经济形势而缩减成本，降低和减少物业租赁需求，在租赁市场竞争加剧、新增供应持续放量的 背景下，给公司的物业租赁业务带来较大的压力。

• 3. 产业投资业务。产业投资项目培育、孵化及价值释放周期较长，短期内难以形成稳定收

益，可能对公司当期效益带来一定不确定性。受宏观经济、行业周期、市场环境及标的企业经营 状况等因素影响，项目前期判断、估值定价及投后管理均存在不确定性，可能导致投资未达预 期。公司将依托保税区域产业集聚的优势，挖掘优质的企业资源和产业投资机会，同时不断完善 投资管理制度，提升投后管理能力，以提高产业投资的成功率和效益。

• 4. 商品住宅销售业务。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议将

房地产发展列入民生领域，中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场，加快构建房地产发展新 模式。公司开发的祝桥森兰海天名筑和航头森兰航荟名庭两个住宅项目，销售进展缓慢，行业定 位的转变和经营模式的转型，既是机遇也是压力，公司将加快通过多种渠道努力实现去化。

面对各类风险与挑战，公司将锚定“自由贸易与科技创新融合生态的领航者”坐标，坚持稳 中求进、提质增效的总基调，紧扣统筹业务布局、强化战略协同、深化国资国企改革主线，把功 能突破作为驱动引擎，把重大项目作为硬核抓手，把集成服务作为坚实底座，把品牌建设作为闪 亮名片，一体推进园区产业经济与城市开发运营向高质量跃升。

(二) 其他披露事项 √适用 □不适用

公司 “提质增效重回报”专项行动 2026 年半年度评估情况

2026 年，为持续贯彻落实上海证券交易所《关于开展沪市公司“提质增效重回报”专项行 动的倡议》精神，进一步提升公司发展质量，公司拟定了《2026 年度“提质增效重回报”专项 行动方案》，从提升经营质量、加快发展新质生产力、完善公司治理、强化“关键少数”责任、 提升投资者回报、加强投资者沟通等六方面多措并举，推动公司高质量发展和投资价值提升，进 一步保护投资者尤其是中小投资者的合法权益，共同促进资本市场平稳健康发展。

除前述“经营情况的讨论与分析”章节中阐述的公司在“提升经营质量、加快发展新质生产 力”方面开展的相关工作及取得的成效，公司在报告期内还从“完善公司治理、强化关键少数责 任、提升投资者回报、加强投资者沟通”等方面着力推进专项行动的实施，半年来实施情况如 下：

一、完善公司治理 （一）持续完善制度体系，夯实企业治理根基 上半年，公司以最新法律法规和监管要求为依据，以《公司章程（2025 版）》为基础，修

订了董事会专门委员会议事规则，充分发挥审计、战略与发展、薪酬与考核、提名等专门委员会 的专业支撑、前置审核作用。其中：结合上市公司及国资监管部门的管理要求，制定了董事会审 计委员会年度工作计划，进一步强化了审计委员会监督与决策的职能，以确保企业重大事项科学 审议、规范决策、披露透明。同时，公司还修订了包括关联交易、信息披露、募集资金管理、合 规管理等 18 项制度，进一步夯实了公司治理的制度基础。

（二）加强董事会科学决策，发挥董事专业能力 上半年，公司召开了 5 次董事会、7 次董事会专门委员会、1 次独立董事专门会议，对涉及

公司年度经营、财务、投资计划、募集资金管理及使用方案，以及公司治理制度的制定与修订等 事宜进行了审慎决策。特别是依托股东董事、独立董事的专业能力，有效发挥了董事会专门委员 会、独立董事专门会议对董事会议案的前置审核、独立判断的作用，为公司合规治理及业务发展 提供了强有力的决策支撑，有效维护了中小投资者权益。

（三）提升 ESG 体系建设，增强企业显示度 为积极落实国家“双碳”战略、上海证券交易所上市公司可持续发展信息披露监管规定以及

国企社会责任履职要求，公司将 “创新、协调、绿色、开放、共享”的发展理念与公司“十五

五”发展规划深度融合，将“绿色发展、社会责任、公司治理”的各项要求贯穿于园区产业生态 打造、企业经营发展的各环节，助力公司实现可持续发展。公司编制、发布的《2025 年度 ESG 报告》对公司的可持续发展理念、企业发展前景、区域产业生态构建、企业治理水平、竞争优 势、社会贡献度等非财务绩效指标进行了全面、深入地阐述，连续第二年获 Wind ESG 评级 A 级。

（四）从严管理募集资金，确保高效合规 上半年，公司依据《上市公司募集资金监管规则（2025 版）》《公司章程（2025 版）》对

公司募集资金管理办法进行了适应性修订，确保了内外制度的统一性。同时，公司持续从严监管 募集资金用途，对使用闲置募集资金进行现金管理履行董事会审议流程，并根据实际使用情况及 时披露 4 份关于进展以及赎回公告，在确保募集资金专款专用的前提下，最大限度提升资金使用 效率，为公司项目建设和日常经营提供资金保障。

二、强化“关键少数”责任 （一）补齐制度基础，明确激励约束机制 上半年，公司聚焦董事、高级管理人员等“关键少数”，不断健全薪酬激励、合规履职、责 任约束机制，推动“关键少数”责任与企业发展、股东利益深度绑定。公司制定了《董事、高级 管理人员薪酬管理制度》并配套制定相关薪酬方案，明确在公司任职的非独立董事与高级管理人 员的薪酬结构中，绩效薪酬占比原则上不低于基本薪酬与绩效薪酬总额 50%，体现了个人与企业 风险共担、利益共享；制定了《董事、高级管理人员离职管理制度》《董事、高级管理人员持有 公司股份及其变动管理制度》，明晰董事、高级管理人员不同情形下的离职程序、离职后应承担 的责任义务，强化对“关键少数”任职期间及离职后持有公司股份变动的管理力度，筑牢约束机 制。

（二）加强精准培训，提升董高履职能力 上半年，公司组织董高参加了上交所组织的市值管理、可持续发展、提质增效等专题培训， 以及新任董事初任培训，进一步提升“关键少数”履职能力。同时根据上交所对于上市公司控股 股东与实际控制人的日常监管要求，针对公司业务实际，围绕控股股东在资本运作、关联交易与 担保、市值管理、信息披露等方面的合规要求编写监管提醒，持续强化控股股东的合规意识和履 职责任。

三、提升投资者回报 公司始终坚持“回报股东”的核心理念，与全体股东共同分享公司发展的成果。6 月，公司

2025 年年度股东会审议通过了《关于 2025 年度利润分配预案的议案》，确定向全体股东每 10 股派发现金红利 3.50 元（含税），合计派发现金红利 475,969,276.30 元（含税），占 2025 年 度归属于上市公司股东净利润的比例为 50.89%，连续第三年分红比例达到 50%，兑现了公司三年 股东回报规划（2023-2025）承诺。同日股东会还审议通过了《上海外高桥集团股份有限公司三 年股东回报规划》（2026-2028 年），明确“未来三年每年以现金方式分配的利润不少于当年实

现的可分配利润的 50%”的股利分配政策，确保了未来分红的稳定性、持续性，彰显了公司对长 期发展的信心和对股东的责任担当。

四、加强投资者沟通 公司通过做好信息披露和投资者关系管理，与投资者建立良性交流机制，不断提升投资者沟

通实效。一方面公司始终遵循真实、准确、完整、及时、公平的信息披露原则，上半年累计发布 定期报告 2 份，临时公告 63 份，重点对公司年度经营计划、对外担保事项、关联交易、利润分 配方案、募集资金使用与管理等重要事项进行及时、详细披露。另一方面，公司贯彻落实常态化 召开业绩说明会规定，5 月份参加了上海辖区的 2025 年度报告暨 2026 年一季报业绩说明会，公 司董事长、总经理、副总经理、独立董事及董事会秘书等核心管理层出席，与投资者就公司战略 规划、经营成果、财务状况、募投项目进展等事宜进行深入交流。同时畅通投资者热线电话、 “上证 E 互动”平台等沟通渠道，耐心解答中小投资者的问题和诉求，切实维护中小股东合法权 益。

第四节 公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况 √适用 □不适用

公司董事、高级管理人员变动的情况说明 √适用 □不适用

• 1、经公司 2025 年年度股东会选举，朱洪超先生当选公司第十一届董事会独立董事。
• 2、公司于 2026 年 6 月 8 日披露了《关于公司独立董事辞职的公告》。公司独立董事吴坚先生因 连续任期满 6 年向公司董事会提出辞职申请，请求辞去独立董事职务，同时辞去董事会提名委员 会主任委员及董事会审计委员会委员职务，辞职后不在公司担任任何职务。

二、利润分配或资本公积金转增预案 半年度拟定的利润分配预案、公积金转增股本预案

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的情况及其影响 (一) 相关股权激励事项已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的

• □适用 √不适用

• (二) 临时公告未披露或有后续进展的激励情况 股权激励情况
• □适用 √不适用 其他说明
• □适用 √不适用 员工持股计划情况
• □适用 √不适用 其他激励措施
• □适用 √不适用

四、纳入环境信息依法披露企业名单的上市公司及其主要子公司的环境信息情况

• □适用 √不适用 其他说明
• □适用 √不适用

五、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴等工作具体情况 √适用 □不适用

2026 年上半年，公司积极响应国家乡村振兴战略部署，充分发挥产业资源优势，持续推进 对接村委的乡村建设与产业发展，各项工作取得阶段性成效。

一是民生配套载体稳步推进。“森兰来舍”公寓式酒店项目已完成前期工作对接，建成后将 提供 260 间人才公寓及配套服务设施，有效改善乡村人才居住环境。“祝西 W（微）服务中 心”建设项目已完成立项，项目将老旧碾米房改造为集“便、富、惠、睦、览”五个功能于一体 的新型乡村服务中心。

二是科创赋能乡村产业升级。推动祝西村招商工作，落实与原起生物公司对接合作，在祝西 村集体办公楼改造建成综合性“科创小院”，内设菌剂生产车间、技术展示厅、培训教室及配套 宿舍，并配套建设现代化农业示范大棚，通过生物肥技术推广当地农业提质增效，带动村集体经 济发展。

三是绿色低碳助力乡村可持续发展。推进卫民村村委会分布式光伏发电站项目，已完成方案 优化与选址调整，项目建成后将采用“自发自用、余电上网”模式，在降低村级组织用电成本的 同时，为村集体创造稳定的绿色收益。

下一阶段，公司将继续压实责任、细化举措，确保各乡村振兴项目按期高质量交付，以实际 行动践行上市公司社会责任，助力农业农村现代化建设。

第五节 重要事项

一、承诺事项履行情况 (一) 公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内或持续到报告期内的承诺事项 √适用 □不适用

二、报告期内控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况

• □适用 √不适用

三、违规担保情况

• □适用 √不适用

• 四、半年报审计情况
• □适用 √不适用

五、上年年度报告非标准审计意见涉及事项的变化及处理情况

• □适用 √不适用

六、破产重整相关事项

• □适用 √不适用

七、重大诉讼、仲裁事项

• □本报告期公司有重大诉讼、仲裁事项 √本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项

八、上市公司及其董事、高级管理人员、控股股东、实际控制人涉嫌违法违规、受到处罚及整 改情况

• □适用 √不适用

九、报告期内公司及其控股股东、实际控制人诚信状况的说明

• □适用 √不适用

十、重大关联交易 (一) 与日常经营相关的关联交易

• 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

• 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

√适用 □不适用 详见第八节财务报告 十四关联方及关联交易 5、关联交易情况

• 3、 临时公告未披露的事项

• □适用 √不适用

(二) 资产收购或股权收购、出售发生的关联交易

• 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

• 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

• 3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

• 4、 涉及业绩约定的，应当披露报告期内的业绩实现情况

• □适用 √不适用

(三) 共同对外投资的重大关联交易

• 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

• 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

• 3、 临时公告未披露的事项

• □适用 √不适用

(四) 关联债权债务往来

• 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项

□适用 √不适用

• 2、 已在临时公告披露，但有后续实施的进展或变化的事项

□适用 √不适用

• 3、 临时公告未披露的事项

□适用 √不适用

(五) 公司与存在关联关系的财务公司、公司控股财务公司与关联方之间的金融业务 √适用 □不适用

• 1、 存款业务

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

2、 贷款业务

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

3、 授信业务或其他金融业务

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

4、 其他说明

• □适用 √不适用

(六) 其他重大关联交易

• □适用 √不适用

(七) 其他

• □适用 √不适用

十一、重大合同及其履行情况 (一) 托管、承包、租赁事项 √适用 □不适用

• 1、 托管情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

托管情况说明 上述托管收益为本期不含税收益。 2024 年 3 月公司与上海外高桥资产管理有限公司签署《委托经营管理协议》，约定上海外高桥 资产管理有限公司委托公司在协议约定的期限内对拟托管股权进行管理。

• 2、 承包情况

□适用 √不适用

• 3、 租赁情况

□适用 √不适用

(二) 报告期内履行的及尚未履行完毕的重大担保情况 √适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

(三) 其他重大合同

□适用 √不适用

十二、募集资金使用进展说明 √适用 □不适用 (一)募集资金整体使用情况 √适用 □不适用

单位：万元

其他说明

□适用 √不适用

(二)募投项目明细 √适用 □不适用

• 1、 募集资金明细使用情况

√适用 □不适用

单位：万元

• 注 1：新发展 H2 地块已于 2024 年完成全部项目建设并达到预定可使用状态，转入投资性房地产。截至报告期末，部分建设款项未达到合同约定的付款进度支付条件，故累

计投入进度为 84.11%

• 注 2：D1C-108#~116#通用厂房项目已于 2024 年完成全部项目建设并达到预定可使用状态，转入投资性房地产。截至报告期末，部分建设款项未达到合同约定的付款进度支

付条件，故累计投入进度为 98.45%。

• 注 3：根据《关于上海外高桥集团股份有限公司向特定对象发行 A 股股票的审核问询函的回复中有关财务会计问题的专项说明》新发展 H2 地块 T+2 年预计全年效益为

3,345.01 万元，2026 上半年实际效益为-983.60 万元。该项目为非定制项目，正处于招商引资阶段，截至 2026 年 6 月 30 日项目签约率为 52%，出租率 50%。

• 注 4：根据《关于上海外高桥集团股份有限公司向特定对象发行 A 股股票的审核问询函的回复中有关财务会计问题的专项说明》D1C-108#~116#通用厂房项目 T+2 年预计全

年效益为-610.31 万元，2026 上半年实际效益为-1,113.33 万元。该项目原经营模式为整租方式，现因客户需求产生变化，原客户于 2025 年 9 月 28 日退租并支付违约金 888 万 元。截至 2026 年 6 月 30 日，项目签约率为 14%，出租率为 8%。

• 注 5：2025 年 10 月 30 日，公司第十一届董事会第十五次会议同意将募投项目“F9C-95#厂房项目”达到预定可使用状态日期延期至 2026 年 6 月 30 日。截至 2026 年 6 月

30 日，“F9C-95#厂房项目”达到预定可使用状态，转入投资性房地产，部分建设款项未达到合同约定的付款进度支付条件，故累计投入进度为 76.88%。截至 2026 年 6 月 30 日，项目签约率为 9%

• 注 6：“本年度投入募集资金总额”包括募集资金到账后“本年度投入金额”及实际已置换先期投入金额。
• 注 7：“截至期末承诺投入金额”以最近一次已披露募集资金投资计划为依据确定。
• 注 8：“本年度实现的效益”的计算口径、计算方法应与承诺效益的计算口径、计算方法一致。

2、 超募资金明细使用情况

□适用 √不适用

3、 报告期内募投项目重新论证的具体情况

• □适用 √不适用

(三)报告期内募投变更或终止情况

• □适用 √不适用

(四)报告期内募集资金使用的其他情况

• 1、 募集资金投资项目先期投入及置换情况

□适用 √不适用

• 2、 用闲置募集资金暂时补充流动资金情况

□适用 √不适用

• 3、 对闲置募集资金进行现金管理，投资相关产品情况

√适用 □不适用

单位：万元 币种：人民币

其他说明

募集资金现金管理明细表

截至 2026 年 6 月 30 日公司使用部分闲置募集资金进行现金管理的金额为 0 万元。 单位：万元 币种：人民币

4、 其他

• □适用 √不适用

(五)中介机构对募集资金存储与使用情况核查异常的相关情况说明

• □适用 √不适用

(六)擅自变更募集资金用途、违规占用募集资金的后续整改情况

• □适用 √不适用

十三、其他重大事项的说明

• □适用 √不适用

第六节 股份变动及股东情况

一、股本变动情况 (一) 股份变动情况表

• 1、 股份变动情况表 报告期内，公司股份总数及股本结构未发生变化。
• 2、 股份变动情况说明

□适用 √不适用

• 3、 报告期后到半年报披露日期间发生股份变动对每股收益、每股净资产等财务指标的影响（如 有）

□适用 √不适用

• 4、 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容

• □适用 √不适用

(二) 限售股份变动情况

• □适用 √不适用

二、股东情况 (一) 股东总数：

(一) 截至报告期末前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表

单位：股

持股 5%以上股东、前十名股东及前十名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用 √不适用

前十名股东及前十名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用 √不适用

前十名有限售条件股东持股数量及限售条件 √适用 □不适用

单位：股

(二) 战略投资者或一般法人因配售新股成为前十名股东

• □适用 √不适用

三、董事和高级管理人员情况 (一) 现任及报告期内离任董事和高级管理人员持股变动情况

• □适用 √不适用 其它情况说明
• □适用 √不适用

(二) 董事、高级管理人员报告期内被授予的股权激励情况

• □适用 √不适用

(三) 其他说明

• □适用 √不适用

四、控股股东或实际控制人变更情况

• □适用 √不适用

五、优先股相关情况

• □适用 √不适用

第七节 债券相关情况

一、公司债券（含企业债券）和非金融企业债务融资工具 √适用 □不适用

(一) 公司债券（含企业债券） √适用 □不适用

• 1、 公司债券基本情况 单位：元 币种：人民币

公司对债券终止上市或挂牌风险的应对措施

• □适用 √不适用

• 2、 公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用 √不适用

• 3、 信用评级结果调整情况

□适用 √不适用

其他说明 无

• 4、 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的变更、变化和执行情况及其影响

• □适用 √不适用

(二) 公司债券募集资金情况 √公司债券在报告期内涉及募集资金使用或者整改 □本公司所有公司债券在报告期内均不涉及募集资金使用或者整改

• 1、 基本情况 单位：亿元 币种：人民币

• 2、 募集资金用途变更调整情况

□适用 √不适用

• 3、 募集资金的使用情况

• (1) 实际使用情况（此处不含临时补流） 单位：亿元 币种：人民币

• (2) 募集资金用于偿还公司债券及其他有息债务 √适用 □不适用

• (3) 募集资金用于补充流动资金（此处不含临时补流）

□适用 √不适用

• (4) 募集资金用于特定项目

□适用 √不适用

• (5) 募集资金用于其他用途

□适用 √不适用

(6) 临时补流

□适用 √不适用

4、 募集资金使用的合规性

募集资金使用和募集资金账户管理存在违规情况 √不涉及违规或者整改情形 □涉及违规或者整改情形 相关违规及整改情形已在前期定期报告中完整披露：√是 □否

(三) 专项品种债券应当披露的其他事项

• □适用 √不适用

(四) 报告期内公司债券相关重要事项 √适用 □不适用

• 1、 非经营性往来占款和资金拆借

• (1) 非经营性往来占款和资金拆借余额

报告期初，公司合并口径应收的非因生产经营直接产生的对其他方的往来占款和资金拆借（以下 简称非经营性往来占款和资金拆借）余额：5.71亿元；

报告期内，非经营性往来占款和资金拆借新增：0.45亿元，收回：0亿元；

非经营性往来占款或资金拆借情形是否存在违反募集说明书相关约定或承诺的情况

□是 √否

报告期末，未收回的非经营性往来占款和资金拆借合计：6.16亿元，其中控股股东、实际控制人 及其他关联方占款或资金拆借合计：0亿元。

• (2) 非经营性往来占款和资金拆借明细

报告期末，公司合并口径未收回的非经营性往来占款和资金拆借占合并口径净资产的比例： 3.84% 是否超过合并口径净资产的 10%：□是 √否

• (3) 以前报告期内披露的回款安排的执行情况 √完全执行 □未完全执行 □不适用

• 2、 负债情况

(1) 有息债务及其变动情况

• 1.1 公司债务结构情况 报告期初和报告期末，公司（非公司合并范围口径）有息债务余额分别为185.67亿元和189.81

亿元，报告期内有息债务余额同比变动2.23%。

单位：亿元 币种：人民币

报告期末公司存续的公司信用类债券中，公司债券余额51亿元，企业债券余额0亿元，非金 融企业债务融资工具余额59亿元。

• 1.2 公司合并口径有息债务结构情况 报告期初和报告期末，公司合并报表范围内公司有息债务余额分别为220.61亿元和220.87亿

元，报告期内有息债务余额同比变动0.12%。

单位：亿元 币种：人民币

报告期末，公司合并口径存续的公司信用类债券中，公司债券余额51亿元，企业债券余额0 亿元，非金融企业债务融资工具余额59亿元。

• 1.3 境外债券情况 截止报告期末，公司合并报表范围内发行的境外债券余额0亿元人民币。

(2) 报告期末公司及其子公司存在逾期金额超过 1000 万元或者占公司合并报表范围上年末净资 产 5%以上的有息债务或者公司信用类债券逾期情况

□适用 √不适用

(3) 可对抗第三人的优先偿付负债情况 截至报告期末，公司合并报表范围内存在可对抗第三人的优先偿付负债：

• □适用 √不适用

• 3、 报告期内信息披露事务管理制度变更情况

• □发生变更 √未发生变更

(五) 银行间债券市场非金融企业债务融资工具 √适用 □不适用

• 1、 非金融企业债务融资工具基本情况 单位：元 币种：人民币

公司对债券终止上市交易风险的应对措施

• □适用 √不适用 逾期未偿还债券
• □适用 √不适用

• 关于逾期债项的说明
• □适用 √不适用

2、 公司或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用 √不适用

3、 信用评级结果调整情况

□适用 √不适用

其他说明 无

4、 担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行和变化情况及其影响

□适用 √不适用

其他说明 无

5、 非金融企业债务融资工具其他情况的说明

□适用 √不适用

(六) 公司报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产 10%

• □适用 √不适用

(七) 违反规定及约定情况 报告期内违反法律法规、自律规则、公司章程、信息披露事务管理制度等规定以及债券募集说明 书约定或承诺的情况，以及相关情况对债券投资者权益的影响

• □适用 √不适用

(八) 主要会计数据和财务指标 √适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

二、可转换公司债券情况

□适用 √不适用

一、审计报告

□适用 √不适用

第八节 财务报告

二、财务报表

合并资产负债表 2026 年 6 月 30 日

编制单位： 上海外高桥集团股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：蔡嵘 主管会计工作负责人：吕军 会计机构负责人：曾暹豪

母公司资产负债表 2026 年 6 月 30 日

编制单位：上海外高桥集团股份有限公司

单位：元 币种：人民币

公司负责人：蔡嵘 主管会计工作负责人：吕军 会计机构负责人：曾暹豪

合并利润表 2026 年 1—6 月

单位：元 币种：人民币