深圳市中洲投资控股股份有限公司

2026 年半年度报告

2026 年 8 月

第一节 重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实、准确、 完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法 律责任。

公司负责人贾帅、主管会计工作负责人叶晓东及会计机构负责人(会计主

管人员)唐大平声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本次半年报的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承

诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

目录

第一节 重要提示、目录和释义 ................................................................................................................................................. 2 第二节 公司简介和主要财务指标.............................................................................................................................................. 6 第三节 管理层讨论与分析 ......................................................................................................................................................... 9 第四节 公司治理、环境和社会 ................................................................................................................................................. 24 第五节 重要事项 ........................................................................................................................................................................ 25 第六节 股份变动及股东情况 ..................................................................................................................................................... 34 第七节 债券相关情况 ................................................................................................................................................................ 38 第八节 财务报告 ........................................................................................................................................................................ 39

备查文件目录

• 1、载有法定代表人、主管会计工作负责人、财务总监、会计机构负责人签名并盖章的会计报表。
• 2、报告期内在中国证监会指定报刊和网站上公开披露的所有公司文件的正本及公告原件。

深圳市中洲投资控股股份有限公司

董事长：贾帅

2026 年 8 月 21 日

释义

第二节 公司简介和主要财务指标

一、公司简介

二、联系人和联系方式

三、其他情况

• 1、公司联系方式

公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期是否变化

□适用 不适用 公司注册地址、公司办公地址及其邮政编码、公司网址、电子信箱等在报告期无变化，具体可参见 2025 年年报。

• 2、信息披露及备置地点

信息披露及备置地点在报告期是否变化

□适用 不适用 公司披露半年度报告的证券交易所网站和媒体名称及网址，公司半年度报告备置地在报告期无变化，具体可参见 2025 年 年报。

• 3、其他有关资料

其他有关资料在报告期是否变更情况

• □适用 不适用

四、主要会计数据和财务指标

公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

• □是 否

存在股权激励、员工持股计划的公司，可以披露扣除股份支付影响后的净利润

五、境内外会计准则下会计数据差异

• 1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用 不适用 公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

• 2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用 不适用 公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

六、非经常性损益项目及金额

适用 □不适用

单位：元

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况： 适用 □不适用

其他符合非经常性损益定义的损益项目系代建收益。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益 项目的情况说明

□适用 不适用 公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为 经常性损益的项目的情形。

第三节 管理层讨论与分析

一、报告期内公司从事的主要业务

国家统计局数据显示，2026 年上半年全国新建商品房销售面积约 4.01 亿平方米，同比下降 11.6%；销售额约 3.79

万亿元，同比下降 13.6%。房地产开发投资 38,074 亿元，同比下降 18.0%，其中住宅投资 29,300 亿元，下降 17.8%。房

屋新开工面积 23,239 万平方米，下降 23.4%；房地产开发企业到位资金 40,233 亿元，同比下降 20.2%。库存端积极信号

持续释放，6 月末商品房待售面积 76,315 万平方米，同比下降 0.9%，连续 4 个月同比回落；其中待售 3 年以下面积

56,167 万平方米，下降 3.5%。在中央“着力稳定房地产市场”政策持续发力、地方因城施策精准推进下，2026 年上半

年房地产行业整体呈筑底企稳、结构修复态势。

行业政策方面，2026 年上半年在巩固前期成果基础上，政策工具箱进一步充实，供需两端协同发力稳市场。集中表

现在：第一，中央持续强化政策协同与制度搭建，2026 年政府工作报告将房地产定调从“持续用力推动止跌回稳”调整

为“着力稳定房地产市场”，首次将“鼓励收购存量商品房用于保障性住房”“深化住房公积金制度改革”纳入重点任

务，并时隔十年再提“去库存”；《“十五五”规划纲要》首次将房地产独立成章，国务院出台首部国家级《城市更新

“十五五”规划》；第二，存量盘活成为核心抓手，央行 3,000 亿元保障性住房再贷款全面落地，全国 70 余座城市集中

启动存量商品房收储工作；第三，金融支持力度不减，首付比例、贷款利率维持历史低位，上半年全国各地累计出台房

地产有关政策超 560 条，其中涉及住房公积金的政策超 300 条，围绕提高贷款额度、扩大提取使用范围、优化灵活就业

人员缴存等方面持续发力；第四，核心城市调控持续优化，各地因城施策落地限购优化、以旧换新及房贷降息等配套举

措，一线城市新房价格连续 4 个月环比上涨，市场企稳信号进一步明确。

展望 2026 年下半年，基于“着力稳定房地产市场”的基调不变，供需两端政策将继续协同发力。供给侧将坚持“因

城施策控增量、去库存、优供给”原则，进一步盘活存量资产、优化土地供应节奏；需求侧将持续降低购房成本，保障

刚性和改善性需求的充分释放。下半年全国新房销售同比降幅有望逐步收窄，但市场全面修复仍需时间，核心城市与低

能级城市的分化格局将进一步加深。

（一）公司的经营业态及区域竞争优势

公司致力于成为国内一流城市综合运营商，业务涵盖地产开发、酒店经营、物业服务、商业管理等领域。公司聚焦

粤港澳大湾区、辐射成渝经济圈、上海大都市圈，实施“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局。公司开发建设

多个品质住宅项目，拥有优质的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼、商业综合体，拥有专业的物业服务公

司。公司在各区域布局及主要竞争优势如下：

1、以深圳总部为核心，集中资源布局粤港澳大湾区。

公司总部位于深圳，在深圳核心区域开发了多个高品质项目，包括高端住宅项目、商办项目、酒店项目、产业项目

等。其中中洲迎玺项目坐落于深圳龙华区的心脏地带——深圳北站核心商务区，为该区域高端住宅市场的璀璨明珠，

• 2025 年，该项目以其卓越的品质和设计，凭借项目优势及市场认可度，成功跻身深圳年度楼市标杆项目阵营，位列深圳

住宅项目销售面积排行榜前列；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公

寓及商业于一体，致力于成为粤港澳大湾区具示范效应的，以创意、设计为驱动的产业升级示范区，现已逐批入市销售

或运营；中洲控股金融中心位于南山中心区，是集甲级写字楼和五星级酒店为一体的城市地标综合体，现已有多家世界

知名企业入驻；中洲滨海商业中心、中洲滨海华府项目位于福田中心区，由公司受托经营管理，规划设计以人为核心，

创造宽松的生态型宜人城市环境，构建一个以灵感激发与精神满足为内容输出的新一代城市公共空间，打造成集办公、

居住、购物、休闲、娱乐为一体的大型都市综合体；宝安 26 区项目位于宝安区新安商圈核心区域，规划功能主要为商业、

办公和酒店，是商贸居住综合区的重要组成部分。

公司深耕惠州区域多年，开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，拥有多个建面超百万方的大型项目。

惠州中央公园项目、惠州天御项目、惠州南麓院项目、博罗半岛城邦项目、惠阳河谷花园等多个项目在市场积累了良好

的企业声誉及深远的品牌影响力。

公司积极布局东莞、佛山、广州等区域。主要有东莞大岭山项目、东莞中央城邦花园、东莞里程花园、佛山璞悦花

园、广州南沙国际风险投资中心等项目。

2、深耕城市，辐射其他现有区域布局

成渝区域公司已深耕多年，在成都、重庆开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、成都中洲里程等项目获得

市场广泛认可，在成渝区域的市场拥有较高的认可度。长三角多个城市也有公司战略布局，开发的项目主要有上海珑湾、

珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等。

基于战略发展需要，公司未来将进一步聚焦核心区域，构建更符合公司发展方向的业务布局。

（二）报告期内公司主要经营管理工作回顾

2026 年上半年，公司稳步推进既定宏观战略目标的逐项落实。面对行业深度调整的复杂形势，公司秉承“深耕笃行、

积微成著”的战略定力与“进而有为”的进取姿态，紧紧围绕“保交付、保运营、保信用”三大核心任务，全力推进各

项经营目标。上半年公司实现房地产销售面积 4.81 万平方米，销售金额 12.44 亿元（含委托经营项目），重要项目节点

达成目标，现金流保持平稳健康，资产运营质效稳步提升。上半年主要经营及管理工作如下：

• 1、多措并举，促进营销回款。 面对市场持续筑底的复杂形势，公司坚持稳字当头，灵活调整销售节奏，适时优化

推盘策略。坚持“一城一策”“一盘一策”的精准去化原则，适度控制推盘力度与节奏，同时，持续加大存量物业去化

力度。

• 2、严管运营，保证交付节点。公司上下齐心，协同作战，已顺利完成 2 个应交付项目的交付工作，兑现对客户的承

诺，持续巩固“中洲”品牌的诚信形象与市场口碑。

• 3、严控资金，保障公司现金流平稳。公司坚持“以收定支，先收后支，确保刚付”的资金管理原则，合理安排收支

节奏，保障公司整体现金流平稳运行。

• 4、存量盘活，助力公司发展。存量物业出租作为公司日常稳定的收入来源，运营质效持续提升，上半年出租业绩完

成情况良好。

• 5、规范运作，筑牢风险防线。公司立足行业新形势，持续强化审计监督职能，推动制度建设与流程优化，助力管理

效益提升；内部监察工作取得积极成效，廉洁从业氛围进一步巩固；法务工作扎实推进，通过诉讼与非诉手段有效维护

公司合法权益；内控自评价有序开展，制度流程的设计合理性及执行有效性持续规范，风险防控体系进一步完善。

• 6、资产板块，开源节流稳经营。 2026 年上半年，面对复杂多变的外部经营环境，资产板块主动应变、精准施策，

通过优化运营策略、强化成本管控，积极缓解外部冲击影响，整体经营基本达成预期进度目标，经营底盘保持平稳。

（三）累计土地储备情况

（四）主要项目开发情况

（五）主要项目销售情况

（六）主要项目出租情况

（七）土地一级开发情况

□适用 不适用 （八）融资途径

（九）发展战略和未来一年经营计划

行业格局与趋势

上半年，行业整体呈筑底企稳、结构修复态势，但全面企稳基础仍需巩固。4 月 28 日，中共中央政治局会议将表述

更新为“努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新”，进一步明确了政策方向。在这一背景下，我们可以预见以下趋势：

• 1、行业政策方面：核心任务是推动市场平稳运行，加快构建发展新模式。预计供需两端政策将持续落地，“控增量、

去库存、优供给”深化推进，存量收储进入实质性阶段，公积金改革加速落地，城市更新与“好房子”建设成为政策重

心和投资主线。

• 2、市场方面：预计下半年延续筑底修复态势，分化进一步加深。新房销售同比降幅有望逐步收窄，但全面修复仍需

时间；二手房市场预期继续引领修复。随着保障房、“好房子”建设及城市更新推进，叠加销售规模逐步接近调整期底

部，新开工同比降幅有望收窄，但新房供应仍将维持低位，成交延续筑底行情，核心城市有望率先止跌企稳。

2026 下半年重点工作

1、聚力攻坚抢抓销售

2026 年下半年，公司将坚持以销售为核心目标，加紧冲刺、聚力攻坚，纵深推进“一城一策”“一盘一策”精准

营销策略，持续深化全员营销机制。一方面，集中优势资源大力推进重点项目的销售签约工作，攻克销售瓶颈，加快去

化节奏；另一方面，以目标为导向，审慎研究车位整体销售策略，拓宽销售思路。

2、稳中求进平衡现金流

2026 年下半年公司将进一步加强现金储备，提升风险应对能力，确保现金流健康运转。地产板块将重点推进销售回

款工作；资产板块则需主动担当，积极作为，为公司贡献稳定的现金流支持。

融资工作仍将继续是下半年的核心任务之一，公司将持续优化现有项目的贷款配套，降低融资成本，同时积极探索

多元化融资渠道，为未来发展提供充足的资金保障。

3、齐心协力保障交付

2026 年下半年，公司将严格把控运营节点，确保项目按时交付，同时坚守品质底线，力求以优质的产品和服务赢得

客户信赖，进一步提升中洲品牌的市场影响力。

4、匠心打造优质产品

随着房地产行业的转型，居民的住房需求已从“住有所居”向“住有宜居”加快跃升，产品力成为未来行业竞争的

关键。公司将以工匠精神为核心，精心打磨每一个项目，致力于实现业主心中“好房子”的理想，用高品质产品赢得市

场认可。

5、长期资产价值提升

存量物业是公司长期发展的重要支撑。2026 年下半年，公司将持续加强资产板块经营性物业的管理和运营，通过优

化资产结构和提升运营效率，为公司创造持续稳定的收入和现金流。

（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保 适用 □不适用

本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止 2026 年 6 月 30 日尚未结清的担保金

额计人民币 105.85 亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。

（十一）董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）

□适用 不适用

二、核心竞争力分析

公司在房地产业务领域深耕 40 余年，形成了自身综合竞争优势，为企业可持续发展提供坚实的保障。

1、战略发展规划

公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、

规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模

式，为公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。

2、运营管理团队

公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养等方式，合理配置人力资源，促进公

司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据

发展战略构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训学习和外部专业提升

培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体系进行了积极优化，形成“共创、共担、共享”的激励

文化，有效地调动了员工的积极性和创造性。

三、主营业务分析

概述 参见“一、报告期内公司从事的主要业务”相关内容。 主要财务数据同比变动情况

单位：元

公司报告期利润构成或利润来源发生重大变动

□适用 不适用 公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。 营业收入构成

单位：元

占公司营业收入或营业利润 10%以上的行业、产品或地区情况 适用 □不适用

单位：元

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近 1 期按报告期末口径调整后的主营业务数据

□适用 不适用

四、非主营业务分析

适用 □不适用

单位：元

五、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元

2、主要境外资产情况

□适用 不适用

3、以公允价值计量的资产和负债

适用 □不适用

单位：元

报告期内公司主要资产计量属性是否发生重大变化

□是 否

4、截至报告期末的资产权利受限情况

详细情况参见 2026 年半年度财务报告中的财务报表附注“（五）合并报表项目注释-48、所有权或使用权受到限制的资 产”。

六、投资状况分析

1、总体情况

适用 □不适用

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用 不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用 不适用

4、金融资产投资

• （1） 证券投资情况

□适用 不适用 公司报告期不存在证券投资。

• （2） 衍生品投资情况

□适用 不适用 公司报告期不存在衍生品投资。

5、募集资金使用情况

• □适用 不适用 公司报告期无募集资金使用情况。

七、重大资产和股权出售

• 1、出售重大资产情况

□适用 不适用 公司报告期未出售重大资产。

• 2、出售重大股权情况

□适用 不适用

八、主要控股参股公司分析

适用 □不适用 主要子公司及对公司净利润影响达 10%以上的参股公司情况

单位：元

报告期内取得和处置子公司的情况

适用 □不适用

主要控股参股公司情况说明

九、公司控制的结构化主体情况

□适用 不适用

十、公司面临的风险和应对措施

1、市场风险

2026 年上半年，全国新建商品房销售面积约 4.01 亿平方米，同比下降 11.6%，销售额约 3.79 万亿元，同比下降

13.6%，行业仍处于筑底企稳阶段，市场全面回稳仍需时日。为此，公司将坚持主动应变、积极应变，密切跟踪政策及市

场走势，及时优化营销策略与产品定位，围绕“好房子”建设标准提升产品力，以差异化竞争优势应对市场分化，有效

降低经营风险。

2、融资风险

2026 年上半年，房企融资环境整体偏紧，融资规模仍处于低位运行。尽管政策端持续释放积极信号，但金融机构风

险偏好并未根本扭转，非银融资渠道仍呈收缩态势，融资资源进一步向国央企及优质主体集中。在行业调整尚未结束的

背景下，公司下半年融资工作仍面临一定压力。为此，公司将积极把握政策窗口期，拓宽融资渠道、优化债务结构，统

筹平衡好融资成本与安全边际，确保现金流平稳可控。

十一、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况

公司是否制定了市值管理制度。 是 □否 公司是否披露了估值提升计划。 是 □否

为提升公司投资价值和股东回报能力，推动公司投资价值合理反映公司质量，增强投资者信心、维护全体股东利益，

促进公司高质量发展，公司制定估值提升计划。具体内容如下：

（一）中洲控股将聚焦主营业务，坚持通过优化资产结构、强化主业盈利能力，努力实现净利润扭亏为盈。一方面，

对现有资产进行全面梳理和优化，集中资源供给公司重点优质项目，提高资产运营效率，合理处置低效资产；另一方面，

聚焦核心业务，提升项目开发质量和销售速度，增加主营业务收入，优化成本结构，逐步提升公司的盈利能力，为公司

的长期发展奠定坚实基础。

公司将优先保障高周转项目的资金投入，建立项目进度跟踪机制，加强与施工各方的沟通协调，及时解决项目建设

过程中出现的问题，力争完成关键项目竣工结算。在项目建设过程中，严格把控工程质量，按照相关标准和规范进行施

工，确保交付的产品符合客户要求。同时，优化项目验收流程，提高工作效率，尽快实现项目交付，及时确认收入，提

升公司的收入规模和现金流水平。

未来公司将进一步优化投资策略，聚焦一线及核心二线城市优质地块。这些城市经济发展水平较高，人口流入量大，

房地产市场需求相对稳定，具有较高的投资价值。在项目筛选过程中，加强市场调研和项目可行性研究，充分考虑项目

的地理位置、周边配套、市场供需等因素，提高投资决策的科学性和准确性。对于拟投资项目，建立严格的风险评估机

制，对项目的收益、成本、资金回笼等方面进行全面评估，确保项目投资回报符合公司预期。

（二）重视股东回报，共享发展成果，公司将通过持续且合理比例的现金分红来回报股东，与投资者共享公司经营

成果。公司自上市以来，一直严格按照中国证监会的相关法规要求通过符合法定比例的现金分红来回馈全体股东，与全

体股东共享公司的经营成果。公司《章程》中明确规定在满足现金分红条件的前提下，每年以现金方式分配的利润应不

低于当年实现的可供分配利润的 10%。具体实施过程中，公司将综合考虑当年的盈利状况、资金需求以及未来发展规划

等因素，确保分红政策的稳定性和可持续性。通过合理的现金分红，向投资者传递公司良好的经营状况和发展信心，增

强投资者对公司的认同感和忠诚度。

（三）加强投资者沟通，提升价值传递。公司将不断强化投资者关系管理机制，切实维护广大投资者的合法权益。

通过股东大会、业绩说明会，积极回复投资者的提问和诉求；重视与投资者的沟通交流，通过直接与投资者对话、投资

者电话、互动易等沟通方式，进一步增进外界对公司的了解；不断完善投资者关系管理的工作机制，制定与投资者交流

的计划安排，围绕公司定期报告、战略规划、经营状况、重大项目等资本市场高度关切的问题，定期与投资者开展深入

交流，正确引导市场预期。

（四）聚焦市场关注，强化信息披露。公司将继续严格按照《公司法》《证券法》等法律法规和有关规定，不断优

化和提高信息披露质量。从投资者的需求出发，切实加强信息披露的主动性、有效性、规范性和及时性。

（五）加强对上市公司市值、市盈率、市净率等公司估值指标及上述指标行业平均水平的具体监测预警安排，加强

公司舆情监测分析，密切关注各类媒体报道和市场传闻，发现可能对投资者决策或者上市公司股票交易价格产生较大影

响的，及时向公司董事会报告。公司根据实际情况及时发布澄清公告，或在法律法规许可的范围内通过官方声明等合法

合规方式予以回应。

综上，公司将牢固树立以投资者为本的核心理念，认真落实估值提升计划，立足于公司长期、可持续、健康、高质

量发展，强化责任担当，切实维护广大投资者利益。

十二、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况

公司是否披露了“质量回报双提升”行动方案公告。

□是 否

第四节 公司治理、环境和社会

一、公司董事、高级管理人员变动情况

• □适用 不适用 公司董事和高级管理人员在报告期没有发生变动，具体可参见 2025 年年报。

二、本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

• □适用 不适用 公司计划半年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

三、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

• □适用 不适用 公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

四、环境信息披露情况

上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

• □是 否

五、社会责任情况

2026 年上半年，中洲控股秉承“前瞻、互信、共创、共享”文化理念，积极开展多种形式的社会公益活动，履行社

会责任，树立企业社会形象。具体情况如下：

• （1）报告期内累计通过各种方式向各类政府机构、社会慈善组织、教育机构、综合福利院等捐款 20 万元。
• （2）报告期内公司诚信经营，努力为社会提供高品质的产品和服务，旗下企业顺利完成了中洲迎玺一期交付和中洲

大厦以义务献血为主题的“红色行动”公益活动。

• （3）报告期内履行社会责任从关爱员工做起，使员工切身感受到了公司的温暖和关爱。公司通过中洲员工关爱基金、

工会经费，专项用于公司系统内员工结婚、生育、丧葬、住院等日常慰问。同时开展了春节、“三八”妇女节、端午节

等传统节日庆祝和团建活动，组织开展了“五一”劳动节值班慰问等活动。

第五节 重要事项

一、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕 及截至报告期末超期未履行完毕的承诺事项

• □适用 不适用 公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期 末超期未履行完毕的承诺事项。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

• □适用 不适用 公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

• □适用 不适用 公司报告期无违规对外担保情况。

四、聘任、解聘会计师事务所情况

半年度财务报告是否已经审计

• □是 否 公司半年度报告未经审计。

五、董事会对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

• □适用 不适用

六、董事会对上年度“非标准审计报告”相关情况的说明

• □适用 不适用

七、破产重整相关事项

• □适用 不适用 公司报告期未发生破产重整相关事项。

八、诉讼事项

重大诉讼仲裁事项 适用 □不适用

1、关于惠州中洲置业有限公司诉惠州市水清木华信息技术有限公司等公司股权合作纠纷

公司子公司惠州中洲置业有限公司为本案原告，主要诉讼请求为解除几方签订的股权转让合同，要求被告返还已支

付的合作价款及利息共计人民币 2.2 亿元。惠州市中级人民法院于 2021 年 11 月 4 日出具一审判决，基本支持了原告主

要诉讼请求：惠州市水清木华信息技术有限公司应向惠州中洲置业有限公司返还合计 18,339 万元以及以上述金额为基数，

自 2019 年 2 月 20 日起按年利率 15%计算计至本息清偿之日的利息；惠州市水清木华信息技术有限公司应向惠州中洲置

业有限公司支付股权回购款 510 万元；黄冲等人对上述债务承担连带清偿责任等。判决未支持原告要求被告除利息外另

行承担违约金以及要求对被告未售物业进行折价销售等请求。针对一审判决，双方均已提起上诉，广东省高级人民法院

已于 2022 年 9 月 21 日开庭进行了审理，并于 2023 年 11 月将案件发回惠州市中级人民法院重审，惠州市中级人民法院

于 2024 年 6 月 20 日开庭审理，于 2024 年 12 月出具重审一审判决，基本支持了原告诉讼请求：惠州市水清木华信息技

术有限公司应向惠州中洲置业有限公司偿还资金合计 17,518 万元并支付逾期利息；惠州市水清木华信息技术有限公司应

向惠州中洲置业有限公司支付包销服务费 8,205,163.98 元及违约金；黄冲等人对上述债务承担连带保证责任等等。被告

不服判决，已提起上诉，广东省高级人民法院已于 2025 年 6 月 13 日进行了开庭审理，并于 2026 年 7 月 17 日送达二审

判决，维持一审判决。目前准备申请执行中。

2、关于惠州中洲置业有限公司诉惠州市金星泰置业有限公司等项目合作纠纷

公司子公司惠州中洲置业有限公司为本案原告，主要诉讼请求为解除几方签订的项目合作协议及补充协议，要求被

告返还已支付的合作价款及利息共计人民币 2.32 亿元。惠州市中级人民法院于 2021 年 11 月 4 日出具一审判决，基本支

持了原告主要诉讼请求：确认项目合作协议及补充协议于 2020 年 1 月 19 日解除；惠州市金星泰置业有限公司、惠州市

中科低碳经济科技有限公司应向惠州中洲置业有限公司返还 1.562 亿元并支付资金占用费；惠州市金星泰置业有限公司

应向惠州中洲置业有限公司返还股权转让款 1380 万元及并支付资金占用费；黄冲等人对上述债务承担连带清偿责任等。

判决未支持原告要求被告承担违约金等请求。针对一审判决，双方均已提起上诉，广东省高级人民法院已于 2022 年 9 月

21 日开庭进行了审理，并于 2023 年 11 月将案件发回惠州市中级人民法院重审，惠州市中级人民法院于 2024 年 6 月

20 日开庭审理，于 2024 年 12 月出具重审一审判决，基本支持了原告诉讼请求：惠州金星泰置业有限公司、惠州市中科

低碳经济科技有限公司应向惠州中洲置业有限公司偿还资金合计 1.7 亿元并支付违约金；黄冲等人对上述债务承担连带

保证责任等，被告不服判决，已提起上诉，广东省高级人民法院已于 2025 年 4 月 10 日进行了开庭审理，目前等待二审

判决中。

3、广州南沙区投元产城投资有限公司诉广州南沙区投元置业有限公司、广州风投资本研究院有限公司借款纠纷案

原告广州南沙区投元产城投资有限公司为公司的控股子公司，原告作为被告一广州南沙区投元置业有限公司的股东

之一，与被告一签订《借款协议》。原告与被告二广州风投资本研究院有限公司签署《股权质押合同》，约定被告二将

其持有的被告一的 49%的股权及派生权益质押给原告，被担保债权金额为原告预计向投元置业超比例投入资金总金额及

按照合作开发协议书约定的利息。因被告一未按时还款，起诉两被告要求还款并承担担保责任。主要诉讼请求：1、判决

被告一立即偿还款项及利息暂合计为 333,649,800 元；2、判决被告二以其质押的广州南沙区投元置业有限公司的 49%的

股权承担质押担保责任，并确认原告对该质押股权的折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；3、判决被告承担

本案的律师费 20 万元；以上三项暂合计总金额为 333,849,800 元；4、判决被告承担本案的诉讼费、公告费、保全费、

担保费等诉讼费用。深圳市南山区人民法院已于 2024 年 8 月 8 日开庭审理该案件，并于 2025 年 6 月 16 日送达一审判

决，除律师费请求未被支持外，法院支持了广州南沙区投元产城投资有限公司的主要诉讼请求：（1）被告一广州南沙区

投元置业有限公司需向广州南沙区投元产城投资有限公司支付本金 18084 万元以及支付利息(利息以 18084 万元为基数，

自 2018 年 3 月 1 日起,按照年利率 15%的标准计算至 2020 年 8 月 19 日;自 2020 年 8 月 20 日起的利息按照年利率 13.8%

的标准计算至款项实际清偿之日止，一年按照 360 天计算)；（2）被告二广州风投资本研究院有限公司以其质押的 49%

的被告一广州南沙区投元置业有限公司的股权承担担保责任。广州南沙区投元产城投资有限公司已向法院申请强制执行，

目前正在执行程序中。

其他诉讼事项

• □适用 不适用

九、处罚及整改情况

• □适用 不适用 公司报告期不存在处罚及整改情况。

十、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

• □适用 不适用

十一、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

适用 □不适用

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用 不适用 公司报告期未发生资产或股权收购、出售的关联交易。

3、共同对外投资的关联交易

□适用 不适用 公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

4、关联债权债务往来

适用 □不适用 是否存在非经营性关联债权债务往来 是 □否 应付关联方债务

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用 不适用 公司与存在关联关系的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用 不适用 公司控股的财务公司与关联方之间不存在存款、贷款、授信或其他金融业务。

7、其他重大关联交易

• □适用 不适用 公司报告期无其他重大关联交易。

十二、重大合同及其履行情况

• 1、托管、承包、租赁事项情况

• （1） 托管情况

□适用 不适用 公司报告期不存在托管情况。

• （2） 承包情况

□适用 不适用 公司报告期不存在承包情况。

• （3） 租赁情况

□适用 不适用 公司报告期不存在租赁情况。

• 2、重大担保

适用 □不适用

单位：万元

3、委托理财

适用 □不适用

单位：万元

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况

□适用 不适用

4、其他重大合同

• □适用 不适用 公司报告期不存在其他重大合同。

十三、报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表

适用 □不适用

十四、其他重大事项的说明

• □适用 不适用 公司报告期不存在需要说明的其他重大事项。

• 十五、公司子公司重大事项
• □适用 不适用

第六节 股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

股份变动的原因 适用 □不适用

报告期内高管锁定股减少了 50,788 股，无限售条件股增加了 50,788 股。

股份变动的批准情况

• □适用 不适用 股份变动的过户情况
• □适用 不适用 股份回购的实施进展情况
• □适用 不适用 采用集中竞价方式减持回购股份的实施进展情况
• □适用 不适用 股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响
• □适用 不适用 公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容
• □适用 不适用 2、限售股份变动情况
• □适用 不适用

二、证券发行与上市情况

• □适用 不适用

三、公司股东数量及持股情况

单位：股

持股 5%以上股东、前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

• □适用 不适用 前 10 名股东及前 10 名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化
• □适用 不适用 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易
• □是 否 公司前 10 名普通股股东、前 10 名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

四、董事和高级管理人员持股变动

• □适用 不适用 公司董事和高级管理人员在报告期持股情况没有发生变动，具体可参见 2025 年年报。

五、控股股东或实际控制人变更情况

公司前期已披露实际控制人筹划控制权变更但尚未完成的，请说明控制权变更进展情况。

• □适用 不适用 控股股东报告期内变更
• □适用 不适用 公司报告期控股股东未发生变更。 实际控制人报告期内变更
• □适用 不适用 公司报告期实际控制人未发生变更。

六、优先股相关情况

• □适用 不适用 报告期公司不存在优先股。

• 第七节 债券相关情况
• □适用 不适用

一、审计报告

半年度报告是否经过审计

□是 否 公司半年度财务报告未经审计。

二、财务报表

财务附注中报表的单位为：元

第八节 财务报告

深圳市中洲投资控股股份有限公司

二〇二六年半年度财务报告

法定代表人：

主管会计工作负责人：

会计机构负责人：

报送日期： 2026 年 8 月 21 日

1

财务报表及附注

• 2026 年 6 月 30 日止半年度

内容 页码

合并及母公司资产负债表 1 - 2

合并及母公司利润表 3 - 4

合并及母公司现金流量表 5 - 6

合并及母公司股东权益变动表 7 - 10

财务报表附注 11 - 106

2026 年 6 月 30 日

合并资产负债表

单位：人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日

母公司资产负债表

单位：人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日止半年度

合并利润表

单位：人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日止半年度

母公司利润表

单位：人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日止半年度

合并现金流量表

单位：人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日止半年度

母公司现金流量表

单位：人民币元

附注为财务报表的组成部分

2026 年 6 月 30 日止半年度

合并股东权益变动表

单位：人民币元